【笔记】查封在建工程后能否允许被执行人继续建设？
文章摘要：
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【注解２】执行法院对未竣工验收建设工程的变价依据？——《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》（法[2012]151号）
【注解３】未经竣工验收或验收不合格的建设工程能否请求强制交付使用？——根据《建筑法》第６１条第２款规定，当事人请求将未经竣工验收或者验收不合格建设工程交付使用不予支持，但仅要求转移占有除外。
解读：根据《善意执行意见》第二、５条规定，查封在建工程后原则上应当允许被执行人继续建设。
解析：在建工程是指正处于房地产开发过程中尚未办理产权初始登记的房地产项目（包括处于建设工程中的工程及已完工尚未进行竣工验收的建设工程，均属于暂无法取得合法不动产权登记的在建工程）。
法条链接：
《建筑法》
第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）
第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第二十一条 查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
·最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见｜二、严禁超标的查封和乱查封
5.灵活采取查封措施。对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封被执行企业厂房、机器设备等生产资料的，被执行人继续使用对该财产价值无重大影响的，可以允许其使用。对资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，人民法院应按照下列情形分别处理：
（1）查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设。
（2）查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽能实现执行债权人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显失公平的，应积极促成双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓采取强制变价措施。
（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。
经典案例：
——最高人民法院发布6起充分发挥审判职能作用保护产权和企业家合法权益典型案例 (第二批)之六：李某飞、腾飞龙公司执行申诉案
【裁判摘要】（１）未完工建设工程查封期间应当允许被执行人继续对建设构成施工建设；（２）执行法院对未完工建设工程已进行评估并裁定拍卖，如果被执行人在评估之后仍继续对建设工程进行建设，房产现状以及价值已明显发生变化的，应当重新评估或重新确定标的物起拍价格——本案中，李××、腾飞龙公司向防城港中院异议请求中止拍卖的事由之一，系认为腾飞龙公司在案涉房产评估后又进行复工，房产现状及价值发生巨大变化，执行法院应当重新评估。经本院审查，防城港中院对李××、腾飞龙公司上述事由并未审查认定，已构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第四项所规定的遗漏异议请求。广西高院在复议程序中对李××、腾飞龙公司提出的该项事由也未进行审查认定，亦构成遗漏请求未审查处理。因此，由于防城港中院遗漏当事人异议请求，应当发回该院重新审查。防城港中院在重审程序中，应当重点对案涉房产是否存在评估后施工情况、施工对标的物价值是否产生影响以及是否需要重新确定标的物起拍价格等问题进行审查。
【裁判摘要】本案争议的焦点问题是，任城法院对其查封申诉人华任•尚府项目2号楼、4号楼在建工程的拍卖程序是否合法。本案中，申诉人主要以任城法院拟拍卖的执行标的系违章建筑为由，要求停止司法拍卖行为的进行。鉴于案涉在建工程存在对部分房产违规预售问题，这种“现状处置”性的拍卖，只是对实际占有并有利于项目建设继续推进的事实状态，以及相关财产权益进行的变更，尚未直接判定在建工程完成后房产所有权的潜在争议，不属于将不符合法律、行政法规规定的“违法建筑”通过执行行为合法化的情形。济宁市两级法院异议复议审查期间，根据预售房产购买人已撤回案外人执行异议之诉的实际，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第一条、《城市商品房预售管理办理》第六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等相关规定，作出依法拍卖案涉在建工程的裁定并无不当。但任城法院在“现状处置”的实施过程中，要充分考虑申诉人和案外人合理的利益诉求，确保评估拍卖程序公平合理，不至于引发新的争议。