- 日期： 04-22 15:27
- 作者：陈其象律师
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一房数租
摘要1：【案号】重庆市第一中级人民法院民事判决书(2014)渝一中法民终字第00804号
【裁判摘要】原告孙世政与案外人渝北区体育馆（后因渝北区体育馆改制，由被告区体育公司承接权利义务）于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》，被告渝北区体育公司与第三人何莉莎于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》是合同签订双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。针对本案涉案房屋，虽然原告承租在先，但一直未实际占有使用，现第三人何莉莎获得被告同意，已取得钥匙和施工许可，实际进场装修，属于合法占有租赁房屋的情形，应优先履行该租赁合同。同时，被告也明确表示不再与原告继续履行合同，因此，对原告要求被告继续履行合同，交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求解除合同的问题。反诉原告称2013年2月20日被告向原告发出《通知》则合同解除，但反诉原告并没有举示充分证据证明反诉被告存在《通知》中载明的违约行为，该《通知》不能产生合同解除的效力。因双方的租赁合同已经不能实际履行，对反诉原告现起诉要求判令解除合同的诉讼请求予以支持。
摘要2：
摘要1：【要旨】房屋买卖过户登记前被法院查封，买受人除了要证明查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有房产、已支付全部价款或按照法院要求将剩余价款交付执行外，对未办理过户登记手续只要求非因买受人自身原因未办理过户登记，不再要求买受人对未办理过户登记手续不存在过错。
摘要2：【注解】买受人在约定过户期限内即使未及时办理过户也不存在过错。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申766号
- 日期： 06-29 08:48
- 作者：陈其象律师
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第三人撤销之诉
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2014）民申字第719号
【裁判要旨】调解书违法的，可通过第三人撤销之诉撤销。
【裁判摘要】最高法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条的规定，调解协议的达成，应以自愿、合法为基本条件。根据一审、二审查明的事实，在案涉调解协议达成前，昊雍公司和功德公司对存在熙园公司与功德公司的合作合同，以及熙园公司实际占有和控制包括土地使用权在内的案涉项目等事实均明知。在此情况下，昊雍公司与功德公司就该事实，应如实向受诉法院陈述，并由法院通知或追加熙园公司参加到昊雍公司与功德公司的诉讼中，以查明案件事实，共同协调解决纠纷。而昊雍公司、功德公司均向法院隐瞒了上述事实，并于昊雍公司起诉当日，即达成案涉调解协议，由功德公司将案涉土地使用权抵偿给昊雍公司，该调解书的达成，应认为属于法律规定的存在错误的情形。虽然案涉土地使用权登记在功德公司名下，但在功德公司与熙园公司之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为功德公司是该土地唯一权利人的认定依据。熙园公司与功德公司的合同明确约定，双方共同兼并取得案涉项目土地使用权，熙园公司负责项目的开发建设并取得建设后的项目成果，而且合同履行过程中，熙园公司实际支付了兼并费用、土地出让金等费用，并实际投资、实际控制项目建设，熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目，享有物权性质的权利，且其对案涉土地的合法占有，亦应受到法律的保护。功德公司在未取得熙园公司同意的情况下，与昊雍公司达成调解协议，处分案涉土地使用权的行为，应认为损害了熙园公司的民事权益。对昊雍公司而言，由于其在案涉调解协议达成前，对调解协议所涉土地使用权的真实权利状况系明知，故其不属于法律所保护的善意第三人范畴，其以功德公司系不动产登记表彰的权利人为由，主张其有权接受案涉土地使用权抵偿债务而未损害熙园公司民事权益的理由，本院不予采信。虽然本案各方当事人对功德公司与昊雍公司之间存在合作合同、功德公司实际收取了昊雍公司款项的事实没有异议，但该事实与案涉调解书存在上述错误，损害了熙园公司的民事权益，系不同层面的问题。换言之，案涉调解书存在真实的债权债务关系基础，仅系该调解书合法有效的必要条件，而不是充分条件，在存在其他法定情形的情况下，该调解书仍应被依法撤销，昊雍公司就其与功德公司之间的债权债务关系，可以另寻途径解决。
摘要2：
- 日期： 07-20 19:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市第二中级人民法院民事判决书(2016)渝02民终2386号
【裁判摘要】上诉人黄道荣提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，具体到本案，应证明其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人虽与牟林签订有所谓的《房地产买卖合同》，但根据双方在《借款协议》中的约定并结合《房地产买卖合同》的签订时间及价款实际履行情况，双方签订该《房地产买卖合同》的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，房屋买卖并非双方真实意思表示，双方之间真实的法律关系应为民间借贷，不存在买卖合同的法律关系。上诉人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
摘要2：
摘要1：【要旨】网络域名具备法律意义上的财产属性，盗窃网络域名可以认定为盗窃行为。
【指导意义】网络域名是网络用户进入门户网站的一种便捷途径，是吸引网络用户进入其网站的窗口。网络域名注册人注册了某域名后，该域名将不能再被其他人申请注册并使用，因此网络域名具有专属性和唯一性。网络域名属稀缺资源，其所有人可以对域名行使出售、变更、注销、抛弃等处分权利。网络域名具有市场交换价值，所有人可以以货币形式进行交易。通过合法途径获得的网络域名，其注册人利益受法律承认和保护。本案中，行为人利用技术手段，通过变更网络域名绑定邮箱及注册ID，实现了对域名的非法占有，并使原所有人丧失了对网络域名的合法占有和控制，其目的是为了非法获取网络域名的财产价值，其行为给网络域名的所有人带来直接的经济损失。该行为符合以非法占有为目的窃取他人财产利益的盗窃罪本质属性，应以盗窃罪论处。对于网络域名的价值，当前可综合考虑网络域名的购入价、销赃价、域名升值潜力、市场热度等综合认定。
摘要2：无
- 日期： 04-12 19:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】（2014）苏执异字第0015号
【提示】房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，法院可以对该房屋进行查封。
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，案外人如欲阻却执行，应同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有以及对未办理过户登记手续无过错。本案中，方某虽能证明其已支付全部价款并对未办理过户登记手续无过错，但仅提供2012年12月28日方某与红枫房产公司签订的《房屋交付确认书》不能证明其已经合法实际占有该房产。1、涉案房屋并不具备法定交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款亦规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提条件。本案中，涉案房屋至今未竣工，未办理竣工验收手续，故涉案房屋不具有法定的交付条件。2、方某与被执行人红枫房产公司之间的该签约处分行为发生于本院2012年8月2日对案涉房产进行查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，在本院已对该涉案房屋予以查封后，2012年12月28日方某与红枫房产公司签订的《房屋交付确认书》不得对抗申请执行人，不能证明其已合法实际占有该房产。
摘要2：无
- 日期： 11-19 09:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：对于房屋买卖过户登记前被法院诉讼保全的风险，当事人应当采取以下防范措施：
第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定，当事人可以选择办理房屋预告登记。对于办理了预告登记的房屋被法院诉讼保全的，买受人有权提出停止处分异议或者提出排除执行异议。
第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，如果买卖房屋未办理预告登记，买受人应当确保在法院诉讼保全之前（1）签订合法有效的书面买卖合同、（2）合法占有房屋、（3）支付全部或者部分价款，（4）且且非因买受人自身原因未办理过户登记.对于同时符合上述四种情形，买受人有权请求排除执行。
提示：房屋买卖当中经常存在未办理完过户登记房屋被法院诉讼保全的情形，防范风险的最佳做法是办理预告登记；对于没有办理预告登记的，买受方签订书面买卖合同后付款之前务必合法占有房屋，这点经常为当事人所忽略，很多买受人采取付清价款才交付占有房屋的交易模式，这种做法非常不利于保护买受人的合法权益。
摘要2：
- 日期： 04-16 08:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申6179号
【提示】抵押权即使同意出售抵押物也不能由此认定其丧失抵押权。
【裁判要旨】购房人在签订《商品房预售合同》之前，案涉房屋已设定抵押，即便抵押权人在办理抵押之后明确抵押人出售案涉房屋，也不能由此认定抵押权人丧失了对案涉房屋享有的抵押权。
【法条链接】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
摘要2：【裁判摘要1】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
【裁判摘要2】王某某在与鑫东源公司于2014年5月25日签订《商品房预售合同》之前，案涉房屋已于2014年4月28日抵押登记给海控公司。即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋，也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。
【注解】（１）房屋买受人若要排除普通债权执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第２８条也可以选择适用第２９条；（２）但房屋买受人若要排除优先权利的强制执行，则必须参照适用第２９条规定。
- 日期： 02-14 22:06
- 作者：陈其象律师
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一房二卖
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2016）最高法民申1234号
【裁判摘要】商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑某与拓海公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。郑某申请再审中对此亦未提出异议。根据《借款合同》的约定，郑某向拓海公司支付的300万元实为借款，其并未向拓海公司支付购房款。而余某与拓海公司的《商品房买卖合同》签订后，余某依约支付了购房款1523.2万元，拓海公司将讼争商铺交付给了余某使用，2009年4月，余某将该商铺等出租给北海市皇家餐饮娱乐管理有限公司。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。余某对讼争商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于余某已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终6340号
【裁判要旨】一房数卖在数份买卖合同均合法有效的情况下，应当按照合同履行程度确定各买受人可请求履行合同的顺序：（1）原则上已经办理房屋所有权转移登记的买受人可优先要求继续履行买卖合同；（2）数个买受人均未办理房屋所有权转移登记的，已经实际合法占有的房屋的买受人优先；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。
摘要2：【解读】法院判决出卖人和中介协助有独立请求权第三人办理房屋所有权登记到有独立请求权第三人名下，驳回原告的诉讼请求。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第1639号
【裁判摘要】孙某提供了2007年7月10日至2007年11月23日期间的银行汇款凭证以及证人证言，证实其将780万元分12次打入路某某的两个个人账户。路某某对收到孙某780万元汇款的事实没有异议，且在一、二审庭审中认可双方之间无其他经济业务往来，故孙剑已完成对基础事实的举证责任。路某某主张其合法占有该780万元不需要返还，应就合法占有的事实承担举证责任，以推翻孙某的举证。因路某某未能提供证据证明占有孙某所汇款项的合法依据，一、二审法院判由其承担举证不能的法律后果，并无不当。
摘要2：【解读】借款人未清偿到期借款，出借人诉至法院要求借款人承担还款责任，借款人对借款事实予以否认，出借人只能证明二者之间存有转账关系，而无法证明双方之间的借贷合意的，转出方可以变更以不当得利法律关系要求相对人归还款项，收款方对非基于借贷关系合法收受款项的原因负有举证责任。
- 日期： 03-25 17:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第1521号
【裁判要旨】采矿权出让合同生效后、采矿许可证颁发前，受让人依约履行合同并合法占有矿区的，有权对他人的越界开采行为主张侵权责任——采矿权出让合同生效后、采矿许可证颁发前，受让人依约履行付款和办理采矿权证手续并实际合法占有矿区的，受让人对矿产资源享有开采权和预期利益。第三人越界开采的，受让人有权请求第三人赔偿因矿产资源减少造成的损失。
摘要2：
摘要1：——当事人双方恶意串通签订合同损害第三人利益的事实认定
【案号】最高人民法院（２００８）民一终字第４６号民事判决书
【来源：《民事审判指定与参考》（总第５０辑），人民法院出版社２０１２年版，第１２５－１３７页】
【法理提示】根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同无效。由于恶意串通属于当事人双方之间主观内心动机的活动，审判实践中难以判定，只有通过对案件客观事实进行严密的逻辑分析，来判断当事人的主观真意。
摘要2：【法条链接】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
【解读１】
（１）湘天公司与嘉福公司的合同订立在先，在嘉福公司按约履行后，湘天公司并未按约履行；
（２）湘天公司与江浙公司的合同订立在后，在江浙公司未付款的情况下，湘天公司确已将土地交付给江浙公司。从外在形式上看，江浙公司符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：．．．．．．（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；＂
（３）但从查明案件事实内在关系的逻辑分析判断，从湘天公司与江浙公司之间发生的签订合同、履行合同、交付土地、办理土地过户手续等一系列的案件事实表明，湘天公司与江浙公司之间存在恶意串通，损害嘉福公司利益的行为。
【解读２】恶意串通构成要件：（１）当事人之间均明知存在某种情形；（２）合同当事人为一方一己之私利而相互串通，其后果是损害国家、集体或者第三人的利益。
- 日期： 08-23 11:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1684号
【裁判摘要】就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。"再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
从本案的事实看，一方面，李某某系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但案涉高朋花园车库负1-8某房屋系杂物间，李某某与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李某某亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李某某并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。
摘要2：（续）另一方面，李某某与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。也就是说，早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前，农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在，李某某在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据，因此，从本案查明的事实看，李某某作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李某某自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。
【注解】先抵后售房屋买受人不能排除抵押权人强制执行。
- 日期： 08-29 14:51
- 作者：陈其象律师
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保险利益
摘要1：最高人民法院关于中国人民保险公司对“拖轮三号”保险索赔纠纷案判决意见函的复函（１９９０年１２月８日法交字（９０）７号）
【摘要】
一、关于保险合同的效力。
天津第一航务工程局在投保时虽不是“拖轮三号”的所有人，但是合法占有人，在该船上有可保利益，符合《保险合同条例》第三条的规定，保险合同有效。
二、关于免赔权。
根据《保险合同条例》第七条的规定，中国人民保险公司天津分公司（以下简称天津人保）有义务主动了解有关主要危险的情况。投保人对有关情况未作任何虚假陈述，并邀请天津人保到现场勘验，你司也曾书面指示天津人保到现场勘验，但天津人保未派人去现场。故保险人无根据指责投保人申报不实，不能行使免赔权。
三、关于适拖证书的效力。
中国船检局验船师二人到现场履行职责，后签发了“拖轮三号”的“临时入级证书”和“适拖证书”。根据国务院批准的《船舶检验局章程》的规定，中国船检局是国家的船舶技术监督机构，其签发的有关证书在法律上被认为有效。法律上适拖应被推认为事实上适拖。
四、关于损失是否属于保险责任范围。
“拖轮三号”机舱进水系因有关加固措施不能抵御较大风浪而造成的意外事故，对此投保人既不可预知也无任何过错，损失属于保险责任范围。
天津市高级人民法院对该案的终审判决并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1325号
【裁判要旨】一地数卖，受让方均未办理过户手续，也未合法占有投资开发土地，先支付土地转让款的受让方优先受让土地。
摘要2：【解读１】一地数卖均未过户并占有土地的，谁先付款谁就优先取得土地。
【解读２】仅在土地上存放物资不能证明实际占有土地。
【解读３】基本案情：（１）2011年冀丰公司金之源公司签订《土地使用权转让协议》约定金之源公司将某地块土地使用权有偿转让给冀丰公司，协议签订后双方未办理过户手续；（２）2014年金河公司与金之源公司因租赁合同纠纷，河北省石家庄中院作出民事调解书，确认将涉案土地转让给金河公司，金河公司已支付转让款，土地已交接；（３）金之源公司给冀丰公司出具书面通知解除《土地使用权转让协议》，并退还冀丰公司已支付的首付款；（４）冀丰公司不同意解除合同，起诉要求继续履行合同。石家庄中级法院和河北省高级法院判决，均未予支持其诉讼请求。冀丰公司不服河北省高级法院判决，向最高法院申请再审，最高人民法院裁定驳回再审申请；（５）本案土地购买方冀丰公司、金河公司均未办理土地过户手续，也未实际占有土地，区别在于金河公司已支付土地转让款、冀丰公司则在涉案土地上存放有部分机器设备及材料，“冀丰公司在金之源公司仓库内存放有部分机器设备及材料，不足以充分证明其实际占有涉案土地”，不支持冀丰公司根据占有优于交款的规定主张优先受让权。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第243号
【裁判摘要】新天问公司将案涉房屋分别以出售和抵顶装修款的方式与刘某、张某某签订的房屋买卖合同，均系当事人双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二审法院经审理已查明，刘某、张某某作为买受人均未办理房屋权属变更登记手续，但张某某已先行合法占有使用了案涉房屋。刘某申请再审虽称张俊君和新天问公司交接房屋的水电物业单据等证据均系伪造，但并未提供证据证明，该项主张不能成立。二审法院依据上述事实，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，判令支持张某某要求办理权属变更登记手续的请求，并无不当，本院予以维持。
摘要2：【解读】一房数卖可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之一地数买裁判规则。
摘要1：解答：目前法律和法规及司法解释均未规定一房数卖的情况下应当履行哪一份合同。一房数卖的情况下，可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第１０条关于一地数买裁判规则确定履行哪一份合同，即办理了房屋权属变更登记手续→先行合法占有房屋→先支付房屋转让款→先行签约的受让方优先取得房屋。
【解读１】一房数卖应当按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第１５条规定办理（“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”）即：（１）已经办理房屋所有权变更登记→（２）合法占有房屋以及合同履行情况→（３）买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
【解读２】一房多卖情形下，履行顺序在先的买受人享有排除强制执行的权利。
摘要2：【注解】一房多卖买受人物权期待权执行异议之诉裁判规则——（１）无效房屋买卖合同的案外人不享有排除执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求；（２）申请执行人与被执行人因房屋买卖合同而执行涉案房屋，享有《异议和复议规定》第２８条规定的物权期待权的案外人有权提出排除执行异议；（３）一个买受人为被执行人，另一个买受人提出案外人执行异议，房屋买卖合同的履行（付款、交付房屋等）顺序劣于被执行人的案外人不享有排除执行的民事权益；（４）金钱债权执行中，数个买受人均提出案外人异议的，享有《异议和复议规定》第２８条、第２９条、第３０条规定的物权期待权买受人可以排除执行。
摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事裁定书(2014)川民申字第2300号
【裁判摘要】关于“一房二卖”纠纷中的保护顺序，现行法律和司法解释均无明确规定，可参照最相类似的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条。该条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”因此，如果各受让方均未办理权属变更登记的，优先保护已经实际占有房屋的一方。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民提字第187号
【裁判要旨】双方均不具备房地产开发经营资质，以自用为目的，就划拨土地签订合作建房合同，并没有擅自变更划拨土地用途，没有将划拨土地用于房地产开发项目以售房等开发行为获益，不违反法律、法规的强制性规定，合作建房合同合法有效。
摘要2：【基本案情】（１）１９９３年，中南汽修公司与宝丰支行签订《合作建房合同》，双方均不具备房地产开发经营资质，合同约定由中南汽修公司出地（工业用途划拨土地），宝丰支行出资金，合作建１２层综合办公楼，建成后双方按５:５分配为各自办公使用，中南汽修公司负责为宝丰支行办理产权转让手续；（２）办公楼建成后双方按照约定比例进行分配，宝丰支行占有使用至今，中南汽修未为宝丰支行办理产权转让手续；（３）宝丰支行起诉中南汽修公司和另一公司为其办理产权过户登记手续；中南汽修公司反诉请求确认合同无效，宝丰支行立即腾房；（４）一审判决认定合同有效，中南汽修为宝丰支行办理转让过户登记手续；二审发回重审；重审一审判决合同无效；重审二审维持合同无效判决；最高人民法院再审判决认定合同有效，驳回宝丰支行要求办理过户登记手续的诉讼请求。
【摘要】合同双方当事人应当继续履行“为乙方（中行宝丰支行）办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”的合同义务，如需变更用地性质为出让，尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质，变更部分划拨用地的使用权人，也需报有批准权的人民政府审批。故中行宝丰支行主张确认其分得房地产的所有权的请求，目前尚不具备办证的法定条件，中行宝丰支行的该项请求应予驳回。但中行宝丰支行对讼争房屋的占有使用具有合同依据和法律依据，属合法占有，二审判决其从湖北省武汉市汉江区青年路308号房屋中腾退，缺乏事实和法律依据，应予纠正。
【解读】（１）划拨土地使用权人以自用为目的用划拨土地合作建房不违反法律、行政法规强制性规定，合作建房协议不因此而无效；（２）投入资金一方不能依照合同直接取得房屋所有权及土地使用权，仍需按照划拨土地上房屋转让的相关规定向政府部门报批办理相关手续。
- 日期： 11-10 08:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再201号
【裁判摘要】国务院发布的国发（2014）10号《全面推进依法行政实施纲要》要求行政机关依法行政必须遵守诚实守信原则。非因法定事由并经法定程序，行政机关不得撤销、变更已经生效的行政决定。对历史遗留问题的处理，行政机关应当本着实事求是、尊重历史，符合现实的原则，本着保持谦抑、格外谨慎、有利于当事人的态度，依法作出客观、公正处理，切忌出尔反尔，来回”翻烧饼”。撤销已经生效的行政决定，必须要遵循正当程序原则，听取利害关系人的陈述、申辩意见，查明案件事实，依法作出撤销决定。
【摘要】本案中，覃某某1、覃某某2两户人家于1989年非法购买土地、建房居住至今。1991年，乐业县政府作出75号决定，没收涉案土地和房屋后，将土地和房屋作价返还给覃某某1，覃某某2缴纳相关费用，合法占有、使用涉案土地、房屋。1992年，乐业县政府以同乐镇政府越权审批用地、建房等理由撤销75号决定，相关部门未对覃焕收建私房问题重新做出处理。乐业县政府相关职能部门未退回覃焕收已经缴纳的款项，覃某某2也未腾退土地、房屋。至2009年乐业县政府职能部门又对占有使用同一块土地的覃某某2夫妇进行调查处理，覃某某2分两次缴纳违法占地罚款16073.17元。之后，乐业县国土局对覃某某2夫妇作出88号处罚决定，没收地上房屋和附属设施。88号处罚决定被复议决定撤销后，乐业县政府重新作出29号处罚决定，再次没收覃某某2夫妇在涉案土地上新建的建筑物和其他设施并处罚款。本次行政处罚后，乐业县政府作出71号批复，同意将没收的土地、房屋作价返还给覃某某2等人。然而，乐业县政府接着又作出143号函，撤销71号批复。从上述处理过程看，在本案违法买卖土地建私房行为发生后的数十年期间，乐业县政府及其相关职能部门几经处理，反反复复，出尔反尔，对历史遗留问题的处理，严重违背诚实守信的原则。同时，71号批复仅仅是对被依法没收的土地和建筑物处理方式作出的批复，并未否定没收行政处罚行为的合法性。然而，被诉143号函却以”根据土地管理法第四十七条和21号通知规定，对违法买卖土地的，应当没收在买卖土地上新建的建筑物和其他设施”为由，撤销71号批复。上述撤销理由与71号批复内容不具有关联性，实质上乐业县政府作出143号函，没有任何事实和法律根据。且，作出对当事人不利行政处理，
摘要2：（续）未听取利害关系人覃某某2等人的陈述、申辩意见，违反正当程序原则。对于历史遗留的违法买卖土地建私房行为，依法作出没收建筑物和土地的行政处罚决定后，考虑到被处罚人已经实际在被没收的土地和房屋上居住生活几十年的事实，从尊重历史，符合现实的原则出发，71号批复同意将收归国家所有的土地和房产作价处理再卖给被处罚人，符合对历史遗留问题处理的基本原则，该批复不违反法律、法规的明确规定，合法有效。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2016）最高法民终711号
【裁判摘要】案涉在后签订的《项目转让合同》实际已无法继续履行，且根据最高法院122号判决《项目转让合同》有效，但实际已无法履行，法院以合同目的不能实现为由，认定合同解除并无不当——判断《项目转让合同》是否解除不能仅仅拘泥于利成公司、宝源公司是否明确提出该项诉讼请求，而应结合本案具体情形予以判断。第一，根据原审查明的事实，2008年3月26日，利成公司、宝源公司与晶隆公司签订《项目转让合同》后，支付了部分项目转让费6000万元，但由于李某依据其与晶隆公司在先签订《协议书》的约定，已先行合法占有案涉土地，先行支付部分价款并进行开发建设，利成公司、宝源公司实际并未占有案涉土地。期间，麦某某妻子蔡某某认为该《协议书》无效提起了诉讼，广东省高级人民法院于2008年6月4日作出（2008）粤高法民二终字第86号民事判决，认定麦某某代表晶隆公司与李某签订的《协议书》有效，判令麦某某与蔡某某将其名下晶隆公司的股权全部过户给李某。此时，在后签订的《项目转让合同》实际已无法继续履行。第二，2008年12月17日，利成公司、宝源公司向广东省东莞市中级人民法院提起诉讼，请求确认《项目转让合同》有效并继续履行，该案经广东省高级人民法院二审，最高人民法院再审于2013年10月31日作出最高法院122号判决。根据最高法院122号判决，尽管利成公司、宝源公司与晶隆公司签订的《项目转让合同》有效，但实际已无法履行。故一审法院以合同目的不能实现为由，认定合同解除并无不当，应予维持。．．．．．．合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，《项目转让合同》已经解除，晶隆公司应返还利成公司、宝源公司支付的项目转让款。．．．．．．晶隆公司应返还利成公司、宝源公司项目转让款6000万元。考虑到晶隆公司长期占用该资金的事实，本案利息应自项目转让款支付之日起至本判决确定的支付之日按照中国人民银行五年以上同期贷款基准利率计算．．．．．．晶隆公司关于利成公司、宝源公司只有在主张解除《项目转让合同》且《调解协议》无效的前提下，才可以要求晶隆公司返还6000万元项目转让款，但利息损失应按过错各自承担50%的上诉请求不成立。
摘要2：【摘要】对合同履行不能的后果有预见不能主张可得利益损失——根据本案事实和合同法相关规定，利成公司、宝源公司主张的可得利益损失不应予以支持。利成公司、宝源公司与晶隆公司于2008年3月26日签订《项目转让合同》时，知晓麦某某代表晶隆公司与李某在先签订《协议书》，约定将晶隆公司全部股份及“莲湖山庄”项目整体转让给李某，也知晓麦某某妻子蔡某某向广东省东莞市中级人民法院起诉，要求确认麦某某代表晶隆公司与李某签订的《协议书》无效。虽然上述合同签订之时，该院已作出（2007）东中法民二初字第156号民事判决，确认《协议书》中麦某某转让蔡某某股权部分的协议内容无效，蔡某某应当在判决生效后两个月内对麦某某的90%股权部分行使优先购买权，但该判决因李某提起上诉尚未生效。因此，利成公司、宝源公司在签订合同时承担着可能不能实现合同目的的巨大商业风险，对合同不能履行的后果应有预见。广东省高级人民法院于2008年6月4日作出（2008）粤高法民二终字第86号民事判决，认定上述《协议书》有效，判决麦某某与蔡某某将其名下晶隆公司的股权全部过户给李某。此时，利成公司、宝源公司即知道或者应当知道《项目转让合同》实际已经无法履行，在此情况下，应采取措施防止损失的扩大，或者与晶隆公司商谈解除合同、要求返回已付的项目转让款以及赔偿损失，但其并未采取相应措施，而是向法院起诉请求确认《项目转让合同》有效，要求继续履行合同，并与麦某某代表的晶隆公司在不到10日内达成继续履行《项目转让合同》的《调解协议》，加剧各方纷争，有违诚信原则。综上，因利成公司、宝源公司对《项目转让合同》不能履行负有过错，其签订合同时知晓晶隆公司与李某在先签订有《协议书》的事实，对合同不能履行的后果应有预见，故其主张可得利益损失的诉讼请求不应予以支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再269号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。查封属于人民法院依法裁定的保全措施，查封措施一旦执行，法律效力客观上及于社会全体。根据已查明的事实，湖南省邵阳市北塔区人民法院自2014年7月1日至2016年4月14日查封涉案门面，湖南省邵阳市中级人民法院于2015年5月18日裁定对涉案门面轮候查封。2014年9月17日，李某某与祥发公司签订涉案《门面转让协议》时，涉案门面处于人民法院查封状态。因此，李某某主张其就涉案门面享有能够排除执行的权利，不符合前述司法解释的规定。原审法院以湖南省邵阳市北塔区人民法院查封依据的基础法律关系并非本案当事人之间法律关系为由，认定《门面转让协议》属于人民法院查封之前签订的买卖合同，并进而认定李某某就涉案门面享有的权利能够排除执行，适用法律有误，依法予以纠正。
【摘要】本案系因李某某提出执行异议而引发的诉讼。在其执行异议不能成立的情况下，对其为支持异议而请求确认《门面转让协议》有效的主张，已无评判必要。
摘要2：【解读】另案查封之后签订不动产买卖合同，即使另案查封已经解除，也不能排除在不动产买卖合同签订后查封的强制执行。
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2015)行提字第21号
【裁判摘要１】行政机关作出时未载明相应的法律依据的具体行政行为违法——定安县政府作出收回（清理）其授权对外发包的国有土地的《公告》，属于行政决定性质的具体行政行为，作出该行政决定，应当具有相应的法律依据。但是，《公告》内容中并没有载明定安县政府作出该收地决定的法律依据。在诉讼过程中定安县政府答辩称其依据《中华人民共和国土地管理法》第三条（该条内容是：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”）规定作出《公告》，定安县政府认为王某与多益村签订的《土地联合经营合同》无效，王某承包本案争议土地属于非法占用土地行为，故依据该条规定，定安县政府收回王某经营土地属于制止非法占用土地。．．．．．．此外，认定行政机关作出的具体行政行为是否合法，应当以行政机关作出该具体行政行为时所依据的法律是否合法为审查内容，而非为该具体行政行为寻找合法性依据，原一、二审法院在定安县政府并未主张的情况下，依据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一项或第二项之规定，认定定安县政府作出《公告》行为合法，属适用法律错误，本院予以纠正。
【裁判摘要２】当事人与村委会签订《土地联合经营合同》且持有《土地他项权利证明书》，县政府不得认定当事人用地行为属于非法用地——多益村与王华签订《土地联合经营合同》系有定安县政府、定城镇政府的授权，并且王某也持有定安县原建设与国土环境资源局下发的《土地他项权利证明书》。即使存在他项权证上载明的土地面积大于定安县政府批复同意安排定城镇政府出租面积的情况，但在王某持有的《土地他项权利证明书》没有被依法撤销，王某与多益村签订的联营合同没有被解除或认定无效前，定安县政府不能直接认定王华系非法占用土地，亦不能依据《中华人民共和国土地管理法》第三条收回王某合法占有的土地，其发布《公告》、作出收地决定的具体行政行违法。
【裁判摘要３】在法律未授予行政机关强制执行权的情形下，行政机关实施强制清理地上附着物、青苗的行为属于超越职权的行政行为——依据《中华人民共和国行政强制法》第二条第三款的规定，定安县政府为执行《公告》、《通知》的收地决定，对涉案土地上青苗和附着物清理的行为系行政强制执行行为。
摘要2：（续）定安县政府认为依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，定安县国土环境资源局具有责令王某退还非法占用的土地，限期拆除涉案土地上青苗和附着物的强制执行权。但是，如前所述，定安县政府在没有经过法定程序，确认王某非法占用土地的情况下，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，行使强行清理的强制执行权，缺乏相应的合法依据。综上可见，定安县政府作出收回土地的《通知》和两次强制清理涉案土地上青苗及附着物的行政行为，均缺乏相应的合法依据。
【裁判摘要４】因政府强制收回承包经营土地的剩余承包期的可得利益不属于直接损失，不属于行政赔偿范围——依据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项的规定，对于王某的损害，按照直接损失给予赔偿，后续21年可得利益损失不属于直接损失，王某在本案行政赔偿中主张，本院不予支持。
【法条链接】《土地管理法》第七十七条【非法占用土地的法律责任】未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。／超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
- 日期： 05-10 10:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申23号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2014年8月3日，疆农公司与新疆金域房地产有限公司签订《商品房预售合同》，疆农公司购买新疆金域房地产有限公司开发的位于乌鲁木齐市新市区的房屋。2014年8月13日，该房屋办理预告登记，预告权利人为疆农公司。2018年3月17日，刘某某购买上述房屋时，疆农公司尚未取得该房屋的房产证。上述房屋于2018年5月24日被一审法院查封。同时，刘某某再审审查期间提交的“万科平台回复意见”载明，该平台于2016年9月28日答复网友，“万科金域华府二期产证因华府二期6＃8＃部分一层业主违章搭建，导致规划验收暂未通过，目前正在和业主积极沟通中”。从上述情况来看，刘某某在购买涉案房屋之前就已明知该房屋尚不能办理过户登记。刘某某作为买受人其应当尽到审慎注意义务，其在明知涉案房屋尚未办理房产证，不能直接办理过户登记的情况下，仍然购买该房屋，其对涉案房屋不能办理过户登记存在过错，应当承担由此带来的法律风险。二审法院认定刘某某对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。
摘要2：【解读】买受人明知涉案房屋不能办理房屋过户登记仍然购买该房屋，应认定对涉案房屋不能不办理过户登记存在过错。
- 日期： 05-21 15:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5586号
【裁判摘要】未竣工验收商品房提前交付可认定购房人已合法占用——案涉工程在人民法院查封前虽未竣工验收，但已实际交付。2017年5月15日，中卫市祥辉物业服务有限公司与黄某某办理交接手续，建立物业服务关系，对案涉房屋实际占有使用，原判决据此认定黄某某在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并无不当，庆华小贷公司关于黄某某违法占有使用的申请再审理由亦不成立。
摘要2：
- 日期： 07-04 09:49
- 作者：陈其象律师
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轮候查封
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1518号
【裁判摘要１】《执行异议和复议规定》第二十八条未对查封是否为执行中的查封进行区分，无论是诉讼中的保全查封还是执行中的查封，均具有公示效力，其效力不仅及于被查封人，还及于第三人。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”规定，诉讼保全中的查封在进入执行程序后自动转为执行中的查封。王某某明认为《执行异议和复议规定》第二十八条中的查封仅限于执行程序中的查封，其该再审申请事由于法无据，不能成立，本院不予支持。
【裁判摘要２】轮候查封之后签订书面合同和占有房屋不能排除强制执行——案涉房屋查封即使属于轮候查封，但轮候查封系人民法院依据生效的执行裁定实施的强制执行措施，在依法自动产生查封效力前并非不产生法律效力，而是产生预查封的法律效力。王某某明对案涉房屋的占有行为发生在案涉房屋查封之后。原判决认定王某某明不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，认定事实及适用法律并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-09 08:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申3171号
【裁判摘要】银行对“抵债”房产长期不办理过户登记怠于行使权利不能排除他人强制执行——《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，在四个条件同时具备时，案外人才能享有足以排除强制执行的民事权益。案涉《以物抵债协议书》系2007年6月21日签订，案涉房屋于2007年8月23日即登记于红旗集团名下。根据该协议关于办理房屋产权时，红旗集团必须积极配合及凡因履行本协议或与本协议有关的一些争议、纠纷，当事人任何一方可依法直接向人民法院提起诉讼，通过司法程序解决的约定，农商行红旗支行此时即可要求红旗集团协助办理案涉房屋过户登记。根据一审查明的事实，在协议签订后红旗集团即将案涉房屋的房屋所有权证书交给农商行红旗支行，农商行红旗支行却于2018年5月份才向不动产登记中心申请不动产过户登记，导致案涉房屋目前仍登记在红旗集团名下。农商行红旗支行怠于行使权利，就案涉房屋未予过户存在主观过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因此，农商行红旗支行就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：
- 日期： 08-09 09:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终275号
【裁判摘要】以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条规定——以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，因而不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。
摘要2：【法条链接】最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）
第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 日期： 09-15 17:24
- 作者：陈其象律师
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售后包租
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申1938号
【裁判摘要】购房人“售后包租”委托开发商应视占有——杨某某在案涉房产查封前以委托管理的方式对案涉房产进行管理和支配，应视为其在法院查封前已合法占有案涉房产。杨某某以现金方式缴纳部分房款，又以租金抵扣的方式支付了剩余房款，应属于其已支付全部价款。虽然案涉房产系商铺，但许某某未提交证据证明案涉房产不能办理不动产登记。而且在《房屋租赁合同》以及大瑞公司出具的证明中，均载明系因大瑞公司的原因导致产权过户不能实现及未能给业主办理房产证，故案涉房产非因杨某某自身原因未办理过户登记。所以，杨某某对案涉房产享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，可以排除强制执行。
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