物业服务合同
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概念 回目录
物业服务合同是指业主和物业服务管理企业之间订立的,由物业管理企业为业主提供物业服务,业主支付相应报酬的协议。
物业管理区域统一管理原则 回目录
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业服务合同签订主体 回目录
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同内容 回目录
1.物业管理事项、服务质量、服务费用;
2.双方的权利义务;
3.专项维修资金的管理与使用;
4.物业管理用房;
5.合同期限、违约责任等内容。
物业服务合同双方的义务和责任 回目录
1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务:物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
2.物业服务企业承接物业时:
(1)应当与业主委员会办理物业验收手续;
(2)业主委员会应当向物业服务企业移交物业资料。
3.物业管理用房的所有权依法属于业主:未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
4.物业服务合同终止时:
(1)物业服务企业应当将物业管理用房和物业资料交还给业主委员会。
(2)业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
5.转委任禁止:
(1)物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业;
(2)物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
6.对违法行为的制止和报告义务|对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为:
(1)物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
(2)有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
7.安防义务和保安义务:
(1)物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
(2)物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
8.物业服务收费:
(1)物业服务收费原则和标准:
A.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则;
B.区别不同物业的性质和特点;
C.由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
(2)物业服务费用缴纳:
A.业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
B.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;业主负连带交纳责任。
C.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
D.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
E.公用事业单位收费:
【提示】
①物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
②物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
③物业服务收费监督:县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
物业使用人的权利义务和责任 回目录
1.物业使用人在物业管理活动中的权利义务:
(1)由业主和物业使用人约定;
(2)但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定.
2.物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
陈其象律师提示 回目录
①物业管理主要是对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业公司应在提供物业管理服务的范围内获取相应的报酬,是否对物业实施了实际的管理和提供服务是获得相关报酬的前提条件。
②物业公司收取装修保证金没有法律依据,消费者可以拒绝缴纳:
A.《物业管理条例》第53条规定,“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业;物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”。据此,业主对于装修事宜只需履行告知物业公司的义务,不需缴纳任何费用。物业公司收取装修保证金涉嫌乱收费,业主不交费就不予办理入户手续涉嫌侵权。物业公司与购房者之间建立的是一种物业服务法律关系,物业公司提供的是物业服务,其无权限制购房者的进户行为。
B.物业公司的所有收费行为必须基于物业服务合同的约定,并且该收费项目和标准应当符合当地物价部门的有关规定。如果物业公司收取装修保证金既未经物价部门批准,也没有合同依据,则涉嫌乱收费,业主有权拒绝。
法条链接 回目录
《物业管理条例》
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
经典案例 回目录
——某物业管理公司与杨某物业管理纠纷案
【裁判要点】物业服务合同属于继续性合同,其举证责任的特殊性决定了物业服务企业无需提交相应的履行义务明细表。业主应承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。
·郑元根等诉嵊州市剡湖房地产有限公司等财产损害赔偿案
【裁判要旨】未参与物业服务合同签订的业主,已实际交纳物业管理费用的,应认定其与物业公司之间事实上已形成物业管理关系,该物业服务合同对其与物业公司均具有约束力。
·贾晓明与重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。业主与物业使用人、承租人、借用人及其他物业使用人对于物业服务费用承担有约定的,从其约定,但业主应当对此承担连带责任。物业服务公司起诉要求业主承担连带责任的,法院应予支持。
——物业服务合同效力及物业费减免请求的认定
【裁判要点】
1.业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。
2.物业服务的对象系小区全体业主,个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见,不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。