未经出租人同意的违法房屋转租是指承租人未经出租人同意将出租房屋转租给第三人的行为。

１.出租人享有原房屋租赁合同（出租合同）的解除权；

２.出租人行使出租合同解除权以出租人知道或者应当知道承租人转租后在6个月内提出异议为条件。

【理解与适用】关于6个月的性质，应当理解为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定（《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第218页）。

①未经出租人同意的转租行为，出租人享有出租合同解除权。

②出租人在知道、应当知道承租人转租的6个月内未提出异议的，视为出租人对转租人无权处分行为的默示追认：

Ａ.因出租人的默示追认行为，出租人丧失出租合同解除权；

Ｂ.因出租人的默示追认行为，违法转租合同转化为合法转租合同，转租合同依法有效。

③承租人未经出租人同意将承租房屋转租给第三人，出租人知道、应当知道承租人转让，在6个月内提出异议的——出租人有权请求解除合同。 

《民法典》

　　第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　第七百一十七条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

　　第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

　　第十六条【出租人同意转租的推定】^【删除】 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 

　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 

　　第十八条１３【次承租人逾期腾房的处理】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 

《商品房屋租赁管理办法》

　　第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

　　承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

《合同法》

　　第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

·上海市第二中级人民法院民事判决书(2011)沪二中民二(民)再终字第10号

【提示】未经出租人明示同意且出租人一致未提出异议的转租合同为有效合同。 

·浙江省高级人民法院民事判决书(2013)浙民提字第142号

【裁判要旨】出租人不同意转租的，应根据转租合同的具体内容判断该转租合同是否是以出租人同意为附条件合同，而不能简单以出租人不同意即认定转租合同无效。附条件的转租合同因出租人不同意转租而未生效，转租人有过错的应承担责任。

·浙江省高级人民法院民事判决书(2014)浙民提字第81号

【裁判要旨】原租赁合同无效导致房屋转租合同无效的，转租人有合理的理由请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。

·北京市第二中级人民法院民事判决书(2014)二中民终字第05710号

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。中博江恒公司作为村集体经济组织，理应知晓本村土地的使用情况。鉴于中博江恒公司在长达三年的时间内均未提出异议，根据上述规定，应当视为中博江恒公司同意转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。根据该规定，容基电器公司在转租时，其转租的期限不得超过其承租的期限，否则超出部分无效。从现有证据来看，容基电器公司与中博江恒公司的合同期限至2011年12月31日终止，而容基电器公司出租给万盛家业公司的租赁期限至2029年11月30日止，故超出部分的约定应当无效。

·北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终8068号

【二审裁判要旨】转租条款中未明确约定用作特种经营行业的，禁止转租作此用途——经营住宿酒店属于特种经营行业，需要特别许可，应在合同中作特别明示约定。双方约定承租人可以转租给第三人用于经营写字楼“等项目”，承租人据此转租给第三人经营住宿酒店的不予支持。

【二审裁判摘要】二审法院认定：根据补充协议中双方的约定：如乙方餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。该条约定中“写字间等项目”已明确对双方原合同约定的房屋用途做了扩大约定，即：东方汉斯公司可以将涉案房屋做写字间、餐饮用，亦可用作他用途。......双方对补充协议的内容理解存在分歧，华星擘达公司认为补充协议是允许东方汉斯公司经营餐饮及写字楼，未允许东方汉斯公司经营住宿酒店。东方汉斯公司则主张补充协议约定“乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。”，“等项目”就表示可以做其他项目，包括酒店。本院认为，经营住宿酒店属于特种经营行业，需特别许可，应在合同中作特别明示约定，“等项目”不能简单地理解为可经营住宿酒店。

【再审裁判摘要】双方在《补充协议》中又约定，华星擘达公司同意东方汉斯公司与大汉伟业公司合作，将涉案房屋的部分面积用于经营出租写字间；“如乙方（东方汉斯公司）餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租”。其中“剩余全部面积”和“写字间等项目”的具体内容，双方并未作出其他限定。为青青草公司办理成立注册需要，华星擘达公司还于2013年6月27日为工商登记机关出具了《企业住所证明》和《配套服务需求说明》。虽然华星擘达公司在原审中辩称，《配套服务需求说明》只是表明同意成立从事管理主营业务的青青草公司，并未同意其经营酒店住宿，但是工商登记资料显示，青青草公司企业名称中有“酒店管理”内容，而其从业人员只有12人，若其主营业务仅限于“管理”，实难理解华星擘达公司为其提供面积达2600余平方米的经营场所意欲何为。况且华星擘达公司在五个月后的2013年11月28日，又与青青草公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁用途为“七天连锁酒店”，而当时青青草公司仍未取得酒店住宿的特种行业经营许可，证明华星擘达公司主观上并不排斥涉案房屋用于经营酒店。结合华星擘达公司的上述行为，本院再审认定，东方汉斯公司将承租的部分房屋转租给张昭辉用于经营青青草公司的行为，得到了华星擘达公司的认可，不构成擅自整体转租和改变房屋用途。华星擘达公司据此行使约定解除权缺乏事实依据。

·北京市第三中级人民法院民事判决书(2021)京03民终1917号

【裁判摘要】关于《北京市房屋租赁合同》效力问题。．．．．．．各方签署的《北京市房屋租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效，故合同未违反法律法规的强制性规定；是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给付义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分(杨××基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分)，不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《北京市房屋租赁合同》系合法有效的。

·上海市第二中级人民法院民事判决书(2020)沪02民终2453号

【裁判摘要】关于倾辉公司对案涉车辆是否享有转租权之事实对《单车租赁协议》效力的影响。根据查明事实，案涉车辆的所有权归于国际汽车城公司。根据当前已提交合同可知，国际汽车城公司只与骏伊公司之间签订了《汽车租赁服务合同》，该合同中约定的租赁车型荣威ERX5与案涉车辆的车型不相符，且该合同明确约定承租人不得对外转租。倾辉公司主张其通过与神捕公司签订合同的形式取得对案涉车辆的使用权，但鉴于无证据证明神捕公司自案涉车辆产权人处取得了处分该车辆的相应权利，故倾辉公司并未实际上取得向陈××出租案涉车辆的权利，两者之间签订的《单车租赁协议》实属无权处分条件下签订的合同。关于基于无权处分而签订的合同之性质认定，案涉《单车租赁协议》的签署和履行以及纠纷发生时间均在《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)施行之前。于此期间有效的《合同法》第五十一条只规定了权利人追认和无处分权人事后获得处分权的情形下无权处分合同有效。然而本案涉及的权利人即国际汽车城公司未对《单车租赁协议》进行追认且无权处分人即倾辉公司并未后续取得对案涉车辆的转租权的情形，《合同法》未对之进行规定。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条仅规定，基于无权处分而签订的买卖合同不可认定为无效合同，故针对无权处分下的租赁合同的效力无生效法律进行明确规定。然而，《民法典》第七百一十六条第二款明确规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。未经出租人同意转租签订的出租合同，只有在合同生效的基础上方可谈及出租人可行使对该租赁合同的解除权，故依据《民法典》相关规定，案涉《单车租赁协议》应为有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。故本案可以适用《民法典》的规定。综上，案涉《单车租赁协议》应为有效。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民再16号

【裁判摘要】（１）租赁合同约定承租人设立项目公司承继租赁合同，虽未办理变更手续但已经实际履行的，认定租赁合同权利义务已经概括转让给项目公司；（２）承租人股权结构的变化并未导致合同主体变化，不构成转租——本案中巨洋公司(甲方)与湖心公司(乙方)于2013年8月17日签订的《房屋租赁合同》第7.2.1条约定“甲方同意乙方单独设立该项目公司，同意可将本合同项目租赁的权利义务全部转让给乙方新设立的项目公司，给予配合乙方办理相关合同变更手续。但乙方应对受让的项目公司履行本合同义务承担连带责任。”2014年10月10日，湖心公司作为股东之一，设立了中影小象公司，并持有该公司65%的股权。虽巨洋公司未与湖心公司、中影小象公司办理相关合同变更手续，但中影小象公司自成立至2016月9月30日近二年时间内，向巨洋公司按时支付了租金，交纳了物管费、设施费等费用，中影小象公司已经履行了《房屋租赁合同》的主要义务，巨洋公司根据中影小象公司的缴费情况出具收据以及向其开具增值税发票。据此，可以认定湖心公司已按《房屋租赁合同》的约定将该合同项目租赁的权利义务概括转让给了中影小象公司，且经过了巨洋公司同意。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，中影小象公司与巨洋公司之间形成新的房屋租赁合同关系。中影小象公司股权结构的变化，并未导致合同主体变化，不构成转租。退言之，即便如巨洋公司所称，其认可湖心公司控制的项目公司中影小象公司交付租金、使用租赁物业，是将中影小象公司的行为视为是湖心公司履行案涉合同的行为。则湖心公司转让其所持有的中影小象公司全部股份后，中影小象公司不再是湖心公司的项目公司，但中影小象公司仍是代湖心公司继续使用案涉租赁物业，湖心公司的股权转让行为亦不构成转租。故巨洋公司主张依据其与湖心公司的《房屋租赁合同》第13.2条解除合同并采取断电措施要求中影小象公司搬离案涉租赁物业缺乏合同和法律依据，其行为构成违约，应承担相应违约责任。

·新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书(2022)新民再137号

【裁判摘要１】转租合同是否经出租人同意不影响转租合同效力——首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”案涉合同签订、履行时施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号)第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”根据从旧兼有利的法律适用溯及力原则，结合上述司法解释关于出租人未在六个月提出异议对合同效力的影响已被《中华人民共和国民法典》予以删除所确立的合同效力认定标准，出租人是否同意转租，以及其是否在六个月内提出异议，均已不再成为影响转租合同效力的因素。其次，房屋租赁权本质上属于债权，并未纳入我国法律规定的物权种类。转租人与次承租人之间的转租关系在法律性质上仍然属于租赁，属于债权范畴。基于债权行为和物权行为两分性的法理，转租合同是否经过出租人同意并不能影响合同效力。如果转租合同本身主体合法、意思表示真实，内容无违反法律、行政法规强制性规定，亦未违背公序良俗，应为有效。综上，《房屋转让租赁合同》是杨××与侯××、魏××的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。出租人游×是否事先同意及其是否在六个月提出异议，均不影响该合同效力。原判决认定《房屋转让租赁合同》有效，适用法律正确，本院予以确认。

【裁判摘要２】租赁合同约定不得转租，在房屋所有人基于所有权及合同约定收回房屋后，次承租人在租赁期间的使用收益权已无法行使，其合同目的亦已无法实现，次出租人未尽到相应的权利瑕疵担保责任，次承租人有权解除租赁合同——《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”在租赁合同关系中，承租人与出租人订立租赁合同的目的是对租赁物使用、收益，如果第三人对租赁物主张权利，承租人订立租赁合同的目的就难以实现。因此，出租人有义务保证租赁物在租赁期间不被第三人追索，从而使承租人安全、有效地使用租赁物。具体到本案中，侯××、魏××作为出租人，负有担保承租人杨××对案涉商铺使用、收益的权利瑕疵担保责任。根据本案查明的事实，案涉商铺所有人游×出租给侯××、魏××时，双方合同明确约定不得转租。因此，在房屋所有人游×基于所有权及合同约定收回案涉商铺后，杨××在租赁期间的使用收益权已无法行使，其合同目的亦已无法实现，侯××、魏××作为出租人未尽到相应的权利瑕疵担保责任。故杨××主张解除《房屋转让租赁合同》事实及法律依据充分，本院予以支持。

·山东省临沂市中级人民法院民事判决书(2014)临商终字第467号

【裁判摘要1】双方订立的《土地租赁合同书》均没用“可转租”的文字表述，故上诉人巩××将承租物部分转租给吴××使用亦应事先取得出租人公××的许可，或事后取得其追认。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，巩××应对其转租行为已取得公××的事先同意或事后追认负举证责任。因其未能提供上述相关证据，故对巩××称转租“符合合同约定，亦不损害被上诉人的任何出租利益”、不应据此解除其与公××订立的租赁合同的上诉主张，本院不予支持。原审判决依照上述法律规定判决解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同正确。

【裁判摘要２】转租合同的效力问题。巩××将租赁公培生的房屋再转租给吴××，并签订了转租合同，该转租合同的签订是巩××与吴××的真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第一款（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效，…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效。故，巩××与吴××签订的转租合同不违反国家效力性强制性规定，应为有效合同。因转租合同的基础合同（公××与巩××的租赁合同）的解除，而引起转租合同的解除，巩××与吴××波可另行主张权利。原审法院认定转租合同无效无法律依据，本院予以纠正。

·浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书(2022)浙04民终173号

【裁判摘要】次承租人可以列为共同被告——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”该条中已经明确，次承租人负有向出租人腾房的义务，据此，一审根据资产经营公司的申请追加次承租人张×为本案被告，符合法律规定和司法实践做法。

·(2011)永民初字第1190号；（2012）吉中民一终字第165号

——次承租人经营时间与店面转让费的分担

【裁判要旨】店面转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，因房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定转让费用在承租人及次承租人间的负担。

【裁判摘要】房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。但刘××与袁××签订的转让其承租的房屋经营权合同并没有约定转让费用具体包含的费用性质，而且，当事人表示该转让费主要是一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。现因次承租人袁××未与房主就租赁房屋事宜达成一致，导致转让行为无效，该转让费应按无效合同的后果进行处理。鉴于次承租人袁××支付转让费用并意欲承租店面主要目的是为了经营活动，原审法院根据袁××客观上已经在该店面经营约10个月的事实，酌定由刘××承担返还转让费的70％的责任并无不当。

【案号】(2011)永民初字第1190号；（2012）吉中民一终字第165号

·（2013）三亚民二初字第91号；（2015）琼民三终字第29号

——以承租房屋与他人合作构成转租要符合特定条件

【裁判要旨】以承租的房屋作为合作条件与他人合作是否构成转租，取决于两个条件：一是在形式上，合同的权利义务相对人是否变更；二是在结果上，是否侵犯了出租人对租赁物的收益权与处分权，是否增加了出租人要求返还租赁物的困难并造成出租物的毁损。

【裁判摘要】以承租的房屋作为合作条件与他人合作经营是否构成转租，取决于两方面因素，一是在形式上，对原合同的权利义务的相对人是否作了变更，二是在结果上，是否如罗某夫妇所主张的对其收取租金造成障碍，是否损害了二人对租赁物的处分权，是否增加了要求返还租赁物的困难并造成出租物的毁损等等。邬×将房屋承租权作为合作条件与他人合作开发餐厅，未拖欠租金，未影响二人收取租金的权利，未要求二人额外承担其他义务，义务人支付租金的义务也在继续履行，虽然在形式上，支付租金的义务人变更为王××，但邬×未脱离出合同关系，合同权利义务相对人未发生实质性变化；在实质结果方面，不存在拖欠租金的情况，房屋也无毁损及其他不良结果，也未损害出租人对房屋的处分权；王××向罗某账户支付租金，罗某并未提出异议。邬×的行为不构成转租。罗某夫妇主张邬×转租未获得其二人同意，损害了出租人对租赁物的处分权，增加了出租人要求返还租赁物的困难并使出租物的毁损程度加重，并无证据予以证明，根据民事诉讼法第六十四条的规定，由负有举证责任的当事人承担不利后果，对罗某夫妇请求解除合同的主张不予支持。判决撤销一审判决，驳回罗某夫妇的诉讼请求。

【案号】（2013）三亚民二初字第91号；（2015）琼民三终字第29号

·青海省西宁市中级人民法院民事判决书(2015)宁民一终字第224号

【裁判摘要】（１）出租人同意转租的推定适用前提为出租人知道或者应当知道承租人转租；（２）承租人应当承担举证证明出租人什么时间知道或应当知道承租人有转租行为的义务，否则不能作出出租人同意转租的推定——金融超市、沙××签订的《房屋租赁合同》中明确约定了在承租期限内金融超市不得私自将铺面转让他方经营，如私自转让沙××有权终止合同并扣除预付房租及保证金。该约定系当事人双方真实意思表示，系双方共同制定的规则，合同双方应全面遵守约定。本案中，合同约定禁止承租人金融超市擅自转租，金融超市主张转租行为已得到沙××的同意，但其提交的证据沙××出具的证明判断分析，沙××书写的证明仅表明同意在其房产注册华泰证券，并无明确同意金融超市将涉案房产转租他方经营，从当事人双方签订禁止转租的合同分析，金融超市明知合同约定禁止转租，其将承租来的房产转租他方经营，应取得房屋所有权人明确同意转租的证明及意思表示，本案中金融超市的提交的《证明》不能证实房屋所有权人同意金融超市转租涉案房屋，金融超市“转租行为得到沙××同意”的上诉理由不能成立，应予驳回。金融超市诉称“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，视为出租人同意转租。2012年至2014年沙××没有就金融超市转租的事实向提出过异议，期间达两年之久，足以推定沙××对转租行为的认同，故转租行为合法有效”之上诉理由。本院认为，出租人同意转租的推定适用前提为出租人知道或者应当知道承租人转租，金融超市应举证证明沙××什么时间知道或者什么时间应当知道金融超市有转租的行为，本案中沙××自述，华泰证券公司的工作人员在2014年8月因房屋问题找其沟通时才知道金融超市将房屋转租给华泰证券公司。经核实，华泰证券负责人证实在2014年8月其主动找到沙××了解房屋情况，是第一次与沙××相识，双方的陈述相互印证2014年8月沙××知道其购买的房产由金融超市转租给华泰证券公司。金融超市在一审、二审阶段除提交沙××书写的证明外，未提交其他证据证明沙××早在2014年8月前就已知道金融超市有转租行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，本院认为，现有证据不能证实沙××早已知晓金融超市有转租的行为，上诉人金融超市此点上诉理由不能成立，应予驳回。

·上海市金山区人民法院民事判决书(2021)沪0116民初12804号

【裁判摘要】因违法转租解除租赁合同无须追加次承租人参加诉讼——根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。根据上述法律规定及本案原告所主张的解除事由，本案争议焦点在于原告是否享有上述法律所规定的解除权，也即原告是否同意被告转租以及是否知道或者应当知道被告转租但未在六个月内提出异议。首先，尽管2017年被告承继租赁权时案涉土地是以出租后再转租的模式进行流转，但是《备忘录》明确约定被告与种植户所签合同不得超出原协议规定的期限，此后被告与原告签订的《流转合同》又一次明确未经原告同意被告不得再次流转。被告承继案涉土地租赁权是在果蔬公司经营模式改革的背景下，从《会议纪要》、《备忘录》等历史文件来看案涉土地租赁权的转移需要稳妥处理当时已经存在的种植户的权益。尽管被告承继租赁权时确实存在转租情形，但结合《备忘录》、《流转合同》的约定及上述历史背景，本院认为被告在承继案涉土地租赁权时仅就当时存在的转租获得了同意，对于超出原转租期限的转租并未获得原告的同意。相反，《流转合同》明确表示了不得再次流转的意思。其次，被告以原告参与海韵合作社的经营管理事务为由认为其转租原告知晓并同意。但是，根据查明的事实，海韵合作社所承租的面积仅有22.52亩，占被告转租面积的比例很小；且是唯一一家企业模式经营的次承租人，与众多个人形式的次承租人相比不具有代表性。仅以海韵合作社的情形难以认定原告对整个案涉土地的转租均为知晓或者同意。最后，被告承租案涉土地后将土地分割、连续转租给众多次承租人。原告据以行使解除权的转租事实发生在2021年3月，是被告与部分次承租人续签转租合同。即便在该转租事实发生之前原告知道被告转租，但难以否认原告在新的转租事实发生后六个月内即对被告的新的转租行为提出了异议。考虑到案涉土地系农业用地，被告分割转租、连续签订短期转租合同的行为确实给土地管理等带来了困难及安全隐患。同时，被告对于转租期限已经届满的土地也未及时收回，表明其对于案涉土地疏于维护、管理，置合同约定而不顾。退一步而言，即便原告对之前转租未提异议也不能否定新的转租事实所成立的解除权。综上，本院认为，原告行使解除权符合合同约定，且正当予以行使，故确认《流转合同》于双方庭审中确认的被告收到解除通知的时间即2021年6月23日解除。

·（2022）苏0211民初1548号

——房屋受让人应受转租异议期约束

【裁判要旨】若房屋上已经设立租赁、转租合同，房屋产权转让后，即发生了合同权利义务的特殊法定概括移转。房屋受让人继受了原所有权人的权利义务，应受转租异议期6个月的约束。6个月异议期的起算应从出让的原权利人知道转租事宜开始计算，而非从受让房屋时重新起算。

【案号】一审：（2022）苏0211民初1548号

·【人民法院案例库】涉众型涉农案件不动产腾退执行的方法指引

【裁判要旨】在涉众型涉农案件不动产腾退执行中，被执行人将案涉土地违约转租给次承租人的，人民法院可以加强府院联动和面对面释法明理，促使申请执行人与次承租人达成和解，避免强制腾退引发后续系列诉讼，促成矛盾纠纷源头化解。

【关联索引】一审：上海市金山区人民法院（2021）沪0116民初12804号民事判决（2021年12月19日）；执行：上海市第一中级人民法院（2021）沪0116执524号执行裁定（2023年7月5日）