- 日期： 10-26 18:26
- 作者：陈其象律师
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注销抵押登记
摘要1：【案号】贵州省高级人民法院行政判决书(2015)黔高行终字第59号
【裁判摘要】关于盈通公司是否具有原告资格。本案中，长城公司贵阳办事处于2005年7月20日与中国工商银行贵州省分行签订了《债权转让协议》，约定于同日将银信实业公司欠云岩支行的十三笔贷款本金余额人民币2320万元债权和所欠利息转让给长城公司贵阳办事处。德江县人民政府于2006年12月29日作出德府发（2006）41号文件《德江县人民政府关于对贵州银杏鹰实业有限公司陶丽的德江县彩印厂房屋所有权注销的决定》，决定将贵州银杏鹰超临界萃取德江县有限公司抵押给中国工商银行贵阳市云岩区支行的房屋他项权利证予以注销。2011年12月31日，长城公司贵阳办事处与盈通公司签订了《债权转让协议》，又把上述债权本息及相应的抵押权利依法转让给了盈通公司。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，盈通公司转让取得债权之时，亦取得相应的抵押权。因此，盈通公司作为抵押权人，与被诉抵押权注销行为具有直接的利害关系，其有权依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”之规定提起行政诉讼。上诉人所提“债权转让发生在注销行为之后，债权转移并不必然带来行政诉讼原告资格转移”之上诉理由，因本案所涉情形并非《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼”所规定的当事人资格转移，同时债权转让时间并不影响诉讼主体资格认定，故该理由本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 10-26 20:39
- 作者：陈其象律师
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抵押权涤除
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1355号
【裁判要旨】主债权成为自然之债的，抵押人可申请解除抵押权。
【裁判摘要】抵押权作为一种从权利，是为担保主债权的实现而设立，其效力状态应依附于主权利。本案中，案涉抵押担保的主债权已经被认定成为自然之债，就丧失了法律强制力保护，虽然在法律上抵押权有其存在的独立价值，但就本案的抵押权而言，随着案涉抵押担保的主债权成为自然之债，客观上从属于主债权的抵押权也丧失了法律强制力的保护。综上，二审认定案涉的主债权和抵押权都不再受国家强制力的保护，继续维持抵押登记的存在，就丧失其合法的依据，且影响抵押财产的效能发挥，该认定并无不当，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 10-26 22:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——抵押权因抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使而消灭
【裁判要旨】抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，将导致抵押权消灭，抵押人可主张抵押权人协助办理解除抵押登记手续。
【案号】（2015）通民（商）初字第23906号；，(2016)京03民终8680号
摘要2：
- 日期： 01-21 19:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2340号
【裁判摘要】《借款补充协议》约定，元亨曦地公司以其名下的三块土地使用权为信恒基公司向青岛天一公司的借款提供抵押担保。合同签订后，因双方均未办理上述土地使用权的抵押登记手续，故抵押权并未有效设立，在此情况下，青岛天一公司无权对上述土地使用权行使优先受偿权。虽然抵押权并未有效设立，青岛天一公司无权对抵押物行使优先受偿权，但在主合同即《借款协议》和从合同即《借款补充协议》均合法有效的情况下，元亨曦地公司对于因此给青岛天一公司造成的损失，应当承担赔偿责任。原审法院根据双方的过错程度，判决元亨曦地公司在其提供的抵押物价值的二分之一范围内对信恒基公司不能清偿的部分承担赔偿责任具有事实和法律依据，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-21 19:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——签订土地使用权抵押合同不办理抵押登记的责任性质及承担
【裁判要旨】土地使用权抵押合同自成立时生效，但是，土地使用权抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同后，不办理抵押权登记，抵押权不能设立，抵押权人无法达到以土地使用权担保其债权实现的目的。抵押权人因此造成债权无法实现损失的，抵押人与抵押权人应当按照各自在办理抵押权登记中的义务履行情况确定违约责任，根据具体情况确定责任承担方式。
【案号】一审：（2014）青金商初字第677号；二审：（2016）鲁民终1076号
摘要2：
摘要1：解答：矿业权不属于《物权法》第二百二十三条规定的“法律、行政法规依法可以出质的其他财产权利”和《担保法》第七十五条规定的“依法可以质押的其他权利”，矿业权属于《物权法》第一百八十条第一款规定的“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”和《担保法》第三十四条规定的“依法可以抵押的其他财产”。根据《矿业权出让转让管理暂行规定》（国土资发[2000]309号）第六条第三款规定“矿业权人可以依照本办法的规定出租、抵押矿业权”，矿业权属于可以依法抵押的财产。因此，在矿业权上应当设定抵押权而不能设定质权。
摘要2：【注解１】在矿业权上应当设定抵押权而不能设定质权。
【注解２】矿业权抵押备案能否视为矿业权抵押权登记？——在法律、行政法规尚无明确矿业权抵押登记部门的情况下，国土资源主管部门依据部门规章或者地方性法规办理的矿业权抵押备案，可视为矿业权抵押登记，矿业权抵押权自登记或者备案时设立。
【注解３】（１）矿业权许可证到期未延续导致自行失效则抵押权随之灭失；（２）因抵押人过错导致抵押权灭失抵押人应承担连带责任。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终292号
- 日期： 03-31 14:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市渝北区人民法院民事判决书(2018)渝0112民初8718号
【裁判摘要】原告李某向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年9月24日签订的《房地产买卖经纪成交合同》中的房屋买卖合同关系有效；2.原告代被告向第三人偿还案涉房屋的按揭贷款，第三人协助办理解押手续，解押后由被告协助原告办理房屋过户登记手续至原告名下；3.诉讼费、保全费由被告负担。．．．．．．另查明，截至2018年6月26日，案涉房屋存在抵押登记，抵押权人为中国光大银行股份有限公司重庆分行。该房屋还存在两项查封登记，一项系本案中李某申请的保全，文号为（2018）渝0112执保732号，起始日期为2018年4月16日，另一项文号为（2018）渝0105执保725号，起始日期为2018年4月17日。．．．．．．本院认为：另一方面，李某申请了对案涉房屋进行保全，且为首轮有效查封，虽然该房屋还存在轮候查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款之规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结；查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效，故轮候查封尚未发生法律效力，不影响房屋办理过户手续。综上，对李某要求代为还款、银行协助办理抵押权注销手续，之后由孙某某协助过户的诉讼请求，本院予以支持。对李某代孙某某向银行偿还的贷款，双方之后可自行协商或另案诉讼处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、原告李某与被告孙某某于2017年9月24日签订的《重庆森客文化传播有限公司房地产买卖经纪成交合同》中的房屋买卖合同关系有效；二、原告李某于本判决生效后十日内代被告孙某某向第三人中国光大银行股份有限公司重庆高新技术开发区支行偿还房屋在该行的全部贷款余额（具体金额以第三人中国光大银行股份有限公司重庆高新技术开发区支行核定为准），第三人中国光大银行股份有限公司重庆高新技术开发区支行应当收取并在贷款偿还完毕后五日内协助原告李青办理该房屋的抵押权注销手续；三、被告孙某某在房屋抵押权注销后五日内协助原告李某办理该房屋的过户登记手续，过户至原告李某名下。
摘要2：
- 日期： 05-31 17:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2017)京民终421号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定:抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，秦某某于2006年从鸿润公司处购买诉争房屋时，鸿润公司已将在建工程抵押给工行宣武支行并办理了抵押登记，鸿润公司出售诉争房屋时既未通知工行宣武支行，亦未将在建工程已抵押之事实告知秦某某，在抵押权未消灭之前，依据上述法律规定，原判认定工行宣武支行可以行使抵押权并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-31 17:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2017)鲁02民终5074号
【裁判摘要１】一审法院认为：2009年青岛吉昌房地产开发有限公司为贷款，将包括涉案房屋在内的在建工程，抵押给中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司签订的购房合同的履行受中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的约束。但中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并无证据证明青岛吉昌房地产开发有限公司不能销售涉案房屋，王某作为涉案房屋的买受人，根据青岛吉昌房地产开发有限公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司双方签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故王某购得涉案房屋的相应权益优先于中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的在建工程抵押权。在王某已交付全部购房款后，且青岛吉昌房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行没有证据证明王某存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故王某要求中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。
摘要2：【裁判摘要２】根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。
- 日期： 06-06 14:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申1498号
【裁判摘要】本案中王某某作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。
摘要2：【摘要】本案购房人王某某提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形，涉及以下几方面问题：（一）关于王某某是否与中天公司签订合法有效的书面买卖合同，王奶奶提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后至人民法院查封案涉房屋前期间与中天公司签订的《商品房买卖合同》，中天公司为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符并盖有中天公司发票专用章，且双方已实际履行合同，据此可以认定王某某与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。（二）关于王某某与中天公司之间的房屋买卖合同是否因无权处分而属效力待定，根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”的约定，以及中天公司取得案涉房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司已同意中天公司销售案涉房屋，并无不当。建银公司关于中天公司无权处分涉案房屋、《商品房买卖合同》效力待定的主张，不能成立。（三）一审法院已查明，王某某在大连市无其他用于居住的房屋。（四）对于王某某已全额支付购房款的事实，建银公司并未提出异议。因此，王某某提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形。
【解读】在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。
- 日期： 08-23 11:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1684号
【裁判摘要】就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。"再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
从本案的事实看，一方面，李某某系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但案涉高朋花园车库负1-8某房屋系杂物间，李某某与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李某某亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李某某并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。
摘要2：（续）另一方面，李某某与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。也就是说，早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前，农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在，李某某在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据，因此，从本案查明的事实看，李某某作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李某某自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。
【注解】先抵后售房屋买受人不能排除抵押权人强制执行。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民四终字第19号
【裁判要旨】受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务提供财产担保的，管理人有权请求予以撤销。
【解读】在法院受理破产申请前１年，以其财产为原先没有提供财产担保的债务新增抵押担保的行为导致本可用于向普通债权人清偿的整体财产数额减少，损害了破产债权人的整体利益。在此情况下，管理人有权请求法院予以撤销。
摘要2：【摘要】关于成都太子奶公司的抵押担保责任问题。成都太子奶公司没有在本案一审审理过程中以反诉方式主张撤销权诉请，而是由其管理人向成都市温江区人民法院提起了撤销权纠纷诉讼，并不违反我国民事诉讼法的规定。该撤销权纠纷案的管辖权争议已于2010年3月4日由成都市中级人民法院作出终审裁定，成都市温江区人民法院作为受理破产申请的人民法院对该案享有管辖权。由于该案处理的是成都太子奶公司与苏格兰银行之间的抵押合同是否具有可撤销情形的问题，本案中成都太子奶公司是否应当承担抵押担保责任须以该撤销权纠纷案的审理结果为依据，故原审法院未依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第一款第（五）项的规定中止审理本案不当。目前该撤销权纠纷案已由成都市中级人民法院作出终审判决，本案现已具备继续进行实体审理的条件。从该撤销权纠纷案终审判决查明认定情况看，成都太子奶公司确系在人民法院受理破产申请前一年，以其财产为原先没有提供担保的债务新增抵押担保。成都太子奶公司的上述行为导致本可用于向普通债权人清偿的整体财产数额减少，损害了破产债权人的整体利益，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第（三）项的规定，人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务提供财产担保的，管理人有权请求人民法院予以撤销。成都市中级人民法院终审判决撤销成都太子奶公司与苏格兰银行的《机器设备抵押合同》以及双方办理抵押登记的行为，已经发生法律效力，对当事人具有法律拘束力。本案原审判决关于成都太子奶公司以抵押物对北京太子奶公司债务承担抵押担保责任的判项应予撤销。
- 日期： 10-13 07:57
- 作者：陈其象律师
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破产财产
摘要1：【案号】河南省高级人民法院民事判决书(2015)豫法民二终字第237号
【裁判摘要】虽然黄河农场认为其有土地4500余亩，但其提交的国有土地使用证显示的土地用途为农用地、使用权类别为划拨。依据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条关于“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关政府可以予以收回，并依法处置”及第二条关于“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权”之规定，评估单位未将黄河农场享有使用权的划拨土地列为其所有的财产范围进行评估是适当的。
摘要2：【解读】以划拨方式取得的国有土地使用权不属于债务人财产，当事人在签订抵押合同时，如仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房屋所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，该抵押有效但优先受偿权范围仅限于所抵押的涉案房屋被变卖或拍卖的价款（不含房屋所占用的土地使用权价款）范围内。
- 日期： 10-15 15:16
- 作者：陈其象律师
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划拨地抵押
摘要1：解答：（１）单独抵押划拨土地上的自有房产未经审批不影响抵押合同效力；（２）就房屋单独设定抵押的行为不必然导致房屋抵押合同无效，对于划拨土地使用权之上的房屋抵押法律无禁止性规定，应当认定有效。
摘要2：【注解１】（１）《民法典担保制度解释》第５０条第１款规定：“抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。”（２）因现阶段划拨建设用地使用权抵押无需经过审批，故划拨土地上房屋抵押不需经过审批，抵押合同有效。
【注解２】划拨建设用地使用权抵押权三个阶段：（１）第一阶段（２００４年以前），划拨建设用地抵押的，必须经过依法批准（以划拨建设用地使用权抵押的，未经审批同意，认定抵押合同无效）；（２）第二阶段（２００４年以后，登记即视为审批），土地行政管理部门依法办理抵押登记手续即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续；（３）第三阶段（２０１０年以后），划拨建设用地使用权抵押无需经过审批。
- 日期： 10-15 15:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第164号
【裁判摘要】根据《担保法》第三十六条第一款的规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。根据该规定以及房地产交易当中房随地走，地随房走，即房、地产主体一致的原则，本案双方当事人仅对厂房和办公楼办理了抵押登记，而未对该建筑物占用范围内土地一并抵押的情形，并不必然导致厂房和土地使用权抵押部分无效的结果。《担保法》第四十二条第二款规定“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的”，办理抵押登记的机关“为县级以上地方人民政府规定的部门”。山东省人民政府于1996年4月23日以鲁政字（1996)68号《山东省人民政府关于同意由工商行政管理部门对以企业厂房等建筑物签订抵押合同进行登记管理的批复》，规定由工商行政管理部门对以企业厂房等建筑物签订抵押合同进行登记管理。山东省高级人民法院于1996年7月31日以鲁法经(1996)67号通知转发了该批复，认可企业厂房等建筑物设定抵押，在工商机关办理抵押登记即生效。因此，本案所涉厂房等房产抵押在枣庄市工商行政管理局办理赛工商（98)抵登记‘第8037号抵押登记，符合《担保法》第四十二条第（二）项的关于抵押登记的规定。原审法院以未经房地产管理部门办理抵押登记为由，确认上述抵押部分无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。本案涉及抵押房产占用范围内的土地系属国有划拨土地，双方当事人在办理（98)枣中银信业字第WDT-01号抵押合同项下企业房产和办公楼登记时，该房产抵押登记书中并未显示土地的内容。故虽应认定厂房占用范围内的土地使用权一并抵押，在抵押合同当事人之间产生抵押权，但因该土地部分抵押未进行登记，因此不产生对抗第三人的效力。被上诉人地毯公司仅以土地未经主管部门办理抵押登记进而认为房屋抵押无效，没有法律依据，本院不予支持。被上诉人地毯公司在明知《条例》规定房地应一并抵押、且划拨土地抵押须经批准的情况下，仍无视法规规定，仅向工商行政管理部门对房产进行抵押登记。在其违约拒不履行还款义务导致纠纷发生后，却以此不符合《担保法》第三十六条第一款的规定，应认定抵押条款无效为由提出抗辩，有违诚信。因此，本院对其抗辩理由不予支持。上诉人信达公司关于对合同项下抵押房产享有优先受偿权的上诉请求，符合法律规定，应予支持。
摘要2：
- 日期： 10-15 15:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终436号
【裁判摘要】物权法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”本院认为，在设定抵押权时，建筑物和其占用范围内土地具有不可分离的依附关系，法律将建筑物和其占用范围内建设用地使用权视为一个整体，规定了“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，即在抵押权设定时，应当将建筑物和其占用范围内建设用地使用权一并抵押，不允许分别抵押。以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押，不得仅抵押地上建筑物。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权。本案中，中行甘井子支行与首宇公司签订的抵押合同一约定以首宇公司提供的三项抵押物作为担保，虽然双方只对上述第2项工业产房及第3项在建工程办理了抵押登记，对第1项国有土地使用权未办理抵押登记，但是第1项国有土地使用权是在第2项工业产房及第3项在建工程占用范围之内，双方对合同约定的第1项国有土地使用权作为抵押财产均有明确预期。根据物权法第一百八十二条的规定，第1项国有土地使用权应当与第2项工业产房及第3项在建工程一并抵押，未一并抵押的也视为一并抵押。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1987号
- 日期： 10-15 15:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2014)鲁商终字第8号
【裁判摘要】本案所涉抵押合同合法有效，并经工商部门办理了抵押登记，债权人依法对该抵押物享有优先受偿权。但该抵押的土地和房产因市政工程被政府拆迁，抵押物灭失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十条第一款规定，“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”。《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定，“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿”。因此，长城公司对政府部门支付的抵押物拆迁款有优先受偿权。但长城公司对于政府是否补偿及应补偿的金额是多少均未提供证据，故本院暂对长城公司主张的优先受偿拆迁补偿款问题不作处理，待长城公司有相应证据后可另行主张。
摘要2：【解读１】土地和房屋被征收后抵押权人对征收补偿款享有优先受偿权，但抵押权人应对补偿与否及补偿数额承担举证责任。
【解读２】基本案情：（１）诉讼请求：请求判令机电公司、泉西公司偿还借款本息2534.12万元；请求确认对抵押财产的拆迁补偿款本息范围内享有优先受偿权。（２）一审判决：一、济南泉西五交化机电公司于判决生效之日起10日内偿还中国长城资产管理公司济南办事处借款本金1257万元及相应利息（利息按照1257万元为基数，自2002年7月29日至2003年7月28日按照借款合同约定的月利率4.8675‰计算，嗣后按照中国人民银行规定的逾期贷款利率另行计算）；二、驳回中国长城资产管理公司济南办事处对山东泉西集团有限公司的诉讼请求；三、驳回中国长城资产管理公司济南办事处的其它诉讼请求。（３）二审判决：一、维持济南市中级人民法院（2012）济商初字第163号民事判决第三项及诉讼费用负担部分；二、撤销济南市中级人民法院（2012）济商初字第163号民事判决第二项；三、变更济南市中级人民法院（2012）济商初字第163号民事判决第一项为：“济南泉西五交化机电公司和山东泉西集团有限公司于判决生效之日起10日内偿还中国长城资产管理公司济南办事处借款本金1257万元及相应利息（利息按照1257万元为基数，自2002年7月29日至2003年7月28日按照借款合同约定的月利率4.8675‰计算，嗣后按照中国人民银行规定的逾期贷款利率另行计算）”。
备注：因长城公司应当对政府是否补偿及应补偿的金额是多少承担举证责任，而长城公司均未提供证据证明，因此法院认为“暂对长城公司主张的优先受偿拆迁补偿款问题不作处理，待长城公司有相应证据后可另行主张。”（即二审法院撤销一审法院第二项判决）
摘要1：【案号】四川省高级人民法院执行裁定书(2016)川执复168号
【裁判摘要】本院认为，本院（2015）川执复字第43号执行裁定和德阳中院（2014）德执异字第44号裁定作为生效法律文书，已经依法追加海口房产公司为北阳公司申请执行海口市粮食局欠款纠纷一案的被执行人，海口房产公司作为被执行人，应当按人民法院生效裁定要求在接受财产范围内对申请执行人北阳公司承担清偿责任。案涉位于海口市海甸岛沿江五路北侧面积的国有土地使用权、位于海口市金牛岭的国有土地使用权属于海口房产公司自海口市粮食局接受的财产，应当依法用以清偿债务。．．．．．．位于海口市金牛岭的5000平方米国有土地使用权系划拨方式取得，但属于被执行人的财产性利益，执行法院可以适当方式处置，并在拍卖过程中依法妥善处理函商当地政府、充分披露信息等执行工作具体事宜。
【解读】执行法院可依法拍卖被执行人名下通过划拨方式取得的国有土地使用权，但在拍卖过程中应妥善处理函商当地政府、充分披露信息等执行工作具体事宜（如果在执行过程中当地自然资源主管部门不同意转让划拨土地使用权则人民法院不得进行处置）。
摘要2：【案号】四川省高级人民法院(2015)川执复字第43号
【摘要】根据执行法院在执行中查明的情况，本案所涉土地使用权系海口市粮食局为本案借款在国土部门己作登记的抵押物，海口市国土资源局对此办理了土地抵押登记手续，核发《土地使用权变更登记许可证》，该抵押权应当是真实、有效的，该部分财产应当予以清偿债务。海口市粮食局作为债务人，在未清偿有关债务的情况下，按照海口市政府相关文件规定，在诉讼过程中将上述涉案土地使用权移交给海口国资公司，使本案在执行过程中无财产可供执行。其次，现登记在申请复议人海口房产公司名下，土地使用权证号为：“海口市国用（2008）第011544号”的土地使用权，虽由海口国资公司名下变更而来，但海口房产公司对此并未支付对价，属于无偿接收。且涉案土地使用权先后登记于海口国资公司、海口房产公司，海口国资公司系海口房产公司的上级主管部门和唯一股东，其对海口房产公司之前的出资为货币出资，涉案土地使用权并不包含在海口房产公司的注册资本范围内。故执行法院裁定申请复议人由其在本案所涉的无偿接受的财产范围内，即所接受的涉案土地使用权价值内对申请执行人北阳公司清偿债务，符合法律规定，执行行为并无不当。
摘要1：最高人民法院第一巡回法庭民商事主审法官会议纪要（第1卷）
01合同约定的违约金利息不应得到支持、不宜轻易以抵押合同约定的抵押财产不明为由认定抵押合同不成立——法律问题一合同的违约责任条款不仅约定了违约金，还约定了如违约方未在约定期限内支付违约金须另行支付违约金的利息，合同当事人依据该约定主张违约金利息，是否应予支持——法律问题二《抵押担保合同》虽未列明抵押物的具体名称和位置，但根据相关资料可以明确抵押物的范围，是否应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条的规定，以抵押合同对抵押财产约定不明为由认定抵押不成立；02认定合同是否解除不应拘泥于当事人明确提出该诉讼请求，预见合同履行不能则无权主张可得利益损失——法律问题一当事人未明确提出解除合同诉讼请求，人民法院是否有权径行认定合同解除，并判令当事人承担合同解除的相应责任——法律问题二合同当事人在订立合同时，已经预见合同履行不能，其是否有权向违约方主张可得利益损失；03破产程序对执行异议之诉的影响——法律问题破产程序对执行异议之诉的影响及本案再审终结诉讼的审理路径；04对合同性质应结合在案证据予以综合判断——法律问题案涉合同条款性质和效力的判定；05合作开发房地产合同当事人之间对内部责任的划分对承包人不具有约束力——法律问题受让房地产开发项目的部分区域开发经营权的受让方是否应与转让方对整个项目的工程欠款承担连带清偿责任；06不动产买受人所享有足以排除执行之民事权益的认定——法律问题在连续交易不动产但均未办理过户登记手续的情形下，如果被执行人及其后手均主张自己因生效法律文书取得不动产所有权，而最终交易方已向其前手支付全部价款并实际占有不动产，此时最终交易方作为案外人所提出排除执行的主张应否得到支持；07另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行——法律问题另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行；08第三人撤销之诉主体资格的认定——法律问题甲银行是否具有提起第三人撤销之诉的主体资格；09债权人请求涂销抵押登记的原告主体资格的认定——法律问题乙银行作为一般债权人，是否是本案的适格原告，能否请求涂销抵押登记；10集体建设用地使用权在一定条件下可以出租——法律问题集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配；
摘要2：（续）11主合同无效导致担保合同无效时担保人的过错认定与责任——法律问题主合同无效导致担保合同无效时，担保人的过错认定与责任；12合同标的物已使用情形下，购买人提出产品质量异议的认定——法律问题买卖合同标的物虽存在质量瑕疵，但已投入使用且产出产品合格，买方以质量问题为由主张解除合同并请求承担违约责任，应否予以支持；13案外人执行异议之诉起诉条件的认定——法律问题案外人提起执行异议之诉起诉条件的审查判断；14刑民交叉案件中民事案件不应径行判令被挪用资金的最终受让人承担返还责任——法律问题刑事案件仅认定了被挪用资金的走向和资金的最终受让人（案外人），民事案件中是否可以径行判令资金最终受让人返还该笔资金；15对当事人就再审裁判提出申诉的处理——法律问题人民检察院民事抗诉案件再审后，当事人进行申诉的，是否予以正式立案审审查；16公文书证真实性的证明责任——法律问题公文书证真实性的证明责任如何分配，人民法院如何审核认定公文书证的真实性；17在承包人与发包人约定以银行贷款走账的情形下，承包人建设工程价款优先受偿权的认定——法律问题承包人与发包人约定以银行贷款走账，承包人是否因此丧失建设工程价款优先受偿权；18再审审查中发现第三人撤销之诉不符合起诉条件的处理——法律问题再审审查中发现第三人撤销之诉不符合起诉条件，应如何处理；19恶意串通行为之认定——法律问题恶意串通排除合理怀疑证明标准的理解和把握；20绝对控股股东以法定代表人名义撤回对外投资的效力及责任承担——法律问题绝对控股股东以法定代表人名义撤回对外投资的效力及责任承担；21共同抵押中对各项抵押财产担保债权数额有约定的从其约定——法律问题按份共同抵押的认定问题——可否根据《抵押合同》所附《抵押财产清单》确定共同抵押人应承担的担保责任范围；22虚增诉讼标的规避级别管辖的处理——法律问题虚增诉讼标的规避级别管辖的应如何处理
- 日期： 11-16 09:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2017)最高法行再95号
【裁判摘要】对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，案涉房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销案涉房屋的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。根据上述规定，案涉房屋登记本应判决撤销，但如撤销房屋登记将直接影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现。故本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力，同时驳回对房屋抵押登记行为和注销原房屋登记行为的诉讼请求。应当指出的是，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定，“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。"
摘要2：
- 日期： 01-01 22:07
- 作者：陈其象律师
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【最新】
摘要1：最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复〉等二十九件商事类司法解释的决定》修正）
【摘要】
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（三）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权设定抵押，未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的，不影响抵押合同效力；履行了法定的审批手续，并依法办理抵押登记的，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。
本批复自公布之日起施行，正在审理或者尚未审理的案件，适用本批复，但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。
摘要2：【注解】该批复系基于《土地管理法》第58条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条的明确规定。
摘要1：【目录】1.商品房逾期交房、逾期办证违约金的讼时效何时起算？2.因人体受到伤害致残时，诉讼时效如何起算？3.保证合同无效时，适用保证期间还是诉讼时效规定？4.主债务诉讼时效期间届满，抵押权是否消灭？抵押人能否请求注销抵押登记？5.主债务诉讼时效期间届满，质押权和留置权是否消灭？6.超过诉讼时效的债权能否行使抵销权？7.债务人出具没有还款日期的欠款条，诉讼时效期间如何起算？8.超过诉讼时效后债务人自愿偿还部分债务，是否构成诉讼时效中断？9.业主缴纳专项维修资金是否受诉讼时效限制？10.诉讼时效期间届满后债务人自愿偿还部分债务的，是否义务继续偿还剩余债务？11.无效合同诉讼时效如何起算？12.连带责任保证债务诉讼时效是否因主债务诉讼时效中断而中断？13.当事人未提出保证期间免责抗辩，人民法院是否应当依职权审查保证期间？14.分期履行债务诉讼时效如何起算？15.什么是分期履行的“同一债务”？16.同一合同项下分期履行之债其诉讼时效期间是否自最后一期债务履行期限届满之日起计算？17.已过诉讼时效的债权，还能否行使相应合同的解除权？18.双务合同履行抗辩权的行使能否导致诉讼时效中断？19.当事人主张逾期交房违约金是否存在诉讼时效风险？20.逾期办证违约金的诉讼时效如何起算？21.股权受到侵害是否适用诉讼时效规定？22.请求协助办理股权变更登记手续是否适用诉讼时效规定？23.请求清算义务人承担连带清偿责任是否适用诉讼时效？24.受让方请求出让方协助办理产权过户登记手续是否受诉讼时效限制？25.债权人代位权本身不存在诉讼时效;26.因诉讼主体资格问题被裁定驳回起诉产生诉讼时效中断效果;27.债权人在１年除斥期间内行使撤销权，但因不能合并审理被法院驳回诉讼请求，债权人再次起诉撤销权是否超过除斥期间？28.企业债券本息请求权是否适用诉讼时效？29.缺陷产品损害赔偿的诉讼时效期间多长时间？30.什么是保险索赔诉讼时效？31.请求支付抚养费、赡养费或者扶养费是否适用诉讼时效规定？32.请求返还财产是否适用诉讼时效规定？33.法院主动提出诉讼时效释明应该承担何种责任？34.缺席判决情况下，被告能否在答辩状中提出诉讼时效抗辩？35.被告在庭审结束后能否通过提交代理词方式提出诉讼时效抗辩？36.什么是劳动争议申请仲裁时效期间？37.什么是普通诉讼时效期间、特殊诉讼时效期间和最长诉讼时效期间？
摘要2：38.不适用诉讼时效的请求权，是否也不应适用申请执行时效期间的规定？３９.未约定还款期限的债权是否适用最长诉讼时效２０年？
摘要1：【案号】最高人民法院（2019）最高法民终603号裁定书
【裁判要点】在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再183号
【裁判摘要１】行政行为违法只是在实体上决定了针对该行为所提之诉的理由是否具备，而该诉能否被人民法院受理，还需要具备原告适格这样一个适法性条件。换句话说，由于司法机关只能在具体的案件中审查行政行为，而不一般性的具有对行政行为的审查权，因此，即使行政行为违法，一个不具有原告资格的主体也不能够启动司法审查程序。
【裁判摘要２】虽然瑞华公司取得的土地所有权证存在违法之处，但在无确凿证据证明中国邮政三门峡支行系在明知瑞华公司违法办理被诉土地使用权证而恶意取得涉案抵押权的情况下，中国邮政三门峡支行仍可善意取得涉案不动产上所设抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”据此，抵押权的设立，系由当事人之间设立抵押权的合意与抵押登记两个法律行为共同构成，抵押权自抵押登记时起设立。具体到本案当中，中国邮政三门峡支行于2016年7月26日取得灵宝市房他证市区字第××号他项权证时，涉案不动产上所设抵押即正式成立。而根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和第一百八十条的规定，抵押权的标的为债务人的财产，而非财产的物权凭证，故，即使作为抵押财产物权凭证的灵国用（2013）第72号国有土地使用权证因违法被撤销，亦不应影响中国邮政三门峡支行对涉案土地所享有的抵押权。灵宝市人民政府应当在依法办理涉案土地相关权证后，对中国邮政三门峡支行取得的抵押权登记依法进行相应变更。
【裁判摘要３】由于土地登记具有物权设定或公示的法律效力，实践当中对于物权关系的稳定和土地交易秩序的安全具有重要意义，因此，土地登记机关应当在其职责和能力范围内，对登记材料的真实性尽到合理审慎的审查义务，努力让人民群众对已经登记的土地权属关系放心，从而保障国家物权登记的严肃性和权威性。
摘要2：
- 日期： 04-18 14:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖北省来凤县人民法院民事判决书(2020)鄂2827民初1261号
【裁判摘要】担保责任的数额高于主债务时应当以主债务的数额为限——诉讼中，原告没有提交保全费和实现债权的费用的依据，故本院对原告的该项请求不予支持。被告李某某辩称抵押登记的担保主债权为300万元，故只承担300万元的担保责任的理由，本院认为，因原告与被告李永正在《最高额抵押合同》中明确约定，被告李某某的担保债权范围是主债权470万元本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。虽然合同的约定与抵押登记中的担保物权的担保范围不一致，但是人民法院应当采纳合同的约定，故被告李某某辩称的理由，本院不予采信。担保合同中的担保数额高于主债务，其超过主债务本金的部分无效。
摘要2：
摘要1：【案号】（2010）五行初字第1号行政判决书; （2010）海南一中行终字第38号行政判决书
【裁判要旨】公司依抵押权主张房屋登记行为违法具有诉讼主体资格——（１）作为债权担保的抵押权可使权利主体对抵押物享有优先受偿权；（２）在行政机关为该抵押物办理所有权证及他项权证行为违法导致权利主体的债权以及抵押权可能无法实现时，该主体是行政法上的适格原告，可以与行政行为有法律上利害关系为由提起行政诉讼。
【摘要１】关于原告的诉讼主体问题。原告的债权人身份是通过合法正当的程序取得的，作为债权人，其就享有对抵押物的清偿权利。原告作为债权人，就相当于这个他项权证书的行政相对人，．．．．．．因此原告认为被告所颁发他项权证的行为违法而向法院起诉，是合法的，是适格的原告。
【摘要２】对于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。在本案中，虽然该他项权证早在1997年就已经颁发，也就是说被告的具体行政行为在1997年就已经作出，但是作为原告的双泽公司却是在2010年1月18日才享有了对万达公司的债权，所以原告是在2010年1月18日知道了该他项权证，而对于该他项权证的内容，应该是在原告到被告处查阅他项权证的相关材料的时候才知道的，因此，原告的起诉并没有超过两年的诉讼时效。．．．．．．法院认为1996年第三人向三亚工行贷款并到被告处办理抵押登记时，本案原告并不是该他项权证的持有人，所以即使当时的债权人知道该他项权证的内容，也不能约束原告在取得他项权证后的诉讼时效的起算。因此，本案原告的诉讼时效并没有超过法定期限。
摘要2：【解读】诉讼请求——被告对不存在的房产颁发他项权证的行为违法并严重损害原告的合法权益。鉴于此，原告请求依法确认被告于1997年4月10日颁发房他证字第8-3568号房屋他项权证的行为违法。
- 日期： 04-24 13:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2016)皖民终582号
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。依据上述规定，当事人设定抵押权时，抵押权人应为债权人，即二者应为一致。本案中，璇进生物公司与隆达电力公司签订《借款协议》约定的债权人为隆达电力公司，丁某作为第三人以其自有房产为璇进生物公司的借款提供抵押担保，但唐某某骅与丁某签订的《抵押借款协议》中约定的债权人为唐某某，债务人为丁某，丁某以其自有房产为其债务承担抵押担保责任，且双方办理了抵押权登记，抵押权人为某某。即前份《借款协议》的债权人为隆达电力公司，而后份《抵押借款协议》的抵押权人为唐某某，两份协议中的债权人与抵押权人不一致。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条关于设定担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同，担保合同是主债权债务合同的从合同的规定，抵押合同作为债权债务合同的从合同，其设定的目的在于担保债权的实现，其从属性是抵押权的重要特征。《中华人民共和国物权法》第一百九十二条关于抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保的规定，亦明确了抵押权处分上的从属性。隆达电力公司虽为债权人，但不是抵押合同约定的抵押权人，唐某某虽为抵押权人，但其对丁健不享有案涉债权，故案涉抵押权的设立不符合法律规定。隆达电力公司依据房地产抵押登记主张对丁某房产享有优先受偿权依据不足。丁某关于抵押权未设立的上诉理由成立，本院予以支持。隆达电力公司虽辩称由于上海市宝山区房地产登记处不接受非金融企业间借款的抵押登记，故双方协商由唐某某代表公司办理抵押登记，但该辩称意见不能作为案涉抵押权登记在唐某某名下，却由其享的正当理由，本院不予采信。原审判决隆达电力公司对丁某名下房产享有优先权不当，本院依法予以纠正。
摘要2：
- 日期： 04-24 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第593号
【裁判摘要】本案中，虽然经登记备案的《借款抵押合同》载明的出借人为文某，但在一审、二审过程中，文某及拉图拉甘公司均认可，上述备案合同系为办理抵押登记手续而签订，本案所涉借款关系的实际出借人为鸿泰公司，鸿泰公司亦提交证据证明其实际向王某某、王某某交付了借款。二审判决在综合全案证据的情况下，认定鸿泰公司系案涉借款的实际出借人和相应抵押权的真实权利人，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。二审判决确认鸿泰公司为实际抵押权人，并未违反法律关于抵押权种类和内容的规定。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。即虽然不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但在登记名义人、真实权利人等就物权归属及内容发生争议时，则应当根据相关证据，确认真实权利归属和内容。本案为抵押权确权纠纷，二审判决在查明案件事实的基础上，作出确认鸿泰公司为真实抵押权人的认定，并未违反《中华人民共和国物权法》关于物权公示公信原则的规定。
摘要2：
- 日期： 04-24 14:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民终191号
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定:”受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案《贷款合同》由中讯建通公司、中国银行吉林分行、伯爵公司三方签订，系三方真实意思表示。《贷款合同》第16条明确约定：对于借款人违约的，委托人有权直接或受托人在取得委托人授权后行使担保物权。伯爵公司对中讯建通公司与中国银行吉林分行之间存在委托代理关系，以及《贷款合同》的上述约定系明知的。中国银行吉林分行接受中讯建通公司委托与伯爵公司签订《抵押合同》，该《抵押合同》所担保的主合同指向明确，担保的主债权即本案《贷款合同》所涉中讯建通公司的债权，故该《抵押合同》直接约束中讯建通公司和伯爵公司。虽然相关抵押登记载明抵押权人为中国银行吉林分行，但抵押登记仅具有对外公示效力，并不影响委托人（债权人）、受托贷款人及债务人（抵押人）的内部权利、义务约束力及抵押权的实现，更无从影响各方当事人诉讼主体资格的确定，且中国银行吉林分行亦明确确认应由中讯建通公司就本案抵押物享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 04-24 19:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终673号
【裁判摘要】关于颐和酒店公司应否向韩某承担抵押担保责任的问题。第一，．．．．．．故从上述合同的签订情况看，颐和酒店公司对于《委托贷款合同》的存在及韩某与平安银行海口分行之间的代理关系应当明知，其是在对韩某为案涉贷款实际权利人有清楚认知的基础上签订的两份《抵押担保合同》。第二，对颐和酒店公司名下屯国用（2010）第11-00033号国有土地使用权办理抵押登记时，虽然登记的抵押权人为平安银行海口分行，但因该抵押法律关系是为案涉贷款设定，在委托贷款法律关系中，受托人平安银行海口分行的代理行为产生的后果应当归属于委托人韩某。在本案诉讼中，平安银行海口分行也明确表示韩某享有案涉国有土地使用权的抵押权，故韩某可以自己的名义直接向颐和酒店公司主张以平安银行海口分行名义设立的抵押权。
摘要2：【摘要】保证债务应和主债务一样破产申请受理时停止计息——2018年7月26日，长春中院受理了吉粮米业公司的破产重整申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息"的规定，韩某对吉粮米业公司享有的债权应于2018年7月26日停止计息。担保债务具有从属性，依法亦应当停止计息。因长春中院已于2018年5月22日受理了案外人王晶对吉粮集团公司的破产清算申请，故韩某对吉粮集团公司享有的担保债权应于2018年5月22日停止计息。