- 日期： 05-18 23:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：1.刑事诈骗，民事上应认定为欺诈，合同应属可撤销——刑事上构成诈骗罪，民事上应认定为构成欺诈。该欺诈行为损害的是相对方或第三人利益，应认定为合同可撤销。
2.先诉请赔偿损失，再主张继续履行，构成重复诉讼——就同一合同，一方起诉主张赔偿损失的违约责任并获生效判决后，再行诉请继续履行的违约责任，构成重复诉讼。
3.联建房一房二卖，均未登记的，应依占有确定归属——联建房屋一房二卖，在均未办理房屋所有权转移登记情况下，已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。
4.公房拆迁，继承人对承租权转化利益仍享有继承权——公房承租权因具独立财产性质，即便经拆迁和产权调换，继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。
5.开发商违约致按揭贷款合同解除，应承担全部责任——购房合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时，银行可被列为被告；开发商单方违约致合同解除的，应承担全部损失。
6.开发商交付商品房不具备永久用电条件，构成违约——开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。
7.房屋租赁合同是否解除，应分析解除条件是否成就——承租人同时存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动等情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。
摘要2：
摘要1：【要旨】公房承租权因具独立的私有财产性质，故应可被继承。即便该房后经拆迁和产权调换，继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。
【案例】重庆南岸区法院（2010）南法民初字第03056号《陈××诉黄××继承纠纷案——公有住房承租权可以作为遗产继承》
摘要2：
摘要1：【要旨】（1）抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果，仅办理预告登记未办理正式登记不能依据抵押预告登记行使抵押权。（2）因预售商品房处于停工状态无法办理产权证导致预告登记权人办理正式抵押权登记条件无法成就时，应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。（3）抵押预告登记权人无过错且具备抵押权登记的，法院可以判令购房人限期协助办理抵押登记手续并赋予债权人优先受偿权。（4）因此，目前司法实践中并未一律排除抵押预告登记权人的优先受偿效力。
【注解１】（１）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第３０条之规定，在符合物权登记条件时预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记，条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权，预告登记抵押权利人有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利；（２）无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张房产拍卖款先于首封申请人受偿具有合理性，对其合理的物权请求权的转化利益应予保护。
【注解２】执行法院将抵押预告登记的房地产作为被执行人的财产进行拍卖，应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形，抵押预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
【注解３】部分判例认为抵押预告登记权利人不享有抵押权——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第３０条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人，而非抵押权预告登记的权利人。
【注解４】（总结）（1）抵押权预告登记权利人不享有阻止执行的权利，也不享有抵押优权先受偿权；（2）抵押权预告登记之后被法院查封不影响抵押权登记办理，抵押权预告登记权利人在办理正式登记后依法享有抵押权优先受偿；（３）抵押权预告登记之后被法院查封并拍卖导致抵押权预告登记无法办理正式登记的，应当认定无过错的抵押权预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
摘要2：【注释１】根据《民法典担保制度解释》第５２条规定，抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款：
（１）预告登记不具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
（２）预告登记具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
【注释２】抵押预告登记三个方面效力——（１）顺位效力（抵押权设立的时间为预告登记之日，而非办理抵押本登记之日或者实际办理抵押本登记之日）——当事人办理抵押预告登记的目的并非是限制抵押人对抵押物的处分，而是为了获得一个顺位；（２）保全效力（抵押预告登记具有保全效力，虽不能排除强制执行但可以主张标的物优先受偿）；（３）抵押人破产时的优先受偿。
- 日期： 03-03 06:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——抵押权预告登记权利人的物权期待权在执行程序中应予以合理保护
【裁判书字号】江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02民终3494号民事判决书
摘要2：【案号】江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2019)苏02民终3494号
【摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。在这里，以办理了预告登记为由提出案外人异议的主体，主要是该不动产物权的受让人；该不动产物权受让人既可以是房屋的买受人，也可以是其他不动产物权协议的权利人。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案当中的预告登记权利人包括预告抵押登记权利人，在符合物权登记条件时，预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记，条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权。同时，对于预告抵押登记权利人在预告抵押登记转本抵押登记条件成就后，因预告抵押人原因超过三个月期限未办理本抵押登记的，不构成预告抵押登记失效。预告登记抵押权利人仍有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利。本案中，苏州建行于2014年6月1日对涉案房产设立了预抵押，而涉案房产预告登记权利人为李××、郭××，故苏州建行应系其他不动产物权协议的权利人，其银行获得了不动产物权期待权，已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，且在预告登记期内苏州建行亦未有不利于该预告抵押登记转本抵押登记的行为，故一审法院认定苏州建行作为无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张就涉案房产拍卖款先于首封申请人中浦公司受偿，具有合理性，对其合理的物权请求权的转化利益应予保护并无不妥。
【解读】一审判决：一、确认苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿顺位先于中浦公司。二、苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿额不得作为中浦公司申请执行案的执行标的。二审判决：维持原判。