- 日期： 09-26 08:56
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终345号
【裁判摘要１】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，符合上述规定的，并经审慎认定，可参照本条规定予以支持。
【裁判摘要２】争议房屋系经多次抵债所得，不适用《执行异议和复议规定》第２９条进行审查——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则，禹某某对案涉房屋享有的民事权益系由其本人、园尚公司、文旅公司、博冠公司等多方主体经过多次抵顶债权而来，不属于商品房消费者生存利益特别保护的范畴。一审判决参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，适用法律不当。
摘要2：
- 日期： 11-01 09:20
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终220号
【裁判摘要】在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。．．．．．．在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合的情况下，案外人就案涉商品房所提执行异议符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。
【裁判要旨】虽然法院执行的是整块宗地的土地使用权，但监狱案涉《商品房买卖合同》仅涉及案涉商品房占用范围内的土地使用权，故本案仅就案涉商品房占用范围内的土地使用权能否继续执行进行审理，而案涉商品房占用范围之外的土地使用权则不属于本案审理范围，对其不予处理并非属于漏裁漏判。
摘要2：【解读】《执行异议和复议规定》第２８条规定的“合法占有”是指对不动产的管理和支配而非实际入住该房屋——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“合法占有”，系指对不动产的管理和支配，买受人已经举证证明该房屋的交付事实，即应认定其有权对房屋行使管理和支配权，其是否实际入住该房屋并不影响其已经依约占有该房产事实的成立。
【注解】（１）华融福建分公司向一审法院起诉请求：一、撤销143号裁定，准许对启宏公司名下坐落于福建省莆田市荔城区黄石商贸物流园区、宗地编号为PS挂-2011-23号、项目名称为“福建省湄洲湾国际家具物流配送中心”的土地使用权的执行；二、本案诉讼费用由胡××、郭××、郑××、陈××、启宏公司、标准木业公司、华宇公司承担。（２）一审判决：驳回华融福建分公司关于准许对启宏公司名下坐落于×××的国有土地使用权中包含的合同编号为×××号《商品房买卖合同（预售）》项下房屋占用范围内的国有土地使用权予以执行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由华融福建分公司负担。（３）二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司负担。
- 日期： 11-03 15:02
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申1499号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，其一，案涉房屋于2018年11月2日被裁定查封，而马某某与六合置业公司于2010年12月签订了《商品房认购协议书》，该协议明确约定了房屋位置、建筑面积、单价、优惠后的总房款等内容，且该协议经双方签字盖章确认。该协议包含了商品房买卖合同的主要内容，据此可确定买卖双方的基本权利义务，故应认定马某某与六合置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二审法院认定马某某与六合置业公司未签订商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。其二，马某某提供的其签订或提交或缴纳的有关案涉房屋的2011年12月26日《六合苑小区前期物业管理服务协议》，2011年12月28日《河南省装饰装修工程施工合同》，2013年6月《宽带业务申请表》，2013年6月3日河南有线《综合业务受理单》、郑州热力公司缴费凭证、天然气发票等证据，所载明的时间均早于查封之日，可证明马某某于房屋查封之前对案涉房屋长期占有使用。其三，关于马某某是否已支付全部购房款的问题。马某某在原审中提交了六合置业公司出具的收取854650元购房款《收据》，证明其已支付全部购房款。对于购房人只提交卖房人出具的收据证明其已经支付购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。本案中，六合置业公司未参加原审诉讼，无法对其财务账册等证据进行核实。马某某称已经用现金向六合置业公司支付了全部购房款854650元，提供了六合置业公司的收据，且马某某称其从事皮革经营，有足额现金。本案应结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马
摘要2：（续）某某是否支付购房款的事实作出认定。二审判决仅以马某某提交的六合置业公司出具的《收据》没有取款凭证等其他证据佐证、现金支付金额较大为由，认定马某某未支付购房款有所不妥，该问题需进一步查明。其四，关于未办理过户登记是否非因马某某自身原因的问题。马某某称多次要求六合置业公司办理网签及过户，六合置业公司对马某某的主张予以认可。故对于未办理过户登记是否非因马某某自身原因，原审法院亦需进一步查明。
【解读】执行异议之诉案件中，对于购房人只提交售房人出具的收据证明其已支付全部购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。具体而言，可结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马某某是否支付购房款的事实作出认定。
- 日期： 11-16 08:15
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申3185号
【裁判要旨】（１）提出执行异议之诉的案外人如果有一项不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的四种情形，即无权排除强制执行。（２）在购买案涉房屋时，案外人对该房屋的权利情况和日后可能无法办理过户登记的事实是明知并接受的，故其在明知房屋可能无法办理过户的情况下仍然购买，系自愿承担该房屋上可能存在的权利风险的行为，基于此，不能认为房屋未办理过户登记“非因买受人自身原因”。
【裁判摘要】案外人明知房屋可能无法过户而购买不属于“非因买受人自身原因”之情形——《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，案外人应当举证证明其已全部满足上述四种情形，如果有一项不符合规定，即无权排除强制执行。本案中，二审判决根据各方提交证据情况，综合全部案件事实，认定于某与晞骜公司未签订合法有效的书面买卖合同，其提交的证据不足以证明已经支付全款并实际占有案涉房产，该认定并无明显不当。于某再审未能提供充分的证据推翻二审判决认定的事实。而且，于某在申请再审中明确提出，其与晞骜公司签订的《绿家小区商业用房买卖协议》第七条约定，“买受人在购买上述房屋时已明知该房屋的房屋所有权证书中记载的或将记载的所有权为集体所有权，该房屋或将不能办理独立所有权证书”。可知于某在购买房屋时，对案涉房屋权利情况和日后可能无法办理过户登记的事实是明知并接受的，其明知可能无法办理过户但仍然购买，自愿承担房屋上可能存在的权利风险，不能认为案涉房屋未办理过户登记“非因买受人自身原因”。
摘要2：
- 日期： 01-10 08:37
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申6956号
【裁判摘要】被执行标的的房屋烂尾未实际投入使用不影响买受人对该不动产的合法占有——（《执行异议和复议规定》第２８条第２项规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”）按照通常理解，当某一主体对不动产进行了事实上的管理和控制，即可视为其对该不动产的占有。本案中，杨××、姬××与鑫圣房地产公司已于2015年7月1日，距案涉房产查封四年前，即签订了《房屋交付使用协议书》并约定委托鑫圣房地产公司代为进行日常管理、安全防护和日常值班工作。结合相关管理费用的支付凭证、转账记录等证据，可以认定案涉房产已由杨××、姬××实际控制。虽然润盈公司主张案涉房产烂尾未实际投入使用，但该事实是否存在并不影响买受人对不动产的合法占有。
摘要2：
- 日期： 01-19 15:25
- 作者：陈其象律师
- 标签：
一房数卖
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6382号
【裁判摘要】《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条关于“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”这一规定，确定了一房数卖情况下的保护顺位，本案应据此审理各方当事人对101、102号房屋的优先保护顺序。原审关于姜××和延兴公司达成执行和解协议处分案涉房产，系恶意串通损害第三人利益行为的认定，证据不足。案涉房产于2009年8月26日在执行程序中被执行法院查封，姜××和延兴公司达成执行和解的时间是2011年7月14日，在此之前，即2010年4月3日，执行法院驳回了案外人迟××、刘××提出的异议。由于客观上已有执行异议裁定否定了案外人主张，姜××和延兴公司主张其主观上没有恶意，具有一定的事实基础。本案应根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条精神，进一步审查各当事人占有及合同履行等情况，依法妥善处理。
摘要2：
- 日期： 01-31 14:26
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书（2015)高民终字第3762号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，关于支付价款问题。虽然金陛公司出具了王××购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票，亦未有转账记录。王××称购房款为现金支付，并表示有借款支付房款行为。但其关于借款支付房款表述，佐证的借款人均为其亲属，且均称为现金给付王××，无转帐记录。另外，本案中，涉案房屋在2012年即被查封，但在查封当时，金陛公司和实际使用人刘××均未表示存在房屋实际权利人王××这一事实。而王××一直迟至2014年才向法院提出执行异议主张权利。王××虽辩解说系因刘××没有告知其情况，但该辩解与常理有悖。综合来看，王××实际权利人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定。根据以上情况，王××现有证据难以确定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议理由本院难以支持。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民再97号
【摘要】《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”．．．．．．但是，《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。所以，本案二审判决仅适用《异议复议规定》第二十九条，而未考虑第二十八条，系适用法律错误。在《异议复议规定》第二十八条、第二十九条均能适用于本案的情况下，本院认为，根据查明的事实可知，．．．．．．王××与金陛公司签订房屋买卖合同，但至今王××未办理房屋过户登记。对此，金陛公司与王××均负有责任。故王××不符合《异议复议规定》第二十八条的条件，不具有排除执行的权利。另外，王××至今没有提交证据证明涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据现有证据可知，王××是将涉案房屋出租给他人使用，显然该情形不符合《异议复议规定》第二十九条的规定，故王××不具有排除执行的权利。
- 日期： 01-31 17:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1769号
【裁判摘要１】贾××、姜××与刘×、国××民间借贷纠纷一案，巴彦淖尔市临河区人民法院于2014年10月28日作出（2014）临民初字第4283号民事判决，该判决已经生效。上述案件案由是民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，该判决并未确认案涉房产所有权归属于贾××、姜××，只是判决刘×、国××协助贾××、姜××办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动的法律效果。因案涉房产一直登记在刘×名下，物权变动并未完成，贾××、姜××对刘×只享有债权请求权。
【裁判摘要２】基于以房抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前不能据此产生针对交易不动产的物权期待权——本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
摘要2：【案号】内蒙古自治区高级人民法院民事判决书(2015)内民一终字第00184号
【摘要】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中贾××、姜××与刘×于人民法院查封之前签订涉案房屋抵顶协议书，该协议是双方当事人真实意思表示，贾××、姜××以债权抵顶房屋价款。贾××、姜××为占有涉案房屋另出借给刘涛500万元用以解除涉案房产的抵押登记，临河区人民法院（2014）临民初字第4283号民事判决书也认定刘×、国××将所抵顶房屋及权属证件交付给贾××、姜××。刘×认可其外债数额巨大，无力支付过户税费，无法配合贾××、姜××办理涉案房屋过户手续，贾××、姜××对未办理过户登记没有过错。故贾××、姜××享有的权利依法能够排除招商银行包头分行对涉案房产的申请执行，贾××、姜××请求停止执行涉案房屋有事实及法律依据。
- 日期： 02-01 17:00
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——以物抵债受让人能否排除金钱债权强制执行
【法理提示】以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书 (2019)最高法民终286号
【摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，从陈××与铜仁分公司签订的10份《商品房买卖合同》来看，该系列合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但陈××与铜仁分公司均认可铜仁分公司系以案涉10套房屋中20%的份额用于清偿赤峰伟映公司对陈××的所欠债务，双方的真实意思表示为以房抵债，即陈××签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，陈××对赤峰伟映公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。
- 日期： 02-02 09:35
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书(2017)浙0402民初1714号
【裁判摘要】首先，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同时间与原告提供的付款50万元现金的时间上来看。原告提供的取现时间为2009年5月18日、20日，而租赁房屋的时间为2009年7月1日，原告在未签订租赁合同的情况下即支付50万元的租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月支付租金的交易习惯，此为疑点一。其次，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同所承租的租赁期限和租金交纳方式来看。该合同租赁期限长达20年，而高达108万元的租金总额却约定于2018年底前付清，原告自称已付清了全部租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月承租的交易习惯，此为疑点二。第三，从原告提供的七份房屋租赁合同来看。出租人均明确写明系本案第三人郭×，而非原告，原告仅作为经办人代签合同，故原告主张其系涉案房屋承租人无事实依据。第四，从原告陈述的涉案房屋租赁的事实来看。原告承租涉案房屋的目的仅用于其转租，明显不符合一般租赁房屋自用的交易习惯，此为疑点三。第五，原告支付的108万元租金，特别是50万元和10万元现金，仅依据两份收据、六份第三人郭×的银行存款凭证来证明，而未采用银行转账、支付宝等直接、高效、安全，且无任何争议的支付方式，明显不符合现代社会便捷快速又便于查询交易双方转账信息的支付方式，此为疑点四。综上，原告对本院腾退涉案房屋执行提出的异议，存在诸多疑点，难以采信，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】二审：嘉兴市中级人民法院（２０１７）浙０４民终１６１９号民事判决书。嘉兴市中级人民法院二审认为，钱某提交的证据不足以证明其与郭某就案涉房屋在法院抵押权登记前已形成了真实合法的租赁关系。钱某与郭某签订的房屋租赁合同存在诸多不合常理之处，包括租赁期限、租金金额、租金支付方式等。钱某未能举证证明其已在房屋被抵押前合法占有使用该房屋，其与郭某之间只存在一种普通的债权债务关系，无需给予特殊保护。判决：碧海上诉，维持原判。
- 日期： 02-15 11:15
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书 (2019)最高法民终537号
【裁判摘要１】一审庭审中，经李××与华融公司核对，李××所购买的房产不在（2014）甘民二初字第58号民事调解书确认的协议所附抵押清单内。．．．．．．关于李××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题｜《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"根据上述规定，判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。．．．．．．综上，李××作为案涉房屋的买受人，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决不得执行案涉房屋正确。
【裁判摘要２】关于李××请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立问题｜《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"本案中，虽李××与航龙公司已签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。一审法院确认案涉房屋归李××所有，确有不妥，本院予以纠正。对于华融公司要求改判驳回李××请求确认案涉房屋归李兆仁所有的上诉请求，本院予以支持。
【裁判摘要３】因李××诉请判决航龙公司立即协助和配合李××办理案涉房屋产权登记的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的受理范围，本院将另行裁定。
摘要2：
- 日期： 02-23 11:26
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终133号
【裁判摘要】在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。本案原审被告启宏公司系执行案件的被执行人，且为房地产开发企业，亦开发建设了案涉商品房，因此案涉商品房既属于“登记在被执行人名下的不动产”，也属于“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合的情况下，吴××、许××就案涉商品房所提执行异议符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人若要排除人民法院对登记在被执行人名下的不动产的强制执行需同时符合四个条件，且缺一不可。从本案查明的事实看，吴××、许××与启宏公司于人民法院查封前已签订合法有效的书面《商品房买卖合同(预售)》并支付全部购房款，案涉商品房在查封前已实际交付，吴××、许××已合法占有该不动产并委托启宏公司代为办理房屋权属登记手续，其对案涉商品房及商品房占用范围内的土地使用权未办理过户登记并无过错。
摘要2：
- 日期： 02-27 17:22
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6584号
【裁判摘要】社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。综合以上分析，本院认为判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。从本案以及与诉争租赁物(抵押物)相关案件查明的事实看，交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物(抵押物)于2010年12月24日签订《最高额抵押合同》，于2010年12月28日办理抵押登记，设定了抵押权。2010年12月24日，天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物(抵押物)于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。在交通银行南通分行与天翔大酒店之间金融借款合同纠纷案件进入诉讼程序后，南通市中级人民法院于2018年6月22日第四顺位轮候查封了案涉不动产。该案件判决生效进入执行程序后，执行法院裁定拍卖、变卖诉争不动产，远东电器公司提出案外人执行异议被驳回后，提起了本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案诉讼程序中，远东电器公司一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。
摘要2：
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第４０５条规定，抵押不破租赁原则必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有之要件；（２）相反，租赁合同签订时间在抵押权设立之后或者租赁合同签订在抵押权设立之前但租赁物转移占有在抵押权设立之后均不能对抗抵押权。
解析：（１）同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物；（２）同一标的物上租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。
摘要2：【注解１】（１）原《担保法解释》第６５条、第６６条和《物权法》第１９０条均未明确抵押财产出租和转移占有关系；（２）《民法典》第４０５条规定：＂抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”明确抵押不破租赁必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有；否则租赁不破抵押权。
【注解２】转移占有租赁物在抵押权设立之后的租赁关系，即使租赁合同签订时间在前也不能对抗抵押权。
- 日期： 04-09 07:42
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5790号
【裁判摘要】房屋买受人在购买商品房没有办理竣工验收手续情形下接收房屋，不能否定其在法院查封前房屋已实际占有的事实——关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，二审法院根据查明的卷帘门收款收据以及证人证言等在案证据，以及包××确认在查封前已实际向购房者交付了钥匙的事实，认定宏昊公司于司法查封之前已将案涉房屋钥匙正式交付曲××，曲××采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，并据此认定曲××在查封前对案涉房屋已实施了有效控制，有事实依据。合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人的曲××，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向曲××交付了房屋钥匙、曲××已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。首钢公司提出的曲××在起诉状中所述“2012年7月6日交付”及案涉《小区住宅安置单》中明确注明“2012年9月1日之后到物业办理正式入住手续”等事实，均无法反驳二审基于审查采信的证据形成的证据链对曲××实际占有房屋时间的事实认定。
摘要2：
- 日期： 04-09 07:51
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1238号
【裁判摘要１】关于张××是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺的问题。芙蓉建筑公司申请再审称案涉楼盘不具备交付条件，尚不足以否定雨田房地产公司认可已将案涉商铺的钥匙交给张××，张××已实际占有该商铺的事实。
【裁判摘要２】购买商铺不属于购房消费者——虽然该司法解释第二十九条规范的对象是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，但从该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋"的规定来看，第二十九条立法目的在于保护房屋消费者物权期待权，所谓房屋消费者应当指直接用于满足其生活居住需要购买住宅的当事人，与本案中张××购买雨田房地产公司开发的作为商铺的房屋并不相符。
摘要2：
- 日期： 04-12 10:32
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终993号
【裁判摘要】原买受人符合《执行异议和复议规定》第２８条规定，继受人亦应享有足以排除强制执行的权益——案涉房屋虽由范×提出执行异议，鉴于系范×从范××处继受，故应在审查范××就案涉房屋是否能够对抗强制执行的基础上，综合判断范×对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，范×未提供范××在盘锦市的不动产登记查询证明，未证明范××在盘锦市区域内无其他用于居住的房屋。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。．．．．．．综上，范××对案涉房屋享有的权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，可以排除对案涉房屋的强制执行。范×在辽宁省盘锦市无房屋所有权登记记录，其从父亲范××处取得案涉房屋，虽未支付对价，但父子之间赠与房屋的行为，符合一般生活常理。在范××就案涉房屋能够对抗强制执行的情况下，即便范×与龙驿公司达成购房合意发生在查封之后，应当视为范×继受了范××对案涉房屋所享有的足以排除强制执行的民事权益。因此，范×主张对案涉房屋排除强制执行的诉讼请求成立，应予支持。
摘要2：【解读】（１）范×向原审法院起诉请求：一、终止(2016)晋执21号执行裁定书中枫丹白露家园B区1某-1-401室房屋的执行程序；二、解除该房屋的查封。（２）二审判决：原审案件受理费7441.34元，由被上诉人西藏信托有限公司负担；二审案件受理费7441.34元，由被上诉人西藏信托有限公司负担。
- 日期： 04-14 12:55
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6147号
【裁判摘要】窦××申请再审主张其已在查封前合法占有案涉25套房屋。经查，窦××虽持有案涉25套房屋钥匙，并对窗户进行装修，但未能提供其他证据证明其对案涉25套房屋已实际使用，且案涉25套房屋所在的楼盘在原二审期间仍处于烂尾状态而无法竣工验收，不具备交付条件，即使万川公司向窦××交付，窦××对案涉25套房屋也不构成合法占有。
摘要2：
- 日期： 04-14 13:00
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3675号
【裁判摘要１】案涉房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件，虽然杜××与银陇公司在2016年5月3日办理了交房手续，但不能将该行为认定为对案涉房屋的合法占有。
【裁判摘要２】关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因"主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据已查明的事实，至一审法院查封案涉房屋之前，案涉小区可以办理网签备案手续，杜××签订购房合同时间为2015年10月23日，案涉房屋被查封时间为2016年6月21日，杜××在此期间一直未办理网签备案，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。
摘要2：
- 日期： 04-14 13:23
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申5095号
【裁判摘要】原审判决认定崔××在案涉房屋查封前已经合法占有具有证据支持。本案中，崔××提交的购房协议书、领取钥匙签收表、水暖费票据和物业维修基金票据等证据，相互印证，能够证明崔××在法院查封涉案房屋前即已占有涉案房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻崔××已对涉案房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却崔××基于房屋购买合同而占有涉案房屋的合法性。综上，原审判决认定崔××在涉案房屋查封前即已合法占有具有证据支持，李××关于崔××未实际占有涉案房屋的申请再审理由证据不足，不能成立。
摘要2：
- 日期： 04-14 13:29
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终631号
【裁判摘要】占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准——本案中，关于蒋××是否在人民法院查封之前已合法占有案涉车位问题。富滇银行西山支行上诉称，现有证据不足以证明蒋××于法院查封前已完成案涉车位的交付，且案涉车位的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。根据一审查明的事实可知，2016年9月12日，广福公司与蒋××签订《购买协议》，约定蒋××购买案涉车位。2016年9月23日，广福公司出具《“广福城”交房通知单》载明，蒋××已就案涉车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交付。2016年9月28日，蒋××向昆明皓瑞通物业管理有限公司缴纳案涉车位自2016年10月1日至2017年12月31日的物业管理费。蒋××依据合法有效的合同有权要求广福公司交付案涉车位，且根据广福公司的交房通知办理了交付手续，富滇银行西山支行未提供证据证明蒋××交接时案涉车位不具备使用条件，故一审法院认定蒋××在法院查封前已合法占有案涉车位并无不当，富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-07 11:04
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1693号
【裁判摘要】已以物抵债适用《执行异议和复议规定》第２８条规定——本案中吴××应受该条保护。首先，吴××所用债权系个人通过出卖PVC管等材料取得的合法债权，该债权与案涉房屋的实际价值大致相符，结合合同签订时间以及吴××对房屋实际占有的时间，不存在吴××与被执行人恶意串通损害其他债权人的情形；其次，吴××以抵债方式所购房屋系金福地公司抵偿给云南建工第四建筑公司用于支付工程款，云南建工第四建筑公司的工程价款本就优先于王××的债权；再次，吴××以抵债方式所购房屋系其在当地的唯一住房，吴××自购买后即实际居住、使用涉案房屋至今，故其以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决其居住使用的需求。吴××与金福地公司签订的是《商品房购销合同》，有现实的居住需求且购房后一直居住使用的情形下，不能仅以购房价款系通过债权抵扣而认定其不属于商品房买受人，故对王××的主张不予支持。对于吴××的异议是否符合前述司法解释条文规定的条件问题。首先，吴××于2012年4月30日与金福地公司签订了书面的《商品房购销合同》，而案涉房屋于2014年4月22日被人民法院查封，合同签订时间在查封之前。其次，吴××于2014年4月22日前领取了案涉房屋钥匙、小区门禁卡并开始缴纳物业管理费，结合案涉房屋产生了水电气的用量以及吴××对案涉房屋进行了自我装修的事实，可认定吴××在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。再次，吴××以个人债权抵扣了房屋价款，金福地公司已向其出具了购房款收据，且吴××也通过现金和刷卡的方式缴纳了房屋维修资金、契税、印花税、配套设施费用，故可认定吴××已支付全部价款。最后，案涉房屋未办理过户登记的原因系因金福地公司未履行房屋登记义务，而非吴××本人的原因。据此，本院认定吴××的异议符合该条文规定的条件。
摘要2：
- 日期： 05-07 11:24
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再311号
【裁判摘要】以物抵债可以适用《执行异议和复议规定》第２８条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案朱××与天水公司于2006年12月5日签订协议书，约定将诉争房屋即天津市西青区梨双路69号3号楼108号房屋抵偿工程款1320320元给实际施工人朱××，天水公司为朱××开具了购房款收据；诉争房屋未能办理过户登记手续的原因在于天水公司，朱××对此并无过错；朱××于2013年2月28日办理了房屋入住手续，早于2013年4月3日天津市第一中级人民法院查封房屋的时间，且实际占有诉争房屋至今。综合上述事实，本案应当参照上述司法解释规定，认定朱××对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：
- 日期： 05-07 11:30
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2223号
【裁判摘要】当事人之间基于借款所形成的债权债务关系，已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代，可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈××的执行异议符合上述规定。第一，涉案房产被人民法院查封之前，陈××与东骏公司就已签订了《商品房买卖合同》，并在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局房产中心进行了网签。《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上所作出的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，陈××已支付了合同全部价款。陈××与东骏公司、郭××琴、谭××、腾美公司、富美居公司签订《补充协议书》，明确约定以23套商品房的房款16471432元抵顶借款16471432元，即陈××已实际支付了涉案房产的全部价款。第三，东骏公司于2013年10月10日将涉案房产交付陈××使用，陈××进行了装修，可见在法院查封涉案房产之前，陈××已经合法占有了该房产。钟××提出的“陈××并没有占有涉案房屋"的主张，没有充分证据证明，本院不予采信。第四，未办理过户登记手续非因陈××的过错。陈××与东骏公司签订的《商品房买卖合同》约定，东骏公司负有协助办理过户登记手续的义务。但案涉北惯新城一期房地产项目至今仍未办理竣工验收备案手续，导致一直无法办理产权登记。另外，预告登记是房屋权利人的权利而非义务，陈××未进行预告登记不具有可归责性，没有主观过错。钟××主张陈××未对涉案房屋办理预告登记存在过错，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-11 16:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终760号
【裁判摘要】以债权抵顶部分购房款不影响适用《执行异议与复议规定》第２８条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于尹××是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。据原审查明，．．．．．．2016年8月，东江公司与广福公司协商以房抵扣工程款，东江公司将其对广福公司享有的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款。2016年9月12日，尹××与广福公司就案涉商铺签订《购买协议》。案涉商铺于2017年7月20日被查封。富滇银行未提供证据证明案涉《购买协议》系尹××与广福公司串通倒签而形成的虚假购房合同，其主张该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能认定为上述司法解释第二十八条规定的合法有效的房屋买卖合同的理由不能成立。原审认定尹××在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。关于尹结华是否在人民法院查封前合法占有案涉商铺问题。本院认为，上述司法解释规定的占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。．．．．．．本院认为，首先，尹××是基于合法有效的《购买协议》占有案涉商铺，案涉商铺虽未办理竣工验收手续，但尹××系根据广福公司的交房通知正常办理接房手续。其次，尹××接房后将案涉商铺出租给安济公司使用，可以证明案涉商铺已经具备了正常使用的条件，故原审认定尹××在人民法院查封前已合法占有该不动产并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。关于尹××是否已支付了全部价款问题。据已查明的案件事实，东江公司与广福公司同意以房抵扣工程款，并将其对广福公司的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款，实质是东江公司以其对广福公司的债权作为尹××向广福公司购买案涉商铺对价的一部分，
摘要2：（续）不违反法律、行政法规的规定。．．．．．．因此，尹＊＊已支付了案涉商铺全部价款。富滇银行称尹结华未支付案涉商铺全部价款的上诉理由亦不成立，不予支持。关于是否因尹××自身原因未办理过户登记问题。据原审查明，案涉商铺位于A8地块，因该地块上商铺未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件，故案涉商铺未办理所有权证并非买受人尹××的自身原因。综上，尹××对案涉商铺享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定尹××对案涉商铺享有排除执行的权利并无不当。
- 日期： 06-24 08:54
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3875号
【裁判摘要】执行和解除协议本质上属于合同范畴不必然导致物权变动，未依法变更登记或未交付前不能排除对抵债务的强制执行——本案中，李××基于与翔达公司在另案执行程序中达成的和解协议，主张对案涉26套房屋享有排除强制执行的民事权益。该和解协议系李××与翔达公司意思自治的结果，本质上属于合同的范畴，并不必然导致物权变动。同时，李××与翔达公司签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;（三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，李××提交的维修基金发票、商品房备案单、商品房包销合同等证据，只能证明李××与翔达公司在案涉26套房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为，因李××并未办理入住手续,亦未缴纳水、暖、电费和物业费等费用，原审法院认定李××并未占有案涉房屋，不予支持李××对案涉26套房屋排除强制执行的诉讼请求并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-03 15:45
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民终908号
【问题】法院对诉讼争议财产抵押物进行保全能否提起执行异议之诉？
【裁判摘要１】一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案案涉房产为(2018)吉民初65号案件中诉争抵押权项下登记的抵押物，属诉讼争议标的，不属于执行异议之诉的审理范围。裁定：驳回华融公司的起诉。
【裁判摘要２】二审法院认为｜民事诉讼法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定以“诉讼争议标的以外的财产”作为提起案外人异议及执行异议之诉条件，主要意图在于与案外人以第三人身份根据民事诉讼法第五十六条规定参与诉讼的情形相区分。如果案外人对申请保全诉讼案件当事人双方争议的诉讼标的主张独立请求权，或者主张案件处理结果同他有法律上的利害关系，则案外人可以通过提起诉讼、申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼等方式参与到申请保全诉讼案件的诉讼程序中，以方便解决权利争议。
摘要2：（续）但如果案外人为排除保全执行，主张其权利优先于申请保全人，并不以否定申请保全人或者被保全人在申请保全诉讼案件中的权利主张为唯一理由，则可以通过执行异议之诉解决争议，在确定权利顺位后确定是否应当准予保全。当然，前述区分并不妨碍案外人分别提出不同的权利主张及事实理由，从而既可以基于第三人身份参与到申请保全诉讼案件的诉讼程序中，又可以通过民事诉讼法第二百二十七条规定程序请求排除保全执行。在申请保全诉讼案件中，如果申请保全人主张对被保全财产享有抵押权，而其是否享有抵押权对认定案外人权利是否足以排除保全执行具有重要影响的，即使案外人主张申请保全人不享有抵押权并要求以第三人身份参与申请保全诉讼案件，亦不影响案外人及申请保全人同时根据民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。因为执行异议之诉需要解决案外人的权利是否足以排除执行问题，包括在申请保全人不享有抵押权或者享有抵押权情形下案外人的排除执行主张应否得到支持问题。这一问题在申请保全诉讼案件中并非诉讼标的，无法在申请保全诉讼案件中得到完全解决。如果执行异议之诉的审理需要以另一案即申请保全诉讼案件对抵押权问题的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，则可以依法中止审理。本案华融公司申请保全所依据的是其在(2018)吉民初65号案件中提出的判令金晟公司给付借款本息，并对包括本案案涉房产在内的抵押房产可以行使抵押权的诉讼请求。(2018)吉民初65号案件主要解决华融公司的债权数额、是否对案涉房产有抵押权及抵押范围等问题。本案中，案外人请求排除华融公司对案涉房产的保全，其主要理由是案外人在吉林高院查封案涉房产前与金晟公司签订了房产买卖合同，交纳了购房款，且办理了入住手续，合法占有使用案涉房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定。因此，本案所应审理的主要问题是案外人权利是否应优先于华融公司获得保护并应否准予保全等问题，与(2018)吉民初65号案件所审理的问题并不完全相同，不能以(2018)吉民初65号案件的审理排除执行异议之诉案件的受理。如果本案必须以另一案即华融公司申请保全诉讼案件的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，本案亦可以依法中止审理。
- 日期： 08-31 10:38
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终56号
【裁判摘要】故此，张××与鼎业房开公司之间的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决关于该合同名为《商品房买卖合同》，实为以物抵债协议，并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的合法有效的房屋买卖合同的认定有误，本院予以纠正。．．．．．．故此，张××主张在人民法院查封之前已合法占有案涉109号门面，证据不足，本院依法不予认定。．．．．．．（2016）黔02民初10号民事调解书确认，鼎业房开公司自愿用其名下的109号门面抵偿盛鑫矿业公司欠张××的借款本金900万元，并自愿于2016年5月30日前协助张××办理房屋过户手续等。张××在购买109号门面四年多内未曾查询该抵债房屋是否存在权利瑕疵，尤其在2016年4月5日取得（2016）黔02民初10号民事调解书后未曾尝试办理过户登记，亦不符合常理。张××不能对前述情况作出合理解释，其关于对案涉109号门面享有足以排除强制执行权益的上诉主张，事实和法律依据不足，本院依法不予支持。
摘要2：
- 日期： 09-01 19:35
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2016)苏民再168号
【裁判摘要】虽然案涉房产登记在出名人（被执行人）名下，只要出名人在查封之前已将房产转让给借名人由借名人占有使用，而借名人提出执行异议时已支付全部房款并且合法占有房屋，未办理过户的原因也不可归责于借名人时，申请执行人无权执行借名人本应占有且已经占有的房产——首先，乘××是本案争议房产的实际购买人，该房产虽因开发公司原因不能办理过户手续，但是买受人名为殷××，实为乘××，有证据证明殷××已经将附带有一定福利性质的购房权以2万元的价格转让给乘××，购房款也是乘××实际支付。因此，殷××对房产的权利是名义上的，不是实质上的，乘××才是房产的实际购买人及权利人。其次，乘××已经实际占有了争议房屋，殷××并没有向乘××主张返还房屋的权利。沈×只是殷××的一般债权人，对于房产也不享有物权，其对房产的权利来源于殷××对房产的权利，其权利的范围当然也不能超过殷××本身，如果殷××本身不能向乘××主张返还房屋，那么，沈×也无权去执行乘××本应占有且已经占有的房产。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，即使殷××已经取得了房产证，只要他在查封之前已经将房产转让给乘××，而乘××提出执行异议时已经支付全部房款并且合法占有房屋，未办理过户的原因也不可归责于他时，乘××的相关主张也应当得到法院支持。
摘要2：
- 日期： 09-04 06:57
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终251号
【裁判摘要】让与担保权人办理房屋办理预告登记本质上仍属于债权，不具有排除强制执行效力——融通公司与海宇公司之间系民间借贷法律关系，海宇公司与融通公司职员蔡××签订的《房屋买卖合同》的真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得案涉房产，并非是以获得案涉房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。预告登记制度设置的目的就是通过办理预告登记手续保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。案涉《房屋买卖合同》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得案涉房产的所有权，而是为借贷关系提供担保，融通公司不是案涉房产的受让人，蔡××对案涉房产办理的预告登记并不能产生物权效力。周某某以抵债行为取得了案涉房产的部分权益并实际占有使用，尽管案涉房产并未完成权属过户登记手续，但周某某基于合法占有房屋的事实，其所享有的占有权亦应受法律保护。而融通公司申请法律强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥周某某合法占有这一所有权权能。故周某某在本案中请求停止对案涉房产的执行，理据充分，应予支持。
摘要2：