摘要1：——违反管理性强制性规定的合同效力认定
【裁判要点】若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力；所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效；如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。
摘要2：
摘要1：【收录最高人民法院第一巡回法庭2015系列精品案例】
【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民二终字第85号
【裁判要旨1】股东瑕疵出资责任的免除——海马公司将其用以出资的位土地使用权和厂房实际交付通海公司使用，海马公司虽未办理上述资产的权属变更登记，但并未影响通海公司对该财产的利用和处分，也未使通海公司及其债权人承担可能无法处分该项出资财产的法律风险。且从上述资产的实际处置情况看，海马公司的上述资产已经实际承担了通海公司的另案债务，嘉宸公司作为另案的债权人也已取得了相应资产的拍卖价款。验资报告也载明海马公司的出资已远高于章程中载明的海马公司应缴纳出资额，嘉宸公司并未举出充分证据证明海马公司的上述出资财产存在出资不实的事实；以及通海公司于1992年设立时我国《公司法》尚未实施，实践中对于公司设立均不规范等原因，本院对于嘉宸公司关于海马公司应当承担出资不实责任的主张，不予支持。
【裁判要旨2】合理怀疑情形下，公司法人人格混同的举证责任分配不当然适用责任倒置——根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条关于“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等确定举证责任承担”的规定，在审理法人人格否认案件时，考虑到债权人处于信息劣势而举证困难等因素，人民法院通常会根据上述规定合理分配举证责任，在债权人用以证明股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的证据令人产生合理怀疑的情形下，将没有滥用的举证责任分配给被诉股东。但上述举证责任调整的前提，应是作为原告方的债权人已举出盖然性的证据证明股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为以及由此产生了损害的结果，而不是当然的举证责任倒置。
摘要2：【解读１】公司设立出资不规范，但股东在公司设立后陆续补缴出资的，可以作为履行出资义务处理。
【解读２】非货币财产出资应符合交付使用和变更登记的“双重标准”，欠缺任何一种都构成出资义务之履行瑕疵（《公司法》第２８条；《公司法解释（三）》第１０条建立了出资财产瑕疵交付行为的治愈制度）。
【解读３】在法人人格否认案件中，在债权人的证据令人对法人人格产生合理怀疑的情况下，将否定的举证责任分配给被告。
【解读４】
（１）本案中国，嘉宸公司作为原告诉请确认海马公司作为股东滥用通海公司法人独立地位和股东有限责任，应当先就还海通公司与海马公司人格混同等足以导致公司法人人格否认后果的事实提供初步证据，并且要达成产生合理怀疑的程度，才能引发后续的举证责任调整；
（２）本案经分析论述最终得出嘉宸公司的举证尚未达到海马公司与通海公司法人人格混可能性的合理怀疑程度的结论，故法院确认本案不符合适用举证责任倒置的情形。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(1999)民抗字第1号
【裁判要旨】鉴于深业公司已签订国有土地使用权出让合同，取得包括房屋预售许可证在内的其他房地产开发文件，且房屋实际已建成，有的已出售并交付使用，当地政府主管部门同意在工程竣工后换发土地使用证，按《解答》的规定精神，应认定本案商品房买卖合同有效。
摘要2：
摘要1：——发包人不得仅以与分包人另行签订分包合同并实际支付工程款为由，抗辩总承包人给付分包部分工程款的请求
【案号】最高人民法院（2014）民一终字第70号
【裁判摘要】关于保修期内发生的工程维修费是否应从工程总造价中扣除的问题：本案中，银峰公司虽然提交了案涉工程售后方面的证据，证明涉案工程部分存在质量问题需要维修，但其并未提供证据证明已向咸阳公司发出维修的通知。而且，银峰公司也没有提供关于维修的相关凭证已送达咸阳公司的证据。因此，咸阳公司有权按约定不承担银峰公司委托其他人员修理所支出的费用。
【裁判要旨】在分包工程承包人同时签订合法分包合同与违法发包合同的情形下，分包人究竟履行的是哪份合同应当依据施工过程中形成的《工程质量验收记录》《工作联系函》等证据材料的记载内容进行综合判断。发包人不得仅以其与分包工程承包人签订了分包合同并向分包人实际给付了工程款来抗辩总承包人关于分包部分工程款的给付责任。
摘要2：【摘要】根据一审已查明事实，咸阳公司已在2010年5月1日将其施工的全部住宅交付给银峰公司使用且部分商网工程也被银峰公司擅自使用，故根据《建设工程解释》第十八条之规定，上述住宅和商网工程的欠付工程款的利息应自2010年5月1日开始计算。由于咸阳公不能举证证明交付使用的住宅和商网工程的欠付工程款具体金额，故本院在综合银峰公司擅自使用案涉工程、确有拖欠工程款的情形等因素基础上，酌定50％欠付工程款的利息自2010年5月1日起算至本判决确定的给付之日止，剩余50％欠付工程款的利息则自2011年7月5日起算至本判决确定的给付之日止。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第65辑），人民法院出版社2016年版，第200页】
摘要1：【案号】（2014）苏执异字第0015号
【提示】房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，法院可以对该房屋进行查封。
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，案外人如欲阻却执行，应同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有以及对未办理过户登记手续无过错。本案中，方某虽能证明其已支付全部价款并对未办理过户登记手续无过错，但仅提供2012年12月28日方某与红枫房产公司签订的《房屋交付确认书》不能证明其已经合法实际占有该房产。1、涉案房屋并不具备法定交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款亦规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提条件。本案中，涉案房屋至今未竣工，未办理竣工验收手续，故涉案房屋不具有法定的交付条件。2、方某与被执行人红枫房产公司之间的该签约处分行为发生于本院2012年8月2日对案涉房产进行查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，在本院已对该涉案房屋予以查封后，2012年12月28日方某与红枫房产公司签订的《房屋交付确认书》不得对抗申请执行人，不能证明其已合法实际占有该房产。
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1281号
【提示】建设工程优先受偿权不因判决书中是否释明而受影响。
【裁判摘要1】公路年票补偿款可以作为建设工程价款优先受偿权的对象——根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，中人公司、新兴公司对涉案工程应享有法定优先受偿权。因涉案工程为公路建设工程，属于特殊建设工程，无法直接拍卖或折价，该工程的主要经济价值即体现在其通行费用上，故对其收益即年票补偿款作为优先受偿权的行为对象符合实际情况。再审申请人江门中行认为涉案公路年票补偿款不属于工程价款优先受偿权的对象的申请理由不成立。
【裁判摘要2】最高人民法院曾于2008年2月29日对广东省高级人民法院作出[2007]执他字第11号《关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题的请示的复函》。该复函载明，建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。该函是就广东省高级人民法院关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题的请示所作出的答复。因此，人民法院在判决书、调解书中未明确建设工程款享有优先受偿权的，并不妨碍权利人申请行使其优先受偿的权利。因此，中人公司和新兴公司虽未明确主张优先受偿权，但并不影响其享有该权利。故再审申请人江门中行认为被申请人中人公司和新兴公司提起执行分配方案异议之诉所依据的优先受偿权的实体权利并未获得司法认定的申请理由不能成立。
【裁判摘要3】最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。根据该规定，中人公司和新兴公司作为享有建筑工程优先受偿权的一方应优先于江门中行行使己方债权。
摘要2：【裁判摘要４】关于中人公司、新兴公司的优先受偿权是否超过期限的问题｜经审查，案涉公路于2007年6月28日正式通车并试运营至今，但未办理任何竣工验收手续。在案涉的施工承包合同中，双方也未明确约定案涉公路的竣工日期。案涉建设工程为公路，属于特殊工程，应适用中华人民共和国交通运输部（以下简称交通部）于2004年3月31日颁布并于2004年10月1日施行的《公路工程竣（交）工验收办法》（以下简称验收办法）来评判案涉工程的竣工与否。根据该验收办法第四条的规定：“公路工程验收分为交工验收和竣工验收两个阶段。交工验收是检查施工合同的执行情况，评价工程质量是否符合技术标准及设计要求，是否可以移交下一阶段施工或是否满足通车要求，对各参建单位工作进行初步评价。竣工验收是综合评价工程建设成果，对工程质量、参建单位和建设项目进行综合评价”。验收办法第十六条同时规定：“公路工程进行竣工验收应具备以下条件：（一）通车试运营2年后；……。”本案中案涉公路于2007年6月28日正式通车并试运营至今，但并未办理任何竣工验收手续，竣工交付使用并不等于竣工验收合格，故案涉公路虽已运行通车满2年，但在未经法定竣工验收程序的情况下，不宜适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条关于“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定认定中人公司、新兴公司的优先受偿权已超过行使期限。一审法院的认定与交通部验收办法的规定不相符，二审法院对此予以纠正正确，本院予以支持。再审申请人江门中行关于中人公司、新兴公司的优先受偿权不处于六个月的法定除斥期间的申请理由不能成立。
摘要1：【案号】最高人民法院(2010)民抗字第16号民事判决书
【裁判要旨】本案中国建筑第八工程局第二建筑公司鲁东公司是中国建筑第八工程局第二建筑公司的内设机构，本身没有建筑施工企业资质，故对其以自身名义对外签订并履行的建筑工程施工承包合同应认定无效。但其施工工程经竣工验收为优良并已交付使用，故应参照合同约定计取工程价款。对本案工程的造价，佳恒公司的审计，完全按合同约定而未考虑合同无效的因素，颐和公司的鉴定，仅根据建筑工程造价定额且仅计取定额直接费，未考虑合同的约定，均不能作为确定本案工程造价的依据。参照合同的约定、相似情况下定额计价的因素，考虑合同无效的原因、施工中工程量增减的情况，及双方在自行结算时互相协商让步的情况等，本院判决对本案的工程造价做出了变更的酌定。
摘要2：【摘要】最高人民法院认为：鲁东公司申诉称，根据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行规定》第十八条“具备法人资格的承包人内部分支机构，在其营业执照的经营范围内对外签订的建设工程合同，应视为承包人对其行为已授权，其签订的合同有效，并应以该承包人的建筑资质等级结算工程款”的规定，鲁东公司系中八二建的内部分支机构，故本案合同应为有效。为此，原审适用法律错误。但最高人民法院并无鲁东公司如上所称的司法解释，故鲁东公司所称原审判决违反司法解释没有根据。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2018）最高法民再183号
【裁判要旨】建设工程分包合同虽无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人有权请求支付企业间接费。
【裁判摘要１】本院认为，原审判决支持化某、来某取得企业间接费并无不当。首先，依据相关法律规定及规范，工程价款包含直接费、间接费、利润、税金等，本案建设工程分包合同虽属无效合同，但涉案工程经竣工验收合格交付使用，化某、来某作为实际施工人有权依照法律规定请求支付工程价款。其次，企业间接费包含企业管理费，化某、来某已按照约定向新月公司缴纳了企业管理费，新月公司再行主张企业间接费有违公平。第三，新月公司明知化某、来某不具备施工资质，仍将涉案工程违法分包，对导致合同无效存在过错，其以化某、来某不具有资质为由拒付企业间接费，亦有违诚信原则。原审判决要求新月公司支付化某、来某企业间接费1237867.23元及利息正确。
【解读1】间接费，是指施工企业为完成承包工程而组织施工生产和经营管理所发生的费用，包括企业管理非和规费两个部分。
【解读2】最高人民法院的观点是支持合同无效之后的实际施工人主张间接费的。
【裁判摘要２】前案系发包方起诉请求判令承包方退还超支工程款，后案系承包方起诉要求发包方支付工程款及利息，其中工程款构成款项在前案中未进行审理，且承包人在前案中亦未提出反诉，承包人亦无法通过申请前案再审途径获得欠付工程款救济，前后案件不构成重复起诉——本案未违反“一事不再理”原则。“一事不再理”原则中的“一事”应为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的。同一案件事实，指当事人起诉所涉案件事实关系在前诉与后诉一致；同一诉讼标的则指原告前后两次起诉基于一致的请求权基础。由此，相同当事人、同一案件事实、同一标的，要求前后两诉所涉法律关系在主体、内容与客体上一致,而这三者的一致本质上要求前后两诉处理的法律关系一致。依据查明的事实可知，本案诉讼前，新月公司作为原告起诉化某、来某要求返还超付工程款256293.06元，兴庆区法院作出3618号判决驳回了新月公司的诉讼请求，银川中院二审作出413号判决维持了一审判决。本院认为，本案与413号案件的当事人虽然相同，但并不具有同一案件事实和同一诉讼标的。就案件事实而言，413号判决以无争议总造价10055814.88元为基础判断是否存在超付工程款，
摘要2：（续）对二次植筋费用与商品砼超运距款应由谁负担并未进行审理，亦明确了因企业间接费存在争议该案对此争议不予认定。本案以另案造价鉴定书中确认的无争议造价10055814.88元、“砌体加筋、构造柱圈梁”植筋造价和商品砼超运距款两部分争议造价以及413号案件中不予认定的企业间接费为基础，对“二次植筋”费用、商品砼超运距款以及企业间接费进行了审理。可见，本案与413号案件虽然同属一个建设工程施工合同纠纷，但具体事实不同，本案审理的事实在413号案件中并未审理。就诉讼标的而言，3618号案件系新月公司起诉请求判令化某、来某退还新月公司超支工程款256293.06元。本案系化某、来某起诉要求新月公司支付工程款1681560.81元及利息，其中工程款由企业间接费、二次植筋费用和商品砼超运距款构成，而这些款项在413号案件中未进行审理,化某、来某在该案中亦未提出反诉。由此化某、来某无法通过申请再审途径在413号案件中获得欠付工程款救济。现化某、来某另诉主张这些费用，并不违反“一事不再理”原则。综上，本案化某、来某的主张并未否定413号判决认定的应付工程款及已付工程款事实，而是在该案认定事实的基础上请求支付该案未作审理的其他费用，本案的受理并不违反“一事不再理”原则。
摘要1：【备注】来源于网络未经核实。
摘要2：【目录】1.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确十三项主要内容，实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约？2.出卖人与买受人签订商品房认购书后，一方无正当理由拒绝签订商品房买卖合同，当事人一方可否起诉要求另一方继续履行预约合同义务即签订本约？4.买受人能否以房屋质量存在瑕疵为由拒绝收房，并要求出卖人承担违约责任？5.商品房经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件，已实际交付使用，并在保修期内，现买受人以房屋存在质量问题为由，请求出卖人承担修复或赔偿责任，可否支持？6.出卖人就商品房周边拟规划配套建设的学校、广场等设施发布销售广告和宣传资料，现买受人以商品房买卖合同与出卖人所作的承诺不符为由，要求解除合同，并请求出卖人承担违约责任、赔偿损失，应如何处理？7.非因出卖人原因导致买受人不能及时取得房屋权属证书的，出卖人应否承担违约责任？8.出卖人存在逾期交房、逾期办证、小区基础设施和公共配套设施不符合合同约定等多项违约行为，买受人可否要求出卖人同时承担多项违约责任或如何确定出卖人的违约责任？9.商品房买卖合同被解除或确认无效后，出卖人向买受人主张房屋使用费的，可否支持？10. 守约方向违约方要求支付违约金，如何判定双方约定的违约金过高或过低？11. 买受人自愿出具承诺书放弃追究出卖人延期交房的违约责任，该承诺书是否有效？12.商品房买卖合同签订或履行中，出卖人存在欺诈行为的，买受人可否要求以《消费者权益保护法》主张损失赔偿？13.买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证等违约金，诉讼时效期间应如何计算？
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终244号
【裁判要旨】中标通知书对投标文件的价格和工期作了实质性变更，应认定施工合同无效。
【裁判规则】当事人约定按照固定价结算工程价款，故应委托鉴定机构对设计变更工程量而非全部工程进行造价鉴定。
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定，当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。本案中，虽然京汉置业公司与中建二局四公司签订的《合同协议书》无效，但双方在合同中约定采用固定价结算的方式，约定总工程价款为2906万元。涉案工程虽未验收，但工程已交付使用，且中建二局四公司取得了京汉·新城一期住宅竣工验收备案表。原审法院根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，参照合同约定的工程价款，并依据当事人的司法鉴定申请，委托鉴定机构对于对设计变更工程量进行造价鉴定，并无不当。中建二局四公司主张依据施工图对全部工程进行鉴定，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1149号
【裁判要旨】安全文明施工费是按照国家现行的建筑施工安全、施工现场环境与卫生标准和有关规定，购置和更新施工防护用具及设施、改善安全生产条件和作业环境所需要的费用。当事人一方主张安全文明施工费应由行业主管部门进行核定后才可以计取，缺乏法律依据。
【裁判规则】案涉工程已经竣工并交付使用，发包人欠付工程款利息应从工程交付之日起算。
【裁判摘要】《施工合同解释》第十八条规定：“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”......二审庭审中，安邦公司陈述对工程交付之日为2013年3月20日没有异议，但认为工程款利息起算时间应为金建公司起诉之日2013年10月25日。本院认为，在案涉工程已经竣工并交付使用的情况下，安邦公司以工程没有验收合格为由，主张欠付工程款利息从金建公司起诉的时间开始计算，不符合本案事实，也有违上述司法解释规定。原审判决认定2013年3月20日为工程价款应付之日，将安邦公司应支付的14545185.83元工程款利息计算方式确定为自2013年3月20日起，按照年利率22%计算两年半至2015年9月19日，自2015年9月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，证据充分，适用法律正确。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终587号
【裁判摘要】虽然案涉合同因水利水电公司行使解除权且被一审法院判决确认解除，由于质保金的功能是为应对案涉工程在质量保修期内可能发生的质量问题以暂缓给付相应工程款的形式作出的担保，因此，根据该合同条款的性质，案涉合同的解除并不影响其中的质保金条款，该条款仍应拘束双方当事人。但是，由于双方当事人未在《建设工程施工合同》及《建筑工程施工合同补充协议》中明确约定质保期，参照财政部、建设部发布的《建设工程价款结算暂行办法》第十四条第五款的规定，质保金待工程交付使用一年后清算。案涉工程于2014年7月完成主体工程验收，至本案诉讼时，已经超过1年，因此，柏峰公司主张扣除质保金的理由不能成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再425号
【裁判要旨】承包人撤出工地后，发包人未对已完工程量进行证据保全就继续施工，现工程已经整体交付使用，发包人使用涉案工程之日可以视为竣工之日。
【裁判摘要】根据合同约定，工程竣工后，履约保证金应当退还给承包人。涉案工程自2009年实际交付使用至二审判决作出之日已有约五年时间，至今已七年有余，涉案工程一直正常使用，履约保证金早已过了有效担保期限。安厦公司作为实际施工人，按照合同约定向水管站缴纳了50万元履约保证金，现涉案工程已实际交付使用，由水管站向安厦公司退还履约保证金50万元，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2016）最高法民申1234号
【裁判摘要】商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑某与拓海公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。郑某申请再审中对此亦未提出异议。根据《借款合同》的约定，郑某向拓海公司支付的300万元实为借款，其并未向拓海公司支付购房款。而余某与拓海公司的《商品房买卖合同》签订后，余某依约支付了购房款1523.2万元，拓海公司将讼争商铺交付给了余某使用，2009年4月，余某将该商铺等出租给北海市皇家餐饮娱乐管理有限公司。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。余某对讼争商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于余某已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再1号
【裁判要旨】承租人明知涉案房屋尚未完成竣工验收，亦未提交证据证明房屋不能实际正常使用，其主张合同目的不能实现（解除合同），事实依据不足。
【摘要1】根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用"的规定，建筑工程的验收应以《建设工程质量管理条例》的规定确定验收合格可以交付使用的标准。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的相关规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，行政主管部门颁发备案证可以证明建设工程已竣工验收合格，但不是确定“验收合格"的依据。故艾维克公司认为因明珠大楼酒店未办理竣工验收备案即是未验收合格的相关理由不能成立。
【摘要2】参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的"的规定，艾维克公司虽发函要求对方及时提供相关资料，但因其明知租赁的明珠大楼尚未完成竣工验收，亦未在合同中要求对方提供竣工验收资料的时间，亦未提交证据证明案涉租赁房屋不能实际正常使用的证据，故艾维克公司以此主张合同目的不能实现，事实依据不足，其请求确认2014年7月25日发函行为发生解除合同的法律后果，法律依据不足。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第73号
【裁判要旨】在现行《企业破产法》颁布实施之前，已申请破产的企业继续按照租赁合同收取租金多年的，清算组不可单方决定解除合同。
【裁判规则１】双方签订房屋租赁合同后，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内还负有对房屋交付使用、监督、管理等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。
【裁判规则２】双方均未履行完毕的合同，一方破产时的解除，无论是《企业破产法》第１８条还是最高人民法院《关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第２条，都是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下如果管理人未明确通知对方继续履行合同即推定解除合同。本案中，冀发商贸自1999年起按约定向电视机厂支付租金直至2009年7月，2005年12月电视机厂进人破产程序后，租金先由监管组收取后改为管理人收取。但无论是由监管组收取租金还是管理人收取租金，其都是在代表电视机厂收取，所获利益归为电视机厂财产。电视机厂在破产申请受理后继续收取冀发商贸租金的行为表明，电视机厂和冀发商贸一直在以实际行为继续履行双方于1999年签订的《租赁办公楼协议》。因此，在该合同的持续履行期间，电视机厂管理人在破产申请受理近四年后单方以通知形式解除《租赁办公楼协议》缺乏法律依据，电视机厂管理人依据《企业破产法》向冀发商贸发出的《解除〈租赁办公楼协议〉通知书》应为无效。
摘要2：【法条链接】《破产法》
第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
【解读】（１）破产管理人在法定期间内没有选择行使继履行合同即丧失要求继续履行的权利；（２）管理人未明确通知对方继续履行合同而是双方已经在持续履行合同的情况下，不能推定解除合同。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申760号
【裁判摘要】双方当事人签订的《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》是当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议对当事人名称、姓名，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，解决争议的方法，违约责任等进行了约定，东诚公司也已经按照约定收受陈尔聪购房款854万元，并将涉案商品房交给陈尔聪使用，二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定双方当事人之间签订的上述协议为商品房买卖合同，并无不当。
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摘要1：【案号】内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书(2017)内04民终1641号
【裁判摘要】虽卢某、惠久公司用以抵销债务的商厅未办理商品房预售许可证，也未通过竣工验收，但该房屋现已完全具备交付使用的条件，且已有部分商户实际经营使用，惠久公司在房屋建设完成多年后怠于履行办理证件及组织竣工验收的义务，现业主请求继续履行合同，惠久公司作为商厅的出卖方不应因其违约行为而受益，为维护交易安全及合同的稳定性，应当认定杨某与惠久公司、卢某等签订的《偿还欠款协议书》及杨某与惠久公司签订的《商品房认购合同》有效。
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2018)苏民再130号
【裁判摘要】本案争议商品房的交付标准应如何认定问题。双方签订的商品房买卖合同对于房屋的交付标准，列举了四个选项，“经验收合格”、“经综合验收合格”、“经分期综合验收合格”、“取得商品住宅交付使用批准文件”，双方当事人对于本案所购商品房的交付标准明确为“经验收合格”。根据本案查明的事实，涉案房屋工程于2013年12月14日经过设计、建设、监理、施工单位四方验收，验收结论合格、同意交付使用。因此，应当认定本案所涉房屋在通过上述四方验收合格后，即符合了双方合同约定的“经验收合格”的交付条件。由于双方合同约定房屋交付条件为验收合格，该约定并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。故对于本案所涉房屋在双方当事人之间的交付标准应当按照约定进行认定。
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摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院民事判决书（2003）沪二中民二（民）初字第5号
【裁判摘要】有关房屋交付一节，因上述系争房屋至今尚未经过质量验收，没有取得房屋交付使用许可证，且又被有关司法部门查封，权利受到限制，尚不具备交付条件，现不适宜判令被告交付房屋，原告可待房屋交付条件成就时再主张权利，故原告目前提出判令被告交付房屋的请求缺乏依据，本院不予支持。
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第00422号
【裁判摘要】关于案涉房屋目前尚不具备交付条件应如何处理的问题。原审法院认为，商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，不能违反我国法律、行政法规关于商品房交付的强制性规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程经竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，鸿洲公司可在房屋经过设计、建设、施工、监理等有关单位共同组织的竣工验收后向查某某交付房屋。
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摘要1：【案号】吉林省高级人民法院民事裁定书(2017)吉民申920号
【裁判摘要】双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人未在商品房交付使用后180日内给买受人办理所有权登记的，出卖人应支付已付房款0.5%违约金。”．．．．．．关于诉讼时效问题，双方在合同中已明确约定办理产权证的期限，按合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内为买受人办理产权证，但鑫汇佳公司于2006年7月1日前未能为李某某办理房产证，此时李某某即应知道其权利已被侵害，现李某某没有在两年的诉讼时效期间内主张权利，已丧失了诉讼中该项权利的胜诉权。因此，原审认定李某某的该项请求权超过诉讼时效期间，驳回其请求支付违约金的诉讼请求并无不当。
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摘要1：【案号】广西壮族自治区合浦县人民法院民事判决书（2018）桂0521民初248号
【裁判摘要】被告认为合同约定的办理房屋产权登记备案期限为综合验收后90日，涉案房屋未进行综合验收，没有达到合同约定办理的条件，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，验收合格是房屋可以交付使用的法定条件，被告已交付房屋给原告使用，现主张未验收合格尚无办理义务，理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告办理涉案房屋的不动产权证书，称其没有交纳办证费用是因为被告承诺优惠卖房，办证费用包含在房价款内，被告予以否认，原告未能提供证据证明其主张，本院不予采信。虽然原告没有交纳办证费用委托被告为其办理不动产权证书，被告没有为两原告办理涉案房屋的不动产权证书的义务，但被告应依法律规定与合同约定履行协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。本案主要审查合同权利义务，至于涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2017)川民再53号
【裁判摘要】关于本案违约金的计算标准，应当首先审查双方当事人是否对此有约定。经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：“商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。但该条款中所表述的房屋权属证书只有房屋所有权证，没有国有土地使用权证。因此，双方当事人对于逾期办理国有土地使用权证没有约定。原判将房屋所有权证等同于房屋权属证书，将当事人约定的逾期取得房屋所有权证的违约金计算方式适用于逾期办理国有土地使用权证不当，应当予以纠正。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，本案违约金应当参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，本案参照同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，确定由出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。同时，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)的相关规定，关于违约金过高的认定标准问题，应当以当事人遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则、诚实信用原则予以衡量。作为开发商的美盛公司在协助购买户办理国土使用权证上存在严重过错，未依法履行开发商应尽责任。本案已根据本案的具体情况，对违约金计算标准进行了重新认定，因此，对于美盛公司所提违约金过高的请求不予支持。据此，美盛公司应从2O13年11月5日起按付购房款每日万分之二向汪秀容支付违约金，即2812O1元x620天(从2013年11月5日起至2015年7月17日起诉时止)×2÷10000=34868.92元
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摘要1：【案号】广东省东莞市中级人民法院民事判决书(2009)东中法民一终字第6328号
【裁判摘要】本案中，经鉴定，涉案商品房的上层最低层高为1. 98米，最高层高为3.76米，而合同中约定的上层层高最低为1.9米，最高为4. 8米，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最高层高相差达1.04米，与双方的合同约定的标准并不相符，差距达21.67％，住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且经本院到涉案房屋现场调查核实，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了蔡某某对涉案房屋的使用，蔡某某的购房合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持……”的规定，蔡某某要求解除与中惠公司之间于2006年10月21日所签订的《商品房买卖合同》的请求，理由成立，本院予以支持。
摘要2：【解读】商品房买受人有权以房屋层高与合同约定的标准不相符且差距较大为由主张解除合同。
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2017)粤民申327号
【裁判摘要】恒大清新公司未在房屋交付使用后三年内办妥房地产权证，李某某、李某１、李某２依约享有解除合同的权利，但李某某、李某１、李某２未在一年内行使该合同解除权，也未能举证证明恒大清新公司确已丧失履行办证义务的能力，且恒大清新公司已陆续为案涉楼盘的其他业主办妥了房地产权证，二审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，认定李某某、李某１、李某２的合同解除权消灭，不予解除案涉合同，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】广东省江门市中级人民法院民事判决书(2017)粤07民终1248号
【裁判摘要】由于本案涉案房屋层高与合同约定不符，在通风、采光等有关居住的舒适度方面与预期相比均有下降，致使肖某某的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，从而造成肖某某损失，肖某某有权要求江门越秀公司赔偿。肖某某主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和比照合同附件五《合同补充协议》第一条有关出卖人交付使用房屋面积或实际面积不符合合同约定面积的条款计算，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差超过3%的按二倍予以赔偿的规则，包括了补偿性赔偿和惩罚性赔偿，本案中，合同双方未对相关内容进行约定，亦无证据显示江门越秀公司存在恶意损害购房者利益的严重不法行为。因此，肖某某参照该解释第十四条计算赔偿数额的上诉理由，理据不足，本院不予支持。在既无法律明确规定，合同又无约定房屋层高不符合交付要求的情况下，一审法院根据案件的实际情况进行综合考量，并引入数学领域中的“权重系数”这一概念予以调整，通过参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，从而酌情认定房屋层高对于房屋总价的影响权重系数为0.6，并以该影响权重系数计算江门越秀公司应赔偿给肖某某26919.6元（4.76%×0.6×942470元），并无不当，江门越秀公司关于按照涉案房屋总房价2%的标准补偿亦无事实及法律依据。
摘要2：
摘要1：【案号】贵州省高级人民法院民事裁定书(2017)黔民申476号
【裁判摘要】夏某诉请要求确认其与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》有效，判令龙顺公司将争议房屋交付给夏林，并协助办理房屋产权证。从查明的情况看，夏某与龙顺公司于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》后，到罗甸县房地产管理所对该合同进行备案，而合同备案属于行政管理范畴，并不产生物权的效力，与《中华人民共和国物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，故该备案并不是争议房屋的预告登记，夏某不能以此为由主张优先享有争议房屋产权。吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的时间为2008年12月至2010年10月，晚于夏某签订的《商品房买卖合同》时间，但是本案争议的房屋在2010年竣工验收合格后，龙顺公司已将该房屋交付吴某某等16人装修使用至今，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，吴某某等16人已基于其与龙顺公司的合同占有本案争议房屋，夏某在诉讼中坚持要求判令龙顺公司交付房屋和协助办理产权证，吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》已实际履行，本案争议房屋已不能交付夏某，夏某与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的目的已不能实现，故一、二审判决对夏某的诉请不予支持并无不当。夏某主张吴奇兵等16人系恶意占有房屋但并未提供充分证据证明自己的主张，故对夏某的此项申请再审理由，本院不予采纳。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2609号
【裁判要旨】房屋买卖合同继续履行的判决不能排除对该房屋的继续执行——即使判决合同继续履行以及将房产交付使用，该判决也不能认定是对案涉房产的确权，房产交付也只是占有和使用的交付，并非所有权的转移。在原告所提供的的证据既无法证实该房产登记在其名下,也无法证实其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有时,其对案涉房产的权利不能排除他人的执行。
【裁判摘要】首先，祥盛贸易公司提交的惠州中院（1997）惠中法房地初字第45号民事判决对案涉房产并未确权。湖南高院、郴州市中级人民法院根据国立投资公司的申请，依法执行（1994）湘高经初字第103号民事调解书，对广东省惠州市龙峰上排6号小区东4栋的房产进行了查封、拍卖。针对上述房产，祥盛贸易公司基于商品房买卖合同纠纷提起诉讼，惠州中院于1998年3月2日作出（1997）惠中法房地初字第45号民事判决，该判决主文内容为祥盛贸易公司与海信公司、房产开发公司的《房产买卖合同书》、《商品楼宇转让合同书》等继续履行；房产开发公司、海信公司在判决生效后两个月内交付房产给祥盛贸易公司使用。可见，该判决对案涉房产未进行确权，只是判决合同继续履行和将房产交付使用，而房产交付是占有和使用的交付，并不代表上述房产所有权的转移。其次，祥盛贸易公司承认土地使用证、用地规划证、建设工程规划证和预售商品房许可证等均登记在房产开发公司名下，未提交证据证实该房产登记在其名下；并且根据现有证据，亦不能证明祥盛贸易公司对该房产已经支付全部价款并实际占有。因此，祥盛贸易公司主张该房产的所有权事实上已由其享有，且经（1997）惠中法房地初字第45号民事判决确认，没有事实和法律依据，认为原审判决认定事实和适用法律错误的理由，不能成立，祥盛贸易公司对案涉房产的权利不能排除执行。
摘要2：
摘要1：【载《最高人民法院公报》 2006年第9期(总119期)】
【裁判摘要】
一、建设行政主管部门对在集体土地上建造的住宅小区组织竣工综合验收并颁发验收合格证，不违背《城市房地产开发经营管理条例》关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的立法原意，是依职权实施的具体行政行为。该行为直接影响到住宅小区居民的利益，属可诉的具体行政行为。
二、建设行政主管部门是本行政区域内住宅小区竣工综合验收的组织者和最终审验者，代表国家对住宅小区行使竣工综合验收权力。在竣工综合验收合格后建设行政主管部门颁发的《住宅竣工验收合格证书》，是以政府机关公信力来担保住宅小区的建筑质量达到了可以交付使用的水平。建设行政主管部门在颁发证书前，必须保证证书所证明的每个事实都真实，以免因此破坏政府机关的公信力。如果证书所证明的某一事实是虚假的，建设行政主管部门应当承担审查失职的法律责任。
三、按照审判监督程序审理的行政诉讼案件，当事人应依法提供其在原审举证期限届满后发现的新证据，对确因客观原因不能自行收集且提供了相关线索的，当事人可以申请人民法院调取，人民法院也可以依职权向行政机关、其他组织或者公民调取证据。经过对新的证据质证、认证，被诉具体行政行为所依据的主要事实不能成立的，应当改判撤销原具体行政行为。
摘要2：【案号】江苏省高级人民法院行政判决书（2006）苏行再终字第0001号
【注解】建设行政主管部门对集体土地住宅小区颁发验收合格证行为可诉。