·黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2006年第2期】

【裁判意见】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主明确提出书面异议的，即便业主已入住，亦可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

【裁判摘要】

　　对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

　　根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。 

·戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

【载《最高人民法院公报》2006年第8期】

【提示】已签订订购协议，但因磋商不成导致未能按期订立商品房预售合同的，定金应当返还[只有当当事人明确具有可归责于己的原因而导致签约不成，方承担本约签约不成的违约责任]。

【裁判摘要】购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。

·仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2008年第4期（总第138期）】 

【提示】签订《商品房意向书》并支付意向金的，视为预约合同；一方违约的，应承担违约责任，但对当事人主张的赔偿金额不能完全支持。

【裁判摘要】预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。

【裁判观点】

①通常情况下，商品房认购书的性质为预约，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，即使出卖人未取得商品房预售许可证也不影响预约合同的效力。预约合同生效后，双方当事人均应按约履行。因一方当事人原因未能订立本约的，该当事人应承担相应的违约责任，已收受定金的，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于双方当事人的事由而未能订立本约的，双方当事人均不构成违约。出卖人已收受定金的，应当将定金返还给买受人。

②当该商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效。 

·陈德俄诉陈德群侵害房屋所有权纠纷案

【载《最高人民法院公报》1992年第4期（总第32期）】 

【提示】房屋代管人未经得原业主同意，擅自出卖该房屋，该买卖合同无效。 

·广州东城联合发展有限公司与广州汇美房地产发展有限公司合作销售房地产合同纠纷案

【提示】开发商将应由包销人销售的商品房擅自出售，应当赔偿包销人的损失。

·青岛经济技术开发区兴威贸易有限责任公司与汕融（青岛）房地产发展有限公司等缴纳配套费纠纷案

【提示】缴纳房屋配套费纠纷以法律上存在的房屋买卖关系为依据确定当事人。

·吉林省对外贸易开发公司与中国工商银行长春市分行房产基建公司等拖欠购房款纠纷案

【提示】联建一方虽未办理房屋所有权更名手续，但联建双方对房屋的权属无争议，其与他人签订的购房怀特认定有效。 

·甘肃省水利厅与甘肃嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷案 

【提示】对产权无争议但并未取得房屋产权证，所有权人处分该房屋的行为有效。 

·福建东山太平洋房地产有限公司与新加坡公民郭经纬等52人、香港太平洋企业（集团）有限公司预售商品房纠纷上诉案

（2000年6月19日法公布〔2000〕第4号） 

【提示】房屋预售合同条款把子公司与母公司一并列为卖方；虽然合同是由母公司与向对方签订的，并加盖了公章，但合同标的物时属于子公司所有，且子公司出具了收据，应当认定房屋预售合同是母公司与子公司共同实施的，两公司之间未形成委托代理关系，应共同承担责任。

【裁判意见】在特殊情况下，法人不加盖公章也可以缔结买卖外销商品房的要式合同并且成为合同主体、承担合同义务；而作为母公司的法人，因为在合同上加盖公章，也就被法律要求承担其债务，尽管对于产生债务的物实际上不拥有在法律上的任何形式的物权或债权。

·西安西飞恒信工贸有限责任公司与立丰（西安）房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷案

【提示】《城市房地产管理法》第44条规定的“取得土地使用权证书”不是预售合同是否有效的条件。

【摘要】当事人双方签订《房屋购销合同书》和《补偿协议》，一方已取得了用地规划许可证，同年取得建设用地许可证和商品房预售许可证，并由市房地产管理局作出了《关于对国际贸易中心用地的批复》，同意当事人建设房屋，交纳城市国有土地使用费，建设项目竣工后持此批复及国有土地建设用地许可证办理《国有土地使用证》。此后当事人交纳了土地使用费。后双方因履行《补充协议》约定的安装工程等发生纠纷，一方请求法院解除房屋销售合同，由对方返还购房款并支付违约金。一审法院认为，两份协议是一个完整的商品房预售合同，意思表示真实，不违反法律规定，应认定有效，继续履行。二审法院认定预售房屋的行为符合法律和当地政府土地管理部门的规定，维持一审判决中有关合同有效、继续履行的内容。

【裁判意见】

    ①只有商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个条件；

    ②《城市房地产管理法》第44条规定的“取得国有土地使用权证书”并不是预售合同是否有效的条件；取得形式也可以根据当地政府主管部门的规定灵活掌握，只要不损害国家利益，交纳了出让金，取得合法的出让土地使用权的证明文件，就是符合行政管理的要求，不能因此认定房屋预售合同无效。

·天津泰丰工业园（集团）有限公司与与广东省建筑工程总公司房地产开发公司商品房预售合同纠纷案

【提示】商品房买卖合同中房地产公司迟延履行违约，致使房价下跌，除按已付购房款一年期的存款利息计赔违约金外，还应赔偿房屋跌价部分的损失。

【裁判意见】商品房预售合同能够预见的违约损失应当是约定的违约金，应当预见的也只能是房屋跌价部分的损失。 

·长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2004年第10期（总第96期）】

【裁判摘要】房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

·三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2004年第8期（总第94期）】 

【裁判摘要】房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

【裁判意见】工程价款优先受偿权不能对抗已交付大部分购房款的买受人的所有权。 

·中房集团大地土地发展公司与中国银行等购房合同纠纷上诉案

最高人民法院（2002）民一终字第46号民事判决书 

【提示】房产公司未取得土地使用权和开发、建设、销售资格，所签订的购房合同无效，购房人明知其未取得预售房屋资格的，承担缔约过错责任。

【裁判意见】购房合同无效，因违反相关法律规定而造成合同无效的一方应承担主要责任（70%）；另一方明知合同违法还签订的，亦应承担相应的缔约过错责任（30%）。

·新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2006年第6期（总第116期）】

【提示】在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制【个别业主权利的行使应受到其他多数业主整体意志的限制，应有利于物业整体功能的发挥】。

【裁判摘要】

　　一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

　　二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

·上海众昌置业发展有限公司与上海盛天房地产咨询有限公司、上海联鑫房产咨询有限公司商品房包销合同纠纷上诉案

最高人民法院(2006)民一终字第55号民事判决书 

【提示】签订包销合同的一方当事人以合同中未约定税负、对方当事人取得包销溢价违反价格法规等为由主张该合同无效的，不予支持。

【摘要】双方当事人签订的《包销合同》没有就企业所得税和土地增值税做出约定，但即使当事人没有约定，纳税义务主体也要按照税收法律、行政法规的相关规定交纳各种税收。所以，在包销方尚未实际收到包销溢价，计税前提还不存在的情况下，开发商仅依据《包销合同》的约定认为包销方偷逃漏税，理据明显不足。原国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》第6条第4款规定，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。房地产包销是在实践中逐渐发展起来的，我国相关法律、行政法规并没有具体明确的规定。从法律关系性质上讲，包销法律关系既有别于“独家代理”，也不同于一般意义上的房地产中介服务。因此，开发商认为包销方就其得到的包销溢价开具咨询服务业发票，违反了前述《通知》有关条款规定的理由和主张，不能成立。退而言之，如果包销方收到包销溢价后确实存在偷逃税收的行为，其应承担的是税收法律、行政法规规定的责任，与开发商应该承担合同解除后的相应责任之间没有关联性，也不能据此认定《包销合同》无效。

·新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

最高人民法院（2008）民一终字第50号民事判决书 

【提示】方当事人签订名为代建合同，但约定房屋所有权发生转移的，实为商品房预售合同。

【摘要】当事人双方签订《代建职工住宅楼协议书》，代建价格为圣博特公司履行全部合同义务、邮电管理局获得合同项下房屋及院落无瑕疵的完整财产所有权的全部对价。上述约定表明圣博特公司按照邮电管理局的要求开发犁铧街邮电一期住宅小区并出售给邮电管理局，邮电管理局支付价款获得犁铧街邮电一期住宅小区的全部产权。圣博特公司通过与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地出让金取得犁铧街邮电一期住宅小区建设用地的土地使用权，办理了开发商品房的相关手续，取得了《商品房预售许可证》，双方签订的《代建职工住宅楼协议书》符合商品房预售合同的法律特征，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。邮电管理局称双方所签合同为代建合同没有法律依据。

【裁判意见】代建合同与商品房预售合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属：

    ①代建合同标的物所有权属于定作人，合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移；

    ②商品房预售合同标的物的所有权属于卖方，合同双方当事人履行合同发生所有权的转移。 

·彭先明与贵阳市商业银行、贵州龙里大地房地产开发有限公司借款担保合同纠纷上诉案

最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书 

【提示】当事人购买房屋未尽足够注意义务，主张其不清楚房屋已设定抵押的事实，不适用善意取得。

【裁判意见】

    ①在处理“先抵后售”纠纷案件中，对于认定买受人是否为善意取得，应分别不同情况处理：

    A.出卖人在预售商品房时向买受人告知已设定土地使用权抵押的事实，买受人仍愿意购买的，表明买受人自愿承担将来抵押权人实现抵押权其不能取得房屋所有权的后果，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持；

    B.出卖人在预售房屋时已通知抵押权人并告知买受人在建工程已抵押的事实，买受人自愿购买的，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持。

    ②不论是土地使用权抵押，还是依法获准在建工程抵押引起的纠纷，出卖人对告知买受人已设定抵押的事实均负举证责任。 

·北海光都房地产开发有限公司与税斌商品房买卖合同纠纷上诉案 

【裁判观点】开发商以同一标的先后与他人签订两个有效的房产买卖合同，且后合同已经履行完毕的情况下，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 

·购房者逾期还贷，开发商能否解除合同？

——广西玉林市房地产开发公司与何新购房合同纠纷案

【裁判要旨】购房合同约定开发商代替购房者承担偿还逾期贷款利息后，有权收回已售商品房，损害了购房者的正当房产权益，应当属于无效条款，开发商的诉讼请求应予以驳回。 

·商品房买卖合同中仅约定“一户一表”的效力认定——重庆一中院判决刘如蓉诉元佳公司商品房买卖合同纠纷案

【裁判要旨】《物业管理条例》并未强制要求地产商必须提供相应设备，使业主直接与供水公司结算水费。若商品房买卖合同中仅约定了“一户一表”，则业主诉求地产商必须提供相应设备，使业主直接与供水公司结算水费，法院不予支持。 

·河南高院判决蔡常诉瑞信公司借款合同纠纷案

——银根紧缩背景下假购房真借贷合同的处理

【裁判要旨】银根收紧政策背景下，出现大量以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为，针对此类案件，应根据双方当事人提供的证据，查清真相，准确认定事实，按照当事人真实意思表示确定双方之间法律关系实质。 

·沈海星诉安香云房屋买卖合同纠纷案

【问题提示】房屋买卖双方网上签约，但尚未签订书面合同，能否认定双方的买卖合同已经成立？

【要点提示】房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。

·孙全乐诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

【问题提示】商品房实际面积与约定不符，且房屋又已被转卖的情况下，面积差价款应如何处理？

【要点提示】当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。 

·史志军诉荥阳市房地产开发（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷案 

【要点提示】商品房买卖合同中的出卖人因重复出售合同标的物并构成严重违约，致使买受人不能实现合同目的形成纠纷的，可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决严重违约的出卖方除承担返还买受方已付购房款义务外，还应承担赔偿不超过已付房款一倍的义务，即所谓的“1＋1”赔偿。 

·王志钢诉成都武侯房地产开发公司预售商品房层高违约应按体积计算损失赔偿案 

【要点提示】房地产开发商在与买房者签订《商品房买卖合同》时出示建筑图纸，向买房者标明房屋高度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，此标明的内容为买卖合同的内容。房屋实际层高低于建筑图纸的，开发商应承担违约责任。因没有明确的法律法规或司法解释的规定，法官可以行使自由裁量权解决此类违约赔偿纠纷。

·房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任

——李某与房地产公司商品房预售合同纠纷上诉

【裁判主旨】房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。

【最高人民法院民一庭意见】虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。