１.建筑物区分所有权是指（１）业主专有权、（２）共有权、（３）共同管理权（成员权）的总称。

２.建筑物区分所有权就是专有部分的所有权、共有权和共同管理权所构成的一种不动产物权，是一种特殊类型的物权。

１.权利主体（业主）身份多重性：

（１）专有权人；

（２）共有权人；

（３）管理团体成员。

２.复合形态集合权：

（１）专有部分所有权的主导性；

（２）专有权、共有权、共同管理权不可分离性。

３.权利客体多样性、一体性相结合：建筑物客体在结构上只有专用部分和共用部分共存，才能形成建筑物区分所有权。

（１）能够区分为两个以上独立部分：区分各部分能够单独使用并能为不同所有权人所专用；

（２）除了区分专用部分还必须有共用部分。

【解读】作为建筑物区分所有权客体的建筑物需要具备以下条件：

（１）建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分；

（２）建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同所有权人所专用；

（３）建筑物除区分专有部分外，还必须有共有部分。

1.业主对专有部分专有所有权：指业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；

2.业主对建筑物区划内共有部分共有权：指业主对专有部分以外的共有部分享有共有权利；

3.业主对建筑物区划内共有部分共同管理权：指业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理权利。 

①建筑物区分所有权的概念我国《物权法》采纳三元论说：三元论说认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分共有权和基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。

A.建筑物区分所有权包括业主对专有部分的所有权、业主对共用部分的共有权及业主享有的共同管理的权利三个部分；

B.建筑物区分所有权=专有所有权＋共有权＋共同管理权。

②建筑物区分所有权之专用权并非纯粹的对无形空间支配的权利（但其核心为空间所有权）。

③某一房屋、特定空间构成专有部分必须同时具备三个条件：

A.具有构造上的独立性，能够明确区分（物理要件）；

B.具有利用上的独立性，可以排他使用（物理要件）；

C.能够登记成为特定业主所有权的客体（法律要件）：“能够登记”不能理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专用部分，没有记载的都不是专用部分。

④符合构造上的独立性和使用上的独立性两个实质要件，但还没有登记的，该特定业主对“该专用部分”享有所有权，能够认定为业主。 

《民法典》

　　第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 

·顾然地诉巨星物业排除妨碍、赔偿损失纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2003年第6期（总第86期）】

【裁判摘要】任何一幢独立建筑物，均由基础、框架、承重等部分构成。尽管用隔板可以将一幢独立建筑物分割成不同的使用空间，以供不同的人分别独立使用，但构成该幢独立建筑物的基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、管线以及必要的活动场所等部位，却无法分割使用。整幢独立建筑物如果被分割为若干人所有，则每个人享有的是建筑物区分所有权，它不同于一物一权形态下的建筑物所有权。建筑物区分所有权虽然与建筑物所有权一样具备物权的一切特征，但由于建筑物的特性，决定了它是一种复合性权利，权利人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对整幢建筑物的共用部分享有共有权。同时也由于建筑物的特性，决定了权利人在行使其权利时要受到一定限制。这种限制是指，区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，区分所有权人使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。