摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第599号
【裁判要旨】合作开发房地产提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，应认定为房屋买卖关系。
【裁判摘要】根据《补充协议书》及《协议书》约定，凯祥公司提供土地使用权，浩盛建筑公司施工，浩盛地产公司垫付该楼的建安费用，符合合作开发房地产合同共同投资的形式要件，但从约定内容看，a24号楼建筑面积约3000平方米，凯祥公司与浩盛地产公司各自分得50%，待该楼详规批复后，凯祥公司分得的部分以550万元的价格转让给浩盛地产公司，该楼面积无论增与减转让价格不变。即当事人关于a24号楼并无共担风险的约定，作为提供资金方的浩盛地产公司亦不承担经营风险。且2011年10月20日，浩盛地产公司与凯祥公司签订《协议书》，确认浩盛地产公司已经将案涉一期a24号楼的转让款支付给凯祥公司，并确认至此a24号楼全部归浩盛地产公司所有。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。二审判决对此认定并无不妥。凯祥公司申请再审主张a24号楼为双方合作开发房地产合同并不符合“共同投资、共担风险、共享利润”的条件，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终541号
【裁判要旨】合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取股东数额货币的，应认定为借款合同。
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”案涉《投资合作协议书》第二条就企业的经营管理及风险承担约定：“鉴于乙方龙域公司不直接参与公司经营管理，因此甲方建丰公司在经营管理过程中产生的风险责任由甲方建丰公司承担，即乙方龙域公司承担投资责任，不承担经营风险责任。”第三条就投资回报约定：“甲方建丰公司给予乙方龙域公司固定投资回报，本合同项下的年回报率按年利率10%计算，在本合同有效期内回报率保持不变。”第六条就龙域公司的权利义务约定：“乙方龙域公司享有合作项目的监督权、查阅权，投资回报收益权。”由此可见，案涉《投资合作协议书》在形式上虽有“投资合作”字样，但从其约定的内容看，龙域公司不直接参与公司经营管理，不承担经营风险，只收取固定数额收益，即该协议书排除了双方共担合作风险的情形，其实质在于龙域公司所得的回报与合作结果无关。故建丰公司签订《投资合作协议书》的本意是融资，龙域公司的真实意思表示则为借款，双方并无合作开发案涉房地产的合意。根据合同法第二百零二条有关“贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况”的规定，龙域公司作为贷款人为确保借款安全对资金的使用情况具有检查、监督的权利。故建丰公司以案涉合同约定龙域公司对合作项目具有监督、查阅等权利为由主张双方并非借款关系，没有事实和法律依据。原审判决将本案认定为借款合同纠纷于法有据，本院予以维持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申6号
- 日期： 10-21 16:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2014)闽民终字第572号
【裁判摘要】本院认为，本案曹某某、薛某某、桔海公司与程某、瞿某某所签订的《合作协议》虽然约定程某、瞿某某可以逐步先行收回1800万元的投资资金，但并没有约定程某、瞿某某可以不承担风险，故不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”的规定，本案曹某某四人主张该《合作协议》实质上为借款合同，与法律和事实不符，本院不予采信。
摘要2：
摘要1：【案号】山西省高级人民法院民事裁定书(2016)晋民申344号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地所有权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经由批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”。本案双方当事人于2013年3月10日签订的《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》，其主要内容是由申请人提供建设资金，被申请人提供建设用地，双方合作建设商业写字楼，该楼建成后，所有权归被申请人，由申请人整体承租经营使用，以租赁费抵消其垫支的建设投资款。从双方签订的合同内容看，本案争议的合同应当认定为房屋租赁合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方当事人签订的房屋租赁合同为无效合同。原审判决认定长子县国营百货公司与长子县福瑞达商贸有限公司签订的《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》无效并判决驳回长子县福瑞达商贸有限公司的诉讼请求并无不当。
摘要2：【解读】合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应认定为房屋租赁合同。
摘要1：【案号】河北省邯郸市中级人民法院民事判决书(2015)邯市民一终字第356号
【裁判摘要】王某某与磁县第一中学签订的《磁县第一中学集资建房协议》是双方真实的意思表示，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案集资建房协议的内容符合该司法解释规定的情形，应认定为房屋租赁合同。
摘要2：
摘要1：【案号】山东省济南市中级人民法院民事判决书(2014)济民一初字第24号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案中，二宫与五洲商城在2006年6月27日双方签订的《合作协议书》、于2007年9月6日签订的《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》及《补充协议》中约定，二宫提供土地、五洲商城投资，双方合作建设济南第二工人文化宫改扩建二期工程中的工会大厦和文体中心项目，项目建成后全部产权归二宫所有，五洲商城只是有期限的使用其中的部分房产，并仅就其中的工会大厦14440平方米的酒店及地下面积3111平方米按每年500万元向二宫缴纳使用费，使用期限为20年，其他部分为无偿使用20年。本院认为，本案中系由五洲商城代为出资建设涉案的工会大厦和文体中心，建成后五洲商城租赁使用二宫的部分房产，房产的所有权并不发生变化。涉案房产不对外销售，五洲商城不承担经营风险，因此双方之间合作建设的项目不属于商品房，双方亦不是通过销售开发的涉案项目而获得商业利润，故双方之间的合同不符合合作开发房地产的特征，进而双方之间的争议不属于合作开发房地产纠纷。从双方签订合同的目的来看，五洲商城的投资获取的回报就是项目建成后在一定年限内无偿经营使用其中的大部分房产和有偿经营使用其中的小部分房。该权利实质属于租赁权，五洲商城为项目投入的资金应为预付的租金。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，双方之间签订的协议应为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。至今该合作项目的土地性质为国有划拨地，该项目既未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，亦未经政府主管部门批准。根据上述规定，双方之间签订的协议应为无效协议。
摘要2：
- 日期： 10-22 08:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第305号
【裁判要旨】合作开发合同当事人均无房地产开发资质，但收购有资质企业进行开发的，合作开发合同为有效合同。
【裁判摘要】本案中，徐某及孙某虽均为自然人，不具备房地产开发资质，但双方在《投资合作协议书》中明确约定共同投资成立“有限公司”开发建设凯莱项目，并实际通过股权转让方式获得具备房地产开发资质的伟亚公司的股权，房地产开发是由伟亚公司进行的，并非由徐某、孙某直接进行。因此，《投资合作协议书》并不存在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的应当认定合同无效的情形。孙某关于其与徐某均为自然人，不具备房地产开发经营资质，双方签订《投资合作协议书》，投资合作开发房地产项目，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，应认定无效的上诉理由不能成立。
摘要2：【解读】合作开发房地产合同有效条件：（１）合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质；（２）起诉前当事人一方应已签订房地产开发资质；（３）起诉前当事人已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业；（３）已依法收购具有房地产开发经营资质的企业。
【基本案情】（１）２００９年１２月，孙某与徐某签订《投资合作协议书》约定双方共同投资开发建设某项目，孙某用５３亩土地作为出资，徐某以之前投入的５００万元作为投资，双方各按５０分享利润、分担亏损；（２）孙某收购了伟亚公司７５％股权，伟亚公司具有房地产开发经营资质，合作项目开发实际是由伟亚公司进行；（３）法院认定《投资合作协议书》有效。
- 日期： 10-22 08:24
- 作者：陈其象律师
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分公司
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申867号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。根据天运公司认可的天水城开公司于本案一审期间提交的房地产开发企业资质证书，甘肃省住房和城乡建设厅于2012年8月29日向天水城开公司颁发了二级资质证书。天水城开陇南分公司于本院组织询问时，提交房地产开发企业资质证书复印件一份，证明天水城开公司于2012年之前即具有相应房地产开发企业资质，天运公司对该证据不予认可，但未提出相反证据。本院认为，即使按照天运公司认可的2012年8月29日颁发的房地产开发企业资质证书，亦应认定天水城开公司于本案起诉前已经取得房地产开发经营资质。天水城开陇南分公司为天水城开公司设立的非法人分支机构。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。且天水城开公司于本案二审期间向二审法院出具情况说明，认可天水城开陇南分公司使用公司资质具体负责案涉项目开发事宜。故二审判决认定案涉《合作建设合同》中涉及商业、住宅用地部分合法有效，并无不当。
摘要2：【解读１】公司具有房地产开发经营资质，分公司与他人签订合作开发房产合同有效。
【解读２】合作开发房地产合同签订时当事人均不具备房地产开发经营资质，但作为合作开发房地产的一方当事人分公司的法人公司在起诉前已经取得房地产开发经营资质的，法院认定合同有效。
- 日期： 10-22 08:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3591号
【裁判摘要１】虽然嵩阳街道办系行政主体，但行政主体对外签订的合同并非必然是行政合同。根据二审判决查明的事实，《合作协议》是嵩阳街道办与普杰公司平等协商签订的，《合作协议》的主要目的是投资合作，而非实现行政管理的目标，也未反映出嵩阳街道办在订立和履行合同过程中的行政优先权，即使内容中涉及到了部分行政因素，也不影响合同的民事性质。故二审判决认定《合作协议》系民事合同，将本案作为民事纠纷处理，不属于适用法律确有错误。
【裁判摘要２】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。原判决查明：嵩阳街道办对案外人云南普云房地产开发经营有限公司(以下简称普云公司)营业执照的真实性并无异议，该营业执照载明普云公司成立的时间为2011年4月。普杰公司在2014年6月提起本案诉讼。二审判决确认普云公司是为履行《合作协议》成立，《合作协议》及其补充协议有效，均有证据证明，也不属于适用法律确有错误。
摘要2：
- 日期： 10-22 10:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2016)黑民终116号
【裁判摘要】杨某借用万达公司的资质与张某某进行合作开发房地产，因杨某与张某某均系自然人，并不具备房地产开发资质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。故杨某与张某某签订的《合作开发协议书》无效。
摘要2：【解读】自然人借用其他企业房地产开发经营资质开发合作项目应认定合同无效。
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事裁定书(2016)鲁民终2043号
【裁判摘要】违法的民事行为，人民法院不予保护。涉案建设工程系上诉人与被上诉人在农村集体土地上合作开发的建设项目，未办理建设项目土地使用、建设工程规划等手续，属于违法建设。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。该解释虽然是对国有土地上合作开发房地产项目产生的利益纠纷作出的规定，对其精神，在农村集体土地上合作开发的建设项目利益纠纷，也可以参照处理。人民法院不予处理，当事人仍然可以通过地方人民政府、调解组织等协调解决。上诉人关于其与被上诉人之间的纠纷系平等主体之间的经济纠纷、被上诉人与其签订过《还款协议》、在农村集体土地上合作开发房产法律并不禁止、即使合作开发协议不受法律保护因被上诉人不履行合作协议给上诉人造成经济损失人民法院也应予受理的上诉理由，本院不予采纳。
摘要2：【解读】农村新型社区建设涉及的合资、合作开发房地产纠纷由政府统筹协调处理，不属于法院民事诉讼的受案范围。
- 日期： 10-23 19:42
- 作者：陈其象律师
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共有财产
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2384号
【裁判要旨】合作开发房地产项目约定以一方名义办理土地使用权出让手续的，该土地使用权虽然登记在该方名下，但属于双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非该方单独所有的财产。
【裁判摘要】关于涉案土地使用权是否为合作双方共同取得的问题。城建公司与敬业公司在合作开发协议中约定：“城建公司具备房地产开发所需的资质条件，为合作项目的对外名义开发商，联合开发项目的土地出让、建设审批、房屋销售等手续均以城建公司名义办理，以确保该合作开发项目的合法性。”因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权证上载明的权利人虽然是城建公司，但实际上为双方履行合作开发协议的结果。对于涉案国有土地使用权的获得，除城建公司投入的资金外，敬业公司亦根据合作开发协议的约定投入1000万元。因此，涉案夏国用（2007）字第094号国有土地使用权为双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，并非城建公司单独所有的财产。
摘要2：
- 日期： 10-24 11:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申263号
【裁判摘要】依照《中华人民共和国土地管理法》第五十八条，“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿”；以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条，“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”等规定，基于本案中开发公司系无偿取得涉案划拨土地使用权，且没有证据证明收回涉案划拨土地使用权的行为造成地上建筑物、其他附着物损失的事实，韶关市人民政府有权根据城市建设和公共利益的要求无偿收回涉案土地使用权，无需支付补偿款。因此，无论广建公司是否与开发公司为同一主体，涉案划拨土地使用权是否归属广建公司所有，均不影响对韶关市人民政府作出无偿收回涉案划拨土地使用权且不予支付补偿款的这一行政行为合法性的认定。
摘要2：【解读】政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求无偿收回划拨土地使用权时，没有证据证明收回划拨土地使用权的行为造成建筑物、其他附着物损失的，政府无需给予补偿。
- 日期： 10-24 12:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民提字第85号
【裁判摘要】红都集团不是涉案被拆迁主体。涉案房屋拆迁主体分别是国瑞地产公司和华表工贸公司，双方签订的《崇文区东花市三期危改非住宅房屋拆迁补偿协议》内容合法有效，房屋拆迁补偿款的构成包括购房款和搬迁奖励费，不含土地补偿款，应全部补偿给华表工贸公司。尽管北京市住建委复函明确“拆迁款项中应包含土地的因素”，但由于红都集团不是涉案土地的使用权人，即使拆迁补偿款中包含土地因素也与其无关，故其无权参与拆迁补偿款的分配。涉案土地原为政府无偿划拨的国有土地，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定：“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其他地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”涉案房屋拆迁补偿协议约定补偿的购房款和搬迁奖励费并不涉及土地补偿款。红都集团委托评估机构作出的评估报告，将绝大部分拆迁补偿款评估为土地补偿款，混淆了土地使用权性质，本院不予认可。
摘要2：【解读】政府无偿收回划拨土地使用权依法只对其地上建筑物和其他附着物予以适当补偿，无需对土地使用权予以补偿。
- 日期： 10-24 12:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院行政裁定书(2014)闽行终字第341号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第二款的规定，收回国有土地使用权如需进行补偿的，补偿对象是土地使用权人。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款规定：“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。”第三款规定：“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”由此可见，无偿收回划拨土地使用权时，市、县人民政府根据实际情况应当给予适当补偿的范围也仅是土地使用权人的地上建筑物与其他附着物。
摘要2：
- 日期： 10-24 12:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】河南省高级人民法院行政判决书(2014)豫法行终字第00038号
【裁判摘要】2006年11月29日，马某某通过司法协助执行程序取得内房权证城字第200603074号《房屋所有权证》。2012年11月27日，内黄县人民政府作出内政（2012）142号《关于收回吉林通化富通工贸有限公司国有土地使用权的决定》，收回了17550.33平方米国有土地使用权，其中包括马某某名下房屋占用范围内的土地使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款之规定，无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当给予相应补偿。而本案中内黄县人民政府未对本案所涉的房屋进行任何补偿，故其作出《关于收回吉林通化富通工贸有限公司国有土地使用权的决定》中涉及该房屋占用范围内的土地，属违反法定程序，应予撤销。
摘要2：
- 日期： 10-24 13:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申1168号
【裁判要旨】
（１）《行政诉讼法》在原告资格方面所确立的“利害关系”标准，通常要考虑以下三个要素：是否存在一项权利；该权利是否属于原告的主观权利；该权利是否可能受到了被诉行政行为的侵害。
（２）在政府征收决定生效后，原土地使用权人享有的土地使用权就已经消灭，因此原土地使用权人与后续的国有建设用地使用权出让行为不再具有利害关系，也就不再具有提起行政诉讼的原告资格。
【裁判摘要】《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本条在原告资格方面所确立的“利害关系”标准，通常要考虑以下三个要素：是否存在一项权利；该权利是否属于原告的主观权利；该权利是否可能受到了被诉行政行为的侵害。本案中，再审申请人请求撤销的是洛阳市政府作出的《批复》，对于自己提起诉讼的权利基础，再审申请人主张系基于其享有的土地使用权，并且认为：“其房屋虽被列为征收范围，但实际并没有完成征收。其还持有房产证，说明政府没有征收其房屋的合法手续，故政府无权作出同意公开挂牌出让其享有的土地使用权的批复，其与该批复有法律上的利害关系。”但《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”根据上述规定，一旦征收范围内的房屋被依法征收，该房屋所有权即转归国家所有，被征收人对其房屋不再享有所有权。城市房屋的征收也意味着建设用地使用权的收回，房屋被依法征收的，国有土地使用权亦同时收回。原土地使用权人对征收决定和补偿行为不服的，可以通过行政复议、行政诉讼等法定途径维护自身合法权益，但在房屋被依法征收之后，由于其享有的国有土地使用权已经消灭，其针对后续的国有建设用地使用权出让等行为提起诉讼则不再具有利害关系。
摘要2：【解读】土地使用权被依法征收后原土地使用权人与后续的土地出让行为不再具有利害关系，不具有提起行政诉讼的原告资格。
- 日期： 10-24 13:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申770号
【裁判摘要】本案的核心争议是再审申请人吴某某１、吴某某２与再审被申请人东营市政府为西郊公司颁发297号证的行政行为是否具有利害关系。经原审法院查明，山东省人民政府于2005年12月作出鲁政土字〔2005〕1412号《关于东营市2005年第六批次城市建设用地的批复》，征收东营区史口镇土地393524平方米。再审被申请人于2007年6月作出东政土批字〔2007〕51号《关于向东营市西郊铁路货场有限责任公司出让国有土地使用权的批复》，同意将其中的208329平方米的国有建设用地使用权出让给西郊公司。在山东省人民政府所作上述批复生效后，涉案土地即被征收为国有，再审申请人主张的其使用该地的合法权益亦因征收行为的作出而终止。在再审被申请人于2008年6月为西郊公司颁发297号证时，再审申请人与该颁证行为的利害关系便因土地征收行为产生的法律效果而阻断。且再审申请人亦未向本院提交其他有效证据证明其合法权益受到侵犯，故一、二审法院认定再审申请人与被诉行政行为无利害关系并无不当。
摘要2：【解读】土地被征收后原土地使用权人与后续土地出让行为无利害关系，不具有行政诉讼原告主体资格。
- 日期： 10-24 14:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1146号
【裁判摘要】银铁龙公司虽没有取得案涉土地的国有土地使用权，但其占有、使用案涉土地并予以建设的行为并不违法，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，应当对被征收的房屋所有权人予以公平补偿。国土局未与银铁龙公司签订补偿协议即将案涉土地使用权予以出让侵犯了银铁龙公司的合法权益，原审参照工业用地标准对银铁龙公司的损失予以补偿，并无不当。
摘要2：【解读】企业缴纳土地出让仅后即使未取得土地证仍可获得征收补偿。
- 日期： 10-24 15:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广西壮族自治区高级人民法院行政判决书(2015)桂行终字第115号
【裁判要旨】（１）征收集体土地时集体土地上的房屋仅作为地上附着物给予补偿，其补偿不含土地使用权的补偿；（２）征收国有土地上房屋时的补偿含有同时收回国有土地使用权的补偿。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2015)行监字第1751号
【裁判要旨】土地闲置超过２年，政府可无偿收回土地使用权。
【裁判摘要】关于澄迈县政府作出的155号收地决定是否违反法定程序的问题。新大陆公司于1993年9月25日受让土地后仅修筑了围墙，之后一直未对出让土地进行投资建设，至2000年12月7日澄迈县政府作出收地决定时在长达七年的时间里出让土地一直闲置。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款及当时有效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、国土资源部《闲置土地处置办法》（1999年施行）第四条第二款、《海南经济特区土地管理条例》（1999年施行）第四条第二款等规定，新大陆公司闲置涉案土地的行为已符合法律规定关于无偿收回土地的条件。澄迈县政府经报海南省政府批准后作出的155号收地决定程序合法。虽然海南省国土环境资源厅及澄迈县政府分别作出的《无偿收回国有土地使用权事先告知书》及155号收地决定在未穷尽其他送达方式的前提下直接在《海南日报》上刊登公告送达新大陆公司，送达程序上存在瑕疵，但不足以否定因新大陆公司闲置土地满两年依据法律规定应当收回土地的事实及法律规定。
摘要2：
- 日期： 10-25 10:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2013)行提字第13号
【裁判要旨】因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，政府无权以土地闲置为由收回土地使用权。
【裁判摘要】依据城市建设相关法律法规以及申请再审人与被申请人签订的《国有土地使用权出让合同》，争议土地的开发建设必须要得到规划职能部门的批准，方能动土施工，而该地块却一直没有出台明确的规划指标，申请再审人虽多次将其拟定的规划设计方案报请被申请人相关部门审批，但有关部门对此一直未予答复。因此，未获得规划审批亦成为造成申请再审人无法对争议地块进行开发建设的一个重要原因。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”本案中，申请再审人由于东线高速公路封闭以及一直未能取得规划审批等原因无法如期开发争议土地，应属“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”的情形。
摘要2：
- 日期： 10-25 11:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省汕头市中级人民法院行政裁定书(2016)粤05行终8号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。”在本案中，广州坚持公司认为南澳国土局于2014年8月20日作出南国土资[2014]99号《收回国有土地使用权决定书》，侵犯其已经依法取得位于南澳县钱澳国公山地段10.03亩国有土地使用权，于2014年12月26日向南澳国土局邮寄《异议函》，提出异议，在南澳国土局未予答复的情况下，迳直向原审法院提起诉讼。广州坚持公司起诉请求的“撤销汕头市南澳县国土资源局关于收回南府国用[2000]字第特261号的土地使用权、注销土地使用权决定”事项属于《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定的应当先申请行政复议”的情形。广州坚持公司虽曾就汕头市南澳县国土资源局作出的南国土资[2014]99号收回国有土地使用权决定向南澳国土局提出异议，但并未先申请行政复议，迳直提起行政诉讼，不符合上述法律规定。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十四条第二款规定：“法律、法规规定应当先向行政机关申请复议，对复议决定不服再向人民法院提起诉讼的，依照法律、法规的规定。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；”对于广州坚持公司提起的行政诉讼，应当裁定驳回起诉；原审判决适用法律错误，依法应予撤销。
摘要2：【解读】收回闲置土地决定属于复议前置的具体行政行为。
- 日期： 10-25 14:47
- 作者：陈其象律师
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房地一体原则
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2014)行监字第356号
【裁判摘要】本案再审被申请人韩某某基于土地使用权出让合同取得文水县政府核发的文国用（2006）字第G0112130002号《国有土地使用证》，再审申请人张某某依有关宅基地转让协议书在争议土地修建房屋并取得文水县政府颁发的（文）房权证凤城字第010900143号房屋所有权证。上述土地使用证和房屋所有权证的颁发，违背房地一致原则。吕梁市政府根据张某某申请对文水县政府核发的文国用（2006）字第G0112130002号《国有土地使用证》进行复议时，查明该颁证行为所依据的权属来源资料有涂改，所盖印章也与当时使用的不符且颁证程序违法，据此复议决定撤销该颁证行为，并责令文水县政府在30日内重新作出具体行政行为，并无不当。一审判决驳回韩某某的诉讼请求，亦符合法律规定。二审判决以韩某某与张某某的争议实质上是土地权属争议，吕梁市政府应利用行政复议中止手段，先行解决当事人之间的基础性纠纷为由，撤销一审行政判决及吕梁市政府吕府复决字（2012）5号行政复议决定，要求吕梁市政府重新作出行政复议决定，适用法律错误，应予纠正。本案当事人如果存在土地权属争议，文水县政府可以在综合考虑相关事实证据的基础上，依照《土地管理法》和《土地权属争议调查处理办法》等规定对土地权属争议作出处理决定。
摘要2：【解读】行政机关的颁证行为导致土地使用权人与房屋所有权人不一致的，当事人可以请求撤销违法的颁证行为。
【基本案情】
（１）韩某某基于与通信公司签订的《土地使用权出让合同》取得县政府核发的《国有土地使用权证》；
（２）张某某依据有关宅基地转让协议书在上述土地范围内修建房屋并取得县政府办法的房屋所有权证，导致房地登记不一致；
（３）２０１２年７月，张某某向市政府提起行政复议，市政府作出行政复议决定撤销《国有土地使用证》，责令县政府重新作出具体行政行为；
（４）韩某某向中院起诉请求撤销行政复议决定，中院驳回韩某某诉讼请求；山西高院撤销行政复议决定，要求市政府重新作出行政行政复议决定；
（５）张某某不服向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定指令山西高院再审；山西高院再审判决：维持中院一审判决。
- 日期： 10-25 15:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2009)粤高法民三提字第6号
【裁判摘要】只有符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条规定，即：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记，此时才发生房地分离的例外情形。本案没有发生土地使用权和地上建筑物所有权分割转让的法律事实。本案讼争的房屋的宅基地是以陈某某１名义申请的。本案所涉房屋的建房时间为1980年，建成时间为1982年。建房批准手续应由当时的法律、法规及规范性文件进行调整。根据1982年2月13日《国务院关于发布村镇建房用地管理条例的通知》第14条的规定，农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。1984年10月17日《梅县市村镇建房用地管理实施细则》第22条规定：“建房用地批准后，由批准机关发给准建证，房屋建成后，发给宅基地使用证。建房用地申请审批表、准建证、宅基地使用证由市村镇建设办公室统一印刷，各级村镇建设管理部门具体办理”。本案房屋占用范围内的土地使用权权利主体具有特殊性，陈某某１的“村民”身份是关键。陈某某２、李某某是外乡人，依照规定，无权取得涉案宅基地使用权。本案房屋的建房审批手续，也是依照有关规定以陈某某１的名义办理。1986年12月27日，梅县市程江区村镇建设管理站核发本案所涉土地的《宅基地使用证》，户主为陈某某１。关于宅基地的流转范围、方式、程序等，我国法律有严格规定。陈某某１与陈某某２、李某某等存在特殊的亲友关系，出于生活中友爱互助的需要，陈某某１同意陈某某２、李某某在该宅基地上建房并居住、使用，不能据此认为宅基地使用权当然转移给陈某某２、李某某，也不能据此认为所建房屋当然归陈某某２、李某某所有。虽然陈某某１、李某某曾将讼争土地使用权及房屋所有权办到自己名下，但因购房合同等相关材料均系伪造，土地使用权及房屋所有权证均被相关行政部门予以撤销，陈某某２、李某某的房地权利自始无效。因此，本案并未发生讼争宅基地的使用权发生转移的法律事实。在该宅基地性质变更为国有土地后，梅县国土局颁发《国有土地使用证》，
摘要2：（续）土地使用者仍为陈某某１。因此，根据本案查明的事实，涉案房屋所占用土地的使用权人为陈某某１，没有证据表明陈某某１将该土地转让或赠与陈某某２、李某某，亦无证据证明涉案双方对房屋的权属做出约定，根据“房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体应保持一致”的法律原则，则该土地上所建房屋的所有权依法应归陈某某１所有。故，本案讼争的渡江津17号房屋产权应归陈某某１所有。陈某某１要求陈某某２、李某某返还渡江津17号房屋的再审申请理由成立，本院予以支持。因陈某某２、李某某在陈柏粦的宅基地上建房并居住征得了陈某某１的同意，陈某某１也自认双方对使用该房的时间及费用均无约定，故陈奶奶１要求陈某某、李某某赔偿因占住涉案房屋所造成的房租损失费、精神损失费的再审理由依据不足，本院不予支持。．．．．．．陈某某２、李某某与陈某某１之间关于本案讼争房屋建房费用所发生的法律关系属债权债务关系，陈某某２、李某某可另寻法律途径解决。
【解读】借地盖房，根据房地一体原则，房屋属于原土地使用权人所有。
- 日期： 10-25 15:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事裁定书(2014)辽审三民提字第40号
【裁判摘要】对于土地转让条款无效，双方当事人均无异议，本案争议焦点为厂房应否返还以及维修费用的承担问题。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条规定，房屋与土地使用权在转让过程中不应分离。虽然本案中的房屋是没有取得房屋所有权证的厂房，不具备《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定的房屋的条件，其性质应认定为地上建筑物，但其仍然是不动产，无法实现房地分离，应当参照相关法律规定处理，判决返还厂房及其价款并无不当。
摘要2：
- 日期： 10-25 15:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】河南省高级人民法院行政判决书(2014)豫法行终字第00176号
【裁判摘要】诉人于2002年4月28日通过民事执行程序公开拍卖竞得了许昌东方光色玻璃有限责任公司建设在争议土地上的二十八间房屋，并办理了房屋所有权证。2005年12月31日，许昌县人民政府依据许昌市公安局用地申请作出被诉批复，将许昌东方光色玻璃有限责任公司5449平方米的国有划拨土地使用权，调整划拨给许昌市公安局作为行政办公用地使用，其中包括上诉人房屋占用范围内的土地，造成了房地分离的局面，致使上诉人拥有房屋但没有土地使用权，许昌市公安局拥有土地但不能实际使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外；第四十七条第三款之规定，无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当给予相应补偿。许昌县人民政府作出被诉批复时，没有考虑争议土地上房屋产权已经发生变化的实际情况，将包括争议土地在内的全部土地划拨给许昌市公安局使用，不符合上述法律法规的规定，对涉及上诉人房屋占用范围内的土地部分应当予以撤销。上诉人要求撤销被诉批复的部分理由成立，本院予以支持。
摘要2：
- 日期： 11-03 16:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申6716号
【裁判摘要】《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”第四十八条第一款规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”该条规定耽误起诉期限的“其他不属于其自身的原因”，是指除不可抗力以外不能归责于起诉人自身的正当事由。比如，当作为被诉行政行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事诉讼尚处于持续状态，被诉行政行为是否对起诉人的权利义务造成实际影响，需以民事诉讼的裁判结果为前提时，起诉人不可能在当时就对被诉行政行为提起行政诉讼。此时，等待民事诉讼生效裁判结果，就可以构成该条规定的耽误起诉期限的正当事由。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条也正是基于上述法理作出规定，即“民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内”。同时，为了更好地保护当事人合法权益，因前述事由耽误起诉期限，起诉人在民事裁判生效前提起行政诉讼的，如果经审查符合起诉条件，人民法院应当予以受理，而不能以超过起诉期限为由驳回起诉。本案中，肖某某与陶某某因《联建新住房协议书》引发合资、合作开发房地产合同纠纷民事诉讼，肖某某于2015年6月8日在该民事诉讼庭审质证过程中得知预××号国土证。肖某某与陶某某签订的《联建新住房协议书》，是陶楚兰申请办理涉案国有土地使用权行政登记的权属来源依据，被诉的预××号国土证颁证行为是否对肖云英的权利义务造成实际影响，需以该民事诉讼的裁判结果为前提。基于行政法上的信赖原则及司法最终确定原则，该民事诉讼一直处于持续状态且至今尚未审结，预××号国土证将陶楚兰登记为涉案土地使用权权利人之一，是否对肖某某的权利义务产生实际影响也处于待定状态，肖某某不可能在该民事诉讼庭审时即提起对预××号国土证登记行为的行政诉讼。只有在该民事诉讼裁判生效后，肖某某才能确定预××号国土证登记行为对其权利义务产生实际影响。肖某某于2017年1月16日向原审法院提起本案行政诉讼，显然没有超过法律规定的六个月起诉期限，虽然其没有等待该民事诉讼裁判生效即提起行政诉讼，但其起诉符合起诉条件，一审法院予以受理并无不当。
摘要2：
- 日期： 11-05 10:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：易某某与崔某等合同纠纷上诉案
【案号】湖南省长沙市中级人民法院民事判决书(2017)湘01民终9719号
【裁判摘要】从合同的内容来看，双方约定转让范围中有房屋产权证和国有工业土地使用权证的部分，符合法律法规的规定，合法有效；对于无房屋产权证约1800平方米和无国有土地使用权证约1900平方米的部分，因产权和土地性质不明，有违法律法规之规定及有损害他人利益之可能，本院对该部分转让的合法性不予认可。一审判决以易某某、崔某与金冠公司偷逃税收、损害国家利益为由，确认该合同整体无效，无法律依据，本院依法予以纠正。易友良、崔伟与金冠公司在转让过程中应当依法缴纳各种税收，若存在逃税行为，税务机关可以依法追缴或进行相关处罚，但并不导致合同无效。
摘要2：长沙市金冠日用品贸易有限公司、易友良合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
【案号】湖南省高级人民法院民事裁定书(2019)湘民申1996号
长沙市金冠日用品贸易有限公司、易友良合同纠纷再审民事判决书
【案号】湖南省长沙市中级人民法院民事判决书(2019)湘01民再234号
【裁判摘要】易某某、崔某与金冠公司签订《房屋转让合同》和《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。双方当事人均应按照约定的内容履行合同义务。虽然双方在合同签订过程中存在逃避税收的行为，但该行为违反的是国家税收管理规定，属于行政处罚调整的范围，并不导致双方房屋转让合同的无效，原一审判决以该逃税行为损害国家利益为由认定上述合同整体无效，缺乏法律依据。
- 日期： 11-09 16:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申4613号
【裁判摘要】《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定：有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系"：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。本案中，安徽省合肥市人民政府收储骆岗机场国有土地使用权及补偿的相对人是安徽民航机场集团有限公司。合肥东韵木材有限公司并非骆岗机场国有土地使用权收储及补偿行为的相对人,也不属于其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织。而且，案涉的骆岗机场国有土地使用权收储及补偿行为并不影响合肥东韵木材有限公司依据租赁合同向转租方主张相关权益，故该收储及补偿行为对合肥东韵木材有限公司的权利义务不产生实际影响。依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国行政诉讼法）的解释》第一条第二款第十项的规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。因此，原审法院认定合肥东韵木材有限公司的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定的条件，裁定不予立案，并无不当。
摘要2：