善意取得房屋所有权的产权人，能否主张原房屋所有权人排除妨害迁出房屋？

    《物权法》第106条规定了物权的善意取得制度，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合善意取得条件的受让人取得该不动产或者动产的所有权。

    签订房屋买卖合同后出售方应向买受方履行权利与实物的双重交付义务，买受方对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现。在买受方善意取得房屋产权而未实际占有的情况下，买受方虽然已经取得了房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过房屋的占有、使用权。买受人无权仅仅基于物权请求权要求对房屋的占有具有合法性、正当性的原产权人占有人排除妨害迁出房屋，买受人应依据其与出售方签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。

    善意取得房屋所有权的产权登记人，未实际占用房屋的，无权要求对房屋的占有具有合法性、正当性的原产权人排除妨害迁出房屋，而应当追究出售方不能交付房屋的违约责任。

《物权法》

　  第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

经典案例

·连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2015年第10期(总第228期)】

【裁判摘要】签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

【摘要】上海市第一中级人民法院认为：生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。在第二手的房屋买卖交易中，连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。