商品房买卖合同的出卖人卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人一方解除合同的条件：

1.当事人一方请求解除合同的，应予支持；

2.但当事人另有约定的除外。

1.经对方当事人催告后：

（１）解除权行使的合理期限为3个月；

【提示】若违约方在解除权发生之日其１年进行催告，仍应再延长３个月，解除权人未行使解除权的解除消灭。

（２）逾期不行使的，解除权消灭。

2.对方当事人没有催告的：

（１）解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；

（２）逾期不行使的，解除权消灭。 

①双方互不催告的：解除权应当在解除权发生之日起１年内行使。

②守约方催告违约方的：

Ａ．若催告时间离解除权发生之日起未满９个月，则解除权应在催告后３个月内行使；

Ｂ．若催告时间离解除权发生之日起已逾９个月，则解除权应当在解除权发生之日起１年内行使，而不能从催告后再另行延长３个月。

③违约方催告守约方的：

Ａ．若催告时间离解除权发生之日起未满９个月，则守约方应在催告后３个月内行使解除权；

Ｂ．若催告时间离解除权发生之日起已逾９个月，则解除权可以在催告后另行延长３个月，而不受“应当在解除权发生之日起一年内行使”的影响。

买受人逾期付款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人不经催告也可主张解除权。 

《民法典》

　　第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　第五百六十四条【解除权行使期限】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　第六百三十四条【分期付款买卖合同】分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。

　　出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）

　　第十一条　根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（旧）

　　第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告^{[是指债务人即违约人解除之催告，不是债权人即被违约人解除之通知]} 后，解除权行使的合理期限为三个月^{[从催告后开始计算，应解释为通知到达之日起算]} 。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年^{[从解除权成立之日起计算]} 内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　4.将第十五条修改为：

　　“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

《合同法》

　　第九十五条【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　【提示】

　　①我国大陆现行法律不允许在解除之催告中单方确定解除期限。

　　②约定解除权行使期限的，解除权人可以直接通知对方解除。

　　第一百六十七条【分期付款买卖中的合同解除】分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

　　出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

·张掖市城投房地产开发有限责任公司、刘岗房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】当事人向人民法院起诉请求解除与对方之间合同关系时超过了解除权的行使期限，应认定其解除权依法已经消灭。

【爱拼摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，张掖城投公司与刘岗于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》，双方未明确约定解除合同的条件。签订合同时，张掖城投公司即已经享有解除合同的权利，在双方都不存在向对方催告和协议解除合同的情况下，到张掖城投公司于2017年8月14日向张掖市甘州区人民法院起诉请求解除与刘岗之间合同关系的时候，已经超过了解除权的法定行使期限。故一审判决张掖城投公司的解除权依法已经消灭，是正确的，应予维持。

·陈尔聪与北海东诚房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】《补充协议》约定陈某某应在2011年9月30日前支付100万元，陈某某又未按时支付，逾期至2011年12月2日仅支付50万元，此次逾期付款已经超过《补充协议》约定的30天，东诚公司从2011年10月31日起享有合同解除权，但《补充协议》没有约定解除权行使的期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”东诚公司在2011年10月31日解除权发生之日起至2012年10月30日一年内没有行使解除权，解除权消灭。

·陈雪芳、魏爱军与宜宾立天唐人商业投资管理有限公司及原审第三人中信银行股份有限公司宜宾支行商品房销售合同纠纷案

【裁判摘要】双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》明确约定，本案房屋约定交付期限为2014年3月31日，并有30天宽展期，宽展期内不承担违约责任；对于本案合同解除，双方还明确约定解除权行使期限为30天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”陈某某、魏某某于2014年6月26日委托律师向立天唐人公司发出《律师函》进行催告，催告期三个月，按照上述司法解释规定，三个月届满后的9月25日起，陈某某、魏某某有权解除双方合同。陈某某、魏某某还主张双方合同条款是格式条款，立天唐人公司对限制解除权行使未作提醒，因此无效。本院审查认为，双方签订的合同补充条款对解除权行使期限约定为30天，该条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，应认定为合法有效的约定。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，依照约定，陈某某、魏某某应当在9月25日起30天内行使解除权，将解除合同的通知送达对方，但其未及时行使解除权。故陈某某、魏某某在本案中因立天唐人公司延迟履行要求解除合同的理由不成立。

·建湖五洲国际置业有限公司与张洪余等商品房预售合同纠纷上诉案

【裁判摘要】争议条款约定“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。五洲置业公司主张该条款为有效约定，而张某某、王某某主张该条款加重其责任、排除其主要权利，系无效格式条款。对此，作为针对不特定相对人适用的格式条款，出卖人应结合合同标的特点、通常情况下对方行使合同解除权的必要准备时间等因素，遵循公平原则设立双方权利义务，并依法履行必要的提示说明义务。商品房买卖合同通常标的较大、履行期限相对较长、合同解除涉及重大财产处分，合同解除权行使期限不宜过短。参照《最高人民法院》第十五条第二款所规定的“三个月”和“一年”的行使期限，案涉条款设定的逾期交房时买受人解约行使期限仅为15天，明显过短，不具有合理性。另合同有关买受人逾期付款时出卖人解除合同的条款则未对出卖人解约期限进行约定，与逾期交房责任条款也明显不对等。该条款形式上也未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，说明五洲置业公司作为格式条款提供方亦未尽提示说明义务。综上分析，案涉条款所约定的^{15天解约期限} 不具有公平合理性，客观上限制了买受人行使合同解除权，不当降低了逾期交房时出卖人应承担的违约责任风险，加重了买受人应承担的合同义务，不利于消费者合法权益保护，属于加重对方责任条款，应属于无效格式条款。

·李国光等诉恒大盛宇（清新）置业有限公司商品房买卖合同纠纷案

【裁判摘要】恒大清新公司未在房屋交付使用后三年内办妥房地产权证，李某某、李某１、李某２依约享有解除合同的权利，但李某某、李某１、李某２未在一年内行使该合同解除权，也未能举证证明恒大清新公司确已丧失履行办证义务的能力，且恒大清新公司已陆续为案涉楼盘的其他业主办妥了房地产权证，二审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，认定李某某、李某１、李某２的合同解除权消灭，不予解除案涉合同，并无不当。

·王贯华等诉昆山天元置业有限公司商品房销售合同纠纷再审案

【裁判摘要】天元公司自王某某、马某某逾期付款后，期间经过了近四年的时间，直至2015年7月7日方发出解除合同律师函，远超过一年的行使期限，该解除权归于消灭。

·崔桢杰等与苏州铭基置业有限公司等商品房销售合同纠纷上诉案

【裁判摘要】崔某某在铭基公司未按合同约定交付房屋后每隔几个月就与倪某某沟通交房事宜，倪某某曾向崔某某表示在2014年底保证可以交房，2015年5月崔某某再次到铭基公司与倪某某沟通交房事宜。因倪某某系铭基公司销售案场经理，崔某某所购房屋由其经办并主要由其负责接待，故倪某某所作的2014年底保证可以交房的陈述对于崔某某有相应的信赖利益，应视作双方对于房屋交付期限进行了另行约定，崔某某等有关合同解除权应自开发商自身承诺最后交房期限再次违约之后重新起算的上诉主张具有相应的依据，本院对此予以采信。

【摘要】二审法院采信该音像资料，认为双方对房屋交付期限重新约定为2014年底，铭基公司仍未按约交付房屋，崔某某于2015年9月16日向铭基公司通知解除合同未超过上述规定的期限，并判决合同解除，并无不当。