房屋优先购买权
文章摘要：
文章摘要2：
房屋优先购买权 回目录
１.房屋的优先购买权一般因房屋租赁合同、存在房屋共有人等情形而存在。
２.出租人转让房屋给第三人而侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记：
（１）经审查承租人购买房屋的意思表示真实且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款（法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力）。
（２）但法律、司法解释另有规定的除外。
陈其象律师提示 回目录
①具有优先购买权人提起侵害其优先购买权诉讼的：
A.在诉讼中必须立即、担保行使优先购买权；
B.而不能只主张侵犯优先权而不行使优先购买权（即不能自己不买也不让他人购买）。
②承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求不予支持。
③赠与可以击破优先购买权。但名为赠与，实为买卖，承租人仍然享有优先购买权。
法条链接 回目录
最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定
第六条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：
（一）制作、发布拍卖公告；
（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；
（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；
（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；
（五）通知当事人和优先购买权人；
（六）制作拍卖成交裁定；
（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；
（八）开设网络司法拍卖专用账户；
（九）其他依法由人民法院履行的职责。
第十三条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：
（一）拍卖公告；
（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；
（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；
（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；
（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；
（六）优先购买权主体以及权利性质；
（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；
（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；
（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；
（十）执行法院名称，联系、监督方式等；
（十一）其他应当公示的信息。
第二十一条 优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。
顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。
顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。
经典案例 回目录
·大连舒心门业有限公司诉中信银行股份有限公司大连甘井子支行等案外人执行异议之诉纠纷案
【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第16号
【裁判要旨】根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，房屋承租人主张拍卖房屋未通知其行使优先购买权，属于对人民法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。
·钟某某与中国银行股份有限公司云浮郁南支行等借款合同纠纷执行监督案
【案号】最高人民法院执行裁定书(2021)最高法执监91号
【裁判摘要】执行程序房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖、变卖无效或要求撤销不应支持——本案的争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便陈××确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人陈××网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害陈××的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。