摘要1：【目录】1.什么是土地使用权转让合同？2.如何认定土地使用权转让合同效力？3.如何认定划拨土地使用权转让合同效力？4.一地数转合同如何处理？
摘要2：【注解】购买７０年产权房办了４０年证，能否主张剩余３０年土地使用权对应房款损失？——因土地使用权期限届满后申请人可依法续期，也不会导致40年后房屋无法使用，现有法律、政策规定不能确定申请人申请续期时可能产生费用的具体数额，故对主张返还多付的房款的请求未予支持并无不当。——参考案例：甘肃省高级人民法院民事裁定书(2023)甘民申1124号
摘要1：【目录】出让土地使用权转让法定条件；未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同属于无权处分的效力待定的合同；未办理权属变更登记手续不影响土地使用权转让合同效力；《城市房地产管理法》第39条规定国有土地使用权转让条件。
摘要2：【解读】最高人民法院（2004）民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”
摘要1：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院民事调解书(2011)民二终字第2号
【提示】当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让，标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%，并非判断股权转让合同效力的依据。
【调解要旨】
①《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。该条规定的性质，系管理性规范。
②当事人之间以股权转让的方式取得土地使用权有别于直接的土地使用权转让，标的公司所控制的土地使用权是否达到开发投资总额的25%，并非判断股权转让合同效力的依据。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2006）民一终字第26号民事判决书
【摘要1】双方当事人签订《出让土地使用权转让合同》约定，在讼争国有土地使用权从出让方变更登记到受让方之前，出让方负有交纳土地出让金、解除土地他项权利抵押的合同义务，但其均没有履行。出让方在收取受让方部分土地使用权转让费后，反以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据，作为抗辩理由主张合同无效。该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。因此，出让方以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的上诉理由，不予支持。
【提示】《城市房地产管理法》第37条、第38条规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【摘要2】 《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，对于一方当事人以自己不履行合同约定义务，违反该法律强制性规定，主张合同无效的诉讼理由，不予支持。
【裁判意见】诚实信用原则的具体内涵：当事人以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的理由，人民法院不予支持。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2006年第4集（总第28集），第155-165页】
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额25％以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，第38条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的，转让合同有效，转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求，由于没有提出具体的损失数量和相应的证据，不予支持，予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持，故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求，既与三方当事人在本案合同中的约定不符，又不符合定金罚则的适用范围，该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中，故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立，不予支持，予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。
摘要2：【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因，土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果，该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果，也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此，如果没有办理土地使用权过户登记，或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，应当理解为房地产变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条规定的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效。也就是说，如果属于房屋建设工程，没有完成开发投资额的25%以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件的，如果当事人签订了转让合同，同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ，房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记，但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，以及没有按照出让合同约定进行投资开发，也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件，只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件，不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著：《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第２款的约定，办理完成土地过户的相关手续”的判决。
摘要1：【要旨】案涉土地使用权是否被查封，不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立，更不能作为认定合同无效的评判依据——最高人民法院认为，昌台公司与方辉等三人签订《转让合同》时，虽然正值案涉土地使用权处于被法院查封期间，但是法院的查封行为，并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让，只是合同标的物因受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。也就是说，案涉土地使用权是否被查封，不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立，更不能作为认定合同无效的评判依据。
【裁判意见】 《民事诉讼法》关于查封期间标的物禁止转让的规定并不构成影响合同效力的“强制性规定”。转让查封期间的土地使用权只是因合同标的物受到限制而依法不能产生物权变动的法律效果，对于转让协议效力本身不构成影响。
【案例】方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案
摘要2：【解读】本案争议核心在于法院查封期间当事人签订的土地使用权转让合同是否有效？——法院的查封行为并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让，只是合同标的物受限制不能在查封期间产生物权变动的法律效果。因而，案涉土地使用权是否被查封，不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立，更不能据此作为认定合同无效的评判依据。
摘要1：广东省高级人民法院关于外商独资企业土地使用权转让合同效力问题的批复（2007年7月30日 粤高法民一复字[2007]9号）
摘要2：
摘要1：——经有权人民政府批准转让划拨土地使用权的，应按照补偿合同性质处理
【法理提示】划拨土地使用权人将划拨土地使用权转让给具有划拨土地使用权资格的受让方后，起诉前有批准权的人民政府决定将土地使用权直接划拨给受让方，应按照补偿合同性质处理。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第50辑），人民法院出版社2012年版，第187-201页】
【解读】本案海天公司正是基于与京门公司之间的补偿关系方取得涉案土地使用权证，其认为自己是从政府处原始取得土地使用权缺乏依据。
摘要1：1、约定以上级主管部门批准作为生效条件的合同效力认定
2、转让合同权利、义务未办理“报批”手续的合同效力及其责任
3、补充协议未经审批机关审批是否当然无效
4、以拟成立的公司名义对外签订的合同效力认定
5、通过网络签订的合同效力的认定
6、无名合同法律效力的认定
7、当事人未就合同条款进行协商的保险合同效力的认定
8、使用伪造、变造的公司印章签订的合同效力认定
9、当事人使用其更名前的名称以及更名前的单位公章签订的合同是否影响合同效力
10、对当事人协议中约定的“自双方签字、盖章之日起生效”内容的认定
11、合同的形式瑕疵对于合同效力的影响
12、当事人对合同效力约定所附条件的认定及其对合同是否生效的影响
13、彩票合同的成立生效要件
14、未办理房产过户手续的房地产划拨转让合同的效力
15、国有土地使用权转让合同效力的认定规则
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2001）民一终字第28号
【提示】以将半截子工程续建为验收合格的部分成品房抵缴的方式缴纳出地出让金的，不应以未缴纳土地出让金而否认土地使用权转让合同效力
【裁判摘要】当事人双方订立国有土地及地上附着物的转让合同。关于缴纳土地出让金问题，《国有土地使用权出让合同》和《以实物抵顶土地欠款协议书》、《关于履行(以实物抵顶土地欠款协议书)的补充协议》表明，土地出让金的缴纳方式由现金支付变化为以半截子工程续建成验收合格的部分成品房抵顶出让金，缴纳出让金的期限从1997年2月1日延至1999年11月30日，按照上述协议内容，不能以一方未缴纳土地出让金而否认土地使用权及地上附着物转让合同的效力。
【裁判意见】土地出让金的缴纳方式由现金支付变化为以半截子工程续建成验收合格的部分成品房抵顶出让金，则不能以未缴纳土地出让金而否认土地使用权及地上附着物转让合同的效力。
摘要2：无
摘要1：——未取得国有土地使用权证但取得土地代用证后转让土地使用权不影响转让合同的效力
【提示】特定历史条件下，虽未取得国有土地使用权证，但取得土地代用证的，不影响土地使用权转让合同的效力。
①特定历史条件下，虽未取得国有土地使用权证，但取得土地代用证的，不影响土地使用权转让合同的效力。
②当事人在取得土地使用权代用证后转让土地使用权的，转让合同的受让方不得在合同已经履行完毕后，以转让方未取得土地使用权证为由，主张转让合同无效。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2010年第2集（总第42集）】
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第196号
【提示】未领取权属证书的土地使用权转让合同有效。
【裁判要旨】土地使用权属于物权的一种，物权法确定的不动产物权变动原因与结果相区分原则，适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。土地使用权转让合同又属于有偿转让权利的合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所确立的特殊买卖合同的效力规则也适用于土地使用权转让合同效力的判断。因此，对于未领取土地权属证明的土地使用权转让合同的效力，不宜对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定作简单的反面解释，认定在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的土地使用权转让合同无效。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
摘要2：【备注：本案收录于最高人民法院第一巡回法庭2015年系列精品案例】
【裁判规则】国有土地使用权转让合同的基本含义是：转让人将其依法取得的出让土地使用权有偿转让于受让方并由受让方支付价款。由于国有土地使用权转让合同属于民事合同，因而判断此类合同的效力，仍然遵循认定合同效力的一般标准，即合同主体是否具有相应的行为能力、意思表示是否真实及是否违反法律、行政法规强制性规定或者公序良俗。特别值得注意的是，包括以下三点：第一，如何理解相关法律、行政法规的强制性规定。也就是说，违反了哪些法律规定将影响合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第三十九条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于强制性规定似无争议，但是未取得土地使用权证书的规定不宜认定为效力性强制性规定。第二，土地使用权属于物权的一种，故《物权法》确立的不对称物权变动的原因与结果相区分原则，无疑应当适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。第三，由于土地使用权转让合同属于有偿转让权利的合同，《合同法》有关权利转让的规定及《买卖合同解释》所确立的原则与精神应当适用于土地使用权转让合同效力的判断。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终431号
【裁判要旨】未达到投资开发条件而订立的土地转让合同的效力——从合同约定内容看，长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下，后由鹏跃公司受让项目公司100%股权。该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定："任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。"但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权，因此，并不存在非法转让土地的情形。城市房地产管理法第三十九条第一款第一项规定："以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……"该规定是管理性强制规定，并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定，亦不必然无效。且《项目转让协议书》签订后，因案涉土地尚未征转为国有土地，因此，根本不存在该法条规定的上述情形。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权，是判定合同能否实际履行的因素，并不能因此认定该协议无效。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再154号
【裁判要旨】对投资只约定享受固定收益，不负责项目盈亏的，应认定为名为投资实为借贷。
【裁判摘要】恒丰公司主张金天地公司支付项目转款本金3000万元，是根据《补充协议（三）》由1500万元欠款作为投资款在18个月内按照1：1投资回报计算而来。从投资款的性质看，投资人一旦将资金入股投资到公司的经营活动之中后，就必然承担相应的投资风险，不能只享受固定收益而不负责公司盈亏。本案中，双方约定将1500万元欠款投资入股，还约定恒丰公司只享受固定投资回报收益，不负责项目盈亏，这种资金入股的收益模式显然不符合投资款的性质，而属于借款的性质，故该1500万元应认定为名为投资，实为借贷。协议约定的18个月内1：1的投资回报属于对借款利息的约定，1500万元本金在18个月内的利息为1500万元，即构成《合同结算书》确认的欠款本息共计3000万元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案中，1500万元本金在18个月内按照1：1计算出的利息显然已经超过了法律保护的借款利率上限，超过部分不应保护。在金天地公司就该条款提出无效主张的情况下，本院宜对1500万元本金产生的合法利息予以保护。因此，1500万元项目转让欠款的利息，从《补充协议（三）》出具之日2014年1月16日至《合同结算书》所结算的付款前一日2015年7月14日按年利率24%计算。从2015年7月15日起，则按照原审确定的月利率18‰计算。
摘要2：
摘要1：——国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的，不影响转让合同效力
【法理提示】国有划拨土地使用权转让合同中，双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请，有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续，未缴纳土地出让金的，转让合同的转让方不得在合同已经履行完毕后，以该转让合同未经有批准权的人民政府批准为由，主张转让合同无效。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第49辑），人民法院出版社2012年版，第181-188页】
【解读1】国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用权，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的，不影响转让合同效力。
【解读2】转让划拨土地上的房地产，应当由有批准权的人民政府批准。在对延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案的判决中，最高法院确认即便不存在一个形式意义上的“政府批准行为”，但国土局直接为受让方办理国有土地使用证的事实即表明政府已经准予转让，并因此认定转让合同有效。
【解读3】
①根据最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第11条规定，“有批准权的人民政府批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。本案中，尽管没有一个形式意义上的政府批准行为，但相关政府部门已经为三利公司颁发了国有土地使用权证，延安市人民政府的行政复议决定书也认可了给三利公司颁发的国有土地使用权证，说明延安市人民政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。
②《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经批准权的人民政府批准，对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力。