农村宅基地
文章摘要：
文章摘要2：
宅基地 回目录
宅基地（学理概念）是指农村集体经济组织成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有土地。
１.宅基地范围：宅基地将国有土地排除在外。
（１）宅基地应当理解为农村居民所建的住房及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施的场地；
（２）宅基地是否包括庭院等附属用地未作明确说明。
２．宅基地的性质：独立的用益物权。
（１）与集体经济组织成员资格相联系：
A.具有一定程度的社会福利性：无偿取得、无偿使用。
B.具有保障功能（即基本居住功能）。
（２）抵押之禁止：宅基地使用权不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押。
A.《担保法》：宅基地不得抵押；
B.《物权法》：宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。
３.宅基地权属:
（１）宅基地所有权归集体所有。
（２）宅基地的使用权人：
A.依法对宅基地享有占有和使用的权利；无收益权利；
B.有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施(建造住宅的权利、建造住宅的附属设施的权利）；没有建造构筑物的内容。
农村宅基地使用权 回目录
农村宅基地使用权是指农村居民（农村集体经济组织成员）为建造自有房屋，依法享有的对农民集体土地所享有的占有和使用的权利，在农民集体所有土地上建造住宅的权利。
１.权利主体的身份性（特定性）：只有本集体经济组织成员才能享有。
（１）只有农村集体经济组织成员采可以享有宅基地使用权；
（２）不能成为宅基地使用权的主体：
A.城镇居民；
B.法人和非法人团体；
C.非集体经济组织成员的农民。
２.权利客体的特定性：
（１）仅限于农村集体所有土地；
（２）不包括国有土地。
３.权利取得的无偿性：村民取得建房宅基地基本是无偿的。
（１）农民建房收费是指农民依法利用集体土地新建、翻建自用住房时负担的行政事业性收费；
（２）政府在批准农民建房过程中只能授权土地证书工本费、房屋所有权登记证书工本费。
４.权利享有的无期限性：我国法律未限制农村宅基地使用权的期限。
５.用途上的限制性：宅基地的用途主要用于住宅建设（只能用于村民自己建盖住房和其他附属设施）。
（１）宅基地用于建造建筑物及其附属设施；
（２）宅基地不以建造和保有构筑物（通常用于生产而非居住）为其内容。
６.限制流通性：宅基地使用权在流通方面受到严格的限制甚至禁止。
７.原始取得数量上的唯一性:
（１）《土地管理法》：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
（２）《物权法》：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
农村宅基地使用权的取得 回目录
１.农村宅基地使用权的申请取得：
（１）申请人条件：
A.申请人必须具备合法的成员身份：
【提示】
①集体经济组织成员身份在立法上并没有作出明确界定；
②“户”没有明确定义：只是为了申请和管理方便而由国家、集体认可的单位。
B.申请人没有住宅或者目前实际使用的宅基地面积低于政府规定的标准。
C.不存在法律规定的禁止申请的事由。
（２）审批设立程序：
A.《土地管理法》第62条；
B.《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条。
２.农村宅基地的受让取得：符合条件的本集体经济组织成员可以通过受让房屋一并取得宅基地使用权。
３.农村宅基地的继承取得：宅基地使用权可以因房屋继承而一并取得。
农村宅基地使用权的消灭 回目录
１.宅基地使用权的收回：
（１）为进行乡村公共设施、公益事业建设，需占用宅基地；
（２）为实施村庄、集镇规划进行旧村改造，需调整宅基地；
（３）农村“五保户”腾出宅基地；
（４）宅基地使用权人死亡无人继承的宅基地；
（５）长期闲置的宅基地；
（６）面积超标的宅基地。
２.宅基地的征收：征收补偿依《土地管理法》第45条。
３.宅基地的灭失（《物权法》第154条）：
（１）宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
（２）对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
４.房屋灭失：非农业户口居民原来在农村的宅基地，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
５.宅基地使用权的放弃。
农村宅基地使用权的登记 回目录
1.设立宅基地使用权没有规定一律登记；
2.已经登记的宅基地使用权转让、消灭，应当及时办理变更登记、注销登记。
农村宅基地使用权人的权利和义务 回目录
农村宅基地使用权人的权利和义务：
１．对宅基地长期使用权（没有期限限制）：
（１）农户在其依法占用、使用的宅基地上可以建造房屋及各种生活生产设施，种植竹木等。
（２）宅基地使用权人应当依法使用所占用的宅基地：
A.不得违法扩大其面积；
B.不得以出卖、赠与、土地使用权入股等方式处分。
２．宅基地使用权不得单独转移：
（１）宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承等方式转移给他人；
（２）宅基地使用权随之转移。
３．宅基地使用权不得单独或一并抵押，法律另有规定除外。
４．农户迁出、死亡、放弃宅基地使用权的，宅基地所有权人有权收回宅基地使用权。
５．已经登记的宅基地使用权转让、消灭的，应当办理变更、注销登记。
６．宅基地使用权人所占有的宅基地被国家依法征用的，可取得补偿。
处理农村房屋买卖合同纠纷案件原则 回目录
农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。
审理此类案件应考虑到个案情况，做出不同处理：
１．对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋买卖合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
２．对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。
３．对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准：
（１）如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款；
（２）如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的：
A.应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利；
B.如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；
C.对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
城镇居民购买农村私有房屋合同无效 回目录
１．非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同，应当认定无效。
２．个案中如果存在下列情况，与国家法律、法规、政策不相冲突的，也可根据实际情况，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持：
（１）出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用转为国有土地，原为农民的出卖人转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变；
（２）城市居民购买农村私有房屋后，所购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的；
（３）城市居民购房后已将户口迁入所购房屋所在地并转为农民身份的；
（４）买受方协议签字人为居民，但其配偶或者父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购买；
（５）1999年1月1日土地管理法修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的；
（６）对同一房屋经多次转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份情况，结合前述处理原则进行判断。
【提示】我国实现“房地一致”原则（“房随地走”、“地随房走”）。
小产权房 回目录
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔１９９９〕３９号）第二条第二款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号） 第二条第三款规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
根据上述政策规定，城镇居民购买农村房屋违反了国家政策，是一种违法行为，可以依法认定无效。
【提示】目前小产权房不能交易。
陈其象律师提示 回目录
①最高人民法院目前的态度是不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等；
②经农村集体经济组织同意、批准，城市居民购买仔农村土地上建成的房屋（无法办证），经卖房人同意签署的买卖合同的，只要实际居住占有，付清价款的，应当认定为合同有效。
③宅基地使用权不得单独转让，转让农村住房或宅基地使用权应当认定无效的情形：
A.城镇居民购买农村住房和宅基地的：因违反国家有关规定应认定无效；
B.法人、其他组织购买农村住房和宅基地的：因不具备宅基地使用权人的主体资格应认定无效；
C.向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的：因违反了集体经济组织的成员权属性应当认定无效；
D.受让人已有住房：因不符合宅基地分配条件应当认定无效。
④转让宅基地使用权必须具备的条件：
A.转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
B.转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；
C.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；
D.转让行为须征得本集体经济组织同意；
E.宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
法条链接 回目录
《物权法》
第十三章 宅基地使用权
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第一百八十四条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
《土地管理法》（2019修正）
第四十六条 征收下列土地的，由国务院批准：
（一）永久基本农田；
（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
《土地管理法》（旧）
第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
【（十七）将第四十五条改为第四十六条，删去第二款中的“并报国务院备案”。】
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
【（二十二）将第六十二条第二款、第三款、第四款修改为：“人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”】
2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）
三、关于房地产纠纷案件
15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。
将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。
第十八条 农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：
（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；
（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。
城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。
二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。
（十）加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（十三）严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复（自然资人议复字〔2020〕089号）
六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
经典案例 回目录
【问题提示】农村居民因土地征用而成为非农户口，仍生活在农村的，其在农村购房行为是否有效?
【要点提示】农村居民因土地征用而成为非农业人口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。
【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申8645号
【裁判摘要】土地权属证书仅是土地权利的确认——宅基地使用权系宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。集体土地建设用地使用证作为一种土地权利证书，是相关行政主管机关对土地权利经行政登记后颁发给权利人的凭证。通常而言，对于证明宅基地使用权的归属，集体土地建设用地使用证在证明效力上优于其他证据。由于集体土地建设用地使用证仅是对土地权利的确认或者记载，其本身并不创设土地权利，故在证明宅基地使用权的归属上，集体土地建设用地使用证不具有绝对的证明效力。
·李某某、安阳县人民政府资源行政管理：土地行政管理（土地）再审行政裁定书
【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行再115号
【裁判摘要１】农村家庭成员对其以户为单位所享有的宅基地使用权，亦应当落实在相应的土地登记中。而李某某作为涉案宅基地的合法使用权人之一，既未取得涉案宅基地使用权证，也未被纳入宅基地使用权人的范围，这就意味着其对涉案土地的使用权在严格意义上并未得到法律认可，其相关合法权益在土地的使用、流转、征收、补偿等法律关系中，都将无法得到周延的保护，从而处于不确定的状态，这本身就是对李某某合法权利的损害。因此，被诉颁证行为与再审申请人李某某具有法律上利害关系，其可以作为适格原告提起本案诉讼。
【裁判摘要２】至于被申请人提出的自颁证行为作出至本案起诉时，已超过起诉期限的问题，本案起诉时适用的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定："行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。"本案中，李某某系因家庭纠纷并导致民事诉讼之后，于2016年3月24日申请查阅涉案宅基地使用权证时，方才得知被诉颁证行为。其于2016年3月25日提起本案诉讼，并未超过起诉期限。
【解读】农村家庭成员对其以户为单位所享有的宅基地使用权应当落实在相应的登记中。
【案号】浙江省杭州市中级人民法院行政判决书(2019)浙01行终708号
【裁判要旨】
（１）１９９８年８月２９日修订并于１９９９年１月１日施行的《土地管理法》第６２条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”这是关于“一户一宅”最早的法律规定。根据法不溯及既往原则，在１９９９年１月１日之前建设的房屋不受“一户一宅”规定的限制。
（２）如果取得集体土地使用权证（宅基证），则属合法建筑，不能再按违法建筑进行查处。
（３）违反土地管理法中的“一户一宅”规定的行为，依法应由土地管理部门责令限期拆除，镇政府以违反一户一宅为由拆除房屋系超越职权，确认强拆行为违法。
（４）居住权是公民的基本权利，如果涉案房屋系当事人唯一住房，即便该房屋曾经违反“一户一宅”规定的违法建筑，在没有解决当事人居住问题的的情况下，也不应当通过拆除方式予以处理。
（５）《国家赔偿法》第３２条第２款规定：“能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。"如果合法宅基地上的房屋被行政机关违法拆除后，恢复原状是保护宅基地使用权最直接的赔偿方式。除非因为规划变更，原址不宜再重新建设房屋才能通过支付赔偿金的方式予以赔偿。
【解读１】原审原告徐××诉至原审法院，请求：1.依法确认新登镇政府于2017年9月1日强制拆除徐××房屋及院墙的行政行为违法；2.依法判决新登镇政府将徐安宇坐落于42-9-148号地块长8米、宽7.2米的两层房屋和长7.2米、宽6.3米的院墙恢复原状；3.赔偿屋内财产损失15000元；4.本案的诉讼费用由新登镇政府承担。
【解读２】一审判决：一、确认杭州市富阳区新登镇人民政府于2017年9月1日对徐××位于杭州市××区新登××号地块上的房屋实施的强制拆除行为违法。二、杭州市富阳区新登镇人民政府于判决生效后二个月内将徐××位于杭州市××区新登××号地块上的房屋及院墙恢复原状。三、杭州市富阳区新登镇人民政府向徐××支付赔偿金人民币10000元，于判决生效后十五日内付清。四、驳告徐××其他诉讼请求。二审维持原判。
·李某某、海南省三亚市人民政府城乡建设行政管理:城市规划管理（规划）再审审查与审判监督行政裁定书
【案号】最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申4775号
【裁判摘要】《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。
·蒋某某、广西壮族自治区兴安县人民政府资源行政管理：土地行政管理（土地）再审审查与审判监督行政裁定书
【案号】最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申3011号
【裁判摘要】村民之间宅基地上房屋买卖应视为宅基地一并出卖——根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定，生效的人民法院裁判文书确认的事实，可以作为定案依据。蒋××１与蒋××２、王××关于涉案三间房屋的买卖关系已经生效的(2002)桂市民终字第812号民事判决确认成立。又根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。本案系同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖。兴安县政府根据生效的民事裁判文书确认蒋××１已将涉案三间房屋转让给蒋××２、王××，并将争议的三间房屋所占的土地使用权，确权归蒋素芳、王兴元所有，未违反法律规定。
【案号】山东省莘县人民法院民事判决书(2017)鲁1522民初632号
【裁判摘要】仅有村委会出具的证明，没有土地管理机关颁发的确权证书，双方对宅基地使用权争议应由政府先行处理——本案中原告张××主张被告崔××侵占原告宅基地使用权，虽然提交村委会出具证明，但未提交土地管理机关颁发的确权证书，本院对其争议宅基使用权无法确认，原告所提交证据不足以证实其主张。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。”本案中原被告就宅基地的使用权发生争议，应由人民政府先予处理。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：驳回原告张××的起诉。
【裁判摘要】宅基地及其地上房屋属于家庭成员共同享有——本案中，苑××所举证据并不能证明自己是案涉房产唯一权利人、对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。其一，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。虽然涉案房产《集体土地建设用地使用证》载明使用者为王××，但该宅基地用地权应当属于家庭成员共同享有。王××去世后其家庭成员除苑××外，还有王××等一子二女，故不能证明涉案集体土地用地权只归属苑××一人所有，不能排除王××在其上享有权利的可能性。其二，涉案房产系在老房子全部拆除后的新建房产，苑××未能提供房屋翻建过程中由其个人全部出资的相关证明；证人王××１、李××均不能证明新建房屋系苑××个人出资。其三，土地管理法第十一条第一款规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。因此，县级人民政府是宅基地的批准机构和证明机构，南金庄村村委会出具的证明材料证明力不足。综上，苑××的再审申请理由不能成立，本院不予采信。本院认为，宅基地及地上房屋是农村村民的基本生活保障，本案查封的房屋系苑××及王××等人共同生活居所，执行中应当根据土地管理法的规定，保护苑××等产权共有人的合法权利，保障王××及其所扶养家属的生活所需。