房屋转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付他人，受让人因此取得占有。

１.房屋转移占有性质：有权占有。

２.房屋转移占有要件：

（１）转让的意思；

（２）交付标的物。

１.开发商书面通知交房义务：出卖人可以与买受人约定补充条款“本商品房于××××年××月××日前交付，如买受人未收到出卖人的交付通知，应当以上述交付期间届满之日为交付日期，以商品房所在地为交付地点。”

２.房屋交付（主义务）＋提示必要文件资料（附随义务）。

３.购房者质量验收：

（１）工程竣工验收关系到房屋是否合格，能否交付使用。

（２）买受人的“验收”（查验房屋）只是核实标的物是否符合合同约定：

A.买受人在交付时有权查验房屋，并对自己认为的质量缺陷有权提出异议；

B.但不能否定竣工验收的法律效力，也不能作为拒绝交付的正当理由，双方只能先完成交付后通过司法查明事实及确定责任。

４.购房者书面确认。

【提示】 

①如果因出卖人过错造成房屋毁损、灭失，在没有登记情况下，由出卖人承担（不属于侵权责任）。

②在法律、法规、当事人没有明确约定房屋交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即为合同约定的房屋交付使用：出卖人只要在合同约定的期限内向买受人交付房屋（即“交钥匙”）就已经履行了合同约定的交付房屋的义务。

③商品房交付条件的判断标准：验收合格（应为备案登记说）。

A.备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房“验收合格”的标准/交付的先决条件[备案登记合格说明房屋质量/消防/环保等方面都得到国家认可]；

B.未经过验收备案并取得《商品房竣工验收备案表》是不符合法律规定的验收合格交付使用条件的，开发商应承担逾期交房违约金。

④商品房验收包括商品房工程质量验收、商品房综合验收：

A.商品房工程质量验收；

B.综合验收：是指质量监督、规划、消防或公安消防、人防、环保等有关部门、单位验收等部门进行的验收；

C.商品房交付的验收条件为综合验收/而不是仅仅质量专项验收；

D.商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件：《建设工程竣工验收备案证》。

⑤开发商与购房人约定的交付条件：

A.低于商品房综合验收的标准：以综合验收为交付条件标准；

B.高于商品房综合验收的标准：以双方的约定为交付条件标准。

⑥开发商不具备交付条件不构成有效交付，应当承担逾期违约责任：

A.开发商不能交付经验收合格的房屋：是指开发商于交付期满前未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》；

B.开发商在交付时未经验收合格，应以实际符合交付条件之日作为交付日期：不论已交付购房者适用还是购房者由于房屋不具备交房条件而拒绝收房，开发商均应承担违约责任。

⑦《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的交付属于行政法规和行政规章规定的出卖人的法定义务，属于出卖人交付房屋时的一个必要条件：

A.出卖人不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，构成违约，买受人因此拒绝接收商品住宅的，由此产生的逾期交房责任应当由出卖人承担；

B.出卖人与买受人办理了商品房交付手续，买受人实际接收商品房属于对自己权利的处分，买受人又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由，主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交房违约责任，不应得到支持（厦门市中级人民法院《商品房买卖合同指导意见》第3条第2款规定：“买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交付条件而逾期交房违约责任的，不予支持。）

⑧买受人请求出卖人交付房屋的请求权属于债权请求权，应当适用有关诉讼时效的规定： 

A.房屋具备法定交付条件的：诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算； 

B.房屋尚未具备法定交付条件的：诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

１.对房屋的转移占有：

（１）视为房屋的交付使用；

（２）但当事人另有约定的除外。

２.房屋毁损、灭失的风险：风险责任是指因不可抗力、意外事件等不可归责于当事人的事由而导致标的物的毁损、灭失。

（１）在交付使用前由出卖人承担/交付使用后由买受人承担；

（２）买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的：

A.房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担；

B.但法律另有规定、当事人另有约定的除外。 

【提示】《商品房买卖合同司法解释》第８条规定的拒绝接收的“正当理由”：

①只能是《合同法》第148条【废止】规定的“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的”；

②购房人拒绝接收商品房的正当理由为商品房“不符合交付条件”：

A.商品房未经综合验收；

B.商品房明显存在重大质量瑕疵：因房屋主体结构不合格不能交付使用、因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

１.经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，购房者可以请求解除合同。因开发商迟延交房解除合同有期限限制，逾期不行使解除权消灭：

（１）经购房者催告后的：解除权行使的合理期限[自解除权成就之日起算]为3个月；

（２）购房者没有催告的：解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。 

２.但当事人另有约定的除外。

①3个月（催告解除）；

②1年（未经催告解除）。

①商品房买卖合同中约定买受人收房时预交物业费，实质是一种为第三人（物业公司）利益订立的条款，并未突破合同的相对性（《合同法》第６４条规定）

②出卖人仅仅依据自己制定的交房流程规定要求买受人预交物业费不能视为合同约定，因缺乏合同依据不能成立。

问：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？

答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中，对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益；对于该部分利益，《司法解释》第十七条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失；《司法解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的实际。

至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《司法解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。

综上，《司法解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的，二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。

——索引：《民事审判指导与参考》（第52辑）第249-250页 

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）

　　第八条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　第十三条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　第十四条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（旧）

　　第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　5.将第十八条修改为：

　　“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

《城市房地产管理法》

　　第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《建筑法》

　　第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

　　建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 

《建设工程质量管理条例》 

　　第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

　　建设工程竣工验收应当具备下列条件：

　　（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

　　（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

　　（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

　　（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

　　（五）有施工单位签署的工程保修书。

　　建设工程经验收合格的，方可交付使用。

　　第四十九条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　　建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

《城市房地产开发经营管理条例》

　　第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　第十八条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

　　（一）城市规划设计条件的落实情况；

　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　（三）单项工程的工程质量验收情况；

　　（四）拆迁安置方案的落实情况；

　　（五）物业管理的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　第三十一条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法

　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

　　（一）工程竣工验收备案表；

　　（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

　　（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

　　（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；

　　（五）施工单位签署的工程质量保修书；

　　（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。

　　住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

　　（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

建筑工程施工质量验收统一标准

　　6．0．7　单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。 

建设部关于发布国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》的通知

（建标[2001]157号　2001年7月20日） 

国务院各有关部门，各省、自治区建设厅，直辖市建委，计划单列市建委，新疆生产建设兵团，各有关协会：

　　根据我部《关于印发一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划(第二批)的通知》(建标(1998)244号)的要求，由建设部会同有关部门共同修订的《建筑工程施工质量验收统一标准》，经有关部门会审，批准为国家标准，编号为GB50300－2001，自2002年1月1日起施行。其中，3．0．3、5．0．4、5．0．7、6．0．3、6．0．4、6．0．7为强制性条文，必须严格执行。原《建筑安装工程质量检验评定统一标准》GBJ300－88同时废止。

　　本标准由建设部负责管理，中国建筑科学研究院负责具体解释工作，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。 

《商品房销售管理办法》

　　第五章 交付

　　第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

　　第三十四条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　第三十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

《住宅专项维修资金管理办法》

　　第十二条　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　第十三条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　第三十六条　开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

　　开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

　　14、问：如何认定约定的违约金过高或过低？能否将超过《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条规定的违约金数额或者损失赔偿额计算标准的30%作为判断违约金过高的依据？将低于第十七条、第十八条规定的计算标准作为判断违约金过低的依据？

　　答：《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定，在逾期付款、逾期交房或者逾期办证等情形下，双方当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，可以参照该规定的标准计算，并非必须以此为标准计算。因此，《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定的计算标准不应作为认定约定的违约金过高或者过低的依据。约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任；损失数额难以确定的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　22、问：商品房买卖合同中约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”，其中竣工验收合格除包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格外，是否还应包括消防等专项验收合格？

　　答：交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收。

　　23、问：出卖人在交付商品住宅时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，是否构成违约？

　　答：出卖人不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，构成违约，买受人因此拒绝接收商品住宅的，由此产生的逾期交房责任应当由出卖人承担。

　　24、问：出卖人通知交房时，尚不具备交房条件（如消防未验收合格），买受人拒绝接收，在符合交房条件后，出卖人是否必须再次通知交房？

　　答：在房屋具备交付使用条件后，出卖人应当告知买受人并再次通知其接收房屋。因出卖人未告知导致买受人迟延接收房屋的，出卖人仍应承担由此产生的逾期交房责任。

　　25、问：商品房买卖合同中约定买受人应缴纳房屋专项维修资金，但对如何缴纳约定不明（例如缴纳数额和应向谁缴纳等未作具体约定），出卖人能否将买受人未缴纳该款作为其未按期交房的抗辩事由？

　　答：如果根据商品房买卖合同的约定，买受人缴纳房屋专项维修资金之义务应先于或者与出卖人交房义务同时履行，但因房屋专项维修资金如何缴纳约定不明，导致买受人未缴纳该项费用的，出卖人不得将买受人未缴纳该项资金作为逾期交房的抗辩事由。

《福建省房屋消费者权益保护条例》

　　第二条　在本省行政区域内向房屋开发者、销售者购买房屋的消费者，因旧房被拆迁与拆迁人调换房屋产权的消费者，其合法权益受国家法律、法规和本条例保护。

　　房屋开发者、销售者和拆迁人，以下统称经营者。

　　第十二条　消费者以预付款方式购买房屋，或者与经营者调换房屋产权的，经营者未能按照约定期限提供房屋的，消费者可以要求经营者限期履行约定，并按约定支付违约金；未约定违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用；逾期满一年未能交付使用的，消费者有权要求经营者退还预付款，并赔偿消费者受到的损失。

《商品房购销合同示范文本》（编号：ＧＦ－２０００－０１７１）

　　第八条　交付期限。

　　出卖人应当在＿＿年＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

　　１．该商品房经验收合格。【备注：以开发商取得当地建设管理机构发出《竣工验收备案证》为标准】

　　２．该商品房经综合验收合格。【备注：以开发商取得当地建设管理机构发出《房地产经营项目交付使用许可证》为标准】

　　３．该商品房经分期综合验收合格。【备注：以开发商取得当地建设管理机构发出《房地产经营项目交付使用许可证》为标准】

　　４．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。【备注：以开发商取得当地建设管理机构发出《房地产经营项目交付使用许可证》为标准】

　　５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

　　１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿＿日内告知买受人的；

　　２、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

　　３、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

《民法通则》

　　第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。 

　　按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 

《合同法》 

　　第一百三十三条【标的物所有权转移时间】标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　第一百四十二条【标的物的风险负担】标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 

　　第一百四十三条【买受人违约交付的风险承担】因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

　　第二百七十九条【竣工验收】建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。

　　建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

·购房者逾期还贷，开发商能否解除合同？——广西玉林市房地产开发公司与何新购房合同纠纷案

【裁判要旨】购房合同约定开发商代替购房者承担偿还逾期贷款利息后，有权收回已售商品房，损害了购房者的正当房产权益，应当属于无效条款，开发商的诉讼请求应予以驳回。 

·邱楚凡、孙国芳与镇江广阳置业有限公司商品房买卖合同纠纷案  

——国家取消住宅小区竣工验收行政审批制度，不能免除先前缔结的商品房买卖合同约定义务

【裁判要旨】当事人双方在商品房买卖合同中约定，开发商应依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合约定的商品房交付买受人。后国务院发布决定，取消对住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。该决定仅免除了开发商将开发竣工的项目报请政府主管部门进行综合验收的行政义务，并不因此免除开发商此前已在合同中约定的经综合验收合格才交房房屋的义务。

【裁判意见】2004年5月19日国务院发布了国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了对住宅小区等群体性房地产开发项目竣工验收的行政审批。自此之后，国家对房地产开发项目不再进行强制性竣工验收制度，商品房交付条件可由买卖双方在合同中自由约定。

·安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司与李安全、安徽省金鹰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案  

——房屋买卖合同中的房屋验收范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定

【裁判要旨】房屋验收的范围，应当依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达成交付适用的条件。因此，具备合同约定交付条件的房屋，除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防和环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。

【裁判意见】本案涉案房屋在消防专项验收中未获通过，违反了《消防法》关于“应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用”的强制性规定。所涉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。

·洪巨新诉惠州奥林匹克花园置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷案  

【裁判要旨】“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，在购房合同中约定“商品房经验收合格”为交付条件，经建设、勘察、设计、监理五单位竣工验收合格的房屋即具备交付条件，购房者若认为交付的房屋存在质量问题可起诉要求开发商承担质量瑕疵赔偿责任，而不能以此拒收房屋要求开发商承担逾期交房责任。

·沈远贵与重庆市万州区凯惠商贸有限公司房屋买卖合同纠纷申请案  

【裁判要旨】办理房屋产权过户登记并不必然得到房屋交付使用的结论——房屋买卖合同中的标的物占有与所有权可以暂时分离，产权归属一方并不代表其对房屋的实际占有，不排除双方先行办理房屋产权过户登记而未交付房屋的情形，办理房屋产权过户登记并不必然得出房屋交付使用的结论。

·褚夫臣与徐州世茂新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】商品房买卖合同约定交付的阳台是“半封闭”，开发商交付的阳台是“全封闭”构成违约。但在相关行政部门未作出行政许可的前提下，人民法院不能贸然作出将来可能与具体行政行为相左的民事判决而直接判决将“全封闭”阳台改建为“半封闭”阳台。

【裁判摘要】关于被上诉人世茂新城公司逾期交房时间如何认定，违约金如何计算的问题。截至目前，从形式上看，被上诉人仍未能向上诉人褚夫臣交付符合合同约定的房屋，违约行为在持续，但是从被上诉人世茂新城公司通知上诉人褚夫臣于2012年7月9日上房时，对于上诉人褚夫臣而言，面临两种正确的路径可供选择，要么选择上房并追究对方交付不符合合同约定房屋的违约责任，要么以被上诉人违约不能实现合同目的为由解除合同退房，而要求对方承担违约责任并赔偿损失。上诉人选择上房后，并不意味着其同意按现状交付而放弃追究被上诉人交付的房屋不符合合同约定的违约责任。上诉人在选择上房后，可以按照合同约定要求被上诉人予以修理。如被上诉人对涉案房屋能够修理而不予修理，上诉人可以选择自行修理，对于修理费用，可以向被上诉人另行主张权利。即使被上诉人因客观原因不能修理达到合同约定的状态，上诉人同样可以要求其承担交付不符合合同约定的房屋的违约责任。上诉人褚夫臣于2012年7月9日接到被上诉人世茂新城公司的上房通知后，上述两种路径均未选择，执意要求被上诉人交付符合合同约定的房屋，心情固然可以理解，但是对于现实可能性判断不足，以致拖延上房，拖延上房的责任只能由其自担。故一审法院按照双方合同补充协议第4条约定的最后交房期限2012年6月30日，被上诉人通知上诉人于2012年7月9日上房，从而认定被上诉人逾期交房9日，并按照双方合同约定的违约金计算方法计算违约金数额为514.53元，是正确的。

·黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2006年第2期】

【裁判意见】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主明确提出书面异议的，即便业主已入住，亦可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

【裁判摘要】

对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

·陈支援与徐州中茵置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】购房者在接到收房通知后，发现房屋存在质量问题，可以要求房产公司进行维修、补偿等，但以此理由拒绝收房的维权方式不妥，应当承担相应责任。

·江苏国信华安房地产开发有限公司与张伟商品房销售合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】商品房竣工验收合格但不满足合同约定交付条件而提前交付，买受人接受后不得再主张违约责任——开发商未按照约定条件交付，买受人有权拒绝接受，但买受人明知开发商没有取得交付使用通知书而仅取得竣工验收合格的情况下同意接受，应当视为是双方以默示方式变更交付条件，这种以实际履行行为变更交付条件不违反法律规定。

·周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2016年第11期（总第241期）】

【裁判摘要】商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

·黎永昌、程聪诉广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷案  

——永久用电是否为商品房买卖的必备交楼条件

【裁判要点】具备永久用电条件，是行业监管部门为规范商品房交易行为而对开发商提出的必然要求，也是商品房买受人的基本居住要求，亦是其与开发商订立《商品房买卖合同》时对合同履行结果的当然合理期待内容。达到“使用条件”的永久性供电是开发商在签订合同时必须“承诺”，且在交楼时必须满足的必备条件，这一基本要求不因后续《补充协议》对交楼标准的降低而削减或免除。开发商未按合同约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应按照合同约定标准向购房人计付延迟交楼违约金。

【法条链接】《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”

·邹东洋等诉三亚中铁置业有限公司公司商品房销售合同纠纷再审案

【裁判摘要】逾期交房违约金的确定——二审法院认定邹某某和邹某某的实际损失为已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息，判令将违约金酌减为已付房款贷款利息的130%，符合《商品房买卖合同解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定。

·三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2004年第8期（总第94期）】

【裁判规则】房屋买卖合同的出卖人不能以房屋的工程价款须优先受偿为由，拒绝按照合同约定向买受人交房房屋。

·张秀芳、曾福强等与佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】《商品房买卖合同》第九条约定：“甲方（保利公司）应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方（张某某）使用。”涉案房屋虽于2014年6月12日办理了竣工验收备案手续，并取得了《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，且保利公司亦于2014年10月通知了张某某办理收楼手续，但张某某于2014年11月2日办理收楼手续时，案涉房屋因试水不能进入房屋进行检查和验收，并未实际进行房屋交接手续，保利公司陪同看房人员亦在《房屋验收表》上签名确认，故保利公司于2014年11月2日并未履行完交楼义务。而2015年3月15日张秀芳与保利公司再次进行房屋交接手续时，双方已能进入涉案房屋进行实际交接，虽然张某某在《房屋验收表》中注明了房屋存在的质量问题，但上述问题均不属于房屋主体结构质量问题，属于质量保修范围，张某某、曾某某不能以此为由拒绝收楼，亦不能据此追究保利公司2015年3月15日之后的逾期交楼违约责任，故本院认定保利公司于2015年3月15日履行了交楼义务，据此可知，保利公司逾期交楼的时间为134天。

【摘要】本案中，虽然涉案房屋已于2014年6月12日办理竣工验收备案手续，取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，且保利公司亦于2014年10月通知张某某办理收楼手续，但张某某于2014年11月2日办理收楼手续时，因涉案房屋正在试水，导致其不能进入房屋进行检查和验收，并未实际进行房屋交接，保利公司陪同看房人员亦在《房屋验收表》上签名确认，故保利公司于2014年11月2日并未实际履行交楼义务。此后，直至2015年3月15日张秀芳与保利公司再次进行房屋交接时止，保利公司亦未能提供证据证明其间已再次通知张秀芳办理收楼手续，故二审法院认定保利公司自2014年11月3日至2015年3月15日存在逾期交楼的违约行为并判令保利公司向张某某、曾某某支付该期间的逾期交楼违约金，并无不当。

·冯碧诉重庆金田置业有限公司商品房销售合同纠纷案

【裁判摘要】本案争议焦点是冯某是否享有先履行抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，冯某和金田公司签订的三份《重庆市商品房买卖合同》均约定了冯某分两期向金田公司支付购房款的具体时间，冯某未按约履行第二期付款义务，应当承担继续履行付款义务，并按约承担支付违约金的责任。《重庆市商品房买卖合同》第十七条对通水、通电、通气的时间进行了约定，并注明“如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在上述设施达到使用条件前，由甲方代乙方支付相关物业管理费”。从合同约定内容来看，金田公司违反三通义务的后果为代冯某支付相关物业管理费，金田公司的三通义务与冯某付款义务之间缺乏直接联系。此外，冯某提及的房屋存在的使用瑕疵问题，即使这些问题客观存在，亦仅导致金田公司承担修复责任或相应的赔偿责任，与支付购房款之间也没有直接联系。综上，冯某提出的其因合同约定和房屋使用中存在的问题而享有先履行抗辩权的主张，因缺乏事实和法律依据，一、二审法院对此不予支持，并无不当。

·东莞市黄江镇房地产开发公司诉陈俊松商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】关于陈某某未支付全部购房款是否构成违约的问题。黄江房地产公司作为商品房购销合同的卖方，其合同主要义务为按期交付经竣工验收的房屋，并协助陈某某取得房屋所有权。但根据本案查明的事实，至本案起诉时止，由于黄江房地产公司未按建筑规划许可建设房屋，涉案房屋在长达十多年的时间里一直未能办理竣工验收手续，黄江房地产公司的行为属于严重违反合同义务。检察机关在抗诉书中认为，“入伙即房屋交接”，陈某某于2000年9月20日接收涉案房屋后，就应当依据合同约定的时间支付全部购房款。虽然黄江房地产公司将涉案房屋交给陈某某使用，但由于涉案房屋一直未能办理确权手续，陈某某至今无法充分行使其房屋所有权，涉案房屋的使用、收益与处分都受到严重影响，其合法权益受到损害，黄江房地产公司的交付行为显然不符合合同约定。在黄江房地产公司未按合同约定履行先行的交付义务的情形下，如果单方面要求陈某某按照合同约定支付全部购房款，不符合公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”陈某某拒付全部购房款的行为不构成违约，属于先履行抗辩权之行使。在黄江房地产公司违约的情形下，陈某某有权选择黄江房地产公司承担违约责任的方式。本案中，陈某某择要求黄江房地产公司继续履行合同，并依约支付违约金，符合合同约定，二审判决予以支持，并无不当。

·雷田晏与陕西智逸实业有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要１】双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年5月31日前，交付条件是涉案房屋经勘察、设计、施工、建设、监理共同验收合格并取得房屋测绘报告。涉案房屋于2015年3月23日经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格，但在约定的交房日2016年5月31日未取得房屋测绘报告，即通知雷某某收房当时未达到合同约定的交付条件。智逸实业公司公告通知2016年6月28日起开始办理收房手续，并未确定截止时间。雷某某于2016年9月1日实际收房，现雷某某依据合同约定主张2016年6月1日至收房之日2016年9月1日期间92天逾期交房违约金，智逸实业公司已构成逾期交房，理由正当，依法予以支持。．．．．．．关于雷田晏因智逸实业公司方未取得《竣工验收备案表》，继续主张交付房屋之后的逾期交房违约金，因其已自愿收房，故继续主张无事实及法律依据，不予支持。

【裁判摘要２】本案中，智逸实业公司向雷某某交付的位于西安市××区××路高新大都荟第5幢3单元23层32303号商品房厨房无预留上接水口，雷某某要求智逸实业公司承担违约责任，智逸实业公司答辩称在涉案房屋厨房安装上水设施不属于本案双方房屋买卖合同约定的内容，该公司无相应合同义务承担其费用以及损失。本院认为，本案双方所买卖商品房为居住用房，虽无合同约定，但上接水口应为厨房必备设施，房屋开发商在交付房屋时应当在厨房预留上接水口，以利于购买者实现商品房使用目的。故上诉人雷某某关于智逸实业公司未在厨房预留上接水口构成违约应赔偿其损失的上诉理由成立，本院依法予以采信。被上诉人智逸实业公司关于在涉案房屋厨房预留上水设施在双方合同中未约定，其公司不应承担相应费用及损失的辩称理由，不能成立。

·重庆万旭置业有限公司与刘微商品房预售合同纠纷申诉民事裁定书

【裁判摘要】本院认为，针对万旭公司的申请再审理由，本案争议的焦点是万旭公司提交给刘某的《入住指引》、《交付通知书》中包含了预交6个月物业管理费的内容，刘某是否可以据此拒绝接房，并要求万旭公司承担逾期交房的违约责任。本案中，从万旭公司发出的《入住指引》、《交付通知书》可以看出，交付房屋的流程包括了预交6个月物业管理费，但双方所签订的合同中并未约定刘某应当预交6个月物业管理费才能接房，万旭公司无权在未经刘某同意的情形下将前述预交6个月物业管理费作为接房条件单方加入接房的条件和流程，因此，一、二审认为刘某可以拒绝按照万旭公司制定的流程接收房屋，并要求万旭公司承担逾期交付房屋的违约责任并无不当。

·罗秀英等与乐业县兴业房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】双方在《补充协议》第四条中又约定“房屋的各项税费、专项维修资金等由买受人自行承担，以上费用按政府相关部门规定由买受人负责缴纳”，双方对专项维修资金应于何时缴纳、怎么缴纳没有明确约定。依商品房买卖交易惯例，专项维修资金一般由出卖方代收后转交房管部门，出卖方不代收的，也要在通知交房时告知买受方缴纳专项维修资金以及交存专项维修资金的建筑面积，以便计算专项维修资金数额。合同约定的交房时间是2015年12月31日，交房期限届满时，被上诉人既没有通知上诉人交房，也没有通知上诉人缴纳住宅专项维修资金，当然被上诉人也就无从审查上诉人是否缴纳了住房专项维修资金，接收房屋办理入住手续是否完备。直至2016年10月7日，被上诉人才将房屋交给上诉人并通知缴纳住宅专项维修资金。因此被上诉人提出的因上诉人未缴纳住宅专项维修资金而拒绝交房的抗辩理由不成立。

·付贵凯与山东金亿置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

【裁判摘要】根据双方当事人就涉案房屋签订的商品房买卖补充合同第4条约定，以及建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条规定，《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条规定，付某某作为涉案商品房业主应当在办理房屋入住手续前，交纳首期住宅专项维修资金，否则开发建设单位不得向其交付房屋。本案中，付某某至今尚未交纳上述首期住宅专项维修资金，因此，山东金亿置业有限公司依据上述约定、规定及合同法相关规定享有先履行抗辩权，在付某某未交纳首期住宅专项维修资金的情况下，山东金亿置业有限公司不得向其交付房屋。故无论山东金亿置业有限公司是否已实际向上诉人交付房屋，都不构成逾期交房，相应也不构成逾期办理房屋确权登记手续。即不应认定山东金亿置业有限公司存在合同约定的逾期交房、逾期办理房屋确权登记手续的违约行为，对于付某某主张的涉案违约金，本院不予支持。

·阳春市昊翔房地产开发有限公司与陈金娥商品房预售合同纠纷上诉案

【裁判摘要】本案中，阳春昊翔公司与陈某某签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房验收合格”，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定，“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对阳春昊翔公司与陈某某签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。阳春昊翔公司上诉主张预售房经建设方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，阳春昊翔公司应在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给陈某某使用，但阳春昊翔公司至今未办理工程竣工验收备案手续，故应认定阳春昊翔公司销售给陈某某的商品房在2015年10月30日未具备交付使用的条件，阳春昊翔公司已构成违约。原审判决认定涉案商品房不符合交付使用的条件并无不妥，应予维持。

·宝应龙凤世纪置业投资有限公司与葛仪梅、杨艳房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

【裁判摘要】本案争议商品房的交付标准应如何认定问题。双方签订的商品房买卖合同对于房屋的交付标准，列举了四个选项，“经验收合格”、“经综合验收合格”、“经分期综合验收合格”、“取得商品住宅交付使用批准文件”，双方当事人对于本案所购商品房的交付标准明确为“经验收合格”。根据本案查明的事实，涉案房屋工程于2013年12月14日经过设计、建设、监理、施工单位四方验收，验收结论合格、同意交付使用。因此，应当认定本案所涉房屋在通过上述四方验收合格后，即符合了双方合同约定的“经验收合格”的交付条件。由于双方合同约定房屋交付条件为验收合格，该约定并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。故对于本案所涉房屋在双方当事人之间的交付标准应当按照约定进行认定。

·南京长江发展股份有限公司诉上海金源房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】有关房屋交付一节，因上述系争房屋至今尚未经过质量验收，没有取得房屋交付使用许可证，且又被有关司法部门查封，权利受到限制，尚不具备交付条件，现不适宜判令被告交付房屋，原告可待房屋交付条件成就时再主张权利，故原告目前提出判令被告交付房屋的请求缺乏依据，本院不予支持。

·江苏鸿洲置业有限公司与查大军商品房销售合同纠纷上诉案

【裁判摘要】关于案涉房屋目前尚不具备交付条件应如何处理的问题。原审法院认为，商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，不能违反我国法律、行政法规关于商品房交付的强制性规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程经竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，鸿洲公司可在房屋经过设计、建设、施工、监理等有关单位共同组织的竣工验收后向查某某交付房屋。

·淮安万润置业有限公司商品房销售合同纠纷案

【裁判摘要１】《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款、第三款、第四十六条第一款、第四十九条规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件；建设工程竣工后，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。本案中，万润置业对案涉房屋至本院复查期间仍未取得相关行政部门的竣工验收备案证明材料，故其主张案涉房屋已竣工验收合格且已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件因缺乏法律和事实依据而不能成立。

【裁判摘要２】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”合同明确约定以房屋经验收合格作为交付标准，因案涉房屋尚未验收合格，没有达到合同约定的交付条件，仅转移占有不能视为万润置业已经全面履行合同约定义务，故原审判决认定万润置业未能按约交付房屋并无不当。由于商品房未取得竣工验收备案证明则无法办理产权登记，基于不动产物权变动的公示性，万润置业的违约行为影响了房屋业主完全实现合同目的，原审判决认定万润置业应承担逾期交房的违约责任，并根据本案的实际情况，认定万润置业的违约责任符合本案实际情况。万润置业主张其未取得竣工验收备案证明仅承担行政责任，缺乏事实及法律依据。

【解读】开发商交付未经验收合格的商品房，违反了法律法规关于“房屋必须经验收合格方可交付使用”的强制性规定，属于无效交付，在房屋验收合格前，其仍应向买受人承担逾期交付的违约责任。

·林某某、莆田亿豪房地产有限公司商品房销售合同纠纷案

【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2016)闽民再379号

【裁判摘要】本案约定的逾期交房违约金标准尚未“过分高于造成的损失”，不应调低。第一，损失的范围，应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息，二审判决仅将租金作为损失计算不当。一方面，商品房的主要属性是居住使用，逾期交房使买受人的居住使用利益受损，买受人被逾期交房后的损失必须包括该房屋的租金损失。另一方面，开发商逾期交房时，买受人已支付的购房款就相当于为开发商提供了逾期期间的贷款，买受人可以主张已付款在该期间的利息损失。而且，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，在出卖人逾期办证情形，可按逾期贷款利息标准计算损失，那么，确定逾期交房损失时也应结合上述逾期办证违约责任的规定，将买受人已支付款项的利息一并计入。第二，对于约定违约金标准是否“过分高于造成的损失”，应当由主张过分高的一方对过分高的事实进行举证，但亿豪公司未完成这一举证责任。就商品房买受人的租金损失一项而言，本案迟延交房时间为2013年至2014年，亿豪公司仅提供了仙游县2010年的房屋租金最低指导价标准。该指导价不足以证明违约时当地的房屋租赁市场行情，不能作为认定违约时的房屋租金损失之依据。再加上利息损失一项，亿豪公司显然未证明约定的违约金“过分高于造成的损失”之事实。第三，对比本案《商品房买卖合同》约定的开发商逾期交房、逾期办证和买受人逾期付款三种违约金标准可见，开发商的逾期交房违约责任轻于买受人的逾期付款违约责任，重于开发商的逾期办证违约责任。上述标准符合《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条之规定，对双方亦公平合理。综上所述，林武松与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》有效。亿豪公司逾期交房造成的买受人损失应当包括房屋租金损失和已付购房款在逾期期间的贷款利息，其主张合同约定的日万分之五逾期交房违约金“过分高于造成的损失”，但未完成举证责任。该约定合法且公平合理，应为适当。

【解读１】合同约定的日万分之五逾期交房违约金不属于“过分高于造成的损失”。

【解读２】逾期交房违约金标准的损失范围，应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息。