不动产权属证书是指在依法办理登记手续后，登记机构制定并颁发给权利人作为其享有某项不动产物权的证明（证据文件）。

１.证据资格：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

２.不动产登记簿所记载内容的外部表现形式。

１.土地权属证书；

２.房屋权属证书；

３.林权证等权属证书。

１.仅具有证据效力，不能作为不动产的物权性证券。

２.不动产登记簿的效力高于产权证书。

１.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；

２.记载不一致的：不动产登记簿的证据力高于不动产权属证书。

（１）以不动产登记簿为准；

（２）有证据证明不动产登记簿确有错误除外。 

①不动产权属证书只具有推定的证据效力，可以举证推翻[《吴某与郑某委托购房协议纠纷上诉案》]： 

A.根据《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并一定完全吻合。 

B.当事人认为权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的,有责任提供证据加以证明；如证据足以证明当事人才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持当事人的诉讼请求。

②房管局出具房屋权证证明的行为属于行政确认行为（具有可诉性）：房管局作为县级以上人民政府所属的房地产行政主管部门，主管本行政区域的城市房屋产权产籍工作，有权对辖区内所属房屋行使规定的行政管理职权[详见·陈豪等诉福州市鼓楼区房地产管理局出具房屋产权证明行政争议案]。 

③房屋权属证是权利人享有不动产物权的证明： 

A.“老旧房（地）契”非法定的房屋权属证； 

B.当事人持有土地改革前政府颁发的土地房产所有证书或权状等“老旧房（地）契”或其存根主张相应权利的，原则上不予支持；但诉争房屋现状未发生改变或房屋所有权未发生变更的，可以作为房屋权属证明。 

《物权法》

　　第十七条【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 

·最高人民法院关于解放前劳动人民之间宅基地租赁契约是否承认和保护问题的批复【失效】

·最高人民法院关于公民对宅基地只有使用权没有所有权的批复【失效】 

·最高人民法院关于契约已载明借钱借房的房产纠纷不宜确认为房屋买卖的批复

·最高人民法院关于翟金海与翟光增宅基纠纷一案的函【废止】

·国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题的复函

·最高人民法院关于农村和城市宅基地所有权问题的复函

·中华人民共和国林业部关于山林定权发证有关问题的答复

·戴兴荣等与重庆德拉瓦富鼎汽车维修服务有限公司土地使用权确权纠纷上诉案

最高人民法院（2005）民一终字第75号民事判决书 

【提示】房地产证书不具有绝对证明力，在有相反证据予以佐证的情形下，应根据案件具体情况进行认定。

【摘要】房地产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但其并不具有绝对的证明力，不能机械地以房地产证作为定案的依据，而应根据查明的事实将有关权利判归真正的权利人所有。

·吴某与郑某委托购房协议纠纷上诉案

【载《民事审判指导与参考》2009年底2集（总第38集）】

【提示】委托购房如何认定？

【裁判摘要】吴某取得诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据郑某提交的协议书、购房发票等相关证据，可以确认吴某取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑某的委托，吴某作为受托人负有将诉争房屋返还给郑某的义务，郑某才对该房屋享有事实上的所有权。依据物权人的真实权利优先保护的原则，郑某有权要求吴某注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑某名下。吴某辩称其已取得诉争房屋的产权证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，不予支持。

【裁判规则】不动产权属证书只具有推定的证据效力，可以举证推翻：

①根据《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并一定完全吻合。 

②当事人认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。如证据足以证明当事人才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持当事人的诉讼请求。 

·陈豪等诉福州市鼓楼区房地产管理局出具房屋产权证明行政争议案

【提示】房管局出具房屋权证证明的行为属于行政确认行为[具有可诉性]：房管局作为县级以上人民政府所属的房地产行政主管部门，主管本行政区域的城市房屋产权产籍工作，有权对辖区内所属房屋行使规定的行政管理职权。

【裁判摘要】被告福州市晋安区房地产综合开发公司经批准依法拆迁鼓楼区后曹41弄6号第三人刘淑珍房屋时，于1997年4月15日致函被告鼓楼区房管局请求出具该户的产权证明。被告分别于1997年4月15日、4月28日出具证明和补充证明各一份。被告出具的两份房屋产权证明，是依职权作出的涉及房屋所有权问题的具体行政行为。

·四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2014年第10期（总第216期）】

【提示】注销土地使用权证、未注销土地登记的，权利人不变，国有土地使用权人仍系土地登记档案中记载的权利人。

【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的，国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的，人民法院不应支持。

【裁判要旨】合作开发协议双方当事人以协议违反行政规章及法律、行政法规中的管理性规定，主张合同无效的，不予支持。

【裁判意见】当事人一方解除合同的理由不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为不发生解除合同的效力。

·江苏省东方实业投资股份有限公司与韩召君房屋买卖合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】双方签订房屋买卖合同且已经实际交付，在未办理权属证书前房屋被拆迁的，房屋所有权人应为买受人——虽然未办理权属证书，但合同确定的主要权利义务已经履行完毕，且房屋权属证书是对不动产权利登记状态的确认，并不能完全反映房屋的真实权利状态，故作为合法买受人应为房屋的实际所有权人。

·盛雪与吴健明共有纠纷再审案  

【裁判要旨】物权的公示公信原则的主要机能在于保护交易中的善意第三人，而作为不动产物权公示方法的不动产产权证只具有推定效力。产权证只是证明登记权属人享有权利的初步证据，并不具有绝对的对抗效力。如果事实上的权属人提供了出资、赠与、继承等方面的证据以证明自己的权利时，产权证的推定效力则被推翻，登记权属人需要提供其他证据以证明自己的主张。

·曾某某与广州市国土资源和规划委员会等房屋登记纠纷再审案

【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再165号

【裁判摘要1】房屋登记机构办理房屋所有权转移登记时未尽合理审查义务的登记行为违法——《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。本案中，广州市国土资源和房屋管理局作出被诉转移登记行为时所依据的黄某某提交的登记材料已被生效的广州市中级人民法院(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决确认为虚假材料，且黄某某与谢某某买卖涉案房屋的行为也已被生效的民事判决确认为无效。被诉转移登记行为主要证据不足，登记结果错误。温某某提出广州市国土资源和房屋管理局未尽合理审查义务，办理涉案房屋所有权转移登记行为违法的主张，可以成立。

【裁判摘要2】房屋登记事项记载于不动产登记簿便产生物权效力，未颁发房屋所有权证书并不影响该不动产物权归属——《房屋登记办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。……广州市国土资源和房屋管理局在此后对已经完成的登记事项进行更改，并不能消除涉案房屋依照法律规定已经登记的法律后果。……根据现已查明的事实，涉案房屋已登记于曾某某名下，虽未颁发房地产权证，但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登记的效力的主张成立，本院予以支持。