《解释》第２１条^【删除】 规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

《民法典》第７２８条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”

出租人侵害承租人优先购买权的：

１.出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效。

２.承租人优先购买权是一种强制缔约请求权，当承租人主张行使优先购买权时起与出租人之间形成买卖合同关系：如果出租人与第三人之间的买卖合同未实际得到履行，优先购买权人可依据优先购买权的保护，主张优先保护履行其于出租人形成的买卖合同。

３.出租人与第三人之间的买卖合同已实际履行，承租人无法取得标的物的所有权，承租人有权请求出租人承担赔偿责任：

（１）承租人没有行使优先购买权的机会：

A.承租人是否可以期待活动租赁房屋的所有权还处在不确定的状态，有可能因为购买条件的劣势而无法取得房屋所有权，也有可能因为出租人的意思表示而使得交易无法最终成立，承租人的损失就仅仅体现在机会利益损失的范围内，而无法将可期待利益等损失计算在内；

B.承租人优先购买权受到侵害过程中丧失订约机会给承租人造成的损失主要包括：承租人不得不另行寻租、购买其他不动产来替代过程中产生的财产上的损害。

（２）承租人行使优先购买权后交易目的落空的损失范围：

A.承租人另行寻找买卖交易来替代此次交易而产生的一切费用；

B.从承租人行使优先购买权以后因市场价格变化而产生的收益（承租人行使优先购买权所确定的价格和房屋现有价值之间的差额）。

【解读】法院通常会经审理后认定，只要不影响承租人的承租权利，很少会判决出租人承担损害赔偿责任。

随着《民通意见》第118条废止，承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。 

《民法典》

　　第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　第七百二十七条【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

　　第七百二十八条【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

１.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第二十一条【侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任】^【删除】 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 

２.《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定（已经作废）：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

·钟某某与中国银行股份有限公司云浮郁南支行等借款合同纠纷执行监督案

【案号】最高人民法院执行裁定书(2021)最高法执监91号

【裁判摘要】执行程序房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖、变卖无效或要求撤销不应支持——本案的争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便陈××确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人陈××网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害陈××的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。