- 日期： 01-01 06:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】规避行为或行业惯例均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。判断案外人提出的执行异议是否符合法定情形，需审查案外人提出的异议是否同时具备该条规定的四个要件。从本案查明事实看，诉争的不动产登记在被执行人左××名下。关于案涉房产未办理过户登记是否属于非因买受人自身原因，琴琴咨询公司再审主张其作为房产中介，行业惯例为房源经公证再出卖，立即过户再出卖则多交税费而导致不经济；且当时办理该项业务的员工已辞职无法联系以及左××不配合，导致案涉房屋未能办理过户。本案中，不论是其为了规避多产生一次税费还是主张作为房屋中介惯例的不过户，均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由。作为专业的房产中介机构，琴琴咨询公司应该明确知晓不办理过户登记而产生的风险，故其应承担不办理过户登记而产生的法律后果。关于琴琴咨询公司主张因员工无法联系及左××有事未能及时配合问题，从其签订案涉包销合同及后续协议，既有相关的授权亦有左××等房产权利人可以及时联系的客观事实，但经过多年其仍未办理过户登记，故其提出的上述理由均无事实和法律依据。原审判决认定琴琴咨询公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件并无不当，本院对其再审主张不予支持。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）以物抵债可以参数适用《执行异议和复议规定》第２８条规定；（２）买受人无钱支付办理过户登记费用属于因买受人原因未办理过户登记情形——本案中，齐××向一审法院提起诉讼，主张齐××与潘××通过“以案涉房屋抵偿300万元债务”方式，取得了案涉房屋的民事权益，请求法院支持排除强制执行的诉请。因法律及司法解释并未明确规定“以房抵债”情形下此类民事权益的构成要件，考虑到房屋买卖和“以房抵债”均系物权变动的原因行为，且情形类似，认定本案齐××是否具有足以排除强制执行的民事权益，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，齐××主张2010年与潘××签订了“以房抵债”协议，但是，直至2013年案涉房屋办理抵押登记时，案涉房屋仍然登记在潘××名下，齐××的理由是无钱支付办理过户登记的费用，这显属于因齐××的原因未办理过户登记，原审不予支持齐××对于案涉房屋排除强制执行的诉请并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 07:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买受人在明知房屋所占土地为工业用地的情况下仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度，应当认定买受人对未办理过户登记存在一定过错——首先，案涉房屋所占土地的性质为工业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第二十六条“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”、《中华人民共和国房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”等规定，工业用地的土地用途是被明确限定的。虽然案涉合同中约定杨××购买房屋的用途为：厂房，但基于金晨公司报批的用地规划许可，案涉土地的产权登记只能是以整块土地为单位予以登记，在未经行政批准变更土地用途之前，工业用地上分栋修建房屋的产权过户是受限制的。对此，买受人杨××在明知房屋所占土地为工业用地的情况下，仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度。其次，杨××在购买案涉房屋之前，该房屋上已经设定了他人的抵押登记。作为具有完全民事行为能力的购房人，在购买房屋时，有义务对所购房屋是否存在权利瑕疵做基本考察，否则应视为未尽到合理注意义务，忽略他人权利障碍，应认定买受人对未办理过户登记存在一定过错。杨××上诉认为，办理过户登记手续买受人只有被动配合的义务，以及在购买房屋时没有正常途径查询抵押情形的理由不能成立。另，杨××一审中未提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，二审中亦未对此进一步举证，应当承当举证不利的法律后果。故杨××关于其满足《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件，有权请求对涉案房屋排除执行的上诉理由没有事实和法律依据，一审认定杨××对案涉房屋不享有足以排除强制执行权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 09:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为——法院查封被执行人房产与作出裁定送达给被执行人是执行程序中的两个执行行为。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为。康×与瑞麟公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，违反了《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。执行裁定是否向被执行人瑞麟公司送达，康×是否知晓西安中院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。据此，康×不享有排除强制执行的权益。
摘要2：
- 日期： 01-01 10:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】在建工程未经竣工验收合格不得交付使用，交付尚未竣工验收的房屋构成违法交付，购房人基于违法交付所占有房屋不是合法占有，不受法律保护——根据圣圆公司二审提交的内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院于2016年9月11日作出的(2016)内2921民初1789号民事判决可知，该判决已认定“目前美景公司开发的《美景盛世》小区完成土建工程，未进行验收，处于停建状态”。也即，金桥公司所称的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工验收的在建工程。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，案涉房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，美景公司应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。具体到本案，原判决并未对美景公司所交付的案涉房屋是否竣工验收合格作出认定。在此前提下，金桥公司基于该交付所占有的房屋是合法占有这一事实，也缺乏证据证明。
摘要2：
- 日期： 01-01 13:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于案涉《认购书》是否属于合法有效书面买卖合同的问题。麦雅公司于2010年1月13日取得案涉商铺所在楼盘的房屋预售许可证，张××与麦雅公司于2011年1月19日签订了案涉09号商铺的《认购书》，萧越雄与陈权胜于2011年10月19日签订了案涉10号等5套商铺的《认购书》，后将10号商铺赠与张××。一审法院于2013年4月9日作出（2013）惠中法立保字第4号裁定预查封案涉房产。一审法院于2014年8月15日在查封房产上张贴了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法执字第282号之四执行裁定，预查封了案涉65套房产，预查封期限为三年。从时间来看，案涉09、10号商铺的《认购书》签订时间均先于人民法院查封。从内容来看，《认购书》中载明了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且麦雅公司已经按照约定收受购房款，原判决认定其为合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。华建公司、华建惠州分公司关于《认购书》性质上是以房抵债协议，不是商品房买卖合同的再审申请理由不能成立。其次，关于张××是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。原判决根据张××提交的证据认定其在查封前已交纳案涉房产管理费及将案涉房产出租给案外人，认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，并无不当。占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配。该条件是否满足，关键应看购房人对房屋是否有事实上的控制和支配情形。本案中，张××将案涉商铺出租，是对房产进行处分的表现，足以证明其已占有案涉房产。华建公司、华建惠州分公司没有提供证据推翻原判决认定的该事实，其关于张××没有合法占有案涉房产的再审申请理由不能成立。 第三，关于张××是否已支付购房款的问题。
摘要2：（续）张××虽然没有以现金或转账方式向麦雅公司实际交付所有房款，但以房抵债亦是支付购房款的一种形式，且张××确有证据已将相关款项支付给陈权胜或其指定的账户，在麦雅公司对此予以认可，并出具了收款收据的情况下，原判决认麦雅公司于2012年9月6日出具收款收据，确认收到张××交付的案涉商铺款项1377420元，说明张××已支付完案涉商铺的全部价款，并无不当。华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据证明以房抵债存在虚构债务等情形，不足以推翻原判决认定的相关事实，其关于以物抵债不产生针对交易不动产的物权期待权的再审申请理由没有法律依据，本院不予支持。最后，关于案涉房产未办理过户登记是否因张××自身原因造成的问题。案涉房产因设立了抵押以及被人民法院查封，未能办理过户登记。故原判决认定非因张××自身原因导致未能办理过户，并无不当。
- 日期： 01-02 08:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】仅依据买受人持有诉争房屋钥匙但其提交的其他证据不能证明实际占有的情况下应认定为未合法占有——陈××、林××虽持有诉争房屋钥匙，但仅凭该事实不能得出讼争房屋已实际交付陈××、林××占有的结论。陈××、林××不能提交讼争房屋书面交接手续，所提交的物业费用缴纳凭证亦形成于2016年5月，不能证明讼争房屋在查封之前已由其合法占有。
摘要2：
- 日期： 01-02 10:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】因限购政策导致无法办理过户登记不属于买受人过错，买受人有权排除执行——关于杨××提出的执行异议是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前述理由，在法院查封之前杨××与柳××已签订合法有效的书面买卖合同；已经支付购房款。杨××原审提交的证据足以证明其在查封之前已经合法占有案涉不动产。杨××未及时办理过户是因北京市的政策，非因其本人存在过错。二审判决认定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 03-01 10:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）认定“业主”不意味着认定为不动产所有权；（２）能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书具有确权效力，确认性调解书不具有确权效力——第一，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主的目的是为了解决业主身份的认定问题，从而为业主生活共同体的稳定，乃至于业主自治的代表性和合理性奠定可操作的基础和前提。但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除非具有法定的情形，不动产物权的变动未经登记不发生效力，也即“可以认定为业主”并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权。案涉的201号房、301号房至今未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记，不能据此认定张××为所有权人。第二，虽然六盘水中院(2014)黔六中民初字第7号民事调解书确认张××为201号房的业主，且该调解书已经发生法律效力，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条规定的“调解书”是指能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的形成性调解书，而上述调解书属于确认性调解书，张××根据该调解书所享有的权益仅是可以据此向不动产登记部门申请案涉房屋的产权变更登记，在案涉房屋未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记的情况下，仍不能认定张××为案涉房屋的所有权人。且在该调解书生效之前，志诚实业公司已经查封了上述房屋，故原审判决将201号房、301号房纳入开发项目利润分配范围并无不当。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】过户登记请求权具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定——《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第二十四条规定：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。”根据上述规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记的，人民法院不予支持对方当事人以超过诉讼时效期间的抗辩。本案中，根据查明事实，金桥商厦申请执行王××，要求其履行配合过户义务，金桥商厦已经占有案涉调解书明确的11户房产，并支付了475万元款项，王××系案涉调解书确定的应配合办理过户的义务人，故参照上述规定，王××不可以金桥商厦申请执行超过法定时效为由阻却执行。
摘要2：
- 日期： 06-13 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】李×在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。包道村村委会主张李×并未合法占有案涉房屋，其主要是认为李×并未实际入住。本院认为，东川公司已于2010年10月8日向李×出具了《准住通知》，表示交付房屋；李×又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李×在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产"的规定，仅要求买受人“合法占有"，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。李×已对签订买卖合同至提出执行异议的数年间未予实际使用作出了解释，考虑到案涉房屋具有商用性质，并非普通住宅，以及东川公司承认出租给案外人使用是其单方行为，李×并不知情。二审法院关于不能因为东川公司将案涉房屋擅自出租而否定李×的合法占有的认定，不违反上述法律规定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 09-01 05:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】失票人向法院提起诉讼应向法院说明曾经持有票据及丧失票据的情形——依据《最高人民法院关于审理票据纠纷案件若干问题的规定》第三十七条、第三十八条的规定，失票人一是在票据丧失以前最后持有票据的人；二是能够举证证明失票原因的人。而对最后持票人的涵义，应作宽泛解释，即不仅包括姓名或名称已被记载于票面上的权利人，而且包括基于票据权利人意思委托占有的保管人、代收款项人等，以及通过直接交付方式受让票据的人。票据受让人如能证明自己最后合法占有票据，亦可成为适格的票据权利人。本案中，广裕配件厂主张存在遗失票据的事实，并未提供充分的证据加以证明。从案涉票据的背书内容来看，广裕配件厂从张家港中集圣达因低温装备有限公司处取得票据，但此仅能证明广裕配件厂曾合法持有票据，不能当然认定其系票据的最后合法持票人。即使广裕配件厂遗失票据，在其失票后一旦被第三人善意取得即失去票据权利，其失票受损的权利可向拾得或盗得等以恶意方式取得票据的人主张权利，而不应要求正当持票人返还，否则有违票据的流通性原则。综上，恒美纺织公司所举证据能证明其系通过支付对价方式且系在公示催告及承兑到期日前从其前手合法取得案涉汇票，广裕配件厂未能举证证明恒美纺织公司系以欺诈、偷盗或者胁迫的手段，或明知有前列情形出于恶意，或因重大过失取得票据，存在《中华人民共和国票据法》第十二条规定的不得享有票据权利的情形，故恒美纺织公司系诉争票据的合法持票人，依法享有票据权益，广裕配件厂要求恒美纺织公司返还其合法取得的票据及项下款项依据不足，二审法院驳回其诉请的处理，并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-10 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴练兴以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求
摘要2：（续）交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴××享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 02-13 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】关于崔×是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。崔×与中然公司就案涉房屋签订《丽都国际商品房认购书》的时间早于一审法院的查封时间，该认购书具备房屋位置、面积、房屋价款等商品房买卖合同主要条款，崔×已实际支付了案涉房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定《丽都国际商品房认购书》为崔×与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。崔×提供了由中然公司出具的案涉房屋物业费、燃气初装费等交费票据及进户通知单，其上载明的时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明崔×已于一审法院查封之前占有案涉房屋。崔×未办理案涉房屋的过户登记系因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续，非因崔×自身原因所致。故一审法院认定崔×符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并无不当。．．．．．．此外，中然公司虽将案涉房屋设立抵押，但该房屋包含在抵押权人兴业银行同意“抵押可售”范围内，无论该房屋系中然公司在抵押前还是抵押后转让，均取得了抵押权人兴业银行的明确同意。根据法律事实发生当时的法律规定以及抵押可售情况的一般处理，抵押权人应当就抵押房屋的出售房款进行提存或账户监管，对购房款行使价金代位权。至于长富基金对兴业银行出具《抵押可售函》持异议以及因无法行使价金代位权而造成的损失，属于其与兴业银行及中然公司之间的债权债务关系，应当另行主张权利。
摘要2：
- 日期： 02-13 12:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人董××对案涉房屋提出的异议符合该条司法解释规定的情形。．．．．．．在执行法院依法查封案涉房屋之前，董××的购房行为完成在先，英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时，按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，对董××购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽应有的审慎注意义务。董××在先签订购房合同、支付购房对价、合法占有案涉房屋、没有办理产权变更登记系因“英泰国际综合楼(1-5层)项目”未完成竣工验收、英泰公司未依合同约定履行办理产权证照义务所致，董××客观上无过错；华融湖南分公司设立抵押在后，董××没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失。董××在完成购房缔约及履约时没有过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中，董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，
摘要2：（续）没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。