土地使用权转让合同
文章摘要：
文章摘要2：
概念 回目录
土地使用权转让合同是土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款协议。
土地使用权转让合同对象（标的物） 回目录
土地使用权转让合同的标的物应当是转让方通过出让方式取得使用权的城镇国有土地：
1.限定为出让土地的使用权。
2.排除范围：
A.划拨土地的使用权；
B.农村集体所有土地的使用权；
C.赠与等无偿转让合同。
土地使用权转让合同类型 回目录
1.土地使用权初次转让合同：通过出让方式获得土地使用权，然后签订合同将土地使用权转让。
2.土地使用权再次转让合同：通过转让方式取得土地使用权，又签订合同将土地使用权再次转让。
3.土地使用权转让合同其他类型：
A.无权处分行为、效力待定合同：土地的非使用权人无权转让他人通过出让或转让方式拥有的国有土地的使用权；
B.划拨国有土地使用权转让合同：划拨土地使用权人签订土地使用权转让合同，转让国有土地使用权（效力待有关部门批准后决定）；
C.当事人之间签订合同进行土地使用互换；
D.名为合作建房、项目转让合同实为国有土地使用权转让合同：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
国有土地使用权转让方式 回目录
1.土地使用权买卖：是指土地使用权人与买受人约定，由土地使用权人将土地使用权出售转移给买受人，由买受人支付土地使用权价款的行为。
2.土地使用权互换：是指土地使用权人将其土地使用权与他人土地使用权或者其他财务相交换，互相将自己持有的权利让渡给对方。
3.土地使用权出资：是指土地使用权人以取得一定的出资股份为条件，将其享有的土地使用权作价入股成立公司企业，并转移该土地使用权的行为。
4.以土地使用权抵偿债务[以地抵债]：是指债务人以其享有的土地使用权抵销其所欠他人之债，使双方之间的债权债务消灭。
5.其他合法转移土地使用权的方式：
A.无偿转移的赠与、继承；
B.抵押权的实现拍卖变价土地使用权等情形。
国有土地使用权转让条件 回目录
1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
3.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
国家对低价转让的土地使用权享有优先购买权 回目录
1.市、县人民政府只能在土地使用权人低价转让土地使用权时，方能行使优先购买权：只有申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，县、市人民政府才能行使优先购买权；
2.当事人采取拍卖、招标、挂牌交易等公开竞价方式转让土地使用权，或者人民法院在民事强制执行程序中拍卖变卖债务人土地使用权的，应限制市、县人民政府行使优先购买权；
3.市、县人民政府行使优先购买权，必须在审核发现当事人申报土地转让价格比标定地价低20%以上的合理期限之内。
陈其象律师提示 回目录
①司法解释将土地使用权转让概念规定为狭义的转让，仅限定为土地使用权的“出售”，即土地使用权的转让仅指一方向另一方转让土地使用权，而另一方支付价款[即一手交地、一手交钱]的土地使用权“出售”行为（包括“假合作真出售”的变相转让行为）：
A.“交换和赠与”不认为是一种转让行为；
B.排除了“其他合法方式”的兜底性内容。
②司法解释已将现行法律和以前司法解释均视为土地使用权转让“其他形式”的“合资、合作、联建（参建）、入股、成立项目公司”等方式排除在土地使用权转让的概念范围之外。
③司法解释对土地使用权转让的定义把划拨土地使用权的转让排除在外（转让划拨方式取得的国有土地使用权，不属于司法解释所定义的土地使用权转让范畴）。
④土地使用权转让概念变化所产生的影响：
A.直接关系到有关法律对于土地使用权转让所规定的限制性条件的适用；
B.直接关系到有关税费的交纳：土地使用权转让要按照国家有关税法的规定征收不动产流转税（主要有土地增值税、营业税、契税、手续费等）；
C.直接影响到法律关系、法律适用和审判结果。
⑤土地使用权转让方式：
A.土地使用权本身转让；
B.项目转让；
C.在建工程转让；
D.房屋转让（预售房屋、代销或包销）；
E.其他：联营、承包经营等。
⑥房地产项目转让条件：
A.转让方的土地已经办理了出让手续、有批准权的政府同意转让；
B.有完整的立项开发手续；
C.转让方和受让方协商一致；
D.受让方具备房地产开发资质。
法条链接 回目录
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
第七条 本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。
第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。
《房地产管理法》
第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
城市房地产转让管理规定
第三条 本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发[2001]15号 二OO一年四月三十日）
四、加强土地使用权转让管理
土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。出让和承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记。土地行政主管部门要加强对出让、租赁合同的管理，受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让。
土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与土地所在地的土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。
国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低２０％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
经典案例 回目录
·上诉人长沙兆盛房地产有限公司、上诉人长城信息产业股份有限公司与被上诉人长沙市国土资源局土地使用权转让合同纠纷案
——国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
【提示】国有土地使用权出让合同与转让合同区别。
【法理提示】国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定，不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论，更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时，应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确界定。