摘要1：【要旨】（1）抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果，仅办理预告登记未办理正式登记不能依据抵押预告登记行使抵押权。（2）因预售商品房处于停工状态无法办理产权证导致预告登记权人办理正式抵押权登记条件无法成就时，应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。（3）抵押预告登记权人无过错且具备抵押权登记的，法院可以判令购房人限期协助办理抵押登记手续并赋予债权人优先受偿权。（4）因此，目前司法实践中并未一律排除抵押预告登记权人的优先受偿效力。
【注解１】（１）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第３０条之规定，在符合物权登记条件时预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记，条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权，预告登记抵押权利人有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利；（２）无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张房产拍卖款先于首封申请人受偿具有合理性，对其合理的物权请求权的转化利益应予保护。
【注解２】执行法院将抵押预告登记的房地产作为被执行人的财产进行拍卖，应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形，抵押预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
【注解３】部分判例认为抵押预告登记权利人不享有抵押权——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第３０条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人，而非抵押权预告登记的权利人。
【注解４】（总结）（1）抵押权预告登记权利人不享有阻止执行的权利，也不享有抵押优权先受偿权；（2）抵押权预告登记之后被法院查封不影响抵押权登记办理，抵押权预告登记权利人在办理正式登记后依法享有抵押权优先受偿；（３）抵押权预告登记之后被法院查封并拍卖导致抵押权预告登记无法办理正式登记的，应当认定无过错的抵押权预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
摘要2：【注释１】根据《民法典担保制度解释》第５２条规定，抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款：
（１）预告登记不具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
（２）预告登记具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
【注释２】抵押预告登记三个方面效力——（１）顺位效力（抵押权设立的时间为预告登记之日，而非办理抵押本登记之日或者实际办理抵押本登记之日）——当事人办理抵押预告登记的目的并非是限制抵押人对抵押物的处分，而是为了获得一个顺位；（２）保全效力（抵押预告登记具有保全效力，虽不能排除强制执行但可以主张标的物优先受偿）；（３）抵押人破产时的优先受偿。
- 日期： 08-03 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：自然资源部办公厅关于印发《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》的函（自然资办函〔2020〕1344号）
【目录】1. 党中央、国务院对宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作提出过哪些明确要求？2.当前宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作重点是什么？3.在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中为什么要坚持“不变不换”原则？4.在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中如何落实“房地一体”登记要求？5.办理宅基地和集体建设用地登记需要缴纳哪些费用？6.如何充分发挥集体经济组织、村民委员会或者村民小组等集体土地所有权代表行使主体在宅基地和集体建设用地确权登记中的作用？7.基本完成宅基地和集体建设用地确权登记任务的标准是什么？8.地籍调查与不动产权籍调查是什么关系？9.是否需要对所有宅基地和集体建设用地开展地籍调查？10.对原已完成宅基地或集体建设用地地籍调查但尚未登记的，应如何开展地籍调查？11.如何制作农村地籍调查工作底图？12.如何划分集体土地范围内的地籍区和地籍子区？13.如何有针对性地划分宅基地和集体建设用地不动产单元、编制不动产单元代码？14.宅基地和集体建设用地权属调查可采取哪些灵活的方式？15.是否必须开展实地指界？可采取哪些便利方式？16.是否一定要绘制宗地草图？17.权属调查和地籍测绘是什么关系？18.地籍测绘主要有哪些技术方法？如何选取合适技术方法？19.开展地籍测绘是否一定要做控制测量？20.怎样采用图解法开展地籍测绘？21.怎样采用勘丈法开展地籍测绘？22.应如何计算宗地和房屋面积？23.房产分户图是否要分层绘制？ 24.“国土调查云”软件是什么？是免费使用吗？25.“国土调查云”用户注册，软件怎么下载安装？26.“国土调查云”软件用于宅基地和集体建设用地地籍调查的优势是什么？27.如何利用“国土调查云”软件开展地籍调查？28.农村地籍调查成果和登记成果应如何建库汇交？29.地籍数据库和不动产登记数据库是什么关系？30.近年来国家层面出台过哪些关于宅基地和集体建设用地确权登记工作文件？31.如何把握地方出台相关政策与国家层面政策的关系？32. 没有权属来源材料的宅基地如何确权登记？33.“一户多宅”能不能登记？
摘要2：34.宅基地确权登记中的“户”如何认定？35.宅基地超面积如何登记？36.非本农民集体经济组织成员取得宅基地能不能登记？37.如何保护农村妇女的宅基地权益？38.农民进城落户后其宅基地能不能确权登记？39.农民集体经济组织成员之间互换房屋如何确权登记？40.农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记41.合法宅基地上房屋没有符合规划或者建设相关材料能不能登记？42.换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证面积不一致，如何处理？43.换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，如何处理？44.农村简易房、临时性建（构）筑物能不能登记？45.宅基地批准使用后一直未办理登记，若原批准使用人死亡的，能不能申请登记？46.同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，如何处理？47.根据国家法规政策，哪些宅基地、集体建设用地不予登记？48.纳入文物保护范围的古村落或农村建（构）筑物，如何确权登记？49.利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的，如何处理？50.没有权属来源材料的集体建设用地如何确权登记？51.原乡镇企业或村办企业破产、关停、改制等，其原使用的集体建设用地如何确权登记？52.农村地区宅基地和集体建设用地使用权确权登记数据与城镇地区土地、房屋等其他不动产登记数据是什么关系？53.应该如何完善宅基地和集体建设用地使用权确权登记数据？54.有纸质登记资料但未数字化建库的，如何利用“国土调查云”软件辅助开展数据整合工作？55.农村不动产日常登记业务办理采用什么信息系统？56.如何运用信息化手段规范登记簿填写工作？57.日常登记业务中，如何解决宅基地和集体建设用地确权登记基础资料薄弱的问题，确保登记簿数据完备、准确、规范？58.日常登记成果信息为什么需要实时上传至省级和国家级信息平台？应采取何种方式上传？59.宅基地和集体建设用地使用权日常登记成果信息何时接入国家级信息平台？60.宅基地和集体建设用地在进行房地一体首次登记时，应该如何上传报文？61.宅基地和集体建设用地使用权日常登记成果信息接入国家信息平台时，遇到部分字段填不上的情况该如何处理？遇到接入报文上传失败该如何处理？62.为什么要对已有的宅基地和集体建设用地使用权存量登记资料开展集中清理整合和成果入库工作？．．．．．．
- 日期： 01-24 14:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：根据《城市房地产管理法》第４５条第３款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”以及《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第５条之规定，商品房预售资金必须用于工程建设。因此，除工程款外人民法院不得执行商品房预售资金监管账户内资金。
【注释】（１）可以冻结——商品房预售资金属于房地产开发商所有，法院可以采取冻结措施（但冻结额度应当防止账户内可用余额不能支付工程进度款）；（２）不能扣划——在时间上在完全房屋所有权首次登记前不得扣划，在金额上在监管额度内不得扣除，但存在例外情形（《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第２条规定）。
摘要2：【注解１】商品房预售资金监管账户可以冻结。——参考案例：北京市高级人民法院执行裁定书(2022)京执复18号
【注解２】执行法院扣划商品房预售监管账户内资金，被执行人和监管账户款项权利人能否提出执行行为异议或者案外人执行异议？｜（１）被执行人作出监管账户内资金的所有权人有权提出执行行为异议；（２）对监管账户内资金享有专款专用的权利人有权以利害关系人提出执行行为异议，但因其对监管账户内资金不享有实体权利无权提出案外人异议。——参考案例：新疆维吾尔自治区高级人民法院执行裁定书(2022)新执复27号
【注解３】（１）商品房预售资金监管账户内资金可否冻结？｜在保证建设工程施工正常进行的情况下可冻结监管账户内的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下或待工程竣工后，才可对冻结款项依债权性质依法执行；（２）商品房预售资金监管账户内资金是否可以扣划？｜商品房预售资金监管账户内的资金必须用于有关工程建设，对在建工程监管账户内的资金，人民法院非因特定用途不得扣划执行。——参考案例：新疆维吾尔自治区高级人民法院执行裁定书(2022)新执复27号
- 日期： 06-17 15:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁定书字号】一审裁定书：湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2011）夷行初字第02号行政裁定书；二审裁定书：湖北省宜昌市中级人民法院（2011）宜中行终字第00024号行政裁定书
【裁判摘要】最高人民法院《房屋登记规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。参照该规定，当事人对房屋变更登记行为中的未变更登记事项提出异议，应对该未变更事项的首次登记行为提起诉讼；若仅对后续变更登记行为提起诉讼，司法审查必将溯及该未变更事项的首次登记行为，从而超越当事人诉讼请求和案件审理范围。本案上诉人所诉的夷陵区小溪塔字第00000249号房屋所有权证系根据夷陵区房权证小溪塔字第00246129号房屋所有权证变更登记而来，并非发生房屋所有权的转移登记行为，除面积外，两产权证记载的房屋所有权人等内容一致，所指向的2、 4、 5号楼负一楼用途均登记为“仓储”。在第三人2007年申请办理的第00246129号房屋所有权证的登记内容未被证明有误的情况下，上诉人以被上诉人擅自更改规划，将负一楼用途从“健身房、停车场”变更为“仓储”为由，请求撤销根据该产权证变更登记而来的第00000249号房屋所有权证，对其起诉，人民法院应不予受理。
摘要2：【解读】参照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条规定，当事人对房屋变更登记行为中的未变更登记事项提出异议，应对该未变更事项的首次登记行为提起诉讼；若仅对后续变更登记行为提起诉讼，司法审查必将溯及该未变更事项的首次登记行为，从而超越当事人诉讼请求和案件审理范围，对其起诉法院应不予受理。
- 日期： 03-03 06:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】河南省高级人民法院民事裁定书(2020)豫民申1153号
【裁判摘要】因被执行人未办理不动产产权证书致使抵押权预告登记无法转为正式登记的，抵押权预告登记并未时效，应认定预告登记权人对房产拍卖、变卖价款具有优先受偿权——《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被申请人工行登封支行与被执行人乔××通过签订抵押合同的形式，就案涉房产设立抵押担保并办理了抵押权预告登记。在抵押权预告登记期间，涉案房产被人民法院查封。在查封期间，案涉房产于2017年9月13日办理了不动产权证书号为豫（2017）登封市不动产权第0002652不动产首次登记，登记权产人为河南嵩基房地产有限公司。案涉房产的《登封市预购商品房抵押登记证明》中明确注明，自该套房屋取得房屋所有权证书后，由抵押人（××）、抵押权人到原登记机关重新办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》。该证明自动作废。因案涉房产在法院查封期间，乔××本人未办理相应的不动产产权证书，致使抵押权预告登记无法转为正式抵押登记，故案涉房产的抵押权预告登记并未失效，工行登封支行对此亦不存在过错，应认定其对案涉房产拍卖、变卖的价款具有优先受偿权。
摘要2：
摘要1：解读：（１）抵押权预告登记不具有排除法院强制执行的效力；（２）抵押权预告登记权利人对抵押权预告登记房屋不能排除强制执行。
【注释】根据《民法典担保制度解释》第５２条规定，抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款：
（１）预告登记不具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
（２）预告登记具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
摘要2：【注解】（１）抵押权预告登记并非不动产买卖中预告登记，抵押权预告登记不能排除强制执行；（２）但抵押权预告登记符合一定条件可以具有优先受偿权。
- 日期： 07-11 21:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第５条规定——（１）原房屋权利人、原利害关系人对连续转移登记之首次转移登记行为提起行政诉讼＋首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼应予受理；（２）原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，仅对后续转移登记行为提起行政诉讼的，法院不予受理。
摘要2：【注解】对连续转移登记行为提起行政诉讼受理范围仅限于首次登记行为（单独）或者首次登记行为及后续转移登记行为（一并），不包括仅对后续转移登记行为（单独）。
摘要1：【裁判摘要】土地登记与房屋登记的法律后果相同，土地登记可以参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定进行审理——《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号）第五条第三款规定，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。本案虽为土地登记案件，但因土地与房屋均属于不动产，按照《中华人民共和国物权法》的规定均以登记作为发生物权变动的生效要件，土地登记与房屋登记的法律后果相同，故可以参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》进行审理。本案中，再审申请人作为原利害关系人，其仅对后续变更登记行为提起行政诉讼，人民法院应不予受理。一、二审法院以丽水市政府向施××、周××颁发的丽国用（2007）字第45××号和45××号国有土地使用证系由丽水市粮食局持有的原丽国用（2007）字第34××号国有土地使用证变更登记而来，被诉颁证行为属于土地使用权的变更登记，并未对吴××等109人的权利义务产生新的影响，吴××等109人未就对其产生实际影响的在先登记行为提起行政诉讼，而是直接对后续变更登记行为提起诉讼，不具有诉的正当利益，不具备原告主体资格，进而裁定驳回起诉和上诉，并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-10 08:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）商品房预售资金监管账户内资金可否冻结？｜在保证建设工程施工正常进行的情况下可冻结监管账户内的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下或待工程竣工后，才可对冻结款项依债权性质依法执行；（２）商品房预售资金监管账户内资金是否可以扣划？｜商品房预售资金监管账户内的资金必须用于有关工程建设，对在建工程监管账户内的资金，人民法院非因特定用途不得扣划执行——首先，从商品房预售资金监管账户内资金可否冻结来看。《中华人民共和国民法典》第二百二十四条规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”据此，货币作为一种特殊动产，适用占有即所有的物权变动规则，购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法［2022］12号)第一条第一款规定：“商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门”。据此，对普通债权的执行，人民法院应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户内的相应款项。在确保工程建设资金充足的前提下，或待工程竣工后，才可对冻结款项依债权性质依法执行。其次，从商品房预售资金监管账户内资金是否可以扣划来看。《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法［2022］12号)第一条第三款规定：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。”据此，商品房预售资金监管账户内的资金必须用于有关工程建设，对在建工程监管账户内的资金，人民法院非因特定用途不得扣划执行。
摘要2：（续）本案中，哈密中院异议裁定认定7251账户内资金已被哈密市伊州区住房和城乡建设局监管用于支付农民工工资，不能用于偿还其他经济纠纷中的债务有误，本院予以纠正，但该院裁定返还扣划万达公司7251账户内1917132元资金的结果并无不当，本院予以维持。