【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5670号
【提示】开发商能否以与买房人解除合同而对抗案外人就买房人原购房屋的执行？
【裁判摘要1】中海公司主张兰州中院（2017）甘01民初492号民事判决其与石某某《房屋买卖合同》已解除，石某某应向其返还房屋。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。经查，本案之所以对案涉房产采取强制执行措施，系因建行营业部与嘉迪隆公司、石某某、徐某某等人借款担保合同纠纷一案中，石某某、徐某某等人对嘉迪隆公司的借款承担连带清偿责任，故本案属于金钱债权的执行。案涉房产被查封的时间为2015年11月25日，案外人中海公司提出执行异议所依据的另案判决作出时间为2017年12月8日，系在执行标的被查封后，故对其依据该判决提出执行异议不应予以支持，中海公司该项再审理由不能成立。
【裁判摘要2】石某某已通过自行支付首付款和向浦发银行兰州分行按揭贷款的方式，向中海公司付清了全部购房款，并已实际占有案涉房产。虽然石某某之后无力偿还贷款，中海公司作为担保人承担担保责任向浦发银行兰州分行还清了贷款，但此时中海公司作为担保人仅有向债务人石某某的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人石某某的事实。故石某某依法对案涉房产享有物权期待权，中海公司仅对石某某享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于建行营业部的债权，中海公司上述再审理由亦不能成立。

【摘要】中海公司还主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施，但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主张均没有法律依据，不能成立。
【法条链接】最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发[2004]5号)
　　十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。