概述 回目录
商品房按揭贷款是“名为按揭、实为不动产抵押”贷款。
按揭房屋买卖合同与借款合同关系：主从合同关系 回目录
１.房屋买卖合同是主合同；
２.借款合同成为买卖合同的付款（附属）合同。
按揭借款合同与房屋抵押合同关系 回目录
按揭借款合同（主合同）与房屋抵押合同（从合同）之间是主从合同关系：
１.期房按揭贷款抵押登记性质：物权法第20条规定的抵押预告登记；
２.不履行预告登记手续、不向房管部门办理抵押合同登记：
（１）抵押权不成立；
（２）银行要求优先受偿权没有法律依据。
财产保险合同是附生效条件合同 回目录
财产保险合同是以抵押合同生效为条件的附生效条件合同。
陈其象律师提示：我国房贷实践中采取的按揭，性质上属于抵押和保证的联立 回目录
①抵押部分主要适用我国物权法的规定；
②保证部分主要适用我国担保法的规定；
③抵押与保证混合共同担保的问题，除当事人另有约定外，适用物权法的规定。
④商品房买卖合同及按揭抵押借款合同解除后，房屋买受人有义务向贷款人偿还尚欠的贷款本金及利息，贷款人对房屋买受人原购买的商品房有优先受偿权[《罗有基、赵爱莲与梅州市东辰有限公司、中国农业银行梅州分行购买房屋、抵押借款合同纠纷案》裁判要旨，载江必新主编《全国法院再审典型案例评注》P378-386]：
A.《个人住房按揭（抵押）借款合同》存在房屋买受人与贷款人之间的借款合同关系，同时存在房屋买受人与贷款人之间以店铺为抵押物的抵押合同关系[预售商品房抵押登记或抵押登记备案属于在建工程工程登记登记一种形式]，也存在房屋出卖人与贷款人之间的保证合同关系。
B.解除合同后，房屋买受人与出卖人应按照连带责任承担偿还尚欠贷款的责任。同时，根据我国《担保法》第52条“抵押权与其担保的债权同时存在”的规定，虽然合同解除，但抵押借款合同的债权尚未清结，所以抵押权仍存在，抵押权人即贷款人对处理抵押物即店铺的价款有优先受偿权。
法条链接 回目录
《物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《担保法》
第五十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第十条 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。