合作开发房地产实际投资数额超过约定
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概述 回目录
合作开发房地产合同当实际投资数额大于合同约定的投资数额,而合同当事人对增加的投资额的承担比例又不能协商一致的三种处理原则:按过错大小承担原则、按投资比例确定原则、按利润分配确定原则。
按过错大小承担原则 回目录
由于当事人的过错而使投资数额增加的:
1.首先由当事人协商;
2.协商不成起诉到法院的,由法院按照当事人的过错确定:
(1)有过错的一方承担增加的投资数额;
(2)双方都有过错的,按照过错承担确定承担的比例。
按约定投资比例、约定利润分配确定原则 回目录
由于不可归责于当事人的事由、当事人的过错无法确定的:
1.首先由当事人协商;
2.协商不成起诉到法院的,由法院按照投资比例、利润分配比例原则确定:
(1)按照约定的投资比例确定;
(2)利润分配比例原则:没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。
陈其象律师提示:房地产的投资数额主要由三部分组成 回目录
①土地使用权出让金;
②建设资金(建筑材料的支出+建筑人员的工资等);
③向政府缴纳的各种税费等。
法条链接 回目录
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。
经典案例 回目录
·江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司与南昌新洪房地产综合开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案
【载《最高人民法院公报》2013年第1期(总第195期)】
【裁判摘要】
一、在审理合作开发房地产纠纷时,判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下,一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权,以及“五证”登记在其名下等事实为由,主张确认全部房产归其所有的,人民法院不予支持。
二、合作双方在签订合作合同之后,合作项目在双方共同努力下得以优化变更,建筑面积在土地面积不变的情况下因容积率变化而得以增加。由于土地价值与容积率呈正相关,提供土地一方的出资部分因容积率增加而增值,其应分获的房产面积亦应相应增加,该方当事人可按照原合同约定的分配比例请求分配新增面积部分。当事人对于应分得但未实际获得的不足部分,如让另一方实际交付已不现实,可根据市场行情认定该部分房产价值,由另一方以支付现金的方式补足该部分面积差。
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