摘要1：【简要提示】出租人转让租赁房屋时，承租人享有优先购买权。在认定侵害优先购买权构成要件方面，应当同时具备存在法律规定的出售行为和出租人未履行通知义务。在侵害优先购买权损害赔偿方面，首先应明确该损害赔偿性质为缔约过失损害赔偿，其损失范围以信赖利益为限。在赔偿范围方面，应当综合考虑损害实际发生情况、过错情况等因素综合考量，其中承租人主张以房屋出售时价格与起诉时价格之间的差价作为损失依据的，不予支持。
摘要2：
摘要1：【案例索引】
一审：西安市碑林区人民法院（2005）碑民三初字第264号（2005年4月14日）
二审：西安市中级人民法院（2005）西民一终字第531号（2005年7月21日）
再审：西安市中级人民法院（2006）西民再终字第56号（2006年10月19日）
第二次再审：陕西省高级人民法院（2007）陕民再字第4号（2007年4月18日）
【要旨】房屋租赁权与相邻权的管辖认定。
摘要2：
摘要1：【裁判要点】对于存在实际控制关系的诉讼主体，虚构伪造证据材料，提起无实质性争议的民事诉讼，并主动达成调解协议侵害第三人利益的行为，法院可依照2012年《民事诉讼法》第一百一十二条认定其为虚假诉讼。虚假诉讼是一种严重妨害司法公信的违法行为，对当事人提出的撤诉申请，法院应当主动干预，即不允许撤诉。同时，应作出驳回起诉的裁定，并对相关责任单位（人）科以民事制裁。
【案件索引】
原审：上海市普陀区人民法院（2009）普民三（民）初字第2471号（2009年9月14日）
再审：上海市普陀区人民法院（2011）普民四（民）再初字第1-1号（2012年3月26日）
再审：上海市普陀区人民法院（2011）普民四（民）再初字第1号（2012年3月31日）
再审：上海市普陀区人民法院（2011）普民四（民）再初字第1-2号（2012年3月31日）
摘要2：
摘要1：——房屋租赁合同解除事由及法律责任承担问题分析
【裁判要点】在解除房屋租赁合同纠纷案件中，需明确合同解除事由、合同解除日期，因当事人对租赁合同解除日期及责任承担认识不同，致使损失扩大的责任应由过错方承担。
【案件索引】一审：辽宁省沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1903号（2013年2月25日）；二审：辽宁省沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第1456号（2013年9月25日）
摘要2：
摘要1：【案号】吉林省高级人民法院民事判决书(2014)吉民一终字第2号
【裁判摘要】根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，由于博生公司并未主张租赁合同无效，且双方当事人已经履行了租赁合同的主要义务，相对方均予以接受。因此，博生公司以未办理租赁许可证为由主张曹家三兄弟违约，没有法律依据，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】重庆市第一中级人民法院民事判决书(2014)渝一中法民终字第00804号
【裁判摘要】原告孙世政与案外人渝北区体育馆（后因渝北区体育馆改制，由被告区体育公司承接权利义务）于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》，被告渝北区体育公司与第三人何莉莎于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》是合同签订双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。针对本案涉案房屋，虽然原告承租在先，但一直未实际占有使用，现第三人何莉莎获得被告同意，已取得钥匙和施工许可，实际进场装修，属于合法占有租赁房屋的情形，应优先履行该租赁合同。同时，被告也明确表示不再与原告继续履行合同，因此，对原告要求被告继续履行合同，交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求解除合同的问题。反诉原告称2013年2月20日被告向原告发出《通知》则合同解除，但反诉原告并没有举示充分证据证明反诉被告存在《通知》中载明的违约行为，该《通知》不能产生合同解除的效力。因双方的租赁合同已经不能实际履行，对反诉原告现起诉要求判令解除合同的诉讼请求予以支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2012)民申字第507号
【裁判摘要】当事人在《协议书》中明确约定，晶都公司、嘉怡公司负有房屋装修义务，保证交付的酒店必须经消防验收合格、产权不得有争议、交付的设施设备能够正常经营，且拥有合计10个月的期间履行约定的交付行为。由此，《协议书》并非要求出租方晶都公司向承租方新明珠公司直接交付未经验收合格的租赁物，而是要求其交付“必须经消防验收合格”的酒店。该约定符合相关法律规范之要求。其次，强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，违反管理性强制性规定的，合同未必无效。2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确立了认定城镇房屋租赁合同效力的原则，其中之一就是限定无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。本案中，当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。晶都公司关于《协议书》违反法律强制性规定而无效的主张不能成立。
摘要2：
摘要1：【要旨】未经消防验收合格的房屋租赁合同，不应当认定为无效合同，但因消防验收不合格导致租赁房屋无法使用的承租人享有有合同解除权。对于国务院公安部门规定必须进行消防验收合格才能交付使用的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，司法实践中存在认定未经消防验收合格的房屋租赁合同无效的情形。
摘要2：【注解】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同：根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4912号《王某某、艾某房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书》
摘要1：【案号】湖北省高级人民法院民事判决书(2014)鄂民一终字第00072号
【裁判摘要】由于3号楼和4号楼在建设之前及建设过程中均未办理建设施工规划批准及备案手续，在建成后也未办理权属备案手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三条“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划”，第九条第一款“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询”，第三十七条“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地”以及第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，3号楼和4号楼属于违法建筑。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审判决据此认定省军区招待所与科技学院签订的《土地房屋租赁合同书》无效并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】浙江省杭州市中级人民法院民事判决书(2014)浙杭民终字第1700号
【裁判摘要】关于承租方有无转租问题，双方合同中约定的租赁物为“拱墅区余塘巷15﹟、17﹟营业用房”，根据双方租赁合同的约定，在2012年1月1日至2016年12月31日的租赁期限内，上述租赁物的使用者应为“源兴花木经营部”（业主为王××）。现谭××以余塘巷15号、17号为经营地址进行了“源兴花店”个体工商户登记，王××与谭××系夫妻关系，王××１系王××与谭××之子，王××１代表源兴花店与案外人张×签订了《源兴花店承包经营协议》。根据一审法院现场勘验笔录并结合当事人陈述、张×的陈述及其他证据材料，能够确定涉案租赁物余塘巷15号、17号的营业房即为《源兴花店承包经营协议》所指的余塘巷11号的营业房。且该协议虽名为承包经营协议，实质上约定的是租金、租期、续租等事宜，落款为出租人、承租人，该承包协议的实质是租赁合同，该承包协议中约定租期为每三年为一轮，首轮租期为两年半，2009年7月1日至2011年12月31日，同时该承包合同对第二轮租期的租金如何调整作了约定，因此该合同所约定的租期并非为固定的首轮租期。因此在案证据表明涉案房屋租赁协议的承租人已经将租赁物转租给了案外人张×，王××的上诉理由对转租事实的认定均不构成实质影响。原审法院认定“源兴花木经营部”作为承租方存在违约转租事实，并无不当。关于颐香斋公司行使合同解除权有无超过六个月的异议期的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，本案颐香斋公司行使合同解除权应该在其知道或者应当知道承租人存在转租事实之日起六个月内行使。现本案承租人未提供证据证明颐香斋公司实际知道转租事实的具体时间。另源兴花木经营部与源兴花店二者的字号一致，经营范围相近，二者经营者系夫妻关系，且涉案房屋实际使用人张×的招牌上至今还有“源兴花店”字样，一审庭审中，王××亦确认租金均系其至颐香斋公司财务部门支付，因此，涉案转租行为有一定隐蔽性，无法推定颐香斋公司在承租人与案外人签订合同之初就应当知道转租事实。王××上诉主张颐香斋公司早在五年前就已经知道或者应当知道转租的事实，无证据
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2014)二中民终字第05710号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。中博江恒公司作为村集体经济组织，理应知晓本村土地的使用情况。鉴于中博江恒公司在长达三年的时间内均未提出异议，根据上述规定，应当视为中博江恒公司同意转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。根据该规定，容基电器公司在转租时，其转租的期限不得超过其承租的期限，否则超出部分无效。从现有证据来看，容基电器公司与中博江恒公司的合同期限至2011年12月31日终止，而容基电器公司出租给万盛家业公司的租赁期限至2029年11月30日止，故超出部分的约定应当无效。
摘要2：
摘要1：【案号】河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2014)郑民三终字第319号
【裁判摘要】郑州锦程实业投资有限公司与杜秀军签订的《租赁协议》和《补充协议》，系双方当事人意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。杜秀军未按《租赁协议》中租金及支付方式条款的约定向郑州锦程实业投资有限公司提前一个月交纳下一期（半年）的房租金，应属违约，因杜秀军的违约行为，郑州锦程实业投资有限公司于2010年2月21日向杜秀军送达了解除合同通知，杜秀军已收到，郑州锦程实业投资有限公司要求解除合同的主张，本院应予支持，同时依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，虽然杜秀军有拖欠郑州锦程实业投资有限公司租金，次承租人郑州市第二人民医院愿代承租人杜秀军支付拖欠的租金以抗辩郑州锦程实业投资有限公司的合同解除权，该抗辩理由，本院应予支持。杜秀军与郑州市第二人民医院的租赁合同截止2014年8月31日，郑州市第二人民医院明确表示其在合同到期后愿意搬离，故杜秀军与郑州锦程实业投资有限公司的租赁协议在2014年9月1日应视为解除，杜秀军和郑州市第二人民医院应于2014年9月1日后将涉案房屋交与郑州锦程实业投资有限公司。关于杜秀军主张的郑州锦程实业投资有限公司强行收回房屋，使郑州市第二人民医院正常经营陷入瘫痪给其造成经济损失12259元的主张，以及杜秀军请求郑州锦程实业投资有限公司退还多收取的保证金的主张，因其无充分证据证明，本院对该主张不予支持；关于杜秀军要求郑州锦程实业投资有限公司给付租金发票的主张，不属人民法院民事诉讼的范围，本院亦不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2014)皖民四终字第00068号
【裁判摘要】李××、卞××租赁红街管理公司房屋经营川富火锅店期间，租赁房屋存在雨天渗漏的情况，红街商业公司按照双方签订的《红街租赁合同》及管理服务合同中关于“商铺设备设施处于正常使用状态”的约定，对川富火锅店的报修均进行了维修，川富火锅店也一直持续经营中。故李××、卞××认为红街商业公司构成根本违约，致使合同目的无法实现的理由，不能成立，其要求解除合同与《合同法》第九十四条第（四）项的规定并不相符，本院不予支持。双方签订的《红街租赁合同》及管理服务合同中没有对租赁房屋的修缮和承租人解除合同的条件作出约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”李××、卞××没有证据证明其承租的房屋有该司法解释规定的三种情形之一存在，故其上诉认为一审判决对司法解释作限制性理解，适用法律错误的理由，不能成立，其二审申请对涉案房屋进行质量鉴定，本院不予准许。
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书（2015）辽民二终字第00367号
【裁判摘要】民诉法解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。现案外人郑伟陈述并举证：“2010年2月25日锦州中院作出判决后，第三人郑玉坤将自己全部持有的锦州网络公司的1038万元的87.37%股权，于2010年4月15日以赠与方式无偿转让到郑伟名下，双方签订了《股权转让协议书》一份，并到锦州市工商行政管理局变更股东身份”。可见，郑伟名下的锦州网络公司的87.37%股权系郑玉坤在其与齐凤英房屋租赁合同纠纷案审理期间无偿赠与取得的。所以，郑玉坤向郑伟赠与其持有的锦州网络公司87.37%股权的行为，存在恶意逃避债务的主观故意。依据合同法第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，该赠与应为无效。所以，郑伟仅以其现在持有锦州网络公司87.37%股权为据不足以证明“其享有足以排除强制执行的民事权益”，故依据民诉法解释第三百一十三条：“（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。”的规定，本案应判决“准许执行郑伟持有的锦州网络公司87.37%股权”。同时应依据民诉法解释第三百一十四条第二款：“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”的规定，对齐凤英申请执行的标的应继续执行。而原审判决：“撤销郑玉坤于2010年4月4日将其持有的锦州网络公司87.37%股权转让郑伟的行为”，并不符合本案“申请执行人执行异议之诉”的上述法律规定，适用法律确属不当，应予纠正。
摘要2：
摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终17508号
【裁判摘要】依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，天粤公司若主张案外人华证资产公司侵害了其优先购买权，则应另循法律途径向华证资产公司主张，其主张华证资产公司为本案必须参加诉讼的当事人，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
摘要2：无
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事裁定书（2015）三中民终字第13912号
【裁判摘要】本案原审原告北京市政集团诉称其与张羽峰之间有建设工程施工合同关系并以建设工程施工合同纠纷为由提起本案诉讼，主张其共向张羽峰支付工程款3933705元，并请求判令张羽峰返还北京市政集团向其多支付的工程款330275元等，故本院应以建设工程施工合同纠纷确定本案的管辖法院。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”本案中，北京市政集团所诉张羽峰为其施工之北京联东U谷中试区一期市政工程、北京联东U谷中试区二期市政工程和北京珠江马驹桥二期东大市政工程均位于北京市通州区，因此北京市通州区人民法院作为本案建设工程施工合同纠纷之不动产所在地人民法院依法对本案有管辖权。
摘要2：无
摘要1：【实务要点】租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任约定，并非赋予双方任意解除合同权。
【案例索引】福建厦门中院（2016）闽02民终字3323号《××（厦门）房地产开发有限公司诉骆××房屋租赁合同纠纷案——行使租赁合同任意解除权的限制》
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民辖30号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二十八条第二项规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”对该项涉及的建设工程施工合同纠纷的理解，应不限于《民事案件案由规定》的建设工程合同项下的第三级、第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还包括该项下的建设工程施工相关案件：建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷。本案中，中建二局第一公司将其总承包工程中的外墙涂料工程分包给美达芙公司，双方形成的系建设工程分包合同关系。虽然双方当事人在《元海晟庭项目外墙涂料工程施工专业分包合同》中约定由北京市丰台区人民法院管辖，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，该约定违反专属管辖原则，应认定无效。本案应根据《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二项的规定，按照不动产纠纷确定管辖。双方签订的分包合同确定工程所在地在长春市，结合案件诉讼标的额，本案应由吉林省长春市南关区人民法院管辖。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事裁定书(2016)京02民辖终526号
【裁判摘要】中农公司系依据其与辽宁公司、樊某某签订的《协议书》，提起本案诉讼，请求判决樊某某将大连市旅顺口区向阳街42号房屋过户给中农公司、大连农商行配合樊某某完成过户手续，故本案系合同纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。因《协议书》第一条约定，辽宁公司及樊某某同意通过合法程序将樊晓辉拥有的位于辽宁省大连市旅顺口区向阳街42号的623.67m2地上建筑物转让于中农公司，以抵偿辽宁公司所欠中农公司的债务，故本案明显不属于应按照不动产纠纷确定管辖的“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷”。综上，本案并非不动产纠纷，不应按照不动产纠纷确定管辖法院。
摘要2：【解读】买受人基于房屋买卖等合同诉请出卖人过户登记属于合同之诉，依法适用合同纠纷管辖或者协议管辖而不适用不动产专属管辖规定。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2017）最高法民终338号
【裁判要旨】承租人与出租人之间的租赁合同订立在法院查封之前，承租人经出租人同意与第三人之间的转租合同虽订立在法院查封之后，但该转租合同不应被认定为无效。
【裁判摘要】本案中，一方面，大富豪公司与跨世纪公司之间的租赁合同订立在法院查封之前，大富豪公司与吉大一院之间的转租合同虽订立在法院查封之后，即涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，虽已因案外人赵某申请执行案件而被法院依法查封，但吉大一院在其租赁期限内承接了大富豪公司的承租权，该承租行为并未增加申请执行人实现债权的负担，大富豪公司与吉大一院之间的《房屋租赁合同》不应因签订在涉案房屋被法院查封之后而被认定为无效。另一方面，涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，已经由房屋所有权人跨世纪公司抵押给宽城支行，且因宽城支行依据法院生效判决申请执行而被查封。但跨世纪公司在与宽城支行签订抵押合同之前，已经与大富豪公司签订了出租合同，故跨世纪公司与大富豪公司之间的原租赁关系不受宽城支行抵押权的影响，大富豪公司仍可继续承租本案涉案房屋，在跨世纪公司同意的前提下，大富豪公司有权就涉案房屋进行转租。吉大一院对涉案房屋的租赁期限没有超出大富豪公司租赁期限，吉大一院在其租期内承接了大富豪公司的承租权，并不受抵押权的影响。根据以上事实和理由，一审法院认定案涉合同合法有效，该认定并无不当，本院予以维持。
摘要2：【解读】在法院查封之前签订的租赁合同有效，在法院查封之后签订的转租合同也属于有效合同。
【裁判规则】承租人使用涉案房屋持续处于风险中而没有得到出租人的保证，其行使后履行抗辩权符合法律规定，未按合同约定给付租金的行为不构成违约。
【摘要１】合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”.......从吉大一院的履行情况看，吉大一院在2010年8月19日与大富豪公司签订《房屋租赁合同》，并于当日接收房屋，但于接受房屋10余天后即2010年9月1日就接到了吉林中院（2010）吉中民执字第33号公告，并被告知在查封期间非经该院同意，任何单位和个人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、承租、出租等行为。有鉴于此，吉大一院虽接收占有了涉案房屋，但在使用过程中受到了限制，致使其签订《房屋租赁合同》的目的难以实现，故其于2011年8月25日向法院诉请解除《房屋租赁合同》。由于出租人跨世纪公司将涉案房屋在出租给大富豪公司之后，因欠付赵某工程款，而被法院将涉案房屋依法查封，同时又抵押给宽城支行，造成了吉大一院在承租房屋的过程中存在不能继续使用的风险，吉大一院行使后履行抗辩权，中止给付租金的行为，并不构成违约。
【摘要２】以起诉方式解除合同的解除时间确定——本案查明的事实是，在一审法院受理的（2011）吉民一初字第2号房屋租赁合同纠纷民事案件中，吉大一院是本诉原告，大富豪公司是反诉原告。在该案中，吉大一院和大富豪公司均诉请要求解除案涉合同，且各自的民事起诉状均已向对方送达，大富豪公司于2011年9月28日收到吉大一院民事起诉状副本，吉大一院于2011年11月29日收到大富豪公司民事起诉状副本，后双方于2012年9月27日撤回了该案的诉讼。......综合上述事实和法律，一审法院认定双方皆有明确表示解除合同的真实意思表示，案涉合同合意解除的时间为最后收到对方民事起诉状的时间即2011年11月29日，该认定并无不当，本院予以维持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终743号
【裁判要旨】当事人一方通知对方解除合同，如果不具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。
【裁判摘要１】不符合法律规定的解除合同的情形不能产生解除合同的效力——《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《合同法解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复(法研〔2013〕79号)规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”因此，当事人一方通知对方解除合同的，如果不具备《合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。．．．．．．综上，新华百货主张大世界实业集团公司、大世界房地产公司构成违约，不能成立，因此，新华百货发出的解除合同的通知，不符合法律规定的解除合同的情形，不能产生解除合同的效力。而新华百货在此情况下单方发出解除合同的通知，并且至今拒不接收案涉房屋，显然已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，其应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但对于大世界实业集团公司主张新华百货继续履行合同的请求应否支持，仍应根据《合同法》的相关规定加以分析。
摘要2：【裁判摘要２】出租人请求继续履行的内容并非仅为承租人依约支付租金，请求承租人继续履行的内容包括接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为难以强制履行，构成“债务的标的不适于强制履行”的情形——《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案为房屋租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务。本案中，大世界实业集团公司请求继续履行的内容并非仅为新华百货依约支付租金，更为重要的是，本案所涉项目系商业地产租赁，作为大型百货业态的新华百货依约进场经营对于整个项目的正常租赁经营有着重要影响，大世界实业集团公司请求新华百货继续履行的内容包括新华百货应继续依约接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案中，新华百货与大世界实业集团公司之间就是否符合房屋接收条件等问题自2013年起就发生争议，2014年提起本案诉讼，可见，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年，并非短时间内即可履行完毕，在新华百货不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。在这种情况下，一审判决判令继续履行案涉合同，显属适用法律错误，故本院对此予以纠正，对大世界实业集团公司主张继续履行合同的请求不予支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再1号
【裁判要旨】承租人明知涉案房屋尚未完成竣工验收，亦未提交证据证明房屋不能实际正常使用，其主张合同目的不能实现（解除合同），事实依据不足。
【摘要1】根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用"的规定，建筑工程的验收应以《建设工程质量管理条例》的规定确定验收合格可以交付使用的标准。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的相关规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，行政主管部门颁发备案证可以证明建设工程已竣工验收合格，但不是确定“验收合格"的依据。故艾维克公司认为因明珠大楼酒店未办理竣工验收备案即是未验收合格的相关理由不能成立。
【摘要2】参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的"的规定，艾维克公司虽发函要求对方及时提供相关资料，但因其明知租赁的明珠大楼尚未完成竣工验收，亦未在合同中要求对方提供竣工验收资料的时间，亦未提交证据证明案涉租赁房屋不能实际正常使用的证据，故艾维克公司以此主张合同目的不能实现，事实依据不足，其请求确认2014年7月25日发函行为发生解除合同的法律后果，法律依据不足。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终107号
【裁判要旨】有关征收及拆迁行为是由政府决定并付诸实施的强制行为，符合不可预见性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能归责于双方当事人。
【摘要】因不可归责于双方的是由而解除合同，装饰装修残值之外的其他损失也可适用公平原则由双方分担——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，即在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则是《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》规定的基本原则，一审法院在本案中对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则判令作为受益人的洪山村委会、三鸿公司予以补偿，符合上述法律原则和规定的精神。
摘要2：
摘要1：解答：因不可归责于双方的事由解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担；由于公平原则是《民法总则》及《合同法》规定的基本原则，对装饰装修残值损失之外的其他损失也可以适用公平原则判令受益人予以补偿。即因不可归责于双方的事由解除租赁合同，剩余租赁期限装饰装修残值损失以及之外其他损失均可以适用公平原则由双方分担损失。
摘要2：
摘要1：【案号】浙江省杭州市中级人民法院判决书（2014）浙杭知终字第5号
【裁判摘要】公司与其股东人格混同是否认公司独立人格的原因，而财产混同是人格混同的一种形式。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”；第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。因此，对于一人公司而言，在认定财产混同时，应当适用《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定；在认定其他形式的人格混同时还可适用该法第二十条第三款之一般规定。易言之，本案中，对于财产混同，百瑞旅业公司应当对四季酒店公司的财产独立于其自身财产负举证责任；对于路易威登马利蒂所主张的其他形式的人格混同，应当由路易威登马利蒂负举证责任。
据本案查明的事实，四季酒店公司开设了独立的存款账户，所制作并经有资质的专业会计师事务所审核的2007-2012年度财务报表证据可以反映其作为一个独立法人的经营成果、现金流量、利润盈亏等财产状况，亦能反映四季酒店公司与百瑞旅业公司所发生的关联交易及资金结算情况。据此，本院认定百瑞旅业公司所提交的证据已足以证明四季酒店公司的财产独立于其自己的财产，即已经完成《中华人民共和国公司法》第六十四条所要求的举证义务。此时，路易威登马利蒂若仍欲依该条文规定主张四季酒店公司与其股东百瑞旅业公司构成财产混同，则应负进一步的举证义务。本案中，路易威登马利蒂以（2012）杭上民初字第754号民事调解书作为证据，拟证明其主张。本院认为，虽然在该调解书中约定由林业大厦公司补偿百瑞旅业公司400万元（含保证金100万元），四季酒店公司员工的劳动关系由百瑞旅业公司负责处理，百瑞旅业公司除了财务资料、行政文书、企业证照及财务电脑二台可以搬离外，其余物品均不能搬离涉案房屋等条款。但这些条款是林业大厦公司与百瑞旅业公司在房屋租赁合同纠纷个案处理中达成的调解协议，是在合同相对性的限制下对房屋租赁合同解除后相关后续义务在合同双方当事人之间的分配，尚不足以证明百瑞旅业公司与四季酒店公司发生财产混同。因此，路易威登马利蒂关于适用《中华人民共和国公司法》第六十四条认定四季酒店公司与百瑞旅业公司构成财产混同之主张因证据不足，不应予以支持。
摘要2：
摘要1：【案号】山西省高级人民法院民事裁定书(2016)晋民申344号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地所有权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经由批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”。本案双方当事人于2013年3月10日签订的《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》，其主要内容是由申请人提供建设资金，被申请人提供建设用地，双方合作建设商业写字楼，该楼建成后，所有权归被申请人，由申请人整体承租经营使用，以租赁费抵消其垫支的建设投资款。从双方签订的合同内容看，本案争议的合同应当认定为房屋租赁合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方当事人签订的房屋租赁合同为无效合同。原审判决认定长子县国营百货公司与长子县福瑞达商贸有限公司签订的《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》无效并判决驳回长子县福瑞达商贸有限公司的诉讼请求并无不当。
摘要2：【解读】合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应认定为房屋租赁合同。
摘要1：【案号】山东省济南市中级人民法院民事判决书(2014)济民一初字第24号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案中，二宫与五洲商城在2006年6月27日双方签订的《合作协议书》、于2007年9月6日签订的《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》及《补充协议》中约定，二宫提供土地、五洲商城投资，双方合作建设济南第二工人文化宫改扩建二期工程中的工会大厦和文体中心项目，项目建成后全部产权归二宫所有，五洲商城只是有期限的使用其中的部分房产，并仅就其中的工会大厦14440平方米的酒店及地下面积3111平方米按每年500万元向二宫缴纳使用费，使用期限为20年，其他部分为无偿使用20年。本院认为，本案中系由五洲商城代为出资建设涉案的工会大厦和文体中心，建成后五洲商城租赁使用二宫的部分房产，房产的所有权并不发生变化。涉案房产不对外销售，五洲商城不承担经营风险，因此双方之间合作建设的项目不属于商品房，双方亦不是通过销售开发的涉案项目而获得商业利润，故双方之间的合同不符合合作开发房地产的特征，进而双方之间的争议不属于合作开发房地产纠纷。从双方签订合同的目的来看，五洲商城的投资获取的回报就是项目建成后在一定年限内无偿经营使用其中的大部分房产和有偿经营使用其中的小部分房。该权利实质属于租赁权，五洲商城为项目投入的资金应为预付的租金。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，双方之间签订的协议应为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。至今该合作项目的土地性质为国有划拨地，该项目既未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，亦未经政府主管部门批准。根据上述规定，双方之间签订的协议应为无效协议。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民辖终73号
【裁判要旨】合作开发房地产合同纠纷不属于不动产纠纷，不适用不动产专属管辖。
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案是因合作开发有关“棚户区改造项目”而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”的规定，案涉《合作开发协议》第十一条关于“因履行协议发生争议…协议各方同意将提交原告所在地有管辖权的法院解决”的约定符合上述法律规定。
摘要2：
摘要1：解读：违约方继续履约仍不能实现合同目的时可以允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。
【注解１】合同陷入僵局，违约方有权解除合同。
【注解２】购房人因卖房人违约而遭遇限购政策被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，根据《民法典》第５８０条第２款规定，人民法院不宜判决合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同，购房人可以主张卖房人的违约责任并赔偿其所受到的损失。——参考：《民事审判实务问答》０６８.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行
【注解３】在合同僵局情形下违约方不具有单方的合同解除权（不具有通知解除权）而仅享有提起诉讼请求终止或者解除合同诉讼的权利——（１）《民法典》第５８０条规定在合同僵局情形下为终止合同关系，并未明确规定为解除合同；（２）对于违约方解除合同权利的行使问题，《九民会议纪要》第４８条规定“违约方通过起诉的方式解除合同”，没有明确违约方可以通过直接通知对方的方式解除合同；（３）综上，在合同僵局情形下，违约方享有提起诉讼请求终止或者解除合同诉讼的权利（违约方不具有单方的合同解除权），合同解除需要以法院或者仲裁机构的裁决作为依据。
【理解与适用】对于违约方解除合同权利的行使问题，《民商审判会议纪要》第４８条表述的是“违约方通过起诉的方式解除合同”，没有明确违约方可以通过直接通知对方的方式解除合同。从上述规定来分析，违约方享有的是提起诉讼请求终止或者解除合同诉讼的权利，与守约方的单方合同解除权存在区别，合同的解除需要以人民法院或者仲裁机构的裁决作为依据，不具有单方的合同解除权。——最高人民法院研究室编著《最高人民法院民法典时间效力司法解释理解与适用》，人民法院出版社２０１２年版，第１３９页。
摘要2：【解读】合同成立后，由于主客观情势的变化，有可能遇到使合同当事人主观或客观利益遇到履行障碍，合同的继续履行有可能变得不可能或不必要，或合同当事人订立合同的目的不能实现。合同的解除是由于合同的经济目的已经丧失，即实际履行利益已经不能实现。履行利益是指合同当事人在履行合同后获得的收益。合同的利益结构分为成本与收益，一方当事人履行合同付出成本，意在获得对方的履行，增加己方的收益，这是合同履行的经济动因。但是合同履行利益丧失时，其经济动因已不复存在，履行合同也就失去了实际意义，当事人解除合同的条件也已成就。此时如果坚持合同继续履行，或者只有首守约方才能解除合同，无论是对合同当事人还是对整个社会资源的有效配置，都会有害无益。故对于这种不能履行的合同，通过变相的途径解决，赋予违约方解除权及授权法院予以解除，是有必要的。——黄金龙、毛彦：《合同履行不能时的裁判解除》，载《最高人民法院第一巡回法庭精选案例裁判思路解析（一）》，法律出版社２０１６年版，第１８０－１８１页。
【注解１】违约方不享有通知解除合同的权利——（1）使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，违约方并不享有单方通知解除权；（2）违约方向守约方发送解除合同的通知不能产生解除合同的法律后果；（3）守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷，不利于经济秩序的稳定。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6019号《北京居然之家投资控股集团有限公司与马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷再审案》
【注解２】合同僵局解除是否适用合同解除期间１年之规定？｜根据《民法典》第５８０条第２款规定的合同僵局解除不适用合同解除期间１年的规定。——参考案例：北京市第一中级人民法院民事判决书(2022)京01民终3393号
【注解３】合同僵局解除合同时间：（１）以主张解除合同一方当事人的起诉状副本送达对方的时间作为合同解除的时间。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法知民终1911号；（２）判决生效之日解除。——参考案例：北京市第一中级人民法院民事判决书(2021)京01民终11213号；福建省三明市中级人民法院民事判决书(2022)闽04民终62
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2017）最高法民辖30号
【裁判摘要】最高人民法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二项规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”对该项涉及的建设工程施工合同纠纷的理解，应不限于《民事案件案由规定》的建设工程合同项下的第三级、第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还包括该项下的建设工程施工相关案件：建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷。
摘要2：【解读】涉及专属管辖的“建设工程施工合同纠纷”的范围：（１）包括《民事案件案由规定》的建设工程合同项下的第三级、第四级案由“建设工程施工合同纠纷”；（２）还包括该项下的建设工程施工相关案件：建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷、铁路修建合同纠纷、农村建房施工合同纠纷。