1.房地产开发企业应当按照批准的规划和设计建设商品房。

2.商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划和设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定其他影响商品房质量或使用功能情形：开发商变更设计，要在变更确立之日起１０日内书面通知买受人；买受人必须在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复；过期未作书面答复的，即视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

1.房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人:

（１）房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；

（２）买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

2.买受人：

（１）有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。

（２）买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划/设计变更以及由此引起房价款变更。 

【提示】开发商只要经过政府审批就有可以变更商品房的规划设计，这给购房者带来很大风险。

①如果房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人可以随时退房。

②问题是购房者哪怕严格按照规定期限提出退房，开发商也只是承担违约责任，对购房者的保护十分不力! 

开发商中途变更规划设计是商品房期房买卖最大风险之一，您有可能到时拿到的房子就不是您当初“看到”的房子。

购房者可以从以下方面保护自己购房“规划设计权”：

①首先，在签订商品房买卖合同前，要查看清楚开发商经过批准的规划设计。

②其次，在签订商品房买卖合同时，要完善“规划条款”：

A.不仅要把小区平面布局图附在合同中；

B.而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚；

C.对于重要内容（如阳台、楼高、/绿化面积等）在购房合同中明确约定。 

③再者，在签订商品房买卖合同时，要明确约定只要开发商变更规划设计就得承担违约责任，而不是只有退房的才承担违约责任；而且要约定违约金的金额，因为按照《合同法》规定，如果没有约定违约赔偿金额，那么违约责任按照实际损失赔偿，到时候您很难证明您的实际损失到底是多少，实际上便宜了开发商。 

④当开发商向您发出变更规划设计通知时，您务必要在收到通知的15日内发出是否退房的书面通知，一旦过期您就丧失了退房的权利。

⑤最后，交房时购房者一定要仔细查看房屋结构形式/户型/空间尺寸/朝向等是否发生了变化，看清楚开发商是否擅自变更了规划设计，切莫轻率签字。因为一旦签字交房，等于您默示认可了现有房屋结构，这样您的权利就更难保证了。 

《商品房销售管理办法》

　　第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

　　13、问：出卖人交付的房屋实际层高、小区绿化面积、环境等不符合合同约定，但双方当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，如何确定违约金数额或者损失赔偿额？买受人以此为由要求解除合同的，能否支持？

　　答：违约金数额或者损失赔偿额可综合考虑出卖人的违约程度、对房价的影响大小、对买受人使用造成的不利影响大小以及案件的具体情况等，由人民法院酌定。

　　出卖人交付的房屋实际层高、绿化面积、小区环境等不符合合同约定，如果造成根本性违约，买受人请求解除合同的，应予支持。但是，出卖人交付的房屋实际层高、绿化面积等虽然不符合合同约定，但符合国家及当地的相关规范要求的，一般不认为构成根本性违约。

　　26、问：设计变更的，（1）买受人要求退房并要求出卖人承担违约责任，而合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法的，应如何确定违约金数额或损失赔偿额？（2）买受人不主张退房，而要求按原合同履行的，如何处理？

　　答：出卖人变更设计的，可参照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定处理。买受人要求退房的，出卖人应当承担违约责任。合同对违约金数额或者损失赔偿额的计算方法未作约定的，违约金数额或者损失赔偿额可以按照买受人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从买受人交款之日计算至出卖人返还购房款之日止。

　　房屋已经建成或者因其他原因无法恢复原设计，买受人请求出卖人交付原设计的商品房的，不予支持。

·黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2006年第2期】 

【裁判意见】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主明确提出书面异议的，即便业主已入住，亦可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

【裁判摘要】

对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

【解读】交付房屋不符合商品房预售合同约定，开发商应承担违约责任，改变的建筑事项经过行政审批或者符合建筑规范不影响违约责任的承担。

·邱某某等诉福建省厦门市规划局规划调整许可纠纷案——行政机关作出规划调整许可前应听证

【案号】（2008）厦行初字第6号

【裁判要旨】规划技术指标确定后，房产建筑商未按该规划指标进行建设，房产建成并出售给购房者后，建筑商申请对原规划指标进行部分调整，规划行政机关在作出规划调整许可前应进行听证。