- 日期： 05-09 22:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2013)穗中法民五终字第777号
【裁判摘要】双方当事人在本案中争议的焦点在于搭建物是否需拆除，合同是否应解除。新明珠公司作为承租人，对案涉房屋进行搭建时，理应征得出租人广州海关的同意。新明珠公司在2007年3月的函件中只是申请搭建透光棚或遮光棚，广州海关在复函中已明确要求上述搭建要符合相关要求及不能破坏房屋结构等。但新明珠公司其后的搭建不符合双方往来函件的约定。原审法院据此判决新明珠公司需拆除不符合约定的搭建物，恢复空井原状并无不当。新明珠公司上诉称不可能恢复空井原状，没有提交证据予以证实，本院不予采信。新明珠公司以承租人有权合理利用房屋为由上诉主张无需恢复空井原状，理据不足，本院不予支持。广州海关在一审期间提出的诉讼请求中没有包含恢复原状后需通过消防验收的内容，故广州海关二审期间提出的恢复原状后需通过消防验收这一上诉主张，不属于本案的审理范围，本院不予审理，当事人可另循合法途径加以解决。虽然新明珠公司的搭建行为有不当之处，但尚未构成双方协议中的解除合同的违约行为。另，新明珠公司一直依时交租，在搭建之前也曾告知广州海关，一审期间明确表示愿意拆除不符合约定的搭建。广州海关也未提交证据证实此搭建致使案涉房屋受到了怎样的损坏，故广州海关上诉要求解决双方之间的租赁协议，理据不充分，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：行政诉讼受案范围（行政诉讼范围、行政诉讼主管案外），是指人民法院受理行政诉讼案件的范围（不包括非诉行政执行案件）。
【行政诉讼受案范围】1.行政处罚；2.行政强制措施、行政强制执行；3.行政许可；4.行政确权；5.行政征收和征用；6.行政不作为；7.侵犯经营权；8.排除、限制竞争；9.违法要求履行义务；10.没有支付支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇；11.政府特许经营、土地房屋征收补偿等；12.行政侵权；13.其他行政案件。
【行政诉讼排除受案范围】1.国家兴亡；2.行政决定和命令；3.内部行政行为；4.最终行政行为。
·《最高人民法院行政审判庭关于抚养人申请变更子女姓名问题的答复》（法行［１９９５］１１号，１９９５年８月２２日）
【摘要】公安机关根据户口登记条例的规定变更公民姓名的行为，是其在行政管理活动中行使职权的具体行政行为，公民认为公安机关变更姓名的行为侵犯其合法权益，向人民法院提起行政诉讼的，人民法院应予受理。
【注解】不服公安机关变更公民姓名行为提起行政诉讼应予受理。
·《最高人民法院行政审判庭关于对河南省高级人民法院〈关于王小明诉濮阳市公安局、郑州市公安局扣押财产一案的请示〉的电话答复》（［１９９７］行他自第２０号，１９９７年５月１９日）
【摘要】公安机关以实施侦查为名，超越职权插手经济纠纷，对当事人扣押财产的行为，当事人不服扣押财产行为提起行政诉讼的，人民法院应予受理。
·《最高人民法院行政审判庭对湖北省高级人民法院〈关于尹绍坤、田远康等三十名原招聘干部诉宣恩县人民政府、县人事局清退聘用决定一案受理问题的请示报告〉的电话答复》（［１９９８］行他字第１４号，１９９８年８月２０日）
【摘要】国家行政机关与工作人员之间因招聘、录用、调动、清退及履行聘任合同等发生争议，可向人事争议仲裁委员会申请仲裁当事人对仲裁不服可向人民法院提起行政诉讼。
【标签】行政处罚|行政强制措施|行政强制执行|行政许可|行政征收|行政征用|经营自主权|农村土地承包经营权|农村土地经营权|滥用权力限制竞争|违法要求履行义务|行政给付|行政协议|行政合同|公证行为|出具介绍信行为|受理行为|确认行为|行政允诺|火灾原因|火灾事故认定|消防验收行为|生产留地补偿款|行政给付|会议纪要|批复|指示|政府信息公开|责令改正|责令限期改正|通报批评|行政首次判断权
摘要2：·《最高人民法院行政审判庭关于对山东高院鲁高法函［１９９８］１５０号请示的答复》（［１９９８］行他自第２１号，１９９９年５月１８日）
【摘要】《荣成市经济技术开发区招商引资奖励办法》是荣成市经济技术开发区管委会行使行政职能，为吸引外资、加快辖区经济发展所采取的一项经济行政措施；由“市开发区管委会负责兑现”实质上是为自己设定了义务。行政主体不履行这种义务，当事人认为影响其合法权益，依法提起诉讼，属于行政诉讼受案范围。
·《最高人民法院行政审判庭关于杨红艳、宋竞媛及宁多莲诉宝鸡市渭滨区神农镇人民政府有关对村民待遇适用法律的请示的答复》（［２００１］行他自第６号，２００１年１１月２７日）
【摘要】根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十一条和《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十条（备注：对应２０１８年修正《妇女权益保障法》第３３条第１款）规定，以及《陕西省实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》第三十五条的规定，乡（镇）人民政府负有保障公民的人身权利、民主权利和其他权利及妇女合法权益的职责。杨红艳、宋竞媛、宁多莲仍认为其合法权益受到侵犯，请求镇政府予以处理，符合上述规定的精神。
·《最高人民法院行政审判庭关于不予受理决定是否属于行政诉讼受案范围问题的答复》（［２０１０］行他自第１５号，２０１０年６月２８日）
【摘要】根据行政复议法和行政诉讼法的有关规定，公民、法人或者其他组织不服行政复议机关作出的不予受理决定，依法提起行政诉讼的，人民法院应当受理。
·《最高人民法院关于行政机关在履行职责过程中使用其指定经营者免费提供的商品的行为如何定性问题的批复》（［２０１５］行他字第１４号，２０１６年９月６日）：人民法院在行政诉讼中查明，行政机关在履行职责过程中，未经公开公平的竞争性选择程序且无国家安全需要、保守国家秘密、突发事件应对等正当理由，使用其指定的经营者免费提供的商品，使该经营者在商品市场声誉、用户使用习惯等方面受益，进而损害市场公平竞争秩序的，应对认定上述行为构成《中华人民共和国反垄断法》第八条和第三十二条规定的“滥用行政权力，排除、限制竞争”的行为；行政机关仅以上级机关在相关职责过程中先使用相同商品为由提出抗辩，人民法院不予支持。
摘要1：电气火灾一般是指由于电气线路、用电设备以及供配电设备出现故障释放的热能，在具备燃烧条件下引燃本体或者其他可燃物而造成的火灾。分为漏电火灾、短路火灾、过负荷火灾、接触电阻过大火灾。
摘要2：【注解１】火烧熔珠：火灾往往熔断导线并在熔断导线端点形成熔珠。
【注解２】短路熔珠：（１）原发性短路形成的熔珠（发生在火灾之前）——原发性短路熔珠内的气孔很少、很小；（２）继发性短路而形成的熔珠（着火之后火灾火焰使导线绝缘损坏而形成的短路）——继发性短路熔珠内部存在很多肉眼可见的孔洞（存在很多气孔）。
【注解３】出租人将未经消防验收合格的房屋出租发生电气火灾各承担５０％赔偿责任（起火点没有过错不承担责任）。——参考案例：浙江省高级人民法院民事裁定书(2015)浙民申字第1295号
- 日期： 01-15 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
- 日期： 02-20 15:08
- 作者：陈其象律师
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消防验收
摘要1：【要旨】甲租赁乙的房屋进行生产经营，甲的工作人员在生产作业中违反安全管理规定引发火灾。乙出租给甲的房屋耐火等级低，防火间距不足，无消防水源及设施，不符合工程建设消防技术标准及消防安全要求，导致火灾蔓延，给邻近的丙公司造成损失——甲和乙对丙公司的损失宜各自承担责任。
摘要2：
- 日期： 05-29 09:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市第一中级人民法院民事判决书(2018)渝01民终1405号
【裁判摘要】本案诉争房屋系经济适用房，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用本案，上诉人关于被上诉人应于房屋交付后90日内办理产权证的主张无法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应协助办理产权证的诉讼请求，因诉争房屋尚未通过消防验收，暂不具备办理产权证条件，故该上诉理由依据不足。根据本院查明的事实，诉争房屋已交付上诉人使用，作为经济适用房，其主要价值即为为困难群体解决居住需求，而交易获利的需求是商品房的属性，故上诉人所称逾期交房及逾期办证造成损失既无证据证实亦与经济适用房的性质不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人交付的房屋未通过消防验收故质量不合格，与本案诉请的违约责任不属于同一法律关系，故对其主张本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-07 16:01
- 作者：陈其象律师
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讼也问答
摘要1：【目录】１.未经消防验收合格的房屋租赁合同是否有效？２.出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同是否有效？３.房屋租赁期满后次承租人逾期腾房，出租人能否要求承租人承担逾期腾房占有使用费？４.出租没有产权证的房屋租赁合同是否无效？５.承租人的租赁权能否排除法院执行？６.房屋租赁合同约定承租人逾期腾房占有使用费为房屋租金三倍是否有效？７.租赁合同约定租赁期限超过20年是否有效？８.长期租赁合同约定单方终止合同应当提前一个月通知对方并支付一个月租金作为违约金，该约定是否有效？９.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？１０.租赁标的物单项验收合格但未经整体验收合格，租赁合同是否有效？１１.签订租赁合同签订在法院查封前，法院查封后能否转租？１２.什么是分期履行“同一债务”？１３.出租人同意承租人重新装修，其无权要求承租人恢复原状或者赔偿损失１４.简法|因不可归责于双方事由解除租赁合同，剩余租赁期限装饰装修残值损失以及其他损失如何承担？１５.简法|因出租方违约导致房屋租赁合同解除，装饰装修残值能否按照双方约定的预期租赁期限摊销？１６.危房租赁合同是否无效？１７.采矿权租赁合同未经批准是否生效？１８.简法｜土地承租人对出租土地是否享有优先购买权？１９.划拨土地使用权及其地上建筑物租赁合同是否无效？２０.简法｜名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同，是否需要具备房合作开发房地产合同有效要件？２１.村民委员会未经民主议定程序将集体土地出租签订的租赁合同是否有效？２２.当事人分别购买厂房建筑物和租赁建筑物土地，能否以“房地一体”原则为由拒不支付土地租金？２３.租赁合同约定租赁期满承租人未返还租赁物应双倍支付租金是否有效？２４.口头租赁合同是否一律视为不定期租赁合同？
摘要2：
- 日期： 11-08 09:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4912号
【裁判摘要】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同——根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。．．．．．．合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人按约定支付租金是其在租赁合同项下的主要合同义务，王某某迟延给付租金已经构成根本违约，对于合同的解除负有主要责任。
摘要2：
- 日期： 06-16 16:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】贵州省铜仁市中级人民法院民事判决书（2020）黔06民终684号
【裁判摘要】关于焦点一，案涉《商铺租赁合同》基于谭××、凯祺公司双方真实意思表示于2016年4月15日签订，那么合同内容是否违反了法律行政法规的强制性规定。首先，评价一份合同是否违反法律行政法规的强制性规定应当依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”进行认定。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”“前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。最后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺项目建设工程规划许可证取得时间为2014年1月3日，即案涉合同签订前已经取得建设工程规划许可证。因此，出租案涉商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，案涉《商铺租赁合同》属有效合同。
摘要2：
- 日期： 04-09 12:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：
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摘要2：【注解１】原告根据鉴定结论主张产品损失，但公安部门的火灾现场勘验材料中并无产品受损的描述，原告在火灾发生后又对现场进行了清理，现无法根据残留物确定产品受损情况，故原告按自行申报的产品主张损失，证据不充分，本院不予采信。——江苏省丹阳市人民法院民事判决书(2015)丹后民初字第590号
【注解２】出租人将未经消防验收合格的房屋出租发生电气火灾各承担５０％赔偿责任（起火点没有过错不承担责任）。——参考案例：浙江省高级人民法院民事裁定书(2015)浙民申字第1295号
- 日期： 05-03 14:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】奥格斯公司自2014年1月3日起享有解除权后，在长达一年多的时间内不但继续使用涉案租赁物进行酒店经营，而且还就租金的缴纳、租赁物急需解决的问题（包括无消防验收合格证等）与腾源公司多次进行函件沟通。腾源公司也就上述反映问题积极进行整改，并最终取得了消防验收合格手续。这表明虽然合同约定的解除权事由已经发生，但合同双方当事人均在以实际行动继续积极履行合同。而奥格斯公司在此情况下行使合同解除权，显然与这一年多以来合同双方积极履行合同的行为相悖，也与双方的合同预期不符。因此，原审判决认定《关于解除合同赔偿损失的函》不应当发生解除《涪陵新区培训中心整体经营权租赁合同》的效力并无不当，奥格斯公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
【裁判摘要２】关于一审法院不支持奥格斯公司关于鉴定费用的诉讼请求是否违法的问题。经查，经奥格斯公司申请，一审法院依法委托重庆中咨工程造价咨询有限责任公司对涪陵新区酒店室内装饰工程的工程造价进行了司法鉴定，并作出了鉴定结论。但奥格斯公司没有举证证明鉴定费用已实际发生，也没有举证证明鉴定费用的具体金额。本院对奥格斯公司要求腾源公司承担鉴定费用的诉讼请求不予支持。
摘要2：