1.原租赁合同合法有效，当事人应依约履行。

2.出租人违反约定强行解除合同的，原承租人有权请求继续履行：

（１）当事人请求违约方进行履行的前提是有继续履行的可能；

（２）在法律上或者事实上不能履行的情况下，法院不能支持当事人的请求。 

出租人将强行解除收回的房屋出租给善意第三人，已经使原承租人请求继续履行合同成为事实上不能履行：

①法院对原承租人继续履行的请求不能支持；

②原承租人可以要求出租人采取赔偿损失的方式承担违约责任。

《民法典》

　　第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第五百八十条【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未请求履行。

　　有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

《合同法》

　　第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。 

房屋租赁合同未到期，出租人强行解除租赁合同并将房屋出租给善意第三人的，原承租人能否请求继续履行合同

（来源：北京房产律师网） 

问题：

房屋租赁合同未到期，出租人强行解除租赁合同，收回房屋，并将房屋出租给善意第三人，原承租人是否有权请求继续履行房屋租赁合同？对此，有两种不同观点。

一种观点认为，原租赁合同合法有效，双方当事人应依约履行，现出租人违反合同约定，强行解除租赁合同，应承担违约责任，《合同法》第107条规定的违约责任的方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等形式，因此，原承租人请求继续履行合同的，人民法院应该支持。

另一种观点认为，原租赁合同合法有效，当事人应依约履行。在出租人违反约定强行解除合同的情况下，原承租人有权请求继续履行。但是，《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此，当事人请求违约方继续履行的前提是有继续履行的可能，在法律上或事实上不能履行的情况下，法院不能支持当事人的请求。本案出租人已经将涉案商铺租赁给善意第三人，已经使原承租人请求继续履行合同成为事实上不能履行，因此法院对原承租人的请求不能支持。哪种观点正确？

解答：

最高人民法院民一庭意见认为，根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。

对前述两种观点，我们同意第二种观点。第一种观点在强调违约责任的继续履行上没有错误，但却忽略了《合同法》第110条明确规定的排除继续履行的情况，在适用法律上是不适当的。第二种观点在肯定出租人对原承租人的违约同时，维持了出租人同第三人的合同效力，并保持该合同的履行，在违约成本上显然更少，也更有利于保护合理信赖的第三人的利益。当然，在原承租人不能请求继续履行合同的情况下，其完全可以根据《合同法》第107条的规定，要求出租人采取赔偿损失的方式承担违约责任，这样的救济方法同样也可以使原承租人的损失获得赔偿。

（案例来源：最高人民法院民一庭主编：《民事审判指导与参考》（2009年第3集））

出租人强制解除租赁合同，原承租人能否请求继续履行合同

钱仁伟

【案情】2011年8月份，在房屋租赁合同还未到期的情况下，被告人金某强行终止租赁合同，收回出租给原告张某的房屋，并将房屋出租给第三方李某，现原告张某请求法院判决被告金某继续履行房屋租赁合同，让第三方李某搬出房屋，由张某继续承租。

【焦点】本案焦点在于出租人金某在租赁合同未到期情况下强制解除合同，原告张某能否请求被告继续履行未到期的房屋租赁合同？本案在审理过程中出现两种观点：第一种观点，原告租赁合同合法有效，双方当事人应按照约定履行相关的义务，现出租人张某违法合同约定强行解除租赁合同，应承担违约责任，根据《合同法》第107条规定的违约责任的方式有继续履行、采取补救措施及赔偿损失等形式，因此原承租人请求继续履行合同，法院应当予以支持；第二种观点，认为《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。因此，如果出现法律上或事实上不能履行及履行费用过大的情况下，就不能支持继续履行。

【评析】对上述的两种观点，第一种强调违约责任的继续履行，第二种强调了能否继续履行的情况分析，显然第二种观点对案情的分析更加深入。通过调查，本案中的第三方李某属于善于第三人，在不清楚的情况下承租了被告金某出租给张某的房屋，并已将自己物品搬入房屋进行居住。在这种情况下，为了保护合理信赖的第三人的利益，肯定被告金某对原告金某的违约责任，在违约成本上显然要更少些。所以，在张某不能请求继续履行合同的情况下，应该适应《合同法》第107条的规定，判决被告金某承担违约责任，向原告张某赔偿违约金及其损失。

【作者简介】钱仁伟，单位为扬州市邗江区人民法院。

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