商品房面积误差
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交付的商品房面积确认 回目录
１．一般应当以商品房产权登记面积（指房屋产权证上记载的房屋面积）作为确认交付房屋面积的凭证。
２．实践中以测绘成果表作为计算商品房面积的依据:
（１）房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查：只要测绘单位操作规范，产权证上所记载的面积就以测绘成果所记载面积为准；
（２）买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议，可以委托国家认定的房地产成果鉴定机构鉴定。
发生面积误差（面积缩水、面积翻倍）处理 回目录
开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规则《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１４条已删除｜《商品房销售管理办法》第２０条仍有规定 ：
１．合同有约定的，按照约定处理；
２．合同没有约定或者约定不明确的，以面积误差比绝对值在３％以内（含３％）或以外（不含3%）为处理标准：
（１）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）：买受人按照合同约定的价格据实结算，并不得解除合同。
（２）面积误差比绝对值超出３%，买受人有两种处理方式：
第一种处理处理方式：可以请求解除合同，返还已付购房款及利息；
第二种处理处理方式：买受人也可以同意据实履行（买受人同意继续履行合同）。
A.如果是面积翻倍，则面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
B.如果是面积缩水，则面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【提示1】房屋实际面积大于合同约定面积的:
①面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足；
②面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
【提示2】房屋实际面积小于合同约定面积的:
①面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人；
②面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人（惩罚性赔偿责任）。
陈其象律师提示 回目录
①首先，购房者不要盲目相信产权登记面积或者测绘机构的测量面积，这两种面积在目前中国机制下都不可靠。购房者对面积有争议的，应当及时委托鉴定机构鉴定，以维护自己的合法权益。
②其次，发生面积误差时是先按照合同约定处理，因此合同约定很重要，购房者应当尽量在合同中约定对自己有利的处理办法。
③再者，发生面积误差合同没有约定的，按照面积误差是否超过3％来处理：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１４条已删除｜《商品房销售管理办法》第２０条仍有规定。
A.面积缩水绝对值在３％以内（含３％）的，买受人按照合同约定的价格据实结算/并不得解除合同；
B.面积缩水绝对值超过3％的部分，购房者可以要求开发商双倍返还；
C.面积翻倍误差比在３％以内（含３％）的，买受人按照合同约定的价格据实结算/并不得解除合同；
D.面积翻倍误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
解读 回目录
关于面积误差比绝对值在３％以内或超出３％的处理办法：（１）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１４条已删除不再适用；（２）但《商品房销售管理办法》第２０条仍有规定，目前认可适用。
法条链接 回目录
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十四条【删除】 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《商品房销售管理办法》
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=─────────────×１００％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》
10、问：按建筑面积预售的商品房，交付使用的房屋总建筑面积与商品房预售合同约定的建筑面积误差不超过3%，但公摊面积增加、套内面积变小的，如何处理？买受人能否要求解除合同？
答：按建筑面积预售的商品房，所交付的房屋虽然总建筑面积不变，但套内实际建筑面积小于合同约定的，有约定的按约定处理；没有约定的，可比照《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定处理。套内建筑面积的单价按合同约定的总价除以合同约定的套内建筑面积计算。
11、问：商品房买卖合同中既约定了以套计价，又约定了套内面积与公摊面积，若发生面积误差，如何处理？
答：若商品房买卖合同对面积误差的调整方式有明确约定，从其约定；若合同中未约定或者约定不明，则视为按建筑面积计价。
12、问：买受人以购买的商品房存在面积误差或者质量问题为由，向出卖人主张权利的，诉讼时效应当从何时起算？
答：当事人以交付的商品房面积与合同约定存在误差为由请求补足房价款或者返还房价款及利息的，诉讼时效从其知道或者应当知道房地产行政主管部门审核确定该房产测绘成果之日起算，但当事人明确约定以另外的方式确定该商品房面积的除外。
买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖人赔偿损失的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起算；请求出卖人予以修复的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题之日起算，但尚未超过保修期的除外。