一地数转（让）合同是指土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同（采取合同有效原则）。

一、公示原则：已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，有权请求转让方履行交付土地等合同义务。

^{【提示】发生重复登记，应按登记过户在先优先履行原则处理，即先登记过户可以对抗后登记过户。}

二、占有原则：均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方有权请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务。

^【提示】

^{①司法解释没有对合法占有的具体方式作出规定；}

^{②司法解释未明确“合法占有”与“投资开发”是并列性条件还是选择性条件；}

^{③司法解释对几个受让方各占一部分土地又难以区分占有先后该如何处理作出规定。}

三、公平原则：均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方有权请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务。

^{【提示】 司法解释未明确先行支付土地转让款是指全部价款还是部分价款。} 

四、诚信原则：合同均未履行，依法成立在先的合同受让方有权请求履行合同。 

①司法解释规定一地数转合同优先履行权的确定依据和顺序：A.办理了土地使用权变更登记手续→B.先行合法占有土地并开发→C.先支付土地转让款→D.先行签约。

Ａ．已经办理土地使用权变更登记手续的受让方优先取得土地；

Ｂ．均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有并投资开发土地的受让方优先取得土地；

Ｃ．均未办理土地使用权变更登记手续又未合法占有并投资开发土地的，先行支付土地转让款的受让方优先取得土地；

Ｄ．合同均未履行的，依法成立在先的合同受让方取得土地。

②未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。

③1996年《解答》第13条、第14条规定“一地数转”处理原则：

A.办理变更登记手续优先履行的原则；

B.凡未办理土地使用权变更登记手续的，均认定为无效合同的原则；

C.占有和使用土地、对土地投资开发利用、经有关主管部门同意并补办土地使用权变更登记手续三个条件同时作为追认土地使用权转让合同游侠的依据。 

④对于“一房数卖、一地数转、一地数包”这类现象，对于其中数个合同的效力如何认定，最高人民法院的司法态度也经历了一个转变的过程。1995年12月27日，最高人民法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；在未办理房屋所有权证登记的，后一个房屋预售合同无效。2005年6月18日最高人民法院在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件造用法律问题的解释》中认可了就同一出让土地使用权订立的数个转让合同的效力并无差别，当事人因履行其中一个协议而对另一个协议中的对方当事人构成违约的，应承担违约责任。 

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 

　　第十条  土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

　　（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； 

　　（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

　　（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

　　（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

　　未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答^【作废】

　　13、土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

　　14、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。 

　　27、预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

　　第十五条  出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释 

　　第二十条　发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，按照下列情形，分别处理：

　　（一）已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权；

　　（二）均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权；

　　（三）依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。

在买卖标的物未交付前，实际上多为出卖人占有，在出卖人就同一标的物同时或先后出卖给不同的买受人时，将发生多重买卖。关于多重买卖的效力问题，审判实践中也有较大分歧。有观点认为，因出卖人违反诚实信用原则，因此成立在后的买卖合同应当是无效的合同。我们认为，由于买卖合同在双方产生的是之债权债务关系，债权原则上并无对抗第三人的效力，因此，在发生多重买卖情形时，除非存在《合同法》第52条的规定情形，各个买卖合同皆应有效。但由于标的物的所有权只能归由一个买受人取得。因此，除当事人另有约定或者法律另有规定外，先接受标的物交付或完成登记的买受人应取得标的物的所有权，对于不能取得标的物所有权的其他出卖人，则应由出卖人承担违约赔偿责任。——宋晓明：《加强调查研究，探索解决之道——就在全国民商事审判工作会议中提出的若干疑难问题答记者问》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2007年第1辑(总第11辑)，人民法院出版社2007年版，第82页 

·浙江金华市自来水公司诉江西三清山管委会联营建设索道纠纷案

【载《最高人民法公报》2005年第4期（总第102期）】

【裁判摘要】当事人以同一标的先后与他人签订两个协议，两个协议内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，依法符合合同生效条件的，不能因前协议有效而认定后协议无效，或认定前、后协议存在效力上的差异。当事人因履行其中一个协议而对另一个协议中的对方当事人构成违约的，应承担违约责任。 

【裁判观点】

自来水公司等三公司诉请原审法院确认效力的《关于筹建三清乡金沙索道协议书》以及《关于组建三清山金沙索道有限责任公司协议书》，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均未抗辩上述合同不是其真实意思表示，根据本院《合同法解释(一)》第3条所确立的认定合同效力的原则以及《合同法》第52条的规定，应认定上述合同合法有效。 

三清山管委会与新海公司在有关合同中约定，在三清山范围内确需建第二条旅游索道时(第一条索道系指已经建成并投入使用的三清山梯云岭景区空中旅游缆车)，应由三清山索道公司投资承建，江西省高级人民法院已生效的[2002]赣民再终字第12号民事判决确认了该合同的效力。在上述协议签订之后，三清山管委会又与自来水公司等三公司签订《关于筹建三清乡金沙索道协议书》以及《关于组建三清山金沙索道有限责任公司协议书》，明确约定了由自来水公司等三公司修建三清山金沙索道，并具体约定了索道线路、长度、质量标准、建设资金以及建设周期等相关内容。虽然三清山管委会与自来水公司等三公司的合同签订在后，但因三清山管委会与新海公司在此之前签订的合同仅约定第二条索道应由三清山索道公司独家投资承建，但双方尚未具体约定该索道线路、长度、质量标准、建设资金以及建设周期等内容，在三清山管委会又与自来水公司等三公司签订合同时，三清山第二条索道并未由三清山索道公司实际投资承建。因此，就合同标的而言，签订在后的合同并不构成自始客观不能，且该合同内容以及当事人意思表示均不存在无效因素，因此，三清山管委会与自来水公司的合同不因签订在后而无效或与签订在前的合同产生效力上的差异。自来水公司等三公司和香港新海国际集团有限公司均可依各自合同关系请求三清山管委会履行合同。如果三清山管委会履行其与自来水公司等三公司所签订的合同，即由自来水公司等三公司投资修建第二条索道，那么在事实上将导致三清山索道公司失去修建第二条索道的机会，在法律后果上可能构成三清山管委会对新海公司的违约。对此，三清山索道公司可以依法请求三清山管委会承担违约责任，而不能在本案中请求确认三清山管委会与自来水公司等三公司签订的合同无效。因此，上诉人三清山索道公司以本案原审法院已生效的[2002]赣民再终字第12号民事判决已确认新海公司与三清山管委会合同效力为由，抗辩自来水公司等三公司与三清山管委会所签订合同的效力，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然，新海公司向江西省上饶市信州区人民法院起诉时请求确认的是新海公司与三清山管委会之间合同的效力以及自来水公司等三公司与三清山管委会之间合同的效力，但该案业经再审，终审判决(即[2002]赣民再终字第12号民事判决)对自来水公司等三公司与三清山管委会之间合同的效力问题未予审理，因此，原审法院一审受理本案并对自来水公司等三公司与三清山管委会之间合同的效力作出认定，程序合法，上诉人三清山索道公司有关本案一审系重复诉讼以及本案原审判决与已经生效判决相矛盾的上诉理由，本院不予支持。 

就本案而言，自来水公司等三公司与三清山管委会所签订的一系列合同仅设定了合同双方的权利义务关系，没有为三清山索道公司设定权利和义务，三清山索道公司作为该合同关系之外的主体，对不涉及自己利益的他人合同关系的效力以及诉讼管辖问题均没有独立的请求权。三清山索道公司虽由原审法院通知参加诉讼，但因其不具有当事人的诉讼权利且原审判决也未判令其承担责任，其所提出的原审法院未对其诉讼请求作出判决、未对其管辖异议作出书面裁定等程序违法的上诉理由，本院均不予支持。原审判决判令三清山管委会赔偿自来水公司等三公司损失人民币10万元，三清山管委会未提起上诉，根据本院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第35条的规定，对此本院不予审理，原审相关判项本院径行予以维持。

·订立转让土地使用权合同时未取得出让土地使用权证书，起诉前有批准权的人民政府同意转让的，合同有效——湖南省湘林置业有限公司与湖南省成功开发投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案

【裁判要旨】土地使用权转让合同纠纷案件中，土地使用权转让合同的转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。转让方将一地数卖，均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。

·东莞市利成电子实业有限公司等与东莞市大岭山镇房地产开发公司等项目转让合同纠纷申请案

——对房地产项目转让中一物数卖行为的认定处理

【裁判要旨】经最高人民法院审判委员会讨论决定，认为构成一地两卖。最高人民法院已生效的（2008）民申字第677号裁定认定《协议书》包含了长新公司与李某某转让”莲湖山庄“项目的法律关系和股权转让关系，该协议是将股权转让和项目转让一并进行约定。麦某某代表长新公司与李某某签订《协议书》将长新公司股权及涉案”莲湖山庄“项目转让后，又与利成公司、宝源公司签订《转让合同书》再次转让”莲湖山庄“项目的行为构成一地二卖。

【裁判摘要】由于麦某某代表长新公司通过签订《协议书》约定将长新公司股权及“莲湖山庄”项目转让给李某，李某已先后向麦某某支付股权转让款和项目转让款共计6363万元，并经麦某某和长新公司的授权，已实际接管长新公司和合法先行占有包括涉案11块土地在内的“莲湖山庄”项目并进行了开发建设，涉案标的物不动产已发生了重大变化，根据《物权法》占有制度的立法目的，在占有人有权占有的情况下，为保持和维护现有物的事实秩序和法律秩序，事实上已不能按照《转让合同书》的约定履行交付涉案标的物。虽然利成公司、宝源公司在与长新公司签订《转让合同书》后也先后向长新公司支付了6000多万元的项目转让款，但作为签约在先的李某已先行合法占有涉案土地，也先行支付了涉案土地使用权的部分转让价款并进行开发建设。根据《合同法》第一百一十条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，事实上不能履行的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，利成公司、宝源公司要求长新公司继续履行的主张，理据不足，本院不予支持。

【解读】一地数卖均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。

·湖南嘉福房地产开发有限公司与湖南湘天房地产开发有限公司、湖南湘天投资控股集团有限公司、湖南加华投资控股集团有限公司、湖南江浙置业有限公司国有土地使用权转让合同纠纷上诉案——当事人双方恶意串通签订合同损害第三人利益的事实认定

【法理提示】根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同无效。由于恶意串通属于当事人双方之间主观内心动机的活动，审判实践中难以判定，只有通过对案件客观事实进行严密的逻辑分析，来判断当事人的主观真意。

【解读１】

（１）湘天公司与嘉福公司的合同订立在先，在嘉福公司按约履行后，湘天公司并未按约履行；

（２）湘天公司与江浙公司的合同订立在后，在江浙公司未付款的情况下，湘天公司确已将土地交付给江浙公司。从外在形式上看，江浙公司符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：．．．．．．（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；＂

（３）但从查明案件事实内在关系的逻辑分析判断，从湘天公司与江浙公司之间发生的签订合同、履行合同、交付土地、办理土地过户手续等一系列的案件事实表明，湘天公司与江浙公司之间存在恶意串通，损害嘉福公司利益的行为。

【解读２】恶意串通构成要件：（１）当事人之间均明知存在某种情形；（２）合同当事人为一方一己之私利而相互串通，其后果是损害国家、集体或者第三人的利益。

·长沙金霞开发建设有限公司等与长沙市交通运输局公司国有土地使用权转让合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第163号；最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1924号

【裁判要旨】土地使用权人作为转让方就同一土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，均未办理土地使用权变更登记手续的，先行合法占有并投资开发土地的受让方优先取得土地，并可向法院请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务。

【解读】一地数卖且均未办理变更登记，先合法占有、投资开发土地的受让方优先取得土地使用权。

·河北冀丰房地产开发有限公司诉石家庄市金之源化工有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1325号

【裁判要旨】一地数卖，受让方均未办理过户手续，也未合法占有投资开发土地，先支付土地转让款的受让方优先受让土地。

【解读１】一地数卖均未过户并占有土地的，谁先付款谁就优先取得土地。

【解读２】仅在土地上存放物资不能证明实际占有土地。

【解读３】基本案情：（１）2011年冀丰公司金之源公司签订《土地使用权转让协议》约定金之源公司将某地块土地使用权有偿转让给冀丰公司，协议签订后双方未办理过户手续；（２）2014年金河公司与金之源公司因租赁合同纠纷，河北省石家庄中院作出民事调解书，确认将涉案土地转让给金河公司，金河公司已支付转让款，土地已交接；（３）金之源公司给冀丰公司出具书面通知解除《土地使用权转让协议》，并退还冀丰公司已支付的首付款；（４）冀丰公司不同意解除合同，起诉要求继续履行合同。石家庄中级法院和河北省高级法院判决，均未予支持其诉讼请求。冀丰公司不服河北省高级法院判决，向最高法院申请再审，最高人民法院裁定驳回再审申请；（５）本案土地购买方冀丰公司、金河公司均未办理土地过户手续，也未实际占有土地，区别在于金河公司已支付土地转让款、冀丰公司则在涉案土地上存放有部分机器设备及材料，“冀丰公司在金之源公司仓库内存放有部分机器设备及材料，不足以充分证明其实际占有涉案土地”，不支持冀丰公司根据占有优于交款的规定主张优先受让权。