摘要1：福建省国土资源厅关于土地使用权被人民法院查封拍卖后如何办理变更土地登记的答复（闽国土资综[2004]153号）
【摘要】
你区由龙海市原管辖的步文、郭坑两镇组建而成，原由龙海市登记注册的土地使用权，人民法院依照上述文件规定查封拍卖的，在难以取得被执行人配合（如拒不提供土地使用权证或称遗失等不来协助办理产权过户手续）的情况下，买受人可以凭人民法院生效法律文书所确认的权利申请办理土地权属变更手续。如果原登记注册档案仍在龙海市的，应先办理土地登记档案移交手续。你区在办理土地使用权变更登记时，一并注销原土地使用者的土地登记。在办结后，应将注销结果书面通知原土地使用者。
人民法院执行集体土地使用权或处理农村房屋涉及集体土地的，经与你局取得一致意见后，可以裁定予以处理，有关权利受让人应到你局办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。符合农村集体非农建设用地流转政策的，参照其执行。
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摘要1：【案号】河南省高级人民法院民事裁定书（2016）豫民终696号
【裁判摘要】本案是对人民法院执行仲裁调解书所提起的执行异议之诉，其核心问题是判断是否符合执行异议之诉的受理条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第二项规定，案外人提起执行异议之诉，要有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。即案外人提出的诉讼请求必须与作为执行依据的生效裁判无关。本案中，人民法院据以执行的依据是焦作仲裁委员会作出的（2015）焦仲调字第43号调解书，该调解书对科源公司、欣港公司达成的《和解协议书》进行了确认。其裁决第三项内容为：科源公司按国用1998字第238号国有土地使用权证中登记的土地使用权，全部交由欣港公司。焦作土地收储中心的诉讼请求是：1、依法不予执行焦作市中级人民法院（2015）焦法执字第168号协助执行通知书中要求过户的国有土地使用权；2、依法确认焦作市中级人民法院（2015）焦法执字第168号协助执行通知书中要求过户的国有土地使用权由原告享有。据此，焦作土地收储中心的诉讼请求系对焦作仲裁委员会调解书中所确认的主文内容的否认，其要求不予执行的协助执行通知书系对人民法院执行行为的异议，不符合执行异议之诉的起诉条件，故不适用执行异议之诉的相关规定。
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摘要1：——只要案外人异议指向的对象是执行标的物，且依据的基础权利是所有权或者其他足以阻止转让、交付的实体权利，即构成实体异议，执行法院应当按照《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。
《程序异议与实体异议的区分——东方××管理公司西安办事处与西安市雁塔区××信用合作联社开发区分社执行异议案》，载《执行工作指导》2010年第4辑（总第36辑），人民法院出版社2011年，第120-129页。
最高人民法院（2010）执监字第88号函
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2016）最高法执监445号
【裁判要旨】双方当事人私下达成的和解协议，不符合执行和解协议的形式要件，法院可以根据债权人的申请恢复执行原生效法律文书。
【裁判摘要】本案的焦点问题是，双方当事人私下达成和解协议并履行完毕，是否能视为达成执行和解协议并履行完毕，本案能否恢复执行。
首先，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第86条的规定，在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期限和履行方式。和解协议一般应采取书面形式，执行人员应将和解协议副本附卷；无书面协议的，执行人员应将和解协议的内容记入笔录，并由双方当事人签名或盖章。本案中，瑞安公司主张已与平安银行黄埔大道支行达成和解协议并履行完毕，但双方未按上述规定向执行法院提交书面和解协议副本附卷，也未请求执行法院的执行人员将和解协议的内容记入笔录并盖章，因此，双方当事人私下达成的和解协议，并不符合执行和解协议的形式要件。广州中院根据平安银行黄埔大道支行的申请恢复执行，并无不妥。
其次，平安银行黄埔大道支行称，该行从来没有作出过任何放弃本案余下债权的意思表示，也从来没有向法院提出过撤销执行的申请。（2002）穗中法执字第590-1号民事裁定以被执行人无财产可供执行为由终结执行，适用法律不当，应裁定中止执行。该裁定已被广州中院(2014)穗中法执督字第2号执行裁定撤销。因此，该终结执行裁定由于作出时即适用法律错误，也不构成平安银行黄埔大道支行申请恢复执行的障碍。
第三，对于瑞安公司向深圳发展银行广州分行资产保全部发出的《广东瑞安房地产开发有限公司关于解除国有土地使用权抵押登记的报告》以及深圳发展银行广州分行2007年11月5日的《复函》是否彻底解决双方债权债务、深圳发展银行广州分行是否就此放弃剩余债权，双方存在争议。对此，瑞安公司可在执行程序中依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第二款的规定，向执行法院提出执行异议，主张债权消灭等实体事由以排除执行。
第四，关于申诉人瑞安公司提出的其不应支付迟延履行期间的债务利息的复议请求。该项请求未经执行法院和广东高院审查处理。本院在执行监督程序中亦不予审查。对此问题，瑞安公司可在执行程序中依法提出执行异议。
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】最高人民法院民一庭经研究认为，以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。根据合同效力补正的原理，政府主管部门追认批准，并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，补交土地出让金，或者由划拨土地使用权的受转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，并交付土地出让金，或者转让合同签订后，政府主管部门将转让土地直接划拨给受转让方使用，当事人间订立的转让合同可视为有效。但政府主管部门的批准及手续的补办须在一审起诉前进行。
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2014）民二终字第264号
【裁判摘要】瑞尚公司主张本案所涉合同系名为股权转让实为土地使用权转让，规避法律关于土地使用权转让的禁止性规定而无效。股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权是股东享有的，并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。股权转让后，股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司股东，取得股权。依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定，建设土地使用权，是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。乘风公司所拥有资产包括建设用地使用权（工业用途）、房屋所有权（厂房）、机械设备以及绿化林木等，股权转让后，乘风公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，或者说公司的控制权已由马庆某、马松某变为瑞尚公司，但乘风公司包括建设用地使用权在内的各项有形或无形、动产或不动产等资产，并未发生权属改变。当然，公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。股权转让的目标公司乘风公司为有限责任公司，依据我国公司法的规定，依法独立享有民事权利及承担民事责任，公司股东的变更不对公司的权利能力和行为能力构成影响，不论瑞尚公司购买乘风公司全部股权是为将乘风公司名下的工业用地土地使用权性质变性后进行房地产开发或是其他经营目的，均不因此而影响股权转让合同的效力。
摘要2：【摘要】由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申363号
【裁判要旨】即便存在抽逃出资，但是股东之间有特别约定的还是按照特别约定的比例进行利润分配。
【裁判摘要】二审判决认定，咪兰公司注册成立后仅数日该300万元借款即由咪兰公司用房屋预售款返还给了任某某，构成抽逃出资，曾某某并未实际完成投资义务，徐某某对此知晓并予以认可，在《补充协议》中仍约定了对咪兰公司账上存款及售房款五五分配，与之前《联合开发协议》的利润分配约定相符，此约定为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。双方合作期间，徐某某并未提出曾某某未出资不应享受利润分配。现咪兰公司、徐某某主张曾某某没有投资不应享有利润分成，与双方的约定不符，二审判决对其主张不予支持，并无不当。咪兰公司、徐某某关于应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二、二十三条之规定，判决曾某某无权请求分配利润的再审申请理由，本院不予支持。
摘要2：【提示】法院可依具体情况，突破股东间关于分配红利的约定，支持部分股东提前分配利润的诉请。
【摘要】《联合开发协议》约定在开发销售结束后利润五五分成，现美兰花园小区项目已经开发完毕，由于双方产生纠纷导致《联合开发协议》无法继续履行，客观上已经不能按照《联合开发协议》中约定的利润分配条件来履行，曾某某起诉要求分配利润，一、二审判决予以支持，并无不当。且一、二审判决依据鉴定报告确定了双方的利润分配具体数额，鉴定报告已载明鉴定基准日美兰花园项目尚未销售房产评估值为11534552元，该评估值已考虑到上述房产尚未销售，销售时还会发生部分销售费用，今后销售会存在一定的风险等因素对房价的影响，提前分配利润并不损害徐某某的利益。咪兰公司、徐某某关于分配利润的条件未成熟，不应分配利润的再审申请理由，本院不予支持。
【提示】合作开发房地产项目中抽逃吹的当事人能否请求按原约定比例分配利润？
【解读】合作开发房地产合同一方当事人抽逃出资而对方同意按原约定比例分配利润的，仍应按原约定比例分配利润——合作开发房地产合同的一方当事人未按照约定出资，如另一方当事人同意按照原约定的分配比例分配利润的，双方仍应按原约定的分配比例分配利润，而不是按实际投资比例分配利润。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第67号
【裁判摘要】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定，“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效”。涉案土地为划拨土地，六合工行与客运公司只就自有房地产及其附着物签订抵押合同、办理房屋抵押登记，并未将土地使用权一并设定抵押，也未到主管部门办理审批手续。因此该项抵押不及于土地使用权。
摘要2：
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2011)黑监民再字第55号
【提示】抵押划拨土地取得抵押权登记即视为完成抵押审批手续。
【裁判摘要】关于抗诉机关以最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》认定抵押合同无效问题。该批复第二条规定：“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，否则应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。”依照国土资发（2004）9号《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押审批手续。”故抗诉机关据此批复认定抵押合同无效，根据不足。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3429号
【裁判摘要】以房屋及国有土地使用权作为抵押但实际只办理了该房屋抵押登记的，对在抵押房屋占有范围内土地使用权享有优先受偿权——根据一审、二审法院查明的事实，鄂尔多斯银行呼市分行虽然与润鑫公司、王某某等人签订《还款协议书》，约定以证号为xxx房屋一套，及证号为xxx国有土地使用权作为抵押担保，但鄂尔多斯银行呼市分行只办理了上述房屋的抵押登记，而未办理土地使用权的抵押登记。故二审判决认定鄂尔多斯银行呼市分行对磴国用（2011）第10753号国有土地使用权，在巴彦淖尔市房他证字第10xxx1047号《房屋他项权证》记载的房屋抵押权7416.45平方米占用范围内的土地使用权享有优先受偿权，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十七条之规定。鄂尔多斯银行呼市分行可在执行程序中，主张和实现其依法享有的优先受偿权，其要求停止对润鑫公司国有土地使用权的强制执行，缺乏法律依据。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院驳回再审申请通知书(2013)行监字第64号
【裁判摘要】行为人因不符合竞买条件，委托第三人参与竞买，第三人竞买成功后转交行为人进行开发建设的，属于恶意串通行为，竞买无效，已签署的成交确认书无效。
【裁判要旨】国有土地使用权招标、拍卖、挂牌过程中，当事人因不符合竞买条件而委托他人参与竞买土地的行为属于恶意串通，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十五条的规定，买受人与国土资源局签署的成交确认书无效。
摘要2：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
第二十五条 中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：
（一）提供虚假文件隐瞒事实的；
（二）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第19号
【裁判要旨】土地行政主管部门通过拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。在仅签署成交确认书但未签署土地出让合同时发生争议的，竞得人应当提起行政诉讼。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条的规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。因此土地出让方和受让方形成民事法律关系的基础应当是双方签订土地使用权出让合同。该合同为要式合同。本案中，天瑞铝业公司并未与陕县国土局或三门峡国土局签订国有土地使用权出让合同，也未向陕县国土局或三门峡国土局缴纳土地出让金，因此天瑞铝业公司与陕县国土局、三门峡国土局之间不构成国有土地使用权出让合同关系。三门峡市房产交易管理中心作为三门峡国土局的下级部门，虽然其于2007年7月2日与天瑞铝业公司就涉案的一个地块签订了成交确认书，但是根据《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》（（2010）行他字第191号）的规定，土地行政主管部门通过拍卖出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。天瑞三门峡铝业公司不服，应当提起行政诉讼。陕县国土局对涉案宗地重新挂牌出让，亦属具体行政行为。故天瑞铝业公司起诉陕县国土局、三门峡国土局，不属于民事诉讼的受理范围。虽然集聚区管委会向本院提交了上诉状，但一审法院裁定仅处理天瑞三门峡铝业公司诉陕县国土局、三门峡国土局的受理问题，故集聚区管委会不具有本案上诉人地位。
摘要2：【解读】土地部门签成交确认书属具体行政行为，未签出让合同的仅可行政诉讼；民事诉讼的，驳回起诉——土地部门与土地使用权竞得人签署成交确认书的行为属于具体行政行为，未签署出让合同的仅能提起行政诉讼。
摘要1：【案号】北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
【裁判这摘要】宋某某主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋某某对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次，韩某、高某某与宋某某订立存量房屋买卖合同后，韩某、高某某向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理；再次，韩某、高某某交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋某某未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋某某要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】土地划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力。土地划拨性质不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效不予支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再70号
【裁判摘要】案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
【裁判要旨】未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的合同有效。
【裁判摘要1】《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
【裁判摘要2】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。
摘要2：【裁判摘要3】《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2014）民抗字第41号
【裁判要旨】政府批准在划拨土地上进行商业开发，由此形成的房地产项目进入房地产交易市场，该房屋买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失和国家利益的损害。
【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》及本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》旨在维护国家土地管理秩序和打击擅自改变划拨土地的使用用途损害国家利益的行为。而本案中呼和浩特市政府已经批准了在划拨土地上进行商业开发，由此形成的房地产项目进入房地产交易市场，并未突破呼和浩特市政府的优惠政策的范围和国家土地管理的目的。......因此，涉案房屋买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失和国家利益的损害。......综上，普利商城是呼和浩特市人民政府批准在划拨土地上进行商品房开发建设的项目，瑞德康公司通过市场交易已经合法取得了普利商城的所有权。在普利商城所有权已经过户的情况下，普利公司不积极履行房屋买卖协议约定的义务，为瑞德康公司办理土地过户手续，反而两次提起诉讼，意图收回普利商城，这是一种不诚信的行为，不应当得到法律的保护。瑞德康公司愿意缴纳普利商城占有范围内的国有划拨土地使用权出让金，并未扰乱国家土地管理秩序和损害国家利益。二审判决驳回普利公司的诉讼请求，并要求普利公司协助瑞德康公司办理本案所涉土地使用权的过户手续既维护了市场交易秩序，又保护了国家土地管理利益的做法应当得到支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终729号
【裁判要旨】建设用地使用权出让合同争议属于民事纠纷而非行政纠纷——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，根据《民法通则》《合同法》《土地管理法》《城市房地产管理法》及民事审判实践制定该解释，解释对国有土地使用权出让合同、出让金及其调整、土地用途变更等作出了规范性规定，即该司法解释对建设用地使用权出让合同的民事性质有明确界定。且“建设用地使用权出让合同纠纷”作为民事案件处理也在《民事案件案由规定》中有明确规定。从本案《成交确认书》的内容来看，一是确认成交地块的位置、面积和成交金额；二是确认双方随后签订正式的国有土地使用权出让合同。从本案双方当事人争议的焦点来看，双方争议的是《成交确认书》能否履行、未能履行的责任如何承担等问题，并非对淮南国土局的具体行政行为是否合法提出异议。双方签订《成交确认书》的行为，符合自愿平等、等价有偿的民事法律行为的特征，一审法院认定本案属于民事合同纠纷是适当的。
【摘要1】如何界定“拍卖过程中产生的争议”——案涉地块的拍卖出让文件《竞买人须知》第二十六条规定“竞得人在本次拍卖过程中产生的争议，应通过协议处理，如协商不成的，应提交淮南仲裁委员会仲裁”，也就是说，关键是如何界定“拍卖过程中产生的争议”。本案的实际情况是，禹洲房产公司通过公开竞价的方式竞得签订案涉五宗建设用地使用权出让合同的资格，并于当日与淮南国土局签订《成交确认书》，双方在拍卖过程中并没有产生争议，拍卖行为已经完成。《成交确认书》中明确约定“竞得人缴纳的竞买保证金，成交后自动转作受让地块的定金”，本案双方争议的是签订《成交确认书》之后的履行行为，不属于拍卖过程中产生的争议，淮南国土局关于本案应提交淮南仲裁委员会进行仲裁的主张不能成立。
【摘要2】根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外”的规定，淮南国土局在一审庭审结束后才提交有关证据资料，显然超过了举证期限，且所举证据与本案并无直接关系，一审法院没有组织质证不属于程序违法的情形。
摘要2：【解读】签订《成交确认书》说明拍卖行为已经完成，签订《成交确认书》之后的履行行为不属于“拍卖过程中产生的争议”。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终340号
【裁判要旨】合同效力属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制。
【解读】如何确定出让人对受让人的合同利益进行适当赔偿的范围？
【裁判摘要】因政府规划调整、政策变化导致民商事合同不能履行的，当事人有权请求依法解除合同并返还已经支付的国有土地使用权出让金、投资款、租金或者承担损害赔偿责任——2010年12月10日，即绥中国土局收取绥中中科公司的土地出让金数日后，东戴河管委会向绥中中科公司第四次发函，通知绥中中科公司一周内退出场地归还建设用地，不允许绥中中科公司继续施工。2011年4月17日，东戴河管委会召开主任办公会议，对绥中滨海经济区控规进行调整，将包括案涉项目用地在内的202.3亩工业用地调整为二类居住用地。绥中国土局参加了此次会议。此时，距离《国有建设用地使用权出让合同》的签订仅有半年，即使依据《项目合作协议书》、《补充协议》的约定，两年的投产期限尚未届满。上述土地性质调整的事实表明，绥中国土局主观上已不愿、客观上已不能再继续履行案涉出让合同。故案涉出让合同不能继续履行，难以归咎于绥中中科公司开发建设进度缓慢。2011年5月19日，绥中县人民政府批复同意绥中国土局《关于收回三宗国有土地使用权的请示》，案涉项目用地被收回。2012年4月18日，绥中国土局将诉争土地使用权以二类居住用地条件另行出让案外人。绥中中科公司随即发函提出异议。涉案用地性质变更后另行出让给案外人，显然背离了地方政府招商引资初衷，客观上终结了招商引资进程，实现了绥中国土局所追求的土地变性为开发用地的意图，显然从根本上违背了作为引资兴办的高科企业绥中中科公司落地投产的意愿。《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”地方政府及有关部门与投资主体签订招商引资合同后，应遵守诚实信用原则，依法严格履行合同义务。本案《国有建设用地使用权出让合同》有效，合同目的不能实现的主要原因在于土地控制性规划调整，绥中国土局在《国有建设用地使用权出让合同》约定的投资建设和土地使用权出让期限内，将案涉项目用地另行出让。综上，绥中国土局对绥中中科公司构成根本违约，应承担相应责任。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第100号
【基本案情】
1.一审原告请求法院依法解除原、被告双方签订的项目合作协议书，补充协议，国有土地使用权出让合同，判令两被告赔偿原告绥中拜克因违约行为造成的经济损失50802896.9元，并承担律师费和本案所有的诉讼费。
2.辽宁省高级人民法院经审查认为：根据本院查明的事实，诉讼双方系因政府收回土地而产生的纠纷，由此而引起的法律关系非民事案件调整范畴。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（四）项的规定，裁定：驳回原告北京中科拜克生物技术有限公司、绥中中科拜克生物技术有限公司起诉。
3.最高人民法院认为：被上诉人管委会虽然是政府的派出机构，但在对外签订民事合同，实施民事行为时，与合同相对人是民法上的平等主体。虽然政府部门最后收回涉案土地的行为属于行政行为，但是并未否定双方之间的民事权利义务关系。上诉人依据项目合作协议书、补充协议提起民事诉讼符合法律规定，人民法院应当予以受理。
【裁判要旨】因土地出让合同引起的纠纷属于民事案件。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终215号
【裁判摘要】开发区管委会出让土地使用权的合同效力认定——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”本案土地使用权出让合同的订立主体系常昆工业园管委会与常昆大酒店，在常熟国土局对合同未予追认的情况下，一审法院依据上述司法解释规定，认定该合同无效，并无不当。
摘要2：
摘要1：最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复（2003年6月9日 法函[2003]34号）
【摘要】
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。
以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。
对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。
摘要2：【失效依据】最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定
【链接】最高人民法院（2004）民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》明确“土地受让人虽未全部交纳土地出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”
【解读】最高人民法院在早期司法政策中，一般认为不符合投资开发条件的转让合同屋檐下，例外情形方有效。
摘要1：国有土地使用权出让合同效力的认定条件以及国家政策在此类合同履行中的具体体现——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案
【来源：《民事审判指导与参考》（总第25集），法律出版社2006年版，第194-197页】
摘要2：
摘要1：——国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的，不影响转让合同效力
【法理提示】国有划拨土地使用权转让合同中，双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请，有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续，未缴纳土地出让金的，转让合同的转让方不得在合同已经履行完毕后，以该转让合同未经有批准权的人民政府批准为由，主张转让合同无效。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第49辑），人民法院出版社2012年版，第181-188页】
【解读1】国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用权，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的，不影响转让合同效力。
【解读2】转让划拨土地上的房地产，应当由有批准权的人民政府批准。在对延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案的判决中，最高法院确认即便不存在一个形式意义上的“政府批准行为”，但国土局直接为受让方办理国有土地使用证的事实即表明政府已经准予转让，并因此认定转让合同有效。
【解读3】
①根据最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第11条规定，“有批准权的人民政府批准”是国有划拨土地转让合同有效与否的关键。本案中，尽管没有一个形式意义上的政府批准行为，但相关政府部门已经为三利公司颁发了国有土地使用权证，延安市人民政府的行政复议决定书也认可了给三利公司颁发的国有土地使用权证，说明延安市人民政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。
②《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经批准权的人民政府批准，对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力。
摘要1：——对房地产项目转让中一物数卖行为的认定处理
【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第122号
【裁判要旨】经最高人民法院审判委员会讨论决定，认为构成一地两卖。最高人民法院已生效的（2008）民申字第677号裁定认定《协议书》包含了长新公司与李某某转让”莲湖山庄“项目的法律关系和股权转让关系，该协议是将股权转让和项目转让一并进行约定。麦某某代表长新公司与李某某签订《协议书》将长新公司股权及涉案”莲湖山庄“项目转让后，又与利成公司、宝源公司签订《转让合同书》再次转让”莲湖山庄“项目的行为构成一地二卖。
【裁判摘要】由于麦某某代表长新公司通过签订《协议书》约定将长新公司股权及“莲湖山庄”项目转让给李某，李某已先后向麦某某支付股权转让款和项目转让款共计6363万元，并经麦某某和长新公司的授权，已实际接管长新公司和合法先行占有包括涉案11块土地在内的“莲湖山庄”项目并进行了开发建设，涉案标的物不动产已发生了重大变化，根据《物权法》占有制度的立法目的，在占有人有权占有的情况下，为保持和维护现有物的事实秩序和法律秩序，事实上已不能按照《转让合同书》的约定履行交付涉案标的物。虽然利成公司、宝源公司在与长新公司签订《转让合同书》后也先后向长新公司支付了6000多万元的项目转让款，但作为签约在先的李某已先行合法占有涉案土地，也先行支付了涉案土地使用权的部分转让价款并进行开发建设。根据《合同法》第一百一十条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，事实上不能履行的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，利成公司、宝源公司要求长新公司继续履行的主张，理据不足，本院不予支持。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第61辑），人民法院出版社2015年版，的212-214页】
【解读】一地数卖均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1179号
【裁判要旨】双方的前期履行行为均不符合出让合同约定，构成双方违约，但双方均未依据合同约定追究对方的违约金责任，而是采取变更合同、继续履行的方式填补损害、实现合同目的，受让人追究出让人迟延交付的违约责任不符合权利义务对等原则。
【裁判摘要1】《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任兼顾填补损害和惩罚违约双重功能，法定的几种违约责任方式可以择一适用，也可以同时适用，但以达到填补损害、惩罚违约的目的以及不超过当事人合理预见范围为限度。本案中，大连市国土局和富泰公司的前期履行行为均不符合《出让合同》的约定，构成双方违约，但双方均未依据合同约定追究对方的违约金责任，而是采取变更合同、继续履行的方式填补损害、实现合同目的。大连市国土局按《补充合同》约定履行了交付净地义务，使得富泰公司获得B区地块项目开发的合同目的得以实现；而富泰公司至今未完成A、C区地块的拆迁和项目开发，也客观上影响了政府对A、C区地块的土地收益以及项目规划的实现。案涉土地出让合同属于双务合同，权利义务应对等，在富泰公司未全面完成己方合同义务的情况下，该公司追究大连市国土局迟延交付净地的违约责任，不符合权利义务对等原则，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。
【裁判摘要2】大连市国土局应否向富泰公司返还因逾期交付导致土地使用年限减少相应的土地出让金——本院认为，富泰公司受让国有土地使用权的目的系进行房地产项目的开发销售，土地使用权最终要分割转让给购买房地产的消费者，富泰公司所支付的土地出让金也将通过房地产买卖转由购买房地产的消费者承担。大连市国土局已按《补充合同》约定履行了交付B区地块的合同义务，富泰公司取得了该地块的国有土地使用权证并完成该地块的开发销售，该地块项下的国有土地将随其上附着的房屋分割成若干独立单元，形成分别的土地使用权而为购买房屋的消费者享有，消费者支付的购房款中包含了70年土地使用权的对价，富泰公司不承担土地使用年限减少的损失，其无权向土地出让人主张返还相应的土地出让金。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终308号
【裁判要旨】出让人迟延交付土地，受让人有权行使先履行抗辩权，但在出让人迟延交付土地情形消失后，受让人应当履行支付土地出让金义务，受让方未按合同约定时间支付土地出让价款的，应支付迟延履行期间的违约金。
【裁判规则】政府通知系从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据——国办发（2006）100号通知系政府从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据。《国有土地使用权出让合同》出让方为土地行政管理机关，受让方为土地使用者，在合同中虽然有政府行使行政职能的表现，但签订合同时依据的是平等、自愿、有偿原则。人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据土地使用权受让人的请求，对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。再次，本案中，一审法院综合考虑在136号地《国有土地使用权出让合同》履行过程中，霍邱县国土局迟延交付土地违约在先的情节，根据合同履行情况、当事人过错程度，认定每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金明显过高，依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算涉案违约金足以填补霍邱县国土局实际损失并非显失公平，应予维持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再422号
【裁判要旨】国有建设用地使用权出让合同中的诸多重要条款必须符合法律和政策规定，除经特殊程序合同主体一般无权作出变更和另行协商。经查，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第七条，及《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发（国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知）的通知》第三十四条都明确规定，对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。其目的不仅在于弥补损失，更在于通过惩罚性加强土地市场调控，提高土地利用效率，保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。作为一项宏观政策，全国各地国有土地管理部门都据此执行。根据一、二审查明的事实，案涉《国有建设用地使用权出让合同》的违约金条款作为土地拍卖文件的一部分，晟森公司在参加竞拍前既已知晓，其自愿竞拍取得案涉土地并签订案涉《国有建设用地使用权出让合同》，不存在超出当事人预期或显失公平之情形。因此，对该违约金条款的约定，除非有充足理由和其他因素，不应予以调整。
摘要2：
摘要1：——未按约交纳土地出让金时违约责任的认定
【裁判要旨】土地使用权出让合同中，双方当事人通常对未按约交纳土地出让金时如何承担违约责任的争议较大。应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以确定——在出让不能举证证明除利息损失外还存在其他损失的情况下，不宜以日千分之一的标准确定违约金，否则脱离了民事违约金的补偿性。如果支持受让人主张以同期贷款利率计算涉案违约金，意味着其可以低成本地变相向守约方融资，无异于鼓励违约行为，不能体现违约金的惩罚性。本案直至二审诉讼时，受让人仍然没有交清全部土地出让金，过错程度焦点，因此以提起同类人民银行贷款利率的二倍来确定违约金较为合理。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第68辑），人民法院出版社2017年版，第195-196页】
【解读】国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。当事人对于违约金的承担虽然参照了上述规定作了约定，但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。
摘要1：【案号】安徽省高级人民法院行政裁定书(2016)皖行申字142号
【裁判摘要】政府行政行为具有确定力、拘束力和执行力，行政行为一旦作出，必然要求社会公众对此予以信赖，以建立稳定的社会秩序和经济秩序。......依据“正当程序”之精神，申请人应当为被申请人办理涉案土地相关手续，否则有违行政信赖原则之精神。申请人认为本案涉案地块未能办理协议出让是由于2007年10月1日《物权法》施行后，出现了商业用地禁止协议出让的内容，导致无法按照协议出让方式办理该地块的出让手续并颁发国有土地使用权证。本院认为，法不溯及既往作为一项基本的法治原则，表现在不能用后来制定的法律规范过去的事实和行为，只有这样，才能更好地维护社会秩序的稳定，保护社会公众期待的信赖利益。本案涉案地块以协议出让方式办理相关用地审批手续的时间早于《物权法》施行时间，且申请人对涉案地块建议按协议出让方式办理供地已经获马鞍山市人民政府批准，只是因申请人办理过程迟延导致未及时签订出让协议，基于对政府行政行为信赖保护之原则，申请人应当为被申请人办理协议出让手续。法律的具体规定固然可以变化，但诚信政府建设任何时候都不能缺位，这是依法治国的应有内涵。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。根据本案实际情况，申请人通过协议方式向被申请人出让涉案土地并不违反法律禁止性规定。
摘要2：【解读】协议出让方式办理用地审批手续的时间早于《物权法》施行时间，基于信赖利益保护原则，政府应当继续办理协议出让手续。
摘要1：【案号】湖南省高级人民法院行政判决书(2015)湘高法行终字第603号
【裁判要旨】根据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》4.3的规定，原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式出让。
摘要2：田海洲与湖南省桑植县人民政府土地登记纠纷再审案
【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申4125号