- 日期： 10-25 14:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号
【裁判摘要】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院裁定中止对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施，属于案外人执行异议和执行异议之诉——案外人旌展公司作为承租人仅享有阻止租赁物交付的请求权，且该请求权的享有必须是租赁合同签订于查封之前或抵押权设立之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签认合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持"的规定，对案外人旌展公司提出中止腾房、停水、停电强制措施及带租拍卖的异议请求主要审查以下三个要件，一是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂是否签订合法有效的书面租赁合同，并按约支付租金；二是案外人旌展公司是否合法占有并使用涉案不动产；三是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂之间的租赁关系是否成立于人民法院查封之前。本案案外人旌展公司提供的证据可以证实其在人民法院查封之前与佳宇电机厂签订书面租赁合同，并按合同约定履行交纳租金的义务，且实际占有使用涉案不动产，其对涉案不动产的租赁权符合上述要件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，本案涉案不动产虽系申请执行人的抵押财产，但该抵押权设立在本案租赁关系成立之后，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押财产的受让人继续有效。因此，鉴于本案案外人旌展公司对涉案不动产的租赁权设立在抵押权和法院查封之前，可以排除本院强制交付与停水、停电等强制执行措施，其异议主张可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：案外人请求带租拍卖的异议成立，中止本院对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施。
摘要2：【解读】案外人请求中止要求案外人腾房、停水、停电等强制措施，并在（2017）闽09执212号公告中披露涉案房产已经存在租赁关系的事实，在拍卖、变卖后阻止向买受人移交涉案房产。
- 日期： 10-30 10:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院执行裁定书(2016)鲁执复27号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”本案的焦点问题就是对上述规定应如何理解和适用。第一，上述规定是基于维护诚实信用和执行效率而对案外人权利作出的法律限制，原则上应适用于前后两次异议均是同一案外人提出的情形，目的是禁止案外人滥用权利阻扰执行。同时，基于权利转让后受让人对诉讼权利义务的承继关系，对于后次异议人是前次异议人的权利承受人的情形，也应适用上述规定。从本案事实来看，首先，第一次异议系建行宁德分行提出，本案异议则是世德公司提出，两次异议的提出主体并不相同；其次，涉案债权系世德公司从信达福建公司受让，信达福建公司又是从中国建设银行股份有限公司福建省分行受让，建行宁德分行并非债权转让主体。本院（2015）鲁民一终字第554号民事裁定也明确认定建行宁德分行的下属支行才有权作为权利人提出异议，并据此驳回了建行宁德分行的起诉。由此可见，世德公司所受让的权利并非源自于建行宁德分行，世德公司并非建行宁德分行的权利承受人，也就不应承继建行宁德分行的诉讼权利义务。综合以上两点，济南中院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定驳回世德公司的申请，适用法律不当，依法予以纠正。第二，上述规定还蕴含着人民法院对同一事项不作重复审查和处理的“一事不再理”原则。就本案而言，本院生效的民事裁定已经明确否定了建行宁德分行提起执行异议以及执行异议之诉的主体资格，并因此而未对涉案执行标的应否予以执行进行实体审查和处理，因此济南中院对世德公司提出的执行异议进行审查处理并不会导致对同一标的重复审查的后果。第三，本院生效民事裁定系以信达福建公司未提出执行异议申请，故而不能直接提起执行异议之诉为由，驳回了信达福建公司的起诉。显然，济南中院只有依法受理并审查信达福建公司或其权利承受人世德公司提出的执行异议申请，才能与上述民事裁定保持有效衔接，才能保障信达福建公司或世德公司提起执行异议之诉的权利。否则，将会导致法律赋予案外人的救济程序落空，有违基本法理。综上，济南中院以建行宁德分行已经提出异议申请并被驳回为由，驳回世德公司的申请不当，依法应予纠正。
摘要2：
- 日期： 10-30 10:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省济南市中级人民法院民事判决书(2017)鲁01民初2018号
【裁判摘要１】福建世德公司是否因福建中信担保公司经人民法院裁定受理破产申请而失去诉的权利；．．．．．．执行异议之诉作为一种特殊的审判程序，目的是请求人民法院排除或者继续对特定执行标的进行执行，人民法院对其起诉是否受理，应审查是否符合民事讼诉法规定的起诉条件和相关司法解释规定的案外人提起执行异议之诉的起诉条件。本案中，福建世德公司的起诉符合民事诉讼法第一百一十九条及司法解释第三百零七条规定，依法应予受理。福建世德公司对于案涉权益具备诉的利益，对其程序性的诉讼权利应予保护。破产程序是对债务人财产进行清理或对破产企业重新整合的法定程序，无论破产企业最终是重整或清算，均不能替代对债权人债权优先性的实体确定，且通过执行异议之诉的审理，确认各方当事人的实体权益，是破产程序中确认债务人破产财产范围的前提和依据之一。因此，本院应当对福建世德公司是否对涉案保证金账户内的资金享有优先受偿权进行实体审理。
【裁判摘要２】于福建省宁德市中级人民法院等相关法院作出的民事判决，能否作为提出排除执行异议依据的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本院于2012年12月19日采取诉讼保全措施依法冻结了7777号和5937号保证金账户内资金共计75710046.71元，并于2014年9月18日裁定扣划该两个账号存款7595万元。福建省宁德市中级人民法院、蕉城区人民法院、柘荣县人民法院所作出的确认建行蕉城支行、建行东侨支行、建行柘荣支行对福建中信担保公司在建行蕉城支行开设的保证金账户中的保证金在相应债权范围内有优先受偿权的民事判决，系在本院依法裁定冻结了福建中信担保公司的保证金账户并进入执行程序以后，建行蕉城支行、东侨支行、柘荣支行如对本院冻结保证金账户资金有异议，应依据民事诉讼法的相关规定向本院提出排除执行异议申请及执行异议之诉。福建世德公司依据另案民事判决书向本院提出排除执行异议，主张享有质权，不符合法律规定，本院不予支持。
摘要2：【裁判摘要３】本案是否构成虚假诉讼。．．．．．．根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定：“当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”虚假诉讼的构成要件之一是案件当事人在主观上有恶意串通的故意。本案中，没有证据证明福建世德公司在提起本案诉讼时知道5937号和7777号保证金账户在被本院诉讼保全冻结前没有设立质押担保，也没有证据证明其与福建中信担保公司有恶意串通行为。故，山钢集团板材公司关于本案涉嫌虚假诉讼的主张，不符合上述法律规定，本院不予支持。关于建行宁德分行及蕉城支行是否涉嫌虚假诉讼，是否侵犯了山钢集团板材公司的合法权益，因其不是本案当事人，不属本案审理的范围，山钢集团板材公司可依据相关法律规定另行主张权利。
- 日期： 11-02 15:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终218号
【裁判摘要１】《执行异议和复议规定》第２８条与第２９条适用上产生竞合时可以择一适用——在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。本案原审被告启宏公司系执行案件的被执行人，且为房地产开发企业，亦开发建设了案涉商品房，因此案涉商品房既属于“登记在被执行人名下的不动产”，也属于“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合的情况下，林××、张××就案涉商品房所提执行异议符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。
【裁判摘要２】商品房执行异议案件中法院仅就商品房占用范围内的土地使用权进行审理而不对整个土地使用权进行审理——鉴于林××、张××与启宏公司签订的《商品房买卖合同(预售)》仅涉及案涉商品房占用范围内的土地使用权，故本案仅就案涉商品房占用范围内的土地使用权能否继续执行进行审理，而案涉商品房占用范围之外的土地使用权则不属于本案审理范围。华融福建分公司关于一审判决未围绕启宏公司名下位于福建省莆田市荔城区黄石商贸物流园区、宗地编号为PS挂-2011-23号的整块土地的情况进行审理并作出裁判系漏裁漏判的主张，于法无据。
摘要2：
- 日期： 11-07 08:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终149号
【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第29条第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋即可视为买受人名下已有居住用房——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。根据运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可知王×与其配偶吕×、女儿吕××１、儿子吕××２在案涉房产所在地运城市无不动产登记信息，故一审判决认定王×所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋正确。
摘要2：
- 日期： 11-26 06:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民再219号
【裁判摘要】执行法院已作出以物抵债裁定并送达后执行程序已终结，案外人提出执行异议及执行异议之诉不符合受理条件——《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定案外人对执行标的提出执行异议的时限为“执行过程中”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款对此进一步具体规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”。在诉争房屋因东大公司在执行程序中取得所有权后，有关该房屋的执行程序已经基本终结。根据上述法律和司法解释的有关规定，案外人执行异议之诉的功能在于对执行中的标的确认是否准予执行，但对于已经执行的标的并不能决定是否应当回转至执行前状态。具体就本案而言，张××提起案外人执行异议之诉并不能将已经执行归东大公司所有的诉争房屋回转为奥达美公司所有（供张××申请执行）；二审法院判决不得执行诉争房屋，并不能改变该房屋已经执行由东大公司所有的事实状态。张××在诉争房屋的执行已经基本终结后，提出执行异议和执行异议之诉，不符合上述法律和司法解释的规定，一审法院应不予受理。一审法院不当受理张××提起的案外人执行异议之诉，二审法院进一步支持张××的诉请而没有首先从程序上严格依法审查并裁定驳回其起诉，适用法律错误，本院予以纠正。
摘要2：【注解】最高人民法院另外观点认为法院送达以物抵债裁定并不等于执行程序终结。
- 日期： 11-26 07:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2269号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”案外人对执行标的提出执行异议、进而提起执行异议之诉，应当在该执行标的执行终结之前提出。现案涉执行标的已归李×所有，且案涉执行标的执行程序已经终结，骆××不再享有对该案涉执行标的提出案外人执行异议的权利。
摘要2：
- 日期： 11-26 07:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5459号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结前提出。该条明确了案外人在执行程序中提出执行异议的期限，并根据执行异议指向的执行标的受让人不同作了不同的规定。上述规定规制的是当事人向法院执行部门提出执行异议的期限，而非当事人提起执行异议之诉的期限。
摘要2：
- 日期： 11-26 10:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1105号
【裁判摘要１】在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查可以以《执行异议和复议规定》等司法解释的有关规定为参照——《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定为参照。具体到本案而言，王××主张其就案涉房屋排除强制执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，故可参照加以评判。
【裁判摘要２】解除查封并非执行异议之诉审理范围——《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故王××有关解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。
摘要2：
- 日期： 11-27 11:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2322号
【裁判摘要】房屋登记在夫妻一方设立的个人独资企业名下，由夫妻一方出资购买，夫妻双方协议分割该房屋并经民政部门婚姻登记机关备案，不发生物权变动效力，另一方物权基于离婚洗衣主张对房屋的所有权排除执行——依据《中华人民共和国物权法》规定，我国不动产的物权变动一般应以登记为生效要件。本案中，案涉房屋并未登记在陈××名下，其基于《离婚协议书》对案涉房屋的约定主张案涉房屋所有权，虽然该《离婚协议书》经过民政部门的婚姻登记机关备案，但该备案行为无法发生物权变动效力，故本案仅凭该《离婚协议书》无法发生案涉房屋的物权变动效力。．．．．．．《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司具有独立的法人财产权。该法第四条规定，公司股东享有公司财产收益权。依据《中华人民共和国公司法》的规定，公司的法人财产具有独立性，公司股东不能因为股东身份当然取得公司财产，法律也禁止股东个人财产与公司财产混同。因此即使购买案涉房屋实际出资人是谢坑铜金矿，也不能因谢坑铜金矿系王××一人全资成立，王××就取得该公司的法人财产，况且谢坑铜金矿仅是能新公司的股东之一。陈××据此主张案涉房屋是王××和陈××夫妻共同财产的理由不能成立。根据案涉房屋买卖合同，结合案涉房屋登记在能新公司名下的事实，案涉房屋系能新公司的法人财产，不是王××的个人财产，陈××作为能新公司的财务人员主张离婚后一直占有该财产的申请再审理由与事实不符，不能成立，王××作为谢坑铜金矿股东在《离婚协议书》中对能新公司的法人财产不具有处分权，因此陈××基于《离婚协议书》对案涉房屋不享有民事权益。陈××作为抵押物共有人在抵押合同上签字的行为不能发生案涉房屋的物权变动效力，该抵押合同也不足以证明陈××对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决认定陈××对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。由于陈××不是无过错不动产买受人，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原审判决认为本案不符合该条法律规定的情形，并无不当。
摘要2：
- 日期： 11-27 12:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申4511号
【裁判摘要】夫妻共同财产被法院查封在先，另案判决夫妻分割财产在后，不能排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案执行标的于2014年6月20日被查封，李××与崔××于2018年3月21日被判决离婚并分割财产，故李××依据该生效法律文书提出的排除执行异议，不能得到支持。
摘要2：
- 日期： 11-27 13:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5671号
【裁判摘要】夫妻协议离婚将共有财产赠与子女，受赠子女对受赠物享有请求权具有特定指向且具有生活保障功能，优先于一般债权，有权排除一般金钱债权人强制执行——经二审法院查明，刘××夫妻于2009年5月21日签订《离婚协议书》，约定诉争房产归女儿吕××所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，吕××享有的是将诉争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。综合比较该请求权与顺德丰公司对刘××所形成的金钱债权，吕××享有的请求权远远早于顺德丰公司对刘××形成的金钱债权，具有特定指向，系针对诉争房产的请求权，且诉争房产作为刘××夫妻婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，婚姻关系解除时双方约定归女儿吕××所有，具有生活保障功能，吕××的请求权应当优于顺德丰公司的金钱债权。二审判决从吕××的请求权与顺德丰公司的金钱债权所形成的时间、内容、性质以及根源等方面分析考量，最终认定吕××对诉争房产所享有的权利能够阻却顺德丰公司对案涉房产的执行，有理有据，并无不当。顺德丰公司主张吕××与刘××一致默认诉争房产的实际所有人为刘××，缺乏有效证据支持，本院不予采信。至于顺德丰公司提出本案应以本院（2017）最高法民申3915号民事裁定作为参考的主张，因该案与本案案情不同，对本案并不具有参考性，其该项申请再审理由亦不能成立。本案不存在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于顺德丰公司提出本案不能比照执行该条法律规定的主张，本院不予理涉。
摘要2：
- 日期： 11-27 13:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申2038号
【裁判摘要】债权人在执行程序中不能以个人与公司财产混同为由要求执行个人名下财产——原《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十五条第一款第一项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”案涉房屋登记在刘×名下，陈××虽然提供了购买案涉房屋的资金来源等证据，但这些证据不足以否定刘×所持不动产权证的真实性及合法性。且刘×并非另案民间借贷纠纷的义务主体，其对案涉房屋享有的物权受法律保护。陈××要求刘路以个人名下房产清偿合众置业公司承担的债务，涉及到合众置业公司与刘×是否存在财产混同、刘×的个人财产应否作为另案被执行对象等问题，须通过审判程序确定。二审法院依房屋产权登记认定刘×系案涉房屋的不动产权利人，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，于法有据。
摘要2：
- 日期： 12-03 15:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申930号
【裁判摘要】（１）担保人以银行专户为银行提供担保，银行对保证金专户内资金享有质权，即便此前担保的债务已经清偿也应优先保护银行质权；（２）担保人的一般债权人不得申请执行该银行专户内保证金——渭城农商行与鼎诚公司长期合作，2015年12月28日，鼎诚公司按照合同约定及贷款额度，在渭城农商行存入30万元余额保证金，虽然该笔贷款到期已归还，但30万元余额保证金一直存在渭城农商行专户中。2017年1月11日，鼎诚公司（甲方）、渭城农商行（乙方）、助添翼公司（丙方）签订《保证金质押合同》，约定由甲方在合同签署后2个工作日内将30万元存入其在乙方渭城经营部（经开社）开立的余额质押保证金账户，该账户内资金对丙方与乙方依主合同形成的债务提供质押担保。该《保证金质押合同》系三方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。虽然鼎诚公司未按照《保证金质押合同》重新交纳30万元保证金，但在渭城农商行已履行《流动资金借款合同》实际发放300万元贷款的前提下，原判决认为渭城农商行主张以鼎诚公司为前笔贷款所交纳尚未退还的30万元保证金作为本次贷款保证金具有合理性，并认定该30万元在本次贷款中依然作为余额保证金使用，并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，原判决认定渭城农商行对执行标的30万元享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。
摘要2：【注解】该判决与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２７条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”不符。
- 日期： 12-03 17:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申31号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》（以下简称民事诉讼法解释）第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。．．．．．．基于上述情况，原审认定“这种转付款为刘××、长城资产、亿科铜业三方合意基础上的汇款，不是错汇误付，亿科铜业账户接收此款也非不当得利，虽然系刘××为解除长城电缆公司给亿科铜业借款担保而导致本公司资产被查封的法律责任，是为了解救盘活长城电缆公司的经营资产，但是并不能改变这笔款项系其与亿科铜业的垫付款性质。这笔款项进入亿科铜业在中国农业银行06×××19账户，所有权就已转归亿科铜业，不再归属刘××。本案既无证据证明刘××系亿科铜业在中国农业银行06×××19账户内900万元存款的表面权利人，亦无证据证明其是该账户内该笔存款的真实权利人，这900万元自汇入中国农业银行06×××19账户起，其所有权就已转归亿科铜业”，判决准许执行亿科铜业在中国农业银行06×××19账户中的900万元存款，认定事实和适用法律并无明显不当。
摘要2：
- 日期： 12-04 15:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】甘肃省高级人民法院民事判决书(2020)甘民终221号
【裁判摘要】在施工挂靠之外的其他领域法院并没有从被挂靠单位名下账户资金是否特定化角度来认定挂靠人能否排除执行，而是直接适用《执行异议和复议规定》第２５条第１款第３项的规定根据银行存款的账户名称判断权利人——杨××与兴达石化公司签订了挂靠协议，明确约定了杨××借用兴达石化公司的银行账户，双方也存在利益核算、管理费收取等挂靠事实，兴达石化公司也认可案涉账户已借给杨××使用，其中的资金为杨××所有，故可以认定杨××挂靠兴达石化公司并借用了兴达石化公司账户进行经营的事实，因此，杨××依据挂靠协议和借用账户的事实对案涉账户中的资金享有一定的权益，但是，杨××享有的权益不足以排除孟××对案涉账户依法申请法院强制执行，原因有三：第一，杨××与兴达石化公司签订挂靠协议并借用兴达石化公司的账户经营，这属于内部法律关系，孟××以对兴达石化公司享有债权为由申请法院强制执行案涉账户，这属于外部法律关系，案涉账户的户名毕竟是兴达石化公司，账户名称具有一定的公示效力，杨××不能以其与兴达石化公司的内部法律关系对抗孟××与兴达石化公司的外部法律关系；第二，杨××借用兴达石化公司的账户经营本身违反相关法律规定，法律禁止借用他人银行账户进行经营的一个重要原因就是该行为会导致金融秩序混乱，存在较大风险，容易产生纠纷，本案恰恰是因杨××借用兴达石化公司账户进行经营出现的风险和纠纷，法院判决具有一定社会导向作用，若杨××对案涉账户资金享有足以排除强制执行的权利，相当于杨××将违法行为导致的风险转嫁出去，会助长借用账户经营的违法行为；第三，执行异议之诉中如何判断银行账户内资金的归属，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第三项已有明确规定，即通过银行账户户名进行判断，故杨××的主张并没有法律依据。综上，杨××对案涉账户资金享有的权益不足以排除孟祖焱的强制执行，至于杨××权益可通过另诉或其他方式解决。
摘要2：
- 日期： 12-04 17:21
- 作者：陈其象律师
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合法建造
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1260号
【裁判摘要】（１）承包人或者实际施工人“施工”与物权法中的“建造”并非同一概念，建造是事实行为；（２）以房抵顶工程款可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条的规定——根据原审查明的事实，沃尔德公司与中宁县第二建筑安装工程公司、李×于2013年8月21日签订《协议》，约定：都市花园19某楼1号商铺工程竣工后，一半产权归二建公司李×所有。李×据此主张因其作为施工人“合法建造”取得涉案商铺所有权。需要说明的是，“施工”与物权法中的“建造"并非同一法律概念，建造是事实行为，李×的该主张法律依据不足，不能成立。一审判决关于李×依据合资合作开发房地产法律关系中关于不动产物权分配的约定依法享有涉案房屋一半面积所有权的认定，说理不当，本院予以纠正。本案中，沃尔德公司开发建设的都市花园项目中的涉案商铺及6某楼、广场工程及室外辅助工程由李×实际施工完成，沃尔德公司与李×于2013年8月21日签订《协议》，于2014年12月25日签订《商品房顶工程款协议》，约定以交付涉案商铺的另一半抵顶工程款。一审结合双方已作价抵顶工程款、李×已实际占有或控制使用房屋至今、李×对未办理过户登记没有过错等情况，综合考虑全案因素，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出认定，长城资产公司的上诉请求不能成立。
摘要2：
- 日期： 12-04 17:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1891号
【裁判摘要】合作开发各方未对合作开发房地产所有权归属进行确认的情况下，合作开发房地产的权属登记方有权基于物权排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”根据该规定，已经登记的不动产，认定不动产所有权人应当按照不动产登记簿进行判断。“和谐湾”小区相关建设规划等证件手续均以康家置业公司名义办理，案涉房产亦登记在康家置业公司名下，应当认定康家置业公司为案涉房屋所有权人。陈××依据闫××与康家置业公司签订的协议书主张闫××为“和谐湾”小区房屋的所有权人，但闫××与康家置业公司之间就闫××的出资比例和房屋所有权归属尚存在争议。在双方未进行结算并未对房屋所有权归属进行确认的情况下，仅依据双方协议无法推翻案涉房屋的物权登记效力。原审法院认定康家置业公司享有排除执行的民事权益并无不当，陈××的再审申请理由不能成立。
摘要2：
- 日期： 12-10 14:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】借用资质开发建房适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定审查实际出资人是否享有足以排除执行民事权益——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，余××、张××对案涉土地使用权不享有排除强制执行的民事权益。首先，合同价款并未全部支付。．．．．．．其次，关于未办理过户登记的原因。．．．．．．因此，原判决认定案涉不动产未办理过户登记的主要原因是双方约定的施工完成并经验收这一条件未成就，并无不当。最后，关于余××、张××申请再审提供的不动产权籍档案，其意在证明案涉土地使用权属于亿嘉公司与栾川佳安置业有限公司共有，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款的规定，即对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人，因此即便该情形属实，亦不影响人民法院对该土地的查封。另外，本案是余××、张××提出的执行异议之诉，需要解决的问题是其二人对案涉土地是否享有排除强制执行的民事权益，而该份证据及证明目的与二人在本案中的诉请并无关联，因此该问题也不属于本案的审查范围。
摘要2：
- 日期： 12-10 14:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）借名开发房地产可以确认实际投资人基于约定对土地使用权享有一定实体权益但并不优先于一般债权，不足以排除强制执行；（２）借名开发房地产实际投资人应当根据《执行异议和复议规定》第２８条规定确定是否享有足以排除强制执行权利——我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴××以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。
摘要2：（续）虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴练兴享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 12-11 07:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】复议申请人主张其作为利害关系人提出的执行行为异议与其主张的实体权利相关，应依据《执行异议和复议规定》第２２７条规定进行审查——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查”。依据该规定，本案争议的焦点问题是复议申请人甘露饺子馆提出的执行行为异议与其对涉案房产主张的实体权利是否有关。复议申请人主张的其作为利害关系人有权对执行行为提出异议的主要理由是：济南中院执行的涉案房产系复议申请人基于产权调换取得的回迁房产；济南中院对涉案房产的变卖侵害了其享有的优先权；济南中院在执行中未进行公告和拍卖程序违反法律规定。上述理由实际上仍是主张被执行的涉案房产是复议申请人已取得的回迁房，其依法享有优先取得权的实体权利，目的是为了阻止执行标的的转让、交付。由此可见，复议申请人主张其作为利害关系人提出的执行行为异议与其主张的实体权利相关，故济南中院依据《民诉法》第二百二十七条之规定作出（2017）鲁01执异55号执行裁定并告知其相关诉讼权利符合法律规定。
摘要2：
- 日期： 12-11 08:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）合伙购房行为在房屋买卖中依法并不产生共同购房的法律效果；（２）合伙买房未登记为权利人一方无权要求排除登记权利人的债权人对该房屋强制执行——根据原审查明的事实，刘×与刘××所签《合伙购房协议》（以下简称合伙购房协议），性质属双方合伙，但该合伙购房行为在房屋买卖中依法并不产生共同购房的法律效果，即刘×并不属房屋买卖合同中的共同购房人，其也未与房屋出卖方签订合法有效的房屋买卖合同；且本案所涉房屋在交易后，其产权登记在刘××名下，刘×以其后来签订的合伙购房协议，主张其属共同购房人，事实和法律依据不足。事实上，在房屋产权登记在刘××名下后，刘×根据合伙购房协议主张其对案涉房屋享有民事权益，但该民事权益即房屋产权的依法取得尚需其与刘××之间再行签订房屋买卖合同并经有关部门批准等，也即属二手房转让。对此，刘×与刘××并未签订房屋转让合同，亦未经有关部门批准。据此，刘×不属争议房屋的合法买受人，更未签订合法有效的房屋买卖合同，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定，其主张排除人民法院的强制执行，依据不足。
摘要2：
- 日期： 12-11 11:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】地块未完成开发投资总额２５％以上即转让，受让人付款并实际占有有权根据《执行异议和复议规定》第２８条规定排除强制执行——《城市房地产管理法》第三十九条第二项规定以出让方式取得土地使用权，转让房地产需完成开发投资总额的25%以上，但该项规定并非效力性强制性规定。因此，徐××与信开投资公司签订的土地使用权转让合同，内容明确，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。．．．．．．综上，徐××提出的执行异议符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同条件。．．．．．．案涉22号地虽未登记在徐××或其控制的公司名下，徐××非以物权人身份占有案涉22号地，但其通过与信开投资公司签订土地使用权转让合同，并支付土地使用权转让价款，其对案涉22号地的权属得到信开投资公司的认可，属于合法占有。．．．．．．可以认定徐继贵已履行支付案涉22号地的土地使用权转让价款的义务。．．．．．．徐××与信开投资公司于2007年8月2日签订《国有土地转让合同》时，案涉22号地的土地使用权并未设定抵押。但当徐××于2010年3月1日付清案涉22号地的土地使用权价款时，该地块的土地使用权已被信开投资公司设定抵押，无法办理过户登记，这不属于因徐继贵原因无法办理过户登记的情形。．．．．．．根据上述分析认定，徐××对案涉22号地的土地使用权享有排除执行的权利，徐××提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，二审法院判决停止执行案涉22号地的土地使用权，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-11 14:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】土地使用权二次流转的受让人向多年未取得土地使用权证的前手购买土地，受让人对土地及时过户存在权利障碍有一定预期，对土地不能及时变更登记存在明显过错，不能排除执行——关于陈××对案涉土地未办理变更登记是否存在过错的问题。如前所述，黄××于2008年将案涉土地转让给蔡××，直至2014年仍然未办理变更登记到蔡××名下。陈××在2014年6月18日与蔡××签订《土地转让协议》，约定蔡××将案涉土地转让给陈××，此时陈××对蔡××受让该土地多年后仍未办理变更登记应属明知。在《关于（土地转让协议）的补充合同》中，亦明确载明当案涉土地因产权纠纷或债权债务不能变更登记时，由蔡××负责赔偿，说明陈××在签订协议时已对案涉土地的及时过户存在权利障碍有一定预期。因此，原审法院认定案涉土地存在二次流转的情况下，陈××向并未取得土地使用权的蔡××购买案涉土地，对该土地不能及时变更登记存在过错，有事实依据。原审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定陈××对不能办理案涉土地变更登记存在明显过错，其就本案标的不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-11 16:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】未登记为机动车权利人的案外人主张权利的合法性与真实性以及未予及时办理变更登记应当承担更严格的举证责任——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第二项规定：已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断。诉争标的物系机动车，依法属于需要变更登记的特殊动产，故应首先依据登记部门的登记情况确定权利归属。进一步而言，本案中，因案外人郭××未登记为权利人，故对其主张权利的合法性与真实性，以及未予及时办理变更登记应当承担更严格的举证责任。郭××主张购买诉争车辆支付价款，其提交的证据是赵××作为存款人，注明车款79万元的中国农业银行银行卡交易明细清单，并主张该79万元中包括郭××交付的50万元现金。但两笔款项金额不一致，无直接证据证明赵××存入的79万元包括了郭××主张的50万元现金，且郭××对于现金来源说明不清,郭××对于其支付购车款的待证事实的举证尚未达到高度可能性的证明程度，二审判决认定郭××已经支付购车款，不符合《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第一百零八条第一款对于待证事实所应达到的证明标准的规定。
摘要2：
- 日期： 12-16 10:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据原审查明，案涉房屋于2014年7月30日和2014年9月22日已办理了抵押登记，杨×的房屋买卖合同签订于2016年6月8日。由于案涉房屋的抵押权成立在先，杨×购买该房屋的买卖合同签订在后。杨×购买案涉房屋时对该房屋是否存在抵押情况未尽到合理的注意义务，导致其因该房屋上设有他人抵押权而无法办理过户手续，其自身存在过错，应当承担该房屋未能过户的法律风险。因此，原判决认定杨×不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，具有事实和法律依据，并无不当。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书 (2018)最高法民终695号
【注解】买受人在购买房屋之前该房屋上已经设定其他人抵押权登记，买受人购买本案所涉房屋没有履行合理注意注意，忽略了他人权利障碍，存在过错。
- 日期： 12-17 14:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】卖方未开具发票导致买方无法缴纳住房专项维修基金亦无法办理房屋过户手续，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”——用以证明涉案房屋因舒斯贝尔公司的原因没有给范××开具购房发票，范××因此无法缴纳住宅专项维修基金，亦无法办理房屋过户手续——本案中，范××提供了其与舒斯贝尔公司签订的《商品房买卖合同》、付款凭据、《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》及《房屋租赁合同》等，证明范××是涉案房屋的权利人。二审审理期间，范××又提供了公证书、涉案《土地登记卡》、《登记卡续表》及系列生效裁判文书等证据，用以证明涉案房屋因舒斯贝尔公司的原因没有给范××开具购房发票，范××因此无法缴纳住宅专项维修基金，亦无法办理房屋过户手续。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。据此，舒斯贝尔公司作为涉案房屋的销售方，在范××向其支付购房款后，负有向范××开具购房发票的义务。对没有开具发票的原因，舒斯贝尔公司原法定代表人金×出庭作证，证明因该公司没有缴纳相关税费等原因，不愿也无法向范××出具购房发票。证人金×作证程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，双方当事人对证人进行了询问，对证人证言进行了质证。证人金×是有关事实的亲历者，与双方当事人均无利害关系，其证人证言具有客观性，应当作为认定案件事实的根据。范××提供的《土地登记卡》、《登记卡续表》证明涉案土地因舒斯贝尔公司原因自2013年以来陆续被法院查封至2018年。青岛中院、日照中院等法院的一系列生效文书亦证明，舒斯贝尔公司出售的其他房屋在购房户取得购房发票、缴纳了住宅专项维修基金及税款的情况下，依然无法办理房屋登记过户手续。上述证据之间可相互印证，能够证明因舒斯贝尔公司原因没有给范××出具购房发票，且即使在取得购房发票的情况下，舒斯贝尔公司亦无法为涉案房屋办理过户登记手续。关于住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该项资金的缴纳以购房发票为计算依据。因舒斯贝尔公司不向范××出具购房发票，住宅专项维修资金亦无法缴纳。综上，范××关于涉案房屋没有办理过户手续非其原因所致的主张成立，
摘要2：（续）本院予以支持。一审法院认定系范××原因导致涉案房屋未能办理过户手续错误，本院予以纠正。范××对涉案房屋提出的异议符合《最高人民法院（关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定）》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定范××不具有排除对涉案房屋强制执行的民事权益有误，本院予以纠正。
- 日期： 12-22 11:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】明知动迁房不能及时办理过户而购买存在过错无权排除执行——本案中，案涉房屋系卢××与政府部门于2015年签署《动迁补偿协议》取得的动迁配套商品房。同年4月11日，黄××与卢××经上海杰尚房地产经纪有限公司居间介绍，签订《动迁房预售预购合同》，双方约定将案涉房产以76万元转让给黄××。后黄××支付了全部购房款并经装修后入住使用。根据上海市住房和城乡建设管理委员会《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》，案涉动迁安置房需到2017年9月才可以办理产权过户手续，黄××至今尚未办理《上海市房地产权证》。另，江×与卢××等民间借贷纠纷一案，经一审法院审理作出生效判决，因卢××等未履行义务，江×向一审法院申请强制执行。一审法院为此查封了案涉房屋。根据以上事实，虽然黄××购买案涉房屋后，已经支付了全部购房款，且已实际使用该房屋。但是，由于该房屋性质属于动迁安置房，根据当地政府主管部门的规定，该房屋需到2017年9月才可以办理产权过户手续。而黄××对此明知，且《动迁房预售预购合同》中亦约定黄××是在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，自愿签订该合同的。根据黄××在原审中的陈述，其之所以购买该房屋，系因房屋价格便宜。据此，原审判决认定黄××在购买案涉房屋时主观上具有过错，以及依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定黄××不能以其对案涉房屋的物权期待权阻却人民法院的执行，适用法律并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-23 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】棚改公司收购安置项目以被征收安置户名义签订商品房买卖合同不能认定为购房消费者，不能适用《执行异议和复议规定》第２９条规定排除执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。湘潭棚改公司与金荣公司于2011年6月14日签订的《收购合同》约定，湘潭棚改公司收购“金荣•世纪外滩”项目所建商品房成套住宅的处分权，实际购房人为达成安置协议的在该项目进行安置的棚户区改造片区的被征收户，湘潭棚改公司以金荣公司的名义根据拆迁安置协议与购房人签订商品房网上备案合同及办理相关手续，房屋销售价格按安置协议确定的价格执行，由金荣公司在购房合同上盖章并向购房人开具相关票据。上述约定虽然表明，湘潭棚改公司收购涉案房屋后，拟以被征收的安置户名义签订商品房买卖合同，目的亦在于履行安置协议。但在被征收户与金荣公司实际签订购房合同之前，被征收户尚非涉案房屋购买人，湘潭棚改公司不能以被征收户消费购房名义主张权利。原审判决认定湘潭棚改公司并非消费者，不能依照前述司法解释规定主张排除执行，具有充分的事实和法律依据。相关被征收户如因本案执行行为不能购得涉案房屋，可以依照其所签订的相关安置协议另行提出主张。
摘要2：
- 日期： 12-23 09:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】政府代表被安置对象与房地产公司签订安置房屋买卖合同，政府有权排除法院对安置房屋强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，执行法院于2017年2月7日对案涉房产进行查封之前，树屏镇政府及苦水镇政府已于2015年8月11日、2016年9月27日与远东公司签订《成本价回购“远东•锦绣华府”小区商品房协议》，政府回购该部分房产系因兰州至中川城际铁路建设征收沿途土地,对相关村民进行房屋补偿安置的需要,且在双方签订书面商品房买卖合同之后,树屏镇政府及苦水镇政府已依约支付的价款为房屋总价款的89.6%。虽另外两案判决确认金山公司对工程价款享有优先受偿权,但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,树屏镇政府及苦水镇政府就案涉房产已经交纳了大部分款项，金山公司就案涉房产享有的优先受偿权不得对抗买受人，据此一、二审判决认为树屏镇政府等三单位对案涉房产的民事权益足以排除法院的强制执行，事实及法律依据充分，并无不妥。
摘要2：【注解】政府为拆迁安置购买商品房属于代被安置人员购买房屋，应认定为购房消费者。