未来财产抵押
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概念 回目录
未来财产（房地产项目、预售房屋、在建工程）抵押是指以未来财产（抵押当时不存在、抵押设立后才存在的财产）作为抵押物设立的抵押担保。
未来财产抵押特征 回目录
１.抵押行为发生在抵押物存在之前；
２.要求未来财产必须是依通常情形可以判断未来将真实存在的物（不能真实存在的物不得抵押）；
３.未来财产抵押自财产存在时抵押权登记方有效（附生效时间的抵押权）；
４.我国《担保法》、《物权法》均未对未来财产抵押作特别的规定；
５.《担保法解释》第47条规定了未来财产抵押:
（１）房地产项目抵押（不能登记：通过在建工程抵押登记）；
（２）在建工程抵押（可以登记）；
（３）预售商品房抵押（可以登记）。
未来财产抵押类型 回目录
《担保法解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，法院可以认定抵押有效。
１.房地产项目抵押（待建建筑物抵押）：是指以依法获准尚未建造的建筑物抵押；
２.预售商品房抵押：是指以依法获准正在建造中的房屋抵押；
３.在建工程抵押：是指以依法获准的正在建造的在建工程土地使用权及投入资产押给银行作为贷款担保的抵押。
房地产项目抵押 回目录
房地产项目抵押（待建建筑物抵押）是指以依法获准尚未建造的建筑物抵押。
１.抵押合同有效；
２.但无法有效取得抵押权：
（１）因《城市房地产抵押管理办法》未规定房地产项目抵押登记办法，不能办理房地产项目抵押登记；
（２）必须在签订抵押合同后，按照项目的建设进度适时签订在建工程抵押合同，按照《城市房地产抵押管理办法》的规定依法办理在建工程抵押登记，取得在建工程抵押权。
预售商品房抵押 回目录
预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
１.预售商品房抵押物：抵押人享有的对预售商品房所有权的期待权（非所有权本身）。
２.预售商品房抵押条件：
（１）商品房开发项目必须符合房地产转让条件；
（２）并取得商品房预售许可证。
３.依《城市房地产抵押管理办法》规定，预售商品房抵押可以办理抵押登记；抵押登记属于预告登记性质,具有物权对抗效力：
（１）须提交生效的预购房屋合同；
（２）登记机关应当在抵押合同上作记载；
（３）抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
【解读】《隋买卖与中国银行股份有限公司吉林省分行、长春市新宇集团房地产开发有限公司商品房预售合同、商品房担保贷款合同纠纷案》[最高人民法院（2008）民提字第33号民事判决书]：（１）购房人已支付购房款并依据开发商交付的房屋占有使用后，银行办理了抵押房屋的他项权利证，该登记行为事实上发生了抵押设立公示的法律结果，当事人约定购房人用购买房屋作为贷款抵押的真实意思表示及银行在合同履行中并未过错，可以认定银行对购房人购买的商品房已设立抵押权，银行对约定抵押的房产在不涉及第三方利益情形下享有优先受偿权。（２）房地产开发商将房屋交付购房人使用，双方对交付的房屋属于购房人所有已形成一致的意思表示，购房人对购买的房屋享有处分权，此时，可以认定购房人具备了用购买的房屋作为银行贷款抵押物的条件，《商业用房贷款合同》有关房屋抵押的约定对合同缔约人购房人、银行、房地产开发商产生拘束力。开发商将房屋交付购房人使用后，银行办理了抵押房屋的他项权利证，该登记行为事实上发生了抵押设立公示的法律结果，结合开发商实际将房屋交付购房人使用，以及当事人约定购房人用购买房屋作为贷款抵押的真实意思表示及银行在合同履行中并无过错的实际情况，可以认定银行对购房人购买的商品房已设立抵押权，银行对约定抵押的房产在不涉及第三方利益情形下享有优先受偿权。
在建工程抵押 回目录
在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为（为担保债务的履行，债务人或第三人不转移在建工程的占有，将其通过合法方式取得的建设用地使用权连同其上在建工程的投入资产抵押给债权人，债务人不履行债务、发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种担保物权）。
１.在建工程抵押特征：
（１）标的物具有可变性；
（２）在建工程抵押合同内容上的特殊性；
（３）抵押权期间的阶段性（竣工经初始登记后转为房屋抵押权登记）；
（４）抵押权实现的风险性（在建工程存在停止建设、工程无法竣工等风险）。
２.在建工程抵押条件：
（１）已经取得该建设工程用地批准手续（国有建设用地使用权和建设用地规划许可证）；
（２）在城市规划区的建设工程，已经取得建设工程规划许可证；
（３）取得施工许可证（《建筑工程施工许可证管理办法》）：
Ａ.只有必须取得施工许可证的建设工程抵押时，才应取得施工许可证；
Ｂ.工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，以及按照国务院规定权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
３.以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（１）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》编号；
（２）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（３）已投入在建工程的工程款；
（４）施工进度及工程竣工日期；
（５）已完成的工作量和工程量。
４.在建工程抵押登记：
（１）登记机关应当在抵押合同上作记载；
（２）抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
【解读】
（１）在建工程抵押的登记机关应当在抵押合同上所作的记载，不具备法律上的抵押登记效力。
（２）在建工程抵押登记性质上属于预告登记：
Ａ.登记机构应当办理预告登记：在《土地使用权证》上记载在建工程抵押的状态，附上当事人的抵押合同，并将有关事项记载在不动产登记簿上，由登记机构颁发预告登记证书后，办理抵押权的预告登记；
Ｂ.在建工程建筑物竣工当事人办理建筑物的所有权登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记；
Ｃ.在建工程抵押的预告登记与商品房预售登记存在竞合时，应依预告登记的时间先后来确定竟存权利之间的优先顺位[《物权法》未规定][物权法未明确：债权人先办理在建工程抵押权登记，未经债权人同意房地产商能否进行商品房预售预告登记？房地产商先将商品房预售并办理预告登记，未预告登记经权利人同意能否进行在建工程抵押权登记？]。
５.《城市房地抵押管理办法》对在建工程抵押限制：
（１）将在建工程抵押权的抵押人限定为债务人，排除第三人以其在建工程为他人设定抵押权的可能；
（２）将在建工程抵押权的设定目的局限于取得在建工程继续建造资金的贷款，明显限制在建工程交换价值的发挥；
（３）在建工程与建设用地使用权同时抵押，限制了在建工程抵押权在实践中的利用。
６.《房屋登记办法》对在建工程抵押登记规定：
（１）在建工程抵押权登记在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
（２）以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。
（３）申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。
（４）在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后：当事人应申请在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
７.在建工程抵押权的效力实际上受到消费者权利和工程款优先权的双重限制。
陈其象律师提示 回目录
①物权法和担保法均规定建筑物可以作为抵押物：
A.取得产权证的建筑抵押：由房地产管理部门办理他项权登记并向抵押权人颁发他项权证书；
B.在建建筑物抵押：由房地产管理部门办理在建工程抵押登记。
②未来财产抵押有效条件：以登记为抵押权生效要件；未经登记，抵押权不设立。
A.当事人办理了抵押登记，法院可以认定抵押有效；
B.无法办理抵押登记的，不能认定抵押有效。
③在建工程占用范围内土地使用权人，应认定为在建工程的所有权人[最高人民法院（2002）民二终字第63号民事判决书《中国信达资产管理公司银川业务部与宁夏煤炭基本建设公司借款抵押合同纠纷上诉案》]：抵押人作为在建工程占用范围内土地使用权的享有者，又是办理该在建工程项目建设手续的申报人和被批准人，应当被认定为在建工程的所有权人。在建工程在设置抵押前，未曾有办理转让的手续，其责任单位和用地单位仍然是抵押人，根据房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，在建工程的所有权主体应和该在建工程占用范围内的土地使用权的权利主体一致，因此，在建工程在设置抵押时的所有权人是抵押人。抵押人设定的抵押是合法有效的。
④商品房买卖合同及按揭抵押借款合同解除后，房屋买受人有义务向贷款人偿还尚欠的贷款本金及利息，贷款人对房屋买受人原购买的商品房有优先受偿权[《罗有基、赵爱莲与梅州市东辰有限公司、中国农业银行梅州分行购买房屋、抵押借款合同纠纷案》，载江必新主编《全国法院再审典型案例评注》P378-386，裁判要旨]：
A.《个人住房按揭（抵押）借款合同》存在房屋买受人与贷款人之间的借款合同关系，同时存在房屋买受人与贷款人之间以店铺为抵押物的抵押合同关系[预售商品房抵押登记或抵押登记备案属于在建工程工程登记登记一种形式]，也存在房屋出卖人与贷款人之间的保证合同关系。
B.解除合同后，房屋买受人与出卖人应按照连带责任承担偿还尚欠贷款的责任。同时，根据我国《担保法》第52条“抵押权与其担保的债权同时存在”的规定，虽然合同解除，但抵押借款合同的债权尚未清结，所以抵押权仍存在，抵押权人即贷款人对处理抵押物即店铺的价款有优先受偿权。
【相关法条】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《担保法》第五十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第十条 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
法条链接 回目录
《民法典》
第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
·城市房地产抵押管理办法（节录）
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
中华人民共和国城市房地产管理法
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第二十五条第三款 预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
第五十九条 以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。
第六十条 申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；
（六）建设工程规划许可证；
（七）其他必要材料。
第六十二条 在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
第四节 预告登记
第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
第七十条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）已登记备案的商品房预售合同；
（四）当事人关于预告登记的约定；
（五）其他必要材料。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
第七十一条 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）预购商品房预告登记证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第七十二条 申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权转让合同；
（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；
（五）当事人关于预告登记的约定；
（六）其他必要材料。
第七十三条 申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
废止法条 回目录
《物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
第四十九条 以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。
经典案例 回目录
【提示】当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。
【摘要】《城市房地产抵押管理办法》关于当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备，不影响抵押合同的效力。当事人签订的《抵押合同》约定，以在建工程的房屋所有权作为借款抵押物，并办理了抵押登记取《他项权利证书》。该《抵押合同》为抵押人与抵押权人平等协商的结果，系双方当事人真实的一致意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定。依据《担保法解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”以及第133条第3款“抵押合同自签订之日起生效”的规定，《抵押合同》合法有效。
【提示】当事人购买房屋未尽足够注意义务，主张其不清楚房屋已设定抵押的事实，不适用善意取得。
【裁判意见】
①在处理“先抵后售”纠纷案件中，对于认定买受人是否为善意取得，应分别不同情况处理：
A.出卖人在预售商品房时向买受人告知已设定土地使用权抵押的事实，买受人仍愿意购买的，表明买受人自愿承担将来抵押权人实现抵押权其不能取得房屋所有权的后果，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持；
B.出卖人在预售房屋时已通知抵押权人并告知买受人在建工程已抵押的事实，买受人自愿购买的，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持。
②不论是土地使用权抵押，还是依法获准在建工程抵押引起的纠纷，出卖人对告知买受人已设定抵押的事实均负举证责任。
·中国光大银行上海分行诉华东三峡经济发展公司、中国三峡经济发展总公司期房抵押借款合同案
【裁判要旨】期房抵押借款合同效力不因预售合同终止受影响——债务人以预售房地产抵押并办理登记，预售人向债权人出具产权证明，抵押借款合同效力不因嗣后债务人与预售人私下终止房屋预售合同而受影响。
【调解书、判决书字号】一审调解书：上海市第一中级人民法院（1998）沪一中经初字第138号；一审再审判决书：上海市第一中级人民法院（1999）沪一中经再初字第4号；二审判决书：上海市高级人民法院（2000）沪高经终字第572号
·中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司确认抵押权纠纷上诉案
——抵押权等他项权利的成功设定与是否消灭的认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第61号
【裁判要旨】在建工程抵押权的生效条件是当事人办理抵押登记，办理他项权利证书不是抵押权生效的必要条件。以在建工程进行抵押，抵押人取得房地产权属证书后未办理他项权利证书，抵押权仍然能够生效。
【裁判意见】已登记但未领取他项权凭证不影响抵押权效力——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为，设定了他项权利，产生公示的效果，具有公信力。抵押权人在特定历史条件下因当时房地产部门通常惯例未获得他项权利登记凭证，或嗣后当事人领取房地产权属证书未办理重新登记的，均不导致原登记行为无效。
·中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行诉陈凤英、芜湖首创房地产开发有限公司借款合同纠纷案
——抵押预告登记的效力
【裁判要点】预告登记是在物权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，在一定条件下，应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。
【裁判要旨】根据《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。抵押预告登记作为《物权法》设定的一项制度，其目的是保护权利人未来可以取得物权，经过预告登记后，预告登记的权利人，对预告登记的不动产享有排他权，即未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人，处分该不动产，均不能发生物权的效力。本案中，工行芜湖城建支行已办理抵押预告登记，享有对预告登记不动产的排他权，陈凤英、首创公司未经其同意，均不能依法有效处分案涉房产。在案涉房产取得产权证书后，工行芜湖城建支行即可办理正式抵押登记并行使物权。但由于案涉阳光半岛工程处于停工状态，办理正式抵押登记条件何时成就难以确定，工行芜湖城建支行基于抵押预告登记所享有权利的最终指向即行使抵押权将遥遥无期。而工程停工及无法办理产权证系开发商即首创公司的原因所致，并非工行芜湖城建支行的过错，亦非其主观愿望，若因首创公司的行为导致工行芜湖城建支行无法实际行使抵押权，而徒等条件成就时可以办理抵押登记，则不但让无过错方承担因对方过错造成的不利法律后果，而且也会使一项能够实现的权利始终处于悬空状态，此既与法律之精神相悖，亦与预告登记制度设立的目的不符，更让本案中的抵押预告登记失去其功能。况且，陈凤英、首创公司均同意工行芜湖城建支行行使优先受偿权的主张。故判决支持工行芜湖城建支行要求对预告登记的不动产行使优先受偿权，既与各方当事人的诉讼利益相符，不损害社会公共利益及其他第三人的合法权利，不违反预告登记制度设立的目的和作用，也维护了合法的金融债权。
【案件索引】一审：安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民二初字第00666号（2014年8月14日）；二审：安徽省芜湖市中级人民法院（2014）芜中民二终字第00465号（2014年12月4日）
·（2014）鼓民初字第4171号；（2015）榕民终字第5965号
——抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿
【裁判要旨】预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，法院应责令购房人限期协助办理抵押登记手续。购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，为维护交易安全和合同稳定，法院可依据物权法第二十八条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权。债权人对处置款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿提供阶段性担保的开发商的垫款本息，再有余款的，退还购房人。
·中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案
【载《最高人民法院公报》2014年第9期（总第215期）】
【案号】上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
【裁判摘要】
一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【裁判要旨】抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果——仅办理预告登记未办理正式登记不能行使抵押权。
【解读】抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权。
·福州市中级人民法院（2013）榕民初字第1200号民事判决书
【裁判要点】预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预登记权利人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。抵押权只有在正式办理抵押登记后，才依法设立。抵押预告登记，并不产生抵押权设立的法律后果。
·安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2014）镜民二初字第00666号；安徽省芜湖市中级人民法院（2014）芜中民二终字第00465号
——抵押预告登记的效力
【裁判要点】预告登记是在物权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，在一定条件下，应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。
【裁判要旨】根据《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。抵押预告登记作为《物权法》设定的一项制度，其目的是保护权利人未来可以取得物权，经过预告登记后，预告登记的权利人，对预告登记的不动产享有排他权，即未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人，处分该不动产，均不能发生物权的效力。本案中，工行芜湖城建支行已办理抵押预告登记，享有对预告登记不动产的排他权，陈凤英、首创公司未经其同意，均不能依法有效处分案涉房产。在案涉房产取得产权证书后，工行芜湖城建支行即可办理正式抵押登记并行使物权。但由于案涉阳光半岛工程处于停工状态，办理正式抵押登记条件何时成就难以确定，工行芜湖城建支行基于抵押预告登记所享有权利的最终指向即行使抵押权将遥遥无期。而工程停工及无法办理产权证系开发商即首创公司的原因所致，并非工行芜湖城建支行的过错，亦非其主观愿望，若因首创公司的行为导致工行芜湖城建支行无法实际行使抵押权，而徒等条件成就时可以办理抵押登记，则不但让无过错方承担因对方过错造成的不利法律后果，而且也会使一项能够实现的权利始终处于悬空状态，此既与法律之精神相悖，亦与预告登记制度设立的目的不符，更让本案中的抵押预告登记失去其功能。况且，陈凤英、首创公司均同意工行芜湖城建支行行使优先受偿权的主张。故判决支持工行芜湖城建支行要求对预告登记的不动产行使优先受偿权，既与各方当事人的诉讼利益相符，不损害社会公共利益及其他第三人的合法权利，不违反预告登记制度设立的目的和作用，也维护了合法的金融债权。
·（2014）鼓民初字第4171号；（2015）榕民终字第5965号
——抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿
【裁判要旨】预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，法院应责令购房人限期协助办理抵押登记手续。购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，为维护交易安全和合同稳定，法院可依据物权法第二十八条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权。债权人对处置款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿提供阶段性担保的开发商的垫款本息，再有余款的，退还购房人。
·中国建设银行股份有限公司瑞安支行等诉浙江正国房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案
【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申1180号
【裁判摘要】本案中，正国公司为金某向建行瑞安支行的借款提供阶段性保证。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现正国公司已完成涉案房屋的开发建设，并已完成产权初始登记，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，应当认定正国公司的阶段性保证责任已经免除。至于预购商品房抵押权预告登记的效力问题，尽管金某与建行瑞安支行就涉案房产抵押仅办理了抵押权预告登记，由于该预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，且建行瑞安支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故一、二审判决据此认定建行瑞安支行在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权，亦无不可。
【解读】认定抵押权预告登记人对抵押物享有优先受偿权。