未来财产抵押
摘要1：未来财产（房地产项目、预售房屋、在建工程）抵押是指以未来财产（抵押当时不存在、抵押设立后才存在的财产）作为抵押物设立的抵押担保。
摘要2：
抵押登记
摘要1：抵押登记、抵押财产登记、抵押权登记是指登记机构根据当事人的申请，依照法定程序，将抵押财产设定的抵押权及抵押权变更、终止等记载于特定的抵押财产登记簿上的行为。
摘要2：民法典标签：Ｄ２１６【不动产登记簿的效力和管理】；Ｄ２２２【不动产登记错误的赔偿】；Ｄ３８９【担保物权的担保范围】；Ｄ３９５【抵押财产的范围】；Ｄ４０２【不动产抵押登记】；Ｄ４０３【动产抵押的效力】；Ｄ４０４【动产抵押权无追及效力】；Ｄ４１６【动产购买价款抵押担保的优先权】
【法条链接】《最高人民法院行政审判庭关于违法的房屋抵押登记行为行政赔偿数额计算问题的电话答复》（［２００２］行他字第２号，２００２年７月２６日）：因违法的房屋抵押登记行为造成的损害，属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第（七）项［备注：对应２０１２年修正的《国家赔偿法》第３６条第８项］规定的：“对财产造成的其他损害”，应当按照直接损失计算赔偿数额。请你院在处理特定案件时，根据案件具体情况，酌情确定行政赔偿数额。
上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
【提示】金融机构在还旧借新业务中，需重新签订抵押合同并登记，未经登记的抵押权不成立。
【裁判要旨】
①在还旧借新的情况下，原债权债务关系的消灭，进而导致抵押权的消灭；
②设立最高额抵押权，应当办理抵押物登记，最高额抵押权自登记之日起生效，未办理抵押登记，该嘴个抵押权未成立。
【裁判摘要】
一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【裁判要旨】抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果——仅办理预告登记未办理正式登记不能行使抵押权。
【裁判意见】
①根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”之规定，原审法院在本案中是否行使释明权并非撤销原审判决发回重审的法定事由，故上诉人主张原审法院未行使释明权，应予发回重审的主张不能成立，其可另行主张权利。
②他项权利证书只是一种行政登记，在民事法律关系上，仅仅有他项权利证不能成为抵押权存在的依据，仍然要依据事实和法律进行判断。而且，根据以上分析，这种表面上的抵押登记所确立的抵押权已经消灭。
③虽然各方当事人均认可承担抵押担保责任，但是依据民事诉讼证据规定，当事人只能对事实进行自认，不能对法律行为的效力和法律责任进行自认，因此，不能根据当事人的自认判断民事行为的效力和民事责任的有无。
摘要2：【解读】抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权。
【注解】该案终审判决认为：（１）抵押预告登记不能直接产生抵押权，债权人不能据此请求行使抵押权，而只能等办理完抵押登记才能行使抵押权；（２）抵押预告登记能够产生将来设立抵押权的请求，且该请求权具有排他性保全效力，能够排他性对抗他人针对标的物的处分。
最高法院：抵押设立裁判规则10条
摘要1：1.仅办理预告登记未办理正式登记，不能行使抵押权——办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的，预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权。
2.先设定抵押权后订立主债权合同，不导致抵押无效——当事人明确约定先设定抵押权后订立主债权合同的，并不违反现行法律的禁止性规定，合同并不因先从后主无效。
3.公司借款不因其法人名称、性质及股东变更而免责——公司在股权全部转让后更名并办理抵押借款，嗣后不应因该公司股权转让及更名无效而否定抵押借款合同的效力。
4.法定代表人不应对企业法人债务承担民事赔偿责任——债务人向银行贷款，与债务人系同一法定代表人的公司提供抵押担保，不应将法定代表人作为承担民事责任主体。
5.公司债券受托管理人可以代为办理抵押权登记手续——在法律及当事人无禁止规定或约定情形下，应认定债券受托管理人可代理全体公司债券持有人申办土地抵押登记。
6.第三人向债权人出具抵押担保书，可成立抵押合同——《担保法》司法解释第22条关于第三人单方出具书面形式的担保可成立保证合同的规定，同样适用于抵押合同。
7.公司财务负责人在担保文件上签字，视为法人行为——公司财务负责人在相关担保合同及担保财产清单上签字，应视为其代表公司实施民事法律行为，应认定担保有效。
8.抵押人在空白抵押合同上盖章，视为担保意思表示——抵押人出具抵押清单及盖章的空白合同并交付抵押物权利凭证，嗣后又以抵押违背其真实意思表示的，不予支持。
9.法律文书生效，并不当然产生物权变动的法律效果——生效法律文书关于抵押人与第三人已设定抵押的房产权属确认，不能对抗已依物权公示办理抵押登记的抵押权人。
10.担保人受借款人欺诈的抗辩权，不能对抗抵押权人——担保人无法证明主合同当事人双方恶意串通骗取其担保的，其因债务人违约而享有的抗辩权不能用来对抗债权人。
摘要2：
预告登记是对不动产设立抵押权的一种预先的排他性保全，并非使预告登记的权利人获得现实的抵押权
摘要1：【要旨】预售商品房抵押贷款中，房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，而是待房屋建成交付购房人后就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至购房人名下，则抵押权设立登记无法完成，其不能对该预售商品房行使抵押权。
【案例】《中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案》
摘要2：
仅办理预告登记未办理正式登记，不能行使抵押权——办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的，预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权
摘要1：【要旨】预售商品房抵押贷款虽办理抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【案例】上海二中院2012年10月26日判决《中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案》
摘要2：
【笔记】仅办理抵押预告登记未办理正式登记，银行能否行使抵押优先受偿权？
摘要1：【要旨】（1）抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果，仅办理预告登记未办理正式登记不能依据抵押预告登记行使抵押权。（2）因预售商品房处于停工状态无法办理产权证导致预告登记权人办理正式抵押权登记条件无法成就时，应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。（3）抵押预告登记权人无过错且具备抵押权登记的，法院可以判令购房人限期协助办理抵押登记手续并赋予债权人优先受偿权。（4）因此，目前司法实践中并未一律排除抵押预告登记权人的优先受偿效力。
【注解１】（１）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第３０条之规定，在符合物权登记条件时预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记，条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权，预告登记抵押权利人有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利；（２）无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张房产拍卖款先于首封申请人受偿具有合理性，对其合理的物权请求权的转化利益应予保护。
【注解２】执行法院将抵押预告登记的房地产作为被执行人的财产进行拍卖，应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形，抵押预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
【注解３】部分判例认为抵押预告登记权利人不享有抵押权——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第３０条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人，而非抵押权预告登记的权利人。
【注解４】（总结）（1）抵押权预告登记权利人不享有阻止执行的权利，也不享有抵押优权先受偿权；（2）抵押权预告登记之后被法院查封不影响抵押权登记办理，抵押权预告登记权利人在办理正式登记后依法享有抵押权优先受偿；（３）抵押权预告登记之后被法院查封并拍卖导致抵押权预告登记无法办理正式登记的，应当认定无过错的抵押权预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
摘要2：【注释１】根据《民法典担保制度解释》第５２条规定，抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款：
（１）预告登记不具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
（２）预告登记具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
【注释２】抵押预告登记三个方面效力——（１）顺位效力（抵押权设立的时间为预告登记之日，而非办理抵押本登记之日或者实际办理抵押本登记之日）——当事人办理抵押预告登记的目的并非是限制抵押人对抵押物的处分，而是为了获得一个顺位；（２）保全效力（抵押预告登记具有保全效力，虽不能排除强制执行但可以主张标的物优先受偿）；（３）抵押人破产时的优先受偿。
（2014）鼓民初字第4171号；（2015）榕民终字第5965号
摘要1：抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿
【裁判要旨】预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，法院应责令购房人限期协助办理抵押登记手续。购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，为维护交易安全和合同稳定，法院可依据物权法第二十八条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权。债权人对处置款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿提供阶段性担保的开发商的垫款本息，再有余款的，退还购房人。
【案号】一审：（2014）鼓民初字第4171号；二审：（2015）榕民终字第5965号
摘要2：
（2016）闽0128民初4107号；（2018）闽01民终8075号
摘要1：——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【裁判要旨】被执行人通过按揭贷款方式购买的预登记在其名下的商品房，被法院预查封并作为执行标的，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿。所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的，退还购房人。
【案号】一审：（2016）闽0128民初4107号；二审：（2018）闽01民终8075号
摘要2：【编者按】本案入选《人民司法》2018年第35期，简要案情如下：本案系案外人执行异议之诉案件，陈坚强购买的尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的，因陈坚强断供致开发商旺达公司为其向银行担保垫款，旺达公司遂提起执行异议及异议之诉，要求解除商品房买卖合同、确认商品房所有权并请求排除执行。一审法院判决解除合同，但所有购房款均应交由法院执行。旺达公司不服提起上诉。二审法院撤销原审判决，准予执行案涉房产，并明确了房产变价款清偿顺位，即依次清偿银行、开发商、申请执行人的债权，最后有余款退还购房人。
本案对于银行的优先权的保障，系从抵押预告登记保全效力及物权期待权角度出发进行分析论证，有利于解决实践中对于此类案件银行优先权主张的实践争议。同时,本案亦参照相关司法解释规定，认定开发商享有次顺位优先权，避免了开发商动辄行使合同解除权，有利于维护商品房交易市场的稳定。即本案最大限度的实现了银行、开发商、申请执行人、购房人等各方利益的平衡保护，有利于维护商品房交易秩序；且本案处理结果对于法院在执行案件中依法处置房产具有重大参考价值，亦有利于人民法院决胜“基本解决执行难”攻坚战。
浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申1180号
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申1180号
【裁判摘要】本案中，正国公司为金某向建行瑞安支行的借款提供阶段性保证。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现正国公司已完成涉案房屋的开发建设，并已完成产权初始登记，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，应当认定正国公司的阶段性保证责任已经免除。至于预购商品房抵押权预告登记的效力问题，尽管金某与建行瑞安支行就涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，由于该预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，且建行瑞安支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故一、二审判决据此认定建行瑞安支行在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权，亦无不可。
摘要2：【解读】认定抵押权预告登记人对抵押物享有优先受偿权。
福州法院2018年度商事审判十大案例之四——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
摘要1：福州法院2018年度商事审判十大案例之四——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【案号】福建省福州市中级人民法院民事判决书(2018)闽01民终8075号
【裁判要点】尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的进行拍卖、变卖，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿；所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的退还购房人。
摘要2：【解读】（１）商品房买卖合同解除后，房屋出卖人不能申请排除对房屋的执行；（２）出卖人未全额收取购房款可从房屋拍卖款项中优先受偿。
江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02民终3494号民事判决书
摘要1：——抵押权预告登记权利人的物权期待权在执行程序中应予以合理保护
【裁判书字号】江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02民终3494号民事判决书
摘要2：【案号】江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2019)苏02民终3494号
【摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。在这里，以办理了预告登记为由提出案外人异议的主体，主要是该不动产物权的受让人；该不动产物权受让人既可以是房屋的买受人，也可以是其他不动产物权协议的权利人。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案当中的预告登记权利人包括预告抵押登记权利人，在符合物权登记条件时，预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记，条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权。同时，对于预告抵押登记权利人在预告抵押登记转本抵押登记条件成就后，因预告抵押人原因超过三个月期限未办理本抵押登记的，不构成预告抵押登记失效。预告登记抵押权利人仍有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利。本案中，苏州建行于2014年6月1日对涉案房产设立了预抵押，而涉案房产预告登记权利人为李××、郭××，故苏州建行应系其他不动产物权协议的权利人，其银行获得了不动产物权期待权，已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，且在预告登记期内苏州建行亦未有不利于该预告抵押登记转本抵押登记的行为，故一审法院认定苏州建行作为无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张就涉案房产拍卖款先于首封申请人中浦公司受偿，具有合理性，对其合理的物权请求权的转化利益应予保护并无不妥。
【解读】一审判决：一、确认苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿顺位先于中浦公司。二、苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿额不得作为中浦公司申请执行案的执行标的。二审判决：维持原判。
河南省高级人民法院民事裁定书(2020)豫民申1153号
摘要1：【案号】河南省高级人民法院民事裁定书(2020)豫民申1153号
【裁判摘要】因被执行人未办理不动产产权证书致使抵押权预告登记无法转为正式登记的，抵押权预告登记并未时效，应认定预告登记权人对房产拍卖、变卖价款具有优先受偿权——《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被申请人工行登封支行与被执行人乔××通过签订抵押合同的形式，就案涉房产设立抵押担保并办理了抵押权预告登记。在抵押权预告登记期间，涉案房产被人民法院查封。在查封期间，案涉房产于2017年9月13日办理了不动产权证书号为豫（2017）登封市不动产权第0002652不动产首次登记，登记权产人为河南嵩基房地产有限公司。案涉房产的《登封市预购商品房抵押登记证明》中明确注明，自该套房屋取得房屋所有权证书后，由抵押人（××）、抵押权人到原登记机关重新办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》。该证明自动作废。因案涉房产在法院查封期间，乔××本人未办理相应的不动产产权证书，致使抵押权预告登记无法转为正式抵押登记，故案涉房产的抵押权预告登记并未失效，工行登封支行对此亦不存在过错，应认定其对案涉房产拍卖、变卖的价款具有优先受偿权。
摘要2：
江苏省高级人民法院民事判决书(2018)苏民再100号
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2018)苏民再100号
【裁判要旨】（1）抵押权预告登记权利人不享有优先受偿权；（2）抵押权预告登记之后被法院查封不影响抵押权登记办理；（3）抵押权预告登记权利人可在办理正式登记后依据抵押权优先受偿。
摘要2：
山东省高级人民法院执行裁定书(2020)鲁执复152号
摘要1：【案号】山东省高级人民法院执行裁定书(2020)鲁执复152号
【裁判摘要】被执行财产上的抵押预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力，也不享有优先受偿权——《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。"根据该规定，对于其他人享有抵押权的被执行财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿权维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，建设银行枣庄分行对涉案房产仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。"该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人，而非抵押权预告登记的权利人。建设银行枣庄分行以其对涉案房产办理了抵押预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。
摘要2：
山东省高级人民法院民事判决书(2016)鲁民终2012号
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2016)鲁民终2012号
【裁判摘要】预告登记权利人享有排除执行的民事权益——首先，尽管丁×提供的《商品房买卖合同》存在一定瑕疵，但《商品房买卖合同》、《收款收据》、《商品房预售资金收存通知单》、《预购商品房预告登记证》、《预购商品房抵押权预告登记申请书》、《预购商品房抵押预告登记证》、《御金台商铺托管协议》等证据能够形成证据链，足以证明丁×购买了驰盛公司开发的房产，支付了购房款，办理了预告登记，该房产亦已实际交付。其次，烟台市公安局芝罘分局白石路派出所审批的《驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明》、烟台市房产交易中心出具的《关于对××部分房产权属情况的说明》能够证明，丁×购买的房产与中粮公司主张执行的房产系同一房产，驰盛公司对此亦无异议。最后，涉案房产至今没有办理产权证书的责任不在丁×，丁×对此没有过错，其于2011年6月19日办理的预告登记依然有效，其对涉案房产享有的请求权因预告登记而具有了物权效力，能够对抗中粮公司对涉案房产享有的抵押权。因此，一审判决认定丁×对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
江苏省高级人民法院执行裁定书(2017)苏执复73号
摘要1：【裁判摘要】抵押权预告登记具有保全效力，能够阻却对房屋强制执行｜（１）办理了抵押权预告登记的不动产被强制执行，如不动产不具备办理抵押登记条件，预告登记权利人不具有优先受偿权，但可提出停止处分异议；（２）如符合抵押权登记条件可主张优先受偿权——扬州中院将交行扬州分行案涉拥有抵押权预告登记的16套房产中的5套房产裁定归姜××所有，并将交行扬州分行的案涉债权数额计算至第三次拍卖结束之日，适用法律不当，（2016）苏10执异38号执行裁定应予撤销。理由是：一、依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，在交行扬州分行对被执行人陈××的债权未得到清偿，陈××也没有办理案涉16套房产的相关权属证书的情形下，交行扬州分行拥有的案涉16套房产抵押权预告登记至今仍然有效。二、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”的规定，交行扬州分行有权在未经其同意的情况下，依据其拥有的对案涉16套房产抵押权预告登记，主张阻却对上述案涉房产所有权全部或者部分的转移。
摘要2：
【笔记】抵押权预告登记权利人对预告登记房屋能否排除强制执行？
摘要1：解读：（１）抵押权预告登记不具有排除法院强制执行的效力；（２）抵押权预告登记权利人对抵押权预告登记房屋不能排除强制执行。
【注释】根据《民法典担保制度解释》第５２条规定，抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款：
（１）预告登记不具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
（２）预告登记具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
摘要2：【注解】（１）抵押权预告登记并非不动产买卖中预告登记，抵押权预告登记不能排除强制执行；（２）但抵押权预告登记符合一定条件可以具有优先受偿权。
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申130号
摘要1：【裁判摘要】 房地产开发商与房屋买受人恶意串通不正当阻止抵押条件成就无权排除抵押权预告登记权利人强制执行——第一，根据查明事实，千禧公司与吴××为套取银行信贷资金，在无真实交易情况下，串通签订虚假商品房买卖合同，出具虚假房款收据，并将案涉房屋预告登记在吴××、余××名下，再由吴××案涉房屋为吴××１等向回商银行借款提供抵押担保，所获借款交由千禧公司使用。在所获借款无法清偿时，千禧公司又起诉要求解除商品房买卖合同，以消除案涉房屋权利负担、阻止办理抵押本登记、排除回商银行对案涉房屋享有的权益。上述事实有相关买卖、融资、抵押、借款合同，以及千禧公司另案起诉状、生效民事判决等在案证据予以证实。第二，回商银行基于对上述商品房买卖合同、房款收据、房屋预告登记的信任，与吴××等人签订借款、抵押合同，并办理案涉房屋的抵押预告登记。本案并无证据证明回商银行在接受抵押担保、发放贷款过程中有违法或者重大过失行为，回商银行属善意第三人。第三,千禧公司与吴××签订的商品房买卖合同因双方通谋虚伪表示而被确认无效，但该无效不能对抗基于信赖预告登记公示公信效力而为后续交易的善意第三人，不影响之后回商银行与吴××等人之间借款、抵押合同及抵押预告登记的效力。抵押预告登记虽非现实的抵押权，但对其后发生的违背预告登记内容的不动产物权处分行为具有排他效力和优先性，对于回商银行基于抵押预告登记而对案涉房屋享有的权益应予保护。综合考虑本案商品房买卖合同无效原因、回商银行系善意第三人、商品房买卖预告登记失效并不影响在其生效期间公示公信效力等因素，二审判决支持回商银行诉讼请求，符合本案实际情况，裁判结果并无不当。千禧公司相关申请再审理由不能成立，本院不予支持。
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【笔记】开发商能否通过解除房屋买卖合同排除抵押权预告登记权利人对房屋强制执行？
摘要1：解读：（１）一般情况下开发商与房屋买受人签订的商品房买卖合同解除后，买受人预告登记失效，开发商能够排除买受人的债权人对房屋预查封；（２）但房地产开发商与房屋买受人恶意串通不正当阻止抵押条件成就无权排除抵押权预告登记权利人强制执行。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1049号
摘要1：【裁判摘要】（１）被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力；（２）可以排除人民法院执行处分行为的系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人而并非抵押权预告登记的权利人——《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”根据前述规定，对于其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。公积金中心以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。在此前提下，原审是否查明案涉抵押权预告登记的时效等事实，不影响原审对公积金中心不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的事实认定。如前所述，公积金中心仅是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原审对其要求确认就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求未予支持，并无不当。
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