摘要1：解读：（１）符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２１条第１款规定５种情形之一的，当事人、利害关系人有权提出异议请求撤销拍卖或者变卖；（２）符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第３１条规定６种情形之一的，当事人、利害关系人有权提出异议请求撤销网络司法拍卖。
摘要2：【注解１】执行法院对经两次网络拍卖流拍后的被执行财产未作出变卖裁定即发布变卖公告不应当认定为严重违反程序规定且损害当事人或竞买人利益的情形。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2017)最高法执复74号
【注解２】执行法院违反合并拍卖规定能否撤销拍卖？｜执行法院实施的拍卖行为违反司法解释关于应当合并拍卖的规定且严重损害了申诉人的利益，应当撤销拍卖。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2021)最高法执监384号
【注解３】执行法院对房地对应问题、配套设施是否为不可分财产问题以及拍卖标的物是否位于自然保护区等问题均未审查，所作异议裁定认定基本事实不清、证据不足，撤销拍卖。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执复58号
【注解４】竞拍人迟延交付部分保证金，不必然导致拍卖无效。——参考：最高人民法院《关于竞买人迟延交付部分保证金是否影响拍卖效力的答复》
【注解５】（１）竞买人逾期支付价款如不影响拍卖目的实现可维持拍卖效力，不重新拍卖，但竞买人未按照约定支付价款应承担相应的违约责任。——参考：《最高人民法院关于竞买人逾期支付价款是否应当重新拍卖的复函》；（２）买受人逾期付款是否要重新拍卖，关键要看拍卖目的是否得到实现，而不能机械地认定只要逾期付款即导致重新拍卖，如果买受人已经全部付款，拍卖目的已经实现，则不宜裁定重新拍卖。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2015)执复字第41号；最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监443号
【注解６】以拍卖款支付方式及支付期限改变为由撤销拍卖不予支持。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监443号
- 日期： 08-29 13:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院执行裁定书（2015）一中执异字第432号
【裁判摘要】依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款的规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。首先，本次拍卖的投资权益是依法对集体所有制企业投资所形成的权利和收益。而集体所有制企业是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织，且劳动群众集体所有的财产应当占主导地位，一般情况下应不低于51％，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。根据我国相关法律、法规的规定，集体所有制企业在国家法律、法规的规定范围内亦有权吸收职工和其他企业、事业单位、个人集资入股。本案中，怀思堂与同力公司均系集体所有制企业，基于同力公司企业性质的原因，其持有怀思堂的全部投资权益及收益不违反相关法律关于向集体所有制企业投资入股的限制性规定。新元公司系自然人投资的有限责任公司，相关法律、法规虽然允许其他企业向集体所有制企业投资入股，但在未经原审批部门批准的情形下，不应违反集体所有制企业中劳动群众集体所有的财产占主导地位的限制性规定，故新元公司不具备法律、行政法规规定的购买同力公司持有的怀思堂全部投资权益及收益的主体资格。其次，拍卖过程中应按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告。公告是否符合规定应当从公告的时间、形式、范围及内容等方面予以审查。其中，公告的内容是否符合法律、司法解释的规定，应当从公告是否对拍卖标的物存在物理或权利上的瑕疵予以明示等方面审查。本案中，拍卖机构在拍卖同力公司持有的怀思堂投资权益及收益过程中未就同力公司和怀思堂的集体所有制企业性质及其他主体向集体所有制企业投资应遵守的法律、法规予以明示，故存在未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的情形。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院执行裁定书（2015）高执复字第75号
【摘要】买受人不具备法律规定的竞买资格，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。根据《条例》第四条之规定，城镇集体所有制企业是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。前款所称劳动群众集体所有，应当符合下列中任一项的规定：（一）本集体企业的劳动群众集体所有；（二）集体企业的联合经济组织范围内的劳动群众集体所有；（三）投资主体为两个或者两个以上的集体企业，其中前（一）、（二）项劳动群众集体所有的财产应当占主导地位。本项所称主导地位，是指劳动群众集体所有的财产占企业全部财产的比例，一般情况下应不低于51％，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。本案中，执行法院拍卖的是同力公司持有的怀思堂的全部投资权益，同力公司与怀思堂均系集体所有制企业。竞买人新元公司作为自然人投资的有限责任公司，相关法律、行政法规虽然允许其向集体所有制企业投资入股，但在未经原审批部门批准的情形下，不应违反集体所有制企业中劳动群众集体所有的财产占主导地位的限制性规定。因此，新元公司不具备法律、行政法规规定的购买同力公司持有的怀思堂全部投资权益的主体资格。司法拍卖应当按照法律、司法解释的规定进行公告。对于拍卖公告，执行法院应当从公告的时间、形式、范围及内容等方面进行审查。其中，公告的内容是否符合法律、司法解释的规定，应当从公告是否对拍卖标的物的瑕疵予以明示等方面进行审查。本案中，拍卖机构在拍卖同力公司持有的怀思堂投资权益的过程中，未就同力公司的集体所有制企业性质以及其他主体向集体所有制企业怀思堂投资应遵守的法律、行政法规予以明示，属于未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物状况进行如实公告的情形。
- 日期： 08-29 16:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省安丘市人民法院执行裁定书(2020)鲁0784执异32号
【裁判摘要】本院在执行申请执行人陈某某与被执行人安丘市自来水有限公司民间借贷纠纷一案中，于执行裁定，冻结了被执行人安丘市自来水有限公司在潍坊银行80×××40账户存款115093.67元。该存款账户所存款项是异议人收取的全市居民及企业缴纳的用水费用。该两项费用在所收水费中的占比为48%。根据山东省、潍坊市及安丘市相关文件规定，该“水费"包括代相关部门收取的水资源管理费、污水处理费及异议人运营所需要的费用等项目，其中水资源管理费、污水处理费只是代收，代收后要转移支付实际收取单位，该两项款项不属于异议人所有，故不能用于偿还异议人债务，异议人该项主张成立。异议人收取的水费，去除该两项费用后，剩余部分52%属于异议人所有。异议人未履行法律文书确定的义务，人民法院可以查封、冻结该财产。但考虑到异议人单位是涉社会公共利益的单位，其正常运营是确保全市居民正常生活、企业正常运转所不可缺少的必要条件，属涉及国计民生的重大事项。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，法院在处理该部分财产时应当对异议人的正常运营费用予以考虑并保留异议人能正常运营的适当费用。经合议庭合议，酌情确定为收取水费的12%，剩余40%用于偿还债务。综上，异议人的异议理由虽部分符合法律规定，部分理由正当，考虑到该账户存款项目混同，如果本院全部支持其请求，对申请执行人明显不公平。故本院对异议人请求解除对其在潍坊银行80×××40账户存款115093.67元的冻结，60%部分，本院予以支持；40%部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条的规定，裁定如下：异议人请求解除对在潍坊银行80×××40账户存款115093.67元的冻结的60%部分成立。
摘要2：
- 日期： 09-15 08:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1188号
【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２９条第２项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点是人民法院财产执行措施之时而非异议人购买案涉房屋之时——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”商品房买卖债权和金钱债权在同为普通债权的情况下，权利顺位是平行的，不存在孰优先、孰劣后的区别。该司法解释第二十九条规定商品房买受人的债权能够排除基于金钱债权申请的强制执行，是立足于对买受人生存利益的保护，该买受人应当是消费者而不是经营者，买受人在被执行房屋所在地长期居住且名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。本案中，关某某购买的案涉房屋用途为“酒店”，不是一般意义上用于居住的房屋，且在2018年10月执行异议被驳回、提起本案诉讼时，关某某已于2016年5月27日取得了沈阳市铁西区房屋的所有权。换而言之，即使案涉房屋已交付关某某并用于生活居住，而不是用作“酒店”经营，因关某某名下有其他能够用于居住的房屋，关某某基于商品房买卖法律关系对案涉房屋提出的权利主张，不属于法律及司法解释保护的范畴。
摘要2：【解读】辽宁省高级人民法院于2014年8月19日作出的(2014)辽执二字第45号民事裁定查封的房屋。
- 日期： 09-26 08:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终345号
【裁判摘要１】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，符合上述规定的，并经审慎认定，可参照本条规定予以支持。
【裁判摘要２】争议房屋系经多次抵债所得，不适用《执行异议和复议规定》第２９条进行审查——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则，禹某某对案涉房屋享有的民事权益系由其本人、园尚公司、文旅公司、博冠公司等多方主体经过多次抵顶债权而来，不属于商品房消费者生存利益特别保护的范畴。一审判决参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，适用法律不当。
摘要2：
- 日期： 11-01 09:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）依据《民法典》第３５７条之规定，买受人买受建筑物的前提下，随之取得该建筑物所占用范围内的相应土地使用权；（２）在案涉商品房权属及对应土地使用权未登记至买受人名下的情况下，对买受人要求排除案涉商品房占用范围内的土地使用权强制执行之请求，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条或第２９条的规定，审查其是否对案涉商品房占用范围内的土地使用权享有足以排除强制执行的实体权益。
摘要2：
摘要1：解读：（１）《执行异议和复议规定》第２８条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第２９条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利；（２）《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条在适用上产生竞合时案外人可以择一适用排除法院强制执行，人民法院应予审查；（３）法院如未采纳案外人关于适用第２８条或第２９条的规定进行审查的主张，而径行适用第２９条或第２８条的规定，属于适用法律错误。
解析：《指导案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案》裁判要点：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
摘要2：【注解】《执行异议和复议规定》第２８条和第２９条适用关系：（１）属于选择适用关系，应当赋予房屋买受人选择权，选择适用对其最为有利的规则；（２）买受人购买“二手房”或非居住用房不得适用第２９条主张排除执行；（３）适用第２８条不得对抗工程价款优先受偿权和／或抵押权。
- 日期： 11-03 15:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申1499号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，其一，案涉房屋于2018年11月2日被裁定查封，而马某某与六合置业公司于2010年12月签订了《商品房认购协议书》，该协议明确约定了房屋位置、建筑面积、单价、优惠后的总房款等内容，且该协议经双方签字盖章确认。该协议包含了商品房买卖合同的主要内容，据此可确定买卖双方的基本权利义务，故应认定马某某与六合置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二审法院认定马某某与六合置业公司未签订商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。其二，马某某提供的其签订或提交或缴纳的有关案涉房屋的2011年12月26日《六合苑小区前期物业管理服务协议》，2011年12月28日《河南省装饰装修工程施工合同》，2013年6月《宽带业务申请表》，2013年6月3日河南有线《综合业务受理单》、郑州热力公司缴费凭证、天然气发票等证据，所载明的时间均早于查封之日，可证明马某某于房屋查封之前对案涉房屋长期占有使用。其三，关于马某某是否已支付全部购房款的问题。马某某在原审中提交了六合置业公司出具的收取854650元购房款《收据》，证明其已支付全部购房款。对于购房人只提交卖房人出具的收据证明其已经支付购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。本案中，六合置业公司未参加原审诉讼，无法对其财务账册等证据进行核实。马某某称已经用现金向六合置业公司支付了全部购房款854650元，提供了六合置业公司的收据，且马某某称其从事皮革经营，有足额现金。本案应结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马
摘要2：（续）某某是否支付购房款的事实作出认定。二审判决仅以马某某提交的六合置业公司出具的《收据》没有取款凭证等其他证据佐证、现金支付金额较大为由，认定马某某未支付购房款有所不妥，该问题需进一步查明。其四，关于未办理过户登记是否非因马某某自身原因的问题。马某某称多次要求六合置业公司办理网签及过户，六合置业公司对马某某的主张予以认可。故对于未办理过户登记是否非因马某某自身原因，原审法院亦需进一步查明。
【解读】执行异议之诉案件中，对于购房人只提交售房人出具的收据证明其已支付全部购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。具体而言，可结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马某某是否支付购房款的事实作出认定。
- 日期： 11-03 15:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民再99号
【裁判要旨】案外人对争议房屋享有的权益如要对抗抵押权的优先地位必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定——在已查明并认定申请执行人对执行标的享有抵押权的情形下，案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即买受人如要排除案涉房屋的执行，必须符合该条规定的三个条件。
摘要2：【摘要】虽然以欠付工程款支付购房款，但签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益——本案中，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》，证明鼎城公司欠封XX工程款，封XX同意将其中部分欠付款项委托鼎城公司支付给封某某，用于封某某购买案涉房屋。封某某虽基于其父封XX承包鼎城公司与新能源公司之间的工程，以工程款支付案涉房屋购房款，但封某某不仅与鼎立置地签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的。再次，封某某提交的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》证明其于宜宾市翠屏区（临港开发区）范围内名下无住房。此外，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》后，鼎立置地亦已出具收据确认收到案涉购房款，衡珹公司虽对封某某的主张不予确认，但未提供充分证据推翻上述事实。因此，封某某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据，本院予以支持。原审判决对封某某排除执行的请求未予支持错误，本院予以纠正。
- 日期： 11-23 11:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：在被执行人到期债权执行中第三人未在法定期限内提出异议，在执行法院裁定对其强制执行后仍然可以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第７条第２款规定提出排除执行异议。
摘要2：【注解】次债务人未在指定期限内提出异议，可以再次提出债务已履行完毕的异议——到期债权法律关系中次债务恩未在指定期限内提出异议而又不履行的，执行法院有权裁定对其强制执行（次债务人法律地位近似于被执行人），可以提出异议主张其已履行向债务人即被执行人所负到期债务（适用《民事诉讼法》第２３２条执行行为异议程序审查）。
- 日期： 11-24 08:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书 (2017)最高法执监324号
【裁判摘要１】关于以物抵债过户中税费应由哪一方承担的问题。……目前，法律对司法拍卖或流拍后抵债财产过户时产生的税费问题没有明确规定。实践中，人民法院参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准较为常见且相对合理。申请执行人接受以物抵债，其法律地位即相当于买受人一方。
【裁判摘要２】当事人可以就司法拍卖过程中税费的裁定标准进行约定，当事人没有约定法院应当参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或者抵债双方的税费承担标准——依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，“上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作"，上级法院在发现下级法院的裁定存在错误时，有权依职权对下级法院的裁定进行监督纠正。……关于在执行监督程序中是否必须进行听证质证的问题，法律并无明确规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证"规定可知，即使在异议复议案件审查中，听证也并非必经程序。如果案件事实清楚，不存在必须通过听证才能查明的疑难问题，则以书面审查为主要方式。而关于案件是否属于“案情复杂、争议较大"，则应由人民法院综合案件实际情况做出判断。
摘要2：【摘要】关于以物抵债过户中税费应由哪一方承担的问题。．．．．．珠海中院作出（2009）珠中法执字第161号之四裁定，将案涉房产抵偿给施×符合法律规定。同时，该裁定第三项载明：“办理上述抵债房产过户所需的税费按法律规定由双方分别承担。”据此，本案生效法律文书已对抵债房产过户所需的税费承担规则予以明确。．．．．．．目前，法律对司法拍卖或流拍后抵债财产过户时产生的税费问题没有明确规定。实践中，人民法院参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准较为常见且相对合理。申请执行人接受以物抵债，其法律地位即相当于买受人一方。本案中，广东高院按照珠海中院（2009）珠中法执字第161号之四裁定确定的税费承担规则，结合广东省珠海市地方税务局审核出具的《房地产转让税费征免证明》，最终确定由被执行人承担转让方的税费（包括营业税、城建税、教育费附加、堤围防护费、个人所得税、一部分印花税），由接受抵债的申请执行人承担买受方的税费（契税、另一部分印花税及不动产登记中心登记费、交易服务费）的做法并不违反法律规定。因此，施×提出的上述由买受方承担的税费均为其实现债权的费用应由被执行人承担的主张，本院不予支持。
- 日期： 12-09 10:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6243号
【裁判摘要】执行异议人同时所购两套住房均符合《执行异议和复议规定》第２９条规定，认定排除执行房屋为两套中面积较大一套——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，认定彭某某对2号房及4号房是否享有足以排除强制执行的权利即以此为据。彭某某购买的2号房、4号房面积分别为260.69㎡和246.68㎡，从面积来看，其中任意一套住房均可满足彭某某的基本居住需要。故原判决认定排除本案执行的房屋为两套中面积较大的一套，即面积为260.69m2的2号房，并无不当。彭某某并未充分举证证明2号房不足以满足基本居住需要，其又主张4号房也应排除本案执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。故彭某某关于两套房屋均可排除强制执行的申请再审理由，不能成立。
摘要2：
- 日期： 01-02 12:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监391号
【裁判摘要】申请执行人关于评估价格过高的异议不适用执行行为异议程序——《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。"第二十三条第一款规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。"根据上述规定，当事人针对评估报告提出的异议，根据异议内容的不同在救济程序上也有所区别。本案中唐某某等提出评估价格过高的主张，属于对参照标准、计算方法或者评估结果等提出的异议，不属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过交评估机构作出说明以及交相关行业协会组织专业技术评审等方式来进行救济。张家口中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定驳回异议申请，适用法律不当。河北高院（2019）冀执复331号执行裁定对此予以纠正，并撤销异议裁定，驳回唐启山等的异议申请，适用法律正确，应予维持。
摘要2：
摘要1：解读１：案外人提出执行行为异议与执行标的异议竞合之审查——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第８条之规定，（１）案外人基于实体权利提出执行标的异议又提出执行行为异议，法院应当按照《民事诉讼法》第２２７条案外人执行异议规定进行审查（合并审查）；（２）案外人基于实体权利提出执行标的异议又提出与实体权利无关的执行行为异议，法院分别按照民事诉讼法第２２７条和第２２５条规定进行审查（分别审查）。
解读２：被执行人提出执行行为异议与案外人执行异议竞合审查——（１）被执行人单独提出的异议，应当按照《民事诉讼法》第２２５条规定的程序进行审查；（２）但如果被执行人所提异议实质是支持案外人对执行标的实体权利的主张，则对被执行人所提出的异议不应当单独审查，而应当在对案外人所提异议进行审查的过程中一并解决。
摘要2：【注解】被执行人执行行为异议实质支持案外人执行标的异议与案外人异议应合并审查。
- 日期： 01-07 09:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院执行裁定书(2016)苏执异4号
【裁判摘要1】轮候查封权利人异议属于执行行为异议|以享有建设工程价款有优先受偿权为由提出异议属于执行行为异议——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第一款第（一）项规定：当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的执行行为妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项规定：当事人、利害关系人认为执行过程中执行法院查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施违法，提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。故中江国际公司作为轮候查封权利人对执行法院以物抵债裁定提出的异议属于执行行为异议。另外，建设工程款优先权系对执行标的的交换价值享有优先受偿的权利，该优先权的实现须通过评估、拍卖相关建设工程予以实现，此权利与所有权等可以阻却执行的实体权利存在本质差别。故中江国际公司以其享有建设工程款优先权为由所提异议并非实体上可以排除执行的异议，而仅是对执行法院处置标的物执行行为所提的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。
摘要2：【裁判摘要2】首封法院对财产进行处分后，原查封效力消灭，轮候查封自始无效，有关单位应当协助办理有关财产证照转移手续；轮候查封权利人不能阻却首封法院以物抵债裁定执行——中江国际公司作为轮候查封权利人主张阻却本院以物抵债裁定的执行没有法律依据。《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》规定：“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续”。本案中，本院于2014年12月3日对盈丰公司案涉土地使用权予以首封，后中江国际公司于2015年8月31日向南通仲裁委员会申请仲裁并申请查封盈丰公司资产，南通中院据此于2015年9月7日轮候查封了盈丰公司上述土地使用权。在本院已经评估、拍卖且于2015年9月25日作出以物抵债裁定的情况下，案涉土地使用权已经处置完毕，轮候查封均失去法律效力，中江国际公司作为轮候查封权利人主张停止本院以物抵债裁定的执行没有法律依据。
摘要1：解读：第三人（次债务人）分别针对执行法院执行到期债权冻结行为与提取行为提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第１５条规定情形，不构成“重复异议”。
摘要2：
- 日期： 01-10 10:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3866号
【裁判摘要】在法院作出执行通知书及财产报告令后送达查封通知前被执行人出卖房屋，无过错买受人有权排除执行——闵××在接收执行通知书及报告财产令后仍然出卖房屋，该行为亦不能证明房屋买受人王××明知且与闵××恶意串通转移财产。．．．．．．王××与闵××于2017年3月9日共同申请办理过户登记，而人民法院于次日向登记机关送达了查封通知以致过户登记未能完成。故未能办理过户登记并非王××自身原因造成。二审判决认定王红军享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定要件，足以排除强制执行，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-21 11:37
- 作者：陈其象律师
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虚假诉讼
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终1026号
【裁判摘要】一审法院在审理苏华建设公司诉黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司、鸿基米兰开发公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，根据苏华建设公司的财产保全申请，于2016年12月5日裁定查封鸿基米兰开发公司名下包括案涉房屋在内的268套房产。本院现已查明，为阻却有关案件生效判决的执行，鸿基米兰开发公司向一审法院提供以艾××等17人名义出具的《民事授权委托书》、以该17人作为房屋买受人的《商品房买卖合同》以及房款收据和物业管理费收据，主张房屋销售和入住的虚假事实，冒用艾××等17人名义提出执行异议，案涉房屋相关执行异议和鸿基米兰开发公司主张的房屋买卖等基本事实均为虚假，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的条件在本案中并不具备。苏华建设公司请求准许查封案涉房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款明确将诚实信用规定为民事诉讼的基本原则，当事人进行民事诉讼应当严格予以遵守，保证所提供的证据和所提出的事实主张的真实性。但是，鸿基米兰开发公司向人民法院提供虚假授权委托书、虚假房屋买卖合同、虚假付款付费单据，并提出虚假事实主张，以案外人名义提出虚假的执行异议，进行虚假诉讼，试图侵害他人合法权益，破坏了社会诚信，扰乱了正常诉讼秩序，应当依法予以制裁。对此，本院将依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定对鸿基米兰开发公司的虚假诉讼行为另行作出处罚决定，同时依法将本案有关涉嫌犯罪的线索移送刑事侦查机关查处。
摘要2：
- 日期： 01-27 10:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申5050号
【裁判摘要】案外人在执行异议之诉生效判决后出售其名下另一套房产不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”——案涉房屋并非唯一满足杨×、章×居住需求的房屋，杨×、章×不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“商品房消费者”权利，故其对案涉房屋享有的民事权益并不优先于长城资产湖北分公司所享有的抵押权，不足以排除强制执行。杨×、章×申请再审提供房屋买卖合同、不动产登记资料查询结果告知单、竣工验收备案证明书及工程竣工标志牌照片作为新证据，用以证明案涉房产是其唯一住房，其购买的第二套房屋的竣工验收时间在长城资产湖北分公司查封案涉房产之后。本院认为，杨×、章×在收到二审判决后出售房产，不排除存在规避法律规定的可能性，杨×、章×主张以此推翻二审判决，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 01-28 11:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2969号
【裁判摘要１】关于张××是否属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，第三人于××在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定广信公司将涉案房产抵顶给于××，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。于××与张××系朋友关系，且欠付张××借款，其后张××与广信公司签订涉案《商品房买卖合同(预售)》，虽然合同约定的付款方式为支付定金并采取一次性付款的方式，但张××并未按照合同约定的付款方式向广信公司支付购房款。综合本案事实，广信公司与于××之间的借款行为，以房抵债行为，张××与于兰芳之间的借款行为，以及张××与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定张××不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。
摘要2：【裁判摘要２】预告登记原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论；公司进入破产重整程序之时房屋尚未竣工验收，不具备转为本登记的条件，且预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前６个月内，管理人有权请求人民法院予以撤销，对交付房屋请求不予支持——关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对张××要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为张英绍作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。
- 日期： 01-31 08:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1299号
【裁判摘要】案外人在执行程序终结前提出执行异议即未超出应当提出执行异议法定期限——本案再审审查的主要问题为：徐×对案涉房屋提出执行异议是否超出法律规定的期限。即其是否在该执行标的执行程序终结前提出了执行异议。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十四条的规定，案外人根据民事诉讼法第二百二十七条规定对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。而对于执行标的执行程序终结，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，又区分了两种情况，一是执行标的由当事人以外的第三人受让的，案外人应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；二是执行标的由申请执行人或者被执行人受让的，应当在执行程序终结之前提出。也就是说，如果受让人通过司法拍卖程序已经取得了执行标的的所有权，为了维护司法拍卖的公信力以及执行程序的稳定性，不应允许案外人过分迟延地提出异议，但如果执行标的通过拍卖或者以物抵债由执行案件当事人获得，其应因错误执行而返还执行标的，只要执行程序尚未结束，案外人提出异议的期限就不应截止。因此，执行过程中对案涉房屋作出了以物抵债裁定，则应当以执行程序是否终结来判断案外人提出执行异议的期限。本案中，张××以中平公司为被告提起民间借贷之诉，后双方达成调解，一审法院作出民事调解书，因中平公司未按期履行调解书确定的法律义务，张××申请强制执行。执行法院裁定拍卖、变卖诉前保全财产中的112套房屋，后因三次拍卖均无人报名而流拍，又根据张××书面申请，于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房屋及所占土地使用权以第三次拍卖的保留价4775万元交付申请执行人张××以物抵债。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”上述以物抵债裁定一经送达即产生物权变动的效力，但案涉房屋系执行案件的申请执行人张××获得，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定的执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出情形。
摘要2：（续）作为案外人的徐×只要在该案执行程序终结前提出执行异议，即未超出应当提出执行异议的法定期限。前述（2015）六执字第00178-1号以物抵债执行裁定作出后执行程序并未完全终结。2016年11月21日执行法院又作出（2015）六执字第00178-2号执行裁定，认定因案外人对上述抵债的部分房屋，即第2栋（二区）……111号……提出执行异议，主张其权利。现申请执行人张××未能实现全部债权，亦不能举证被执行人中平公司其他可执行财产证据，且被执行人暂无财产可供执行，本案终结本次执行程序。而徐×在此之前已经提出异议，二审法院认定徐×所提执行异议已超出法律规定的期限，缺乏事实和法律依据。至于徐×的执行异议是否足以排除执行，则应根据实体审理情况进行裁判。
【注解】案外人针对执行标的提出异议，当执行标的由当事人受让时，案外人应当在执行程序终结之前提出。
摘要1：解读：（１）案外人提出执行异议的法定期限为“执行程序终结前”；（２）案外人执行异议之“执行程序终结”分为两种情况——Ａ．执行标的执行终结（执行标的由当事人以外第三人受让）、Ｂ．执行程序终结（执行标的由申请执行人或者被执行人受让）。
【注释１】案外人异议、案外人异议之诉、申请执行人异议之诉提出法定期限均必须在执行标的执行程序终结前提出：
（１）《民事诉讼法司法解释》第４６４条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”
（２）案外人提出执行异议法定期限为“执行程序终结前”——由于案外人异议是案外人异议之诉或申请执行人异议之诉的前置程序，实际上变相规定了案外人异议之诉或者申请执行人异议之诉必须在执行标的执行程序终结前提出。
【注释２】当事人、利害关系人提出执行行为异议只要是在执行程序终结前提出就应当对其异议进行审查，执行标的物已执行完毕不能等同于执行程序终结。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监488号
【注释３】案外人执行异议（案外人针对执行标的提出异议）——（１）第三人受让｜执行标的执行终结：当执行标的由当事人之外的第三人受让时，案外人应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；（２）当事人受让｜执行程序终结：当自行标的由当事人受让时，案外人应当在执行程序终结之前提出。
【注释４】执行程序终结——（１）终本不属于执行程序终结（还可以恢复执行）；（２）执行标的执行终结不同于执行程序终结：Ａ．执行标的执行终结是指对执行标的采取执行措施并执行完毕（以标的物权属发生转移的时间为准）；Ｂ．执行程序终结是指整个执行程序的终结（以执行法院作出执行程序终结裁定的时间为准）。
摘要2：【注解１】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第６条第２款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前 提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前 提出。”案外人执行异议之“执行程序终结”分为执行标的执行终结、执行程序终结２种情况——（１）执行标的由当事人以外的第三人受让的，案外人应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；（２）执行标的由申请执行人或者被执行人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
【注解２】（１）执行标的由第三人受让，案外人提出执行异议期限为“执行标的执行程序注解”（主要是指对执行标的的处置）前；（２）执行标的由第三人（申请执行人、被执行人）受让，案外人提出执行因期限转为案件执行程序终结前（执行标的通过拍卖或者以物抵债由执行案件当事人获得，其应因错误执行而返还执行标的，只要执行程序尚未结束，案外人提出异议的期限就不应截止）。
【问题】案外人在执行标的执行终结后但执行程序终结前能否提出执行异议？
【解答】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第６条第２款规定——（１）执行标的由申请执行人或者被执行人受让的，案外人可以在执行标的执行终结后但执行程序终结前提出执行异议；（２）执行标的由第三人受让的，案外人在执行标的执行终结后不能再提出执行异议。
【注解３】执行程序终结后客观上不具备通过案外人执行异议之诉处理诉讼请求的条件，无法在执行异议之诉中获得权利救济，执行程序终结后提起执行异议之诉应当不予受理或者裁定驳回起诉。——参考案例：北京市高级人民法院民事裁定书(2022)京民申4004号
- 日期： 01-31 10:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第2381号
【裁判摘要１】商事外观主义原则的适用范围不包括非交易第三人，隐名股东作为涉案股权的实际权利人能够对抗享有一般金钱债权的申请执行人对登记在被执行人名下股权的强制执行——关于公司股权实际权利人能否对抗该股权名义持有人的债权人对该股权申请司法强制执行问题｜在本案所涉及的执行案件中，中行南郊支行是申请执行人，成城公司是被执行人，华冠公司是提出执行异议的案外人，执行标的是成城公司名下登记的渭南市城市信用社股份有限公司（现更名为长安银行股份有限公司，以下简称长安银行）1000万股份。根据陕西高院（2009）陕民二终字第00053号生效民事判决，成城公司为该股权的名义持有人，华冠公司才是该股权的实际权利人。中行南郊支行在原审及申请再审时均主张，案涉执标的长安银行xxx0万股份登记在成城公司名下，中行南郊支行已经信赖该登记并申请将涉案股权采取执行措施，根据商事外观主义原则，上述股权应执行过户给中行南郊支行。商事外观主义作为商法的基本原则之一，其实际上是一项在特定场合下权衡实际权利人与外部第三人之间利益冲突所应遵循的法律选择适用准则，通常不能直接作为案件处理依据。外观主义原则的目的在于降低成本，维护交易安全，但其适用也可能会损害实际权利人的利益。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二十六条的规定，股权善意取得制度的适用主体仅限于与名义股东存在股权交易的第三人。据此，商事外观主义原则的适用范围不包括非交易第三人。案涉执行案件申请执行人中行南郊支行并非针对成城公司名下的股权从事交易，仅仅因为债务纠纷而寻查成城公司的财产还债，并无信赖利益保护的需要。若适用商事外观主义原则，将实质权利属于华冠公司的股权用以清偿成城公司的债务，将严重侵犯华冠公司的合法权利。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款之规定，中行南郊支行无权通过申请法院强制执行的方式取得案涉执行标的长安银行xxx0万股份。因此，二审判决适用法律正确，中行南郊支行基于商事外观主义原则要求强制执行取得案涉长安银行xxx0万股份的再审申请主张，依法不能成立。
摘要2：【裁判摘要２】关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款能否适用于本案问题｜2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，该条第四款规定：“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉”。．．．．．．另，本案为执行之诉，而上述规定仅适用于执行程序中的执行异议案件。故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定依法不能适用于本案。
- 日期： 01-31 14:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书（2015)高民终字第3762号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，关于支付价款问题。虽然金陛公司出具了王××购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票，亦未有转账记录。王××称购房款为现金支付，并表示有借款支付房款行为。但其关于借款支付房款表述，佐证的借款人均为其亲属，且均称为现金给付王××，无转帐记录。另外，本案中，涉案房屋在2012年即被查封，但在查封当时，金陛公司和实际使用人刘××均未表示存在房屋实际权利人王××这一事实。而王××一直迟至2014年才向法院提出执行异议主张权利。王××虽辩解说系因刘××没有告知其情况，但该辩解与常理有悖。综合来看，王××实际权利人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定。根据以上情况，王××现有证据难以确定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议理由本院难以支持。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民再97号
【摘要】《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”．．．．．．但是，《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。所以，本案二审判决仅适用《异议复议规定》第二十九条，而未考虑第二十八条，系适用法律错误。在《异议复议规定》第二十八条、第二十九条均能适用于本案的情况下，本院认为，根据查明的事实可知，．．．．．．王××与金陛公司签订房屋买卖合同，但至今王××未办理房屋过户登记。对此，金陛公司与王××均负有责任。故王××不符合《异议复议规定》第二十八条的条件，不具有排除执行的权利。另外，王××至今没有提交证据证明涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据现有证据可知，王××是将涉案房屋出租给他人使用，显然该情形不符合《异议复议规定》第二十九条的规定，故王××不具有排除执行的权利。
- 日期： 01-31 17:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1769号
【裁判摘要１】贾××、姜××与刘×、国××民间借贷纠纷一案，巴彦淖尔市临河区人民法院于2014年10月28日作出（2014）临民初字第4283号民事判决，该判决已经生效。上述案件案由是民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，该判决并未确认案涉房产所有权归属于贾××、姜××，只是判决刘×、国××协助贾××、姜××办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动的法律效果。因案涉房产一直登记在刘×名下，物权变动并未完成，贾××、姜××对刘×只享有债权请求权。
【裁判摘要２】基于以房抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前不能据此产生针对交易不动产的物权期待权——本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
摘要2：【案号】内蒙古自治区高级人民法院民事判决书(2015)内民一终字第00184号
【摘要】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中贾××、姜××与刘×于人民法院查封之前签订涉案房屋抵顶协议书，该协议是双方当事人真实意思表示，贾××、姜××以债权抵顶房屋价款。贾××、姜××为占有涉案房屋另出借给刘涛500万元用以解除涉案房产的抵押登记，临河区人民法院（2014）临民初字第4283号民事判决书也认定刘×、国××将所抵顶房屋及权属证件交付给贾××、姜××。刘×认可其外债数额巨大，无力支付过户税费，无法配合贾××、姜××办理涉案房屋过户手续，贾××、姜××对未办理过户登记没有过错。故贾××、姜××享有的权利依法能够排除招商银行包头分行对涉案房产的申请执行，贾××、姜××请求停止执行涉案房屋有事实及法律依据。
- 日期： 02-01 17:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——以物抵债受让人能否排除金钱债权强制执行
【法理提示】以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书 (2019)最高法民终286号
【摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，从陈××与铜仁分公司签订的10份《商品房买卖合同》来看，该系列合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但陈××与铜仁分公司均认可铜仁分公司系以案涉10套房屋中20%的份额用于清偿赤峰伟映公司对陈××的所欠债务，双方的真实意思表示为以房抵债，即陈××签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，陈××对赤峰伟映公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。
- 日期： 02-02 10:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1894号
【裁判摘要１】对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋并未登记在陈××１、陈××２名下，陈××１、陈××２主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人"在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人"，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人"可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人"通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。
摘要2：
摘要1：解读：案外人受让登记在被执行人明显林地使用权（林地承包经营权）及附着林木所有权，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第１５条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条规定可以排除强制执行。
摘要2：【注解】土地承包经营权执行异议裁判规则——在金钱债权执行中，法院查封了登记在被执行人（承包人）名下土地承包经营权，案外人（受让人）以其是土地承包经营权人而提出排除执行异议，应当符合以下条件：（１）在法院查封期前被执行人与案外人签订了书面土地承包经营权流转合同（必要条件）；（２）被执行人与案外人签订的土地承包经营权流转合同合法有效（必要条件）；（３）案外人已经支付全部或者按照土地承包经营权流转合同约定支付了相应的转让（包）款（充分条件）；（４）案外人已占有使用承包经营的土地（充分条件）。
- 日期： 02-03 14:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书 (2018)最高法执监848、847、845号
【裁判摘要１】在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，参照适用《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》对终结执行行为提出异议的期限规定更为公正——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款和《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》规定，当事人、利害关系人提出异议的期限包括两种情况，一是对于一般执行行为提出异议的，应当在执行程序终结之前提出；二是对终结执行行为提出异议的，应当自收到终结执行法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。按照《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十五条第二款的要求，执行完毕应当制作结案通知书并发送当事人。双方当事人书面认可执行完毕或口头认可执行完毕并记入笔录的，无需制作结案通知书。该结案通知书应属于终结执行法律文书。相应地，通常将在结案通知书之前发出以物抵债裁定理解为一般执行行为，对该以物抵债裁定提出异议应在执行程序终结之前。．．．．．．本院认为，对特定标的物终结执行不同于执行案件全案终结执行，在全案终结执行前，当事人、利害关系人仍可提出执行异议。而在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，如因执行程序终结而不允许对以物抵债裁定提出异议，则几乎完全剥夺了当事人、利害关系人就以物抵债裁定提出异议的权利，将实质上剥夺当事人及利害关系人法定的异议权，与法律保护异议权利的精神不符。因此，在以物抵债裁定送达之日即终结全案执行程序的特殊情形下，在审查当事人、利害关系人对以物抵债裁定提出异议是否超过期限时，参照适用《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》对终结执行行为提出异议的期限规定更为公正。从本案查明情况看，执行法院收到赵××执行异议材料的时间为2017年4月13日，收到刘××、王××１、王××２、张×、康××等人执行异议材料的时间为2017年4月25日，收到博易公司执行异议材料的时间为2017年4月14日。而以物抵债裁定落款时间为2017年4月4日，提出异议时明显没有超过六十日期限，平顶山中院受理异议并无不当。
摘要2：【裁判摘要２】因神泉之源公司受让了贾××、春××及陈××、郭××债权，平顶山中院裁定将全部涉案财产抵债给神泉之源公司，实质上是将查封顺位在后的原贾××、春××债权受偿顺序提前，影响了在先轮候的债权人的合法权益。平顶山中院未按照法律规定据采取执行措施的先后顺序确定受偿顺序，将博易公司的部分土地使用权及地上部分建筑物裁定以物抵债给神泉之源公司，该执行行为违反法律规定，侵害了顺位在先的其他债权人利益。
【裁判摘要３】整体平拍卖后整体以物抵债才符合以物抵债规定精神——在整体拍卖流拍后以整体抵债，才符合以物抵债规定的精神。若以其中部分财产抵债，则会导致所抵债部分财产与原拍卖标的物不同。为更充分体现部分财产价值、公平保障各方当事人利益，在财产可分割前提下，如需就其中部分财产予以处置，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，而不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。
【注解】法院不可在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人——（１）在拍卖物整体流拍后，财产可分割的宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖；（２）法院应在拍卖物整体拍卖流拍后以整体抵债，不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。
- 日期： 02-12 18:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7772号
【裁判摘要】尽管买受人名下已有一套房屋，但购买的另一套房屋在面积上仍属于满足基本居住需要时仍可排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”基于本案已经查明的事实，2003年2月，钟×与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定钟×购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城B幢二单元303号房；2003年2月21日，钟×交付房款49768元，后以上述房屋作为抵押担保向银行按揭贷款110000元付清了剩余房款；2006年11月1日，钟×作为买受人又与出卖人鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定钟×购买鸿源生态新城C幢1202号商品房，房屋面积92.32平方米，总价约定为350816元，双方对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房条件等作了具体约定；2010年3月6日，钟×与鸿源先科公司、北海润隆居房地产有限公司签订《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》，约定钟×同意将鸿源生态新城B栋二单元303号房与C栋1202室商品房进行置换；2017年7月22日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主C栋1202号房业主钟×于2011年6月份已装修完毕并已入住。入住后一直正常缴纳物业费”；案涉房屋首次被查封期间届满后未续封，该次查封效力灭失，2011年11月3日案涉房屋再次被查封；截至2017年7月12日，经北海市不动产登记中心查询，钟×名下有一套房屋，面积为68.2平方米。尽管钟×作为商品房消费者名下已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，可以理解为符合前述司法解释规定的精神。由此，结合钟×提交的中国建设银行贷款转存凭证、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行现金交款单、鸿源先科公司收据等证据材料，基本可以认定钟×作为购房消费者针对案涉房屋提出的执行异议符合前述司法解释规定的情形。
摘要2：