摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民辖61号
【裁判摘要】（１）建设工程施工分包合同适用不动产专属管辖；（２）建设工程分包合同未实际履行产生的纠纷适用不动产专属管辖。——本案系履行建设工程施工合同分包合同引发纠纷，应××起诉主张案涉工程没有开工，大庆建筑公司重庆分公司亦未按照约定返还工程保证金，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款关于“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”的规定，本案应由工程所在地贵州省毕节市七星关区人民法院管辖，贵州省毕节市七星关区人民法院裁定将本案移送重庆市渝北区人民法院审理有错误。
摘要2：
摘要1：解读：交付不动产纠纷不适用不动产纠纷专属管辖规定。——（１）合同约定履行地点的，以约定履行地点为合同履行地（《民事诉讼法司法解释》第１８条第１款）；合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖（第１８条第３款）；（２）合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地（第１８条第２款）。
摘要2：【注解】房屋租赁合同纠纷适用不动产纠纷专属管辖，但房屋租赁合同解除后返回房屋纠纷不适用不动产专属管辖，而应当根据《民事诉讼法司法解释》第１８条关于争议标的是交付不动产的规定确定管辖法院。
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2018)鲁民终171号
【裁判摘要】（１）售后回租型融资租赁中租赁物所有权归属于出租人，承租人破产出租人对租赁物享有取回权；（２）租赁物已在承租人破产中被拍卖的，出租人可主张就剩余未付租金和到期租金等主张优先受偿——根据国租(14)回字第201404301号《融资租赁合同》1.4条约定，本合同项下租赁物起到对国泰租赁公司债权的担保作用；德瑞宝公司向国泰租赁公司转移租赁物是对租赁物物权的转移，其实质是租赁物所有权的占有改定。因此，在德瑞宝公司履行完毕本合同项下所有义务前，租赁物的物权始终属于国泰租赁公司，德瑞宝公司在租赁期限内只享有占有、使用和收益权。因此，在破产程序，国泰租赁公司对涉案租赁物有权行使取回权。力创模具公司受让国泰租赁公司在《融资租赁合同》下的全部权益，并依法行使了通知义务，故其亦有权行使取回权。但是在德瑞宝公司已经将租赁物拍卖的情况下，力创模具公司客观上已经不具备取回租赁物的条件，但是其有权取得租赁物的替代物即拍卖价款，并且该拍卖价款不属于破产财产，不应参与破产财产分配。故力创模具公司嗣后变更诉讼请求，要求就欠付的租金及逾期租金占用利息、违约金数额主张享有优先受偿权，并非基于破产债权，而是基于取回权。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2018)京02民初177号
【裁判摘要】租赁物未被拍卖法院不支持取回——关于长城公司是否应当返还租赁物。《融资租赁解释》第二十二条第一款规定：出租人依照本解释第十二条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。依据该规定，涉案融资租赁合同解除，租赁物归泰和公司所有，长城公司理应返还租赁物，但该解释第四条同时规定:融资租赁合同被认定无效，当事人就合同无效情形下租赁物归属有约定的，从其约定；未约定或者约定不明，且当事人协商不成的，租赁物应当返还出租人。但因承租人原因导致合同无效，出租人不要求返还租赁物，或者租赁物正在使用，返还出租人后会显著降低租赁物价值和效用的，人民法院可以判决租赁物所有权归承租人，并根据合同履行情况和租金支付情况，由承租人就租赁物进行折价补偿;第十条规定：当事人约定租赁期间届满后租赁物归出租人的，因租赁物毁损、灭失或者附合、混同于他物导致承租人不能返还，出租人要求其给予合理补偿的，人民法院应予支持。上述规定表明在承租人应当返还租赁物的情形下，法院并非必须判决返还租赁物,亦可以根据个案情况，判决租赁物归承租人所有。综合本案具体情形，本院认为不宜判决返还涉案租赁物,理由如下：一是涉案租赁物系长城公司定制的生产设备，返还泰和公司会显著降低租赁物的使用价值和效用。二是涉案租赁物已经固定于厂区土地上及生产车间内，返还泰和公司必须先行拆卸，拆卸会导致租赁物受损，甚至不能使用，价值明显降低。三是本院依据泰和公司提供的发票及照片等证据能够确定涉案合同项下的具体租赁物，但照片并未完全反映租赁物的全貌，故租赁物的范围不能完全确定，返还租赁物可能存在争议。四是泰和公司开展融资租赁交易的主要目的为获取租金，取得租赁物并非其主要合同目的，而长城公司现进入破产重整阶段，租赁物系其生产设备，租赁物归长城公司，有利于破产重整顺利进行,亦有利于保护破产债权人的利益。五是在本院已经判决确认泰和公司享有的债权为其依法在涉案融资租赁合同项下享有的全部利益的金钱化债权（下文详细论述）的情形下,不支持泰和公司返还租赁物的请求，亦不损害其合法利益，不会产生明显不公平的结果。
摘要2：
摘要1：【案号】云南省高级人民法院民事判决书(2016)云民终445号
【裁判摘要】管理人发出解除租赁合同通知后因承租人继续占有房屋，管理人继续收款不得推定管理人原意继续履行租赁合同——依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，结合上述铸造厂破产管理人已向水泥制品公司发出解除合同通知的事实，一审判定涉案《土地租赁协议》、《土地补充租赁协议》予以解除正确，应予维持。至于水泥制品公司认为铸造厂破产管理人在发出解除通知后仍收取租金表明愿意继续履行租赁协议的问题。本院认为，本案已查明铸造厂破产管理人至迟于2008年1月24日即向水泥制品公司发出解除通知，但水泥制品公司并未退场，至今仍占有租赁物，且铸造厂破产管理人在收款收据上载明的款项性质是“暂收款”，因此，在铸造厂破产管理人未明示愿意继续履行合同且客观上水泥制品公司长期占有租赁物的情况下，仅依据铸造厂破产管理人收款的行为推定其愿意继续履行合同显然缺乏事实依据，对水泥制品公司的该项观点及提出的相应异议，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：解读：（１）《企业破产法》第４２条第３项规定：“因债务人不当得利所产生的债务”为共益债务；（２）债务人不当得利属于共益债务。
【注释】（１）《企业破产法》第５３条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”该条针对的损害赔偿请求权是指普通债权；（２）破产合同解除后返还预付款系债务人不当得利，属于《企业破产法》第第４２条第３项规定共益债务。
摘要2：【注解１】破产租赁合同解除后预付租金属于不当得利，债务人不当得利属于共益债务。——参考案例：湖南省高级人民法院民事判决书(2016)湘民终412号
【注解２】破产管理人取得承租人添附价值没有法律依据，应属于共益债权。——参考案例：广西壮族自治区高级人民法院民事判决书(2021)桂民终84号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第278号
【裁判摘要】管理人要求租赁合同履行至法院裁定破产程序终结之日解除，在破产程序终结之前的拍卖、变卖程序中管理人应当注意保护出租人的优先购买权——依照前述合同约定，大有风机公司对其承租鼓风机厂的土地及地上建筑物享有优先购买权。进入破产程序后，鼓风机厂破产管理人鼓风机厂清算组向大有风机公司发出的《关于解除租赁合同的通知》，并没有立即解除合同，而是明确与大有风机公司的《租赁合同》履行至贵阳市中级人民法院裁定破产程序终结之日即解除。所以，在破产程序终结之前的拍卖、变卖程序中，《土地租赁、资产购买合同》仍对双方具有约束力。．．．．．．大有风机公司在第三次变卖程序中因没有按照要求提交报名手续和缴纳相应保证金，二审法院认定其行为应视为是放弃行使优先购买权，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事裁定书(2013)沪一中民二(民)终字第3095号
【裁判摘要】上诉人不服原审裁判提出上诉的，必须是该裁判对上诉人存在不利益，这种不利益因原审法院作出的裁判没有满足当事人的请求或使当事人陷于负有义务等不利处境而产生。上诉利益应根据原告在一审起诉时的请求与一审判决主文来对照上诉利益的有无，本案中原审法院已判决驳回了丙、丁的诉讼请求，故甲不存在上诉利益。从甲的上诉状来看，亦不具备形式要件，即其上诉不具备合法要件，属于上诉不合法，故本院予以裁定驳回。
摘要2：【解读】甲上诉理由：一审法院经庭审调查及到看守所向戊调查，驳回了丙、丁的诉讼请求，但在事实认定中，一审法院故意歪曲事实，将与房屋买卖合同不相干的并且不符合租赁关系的所谓“事实”作为事实进行认定。甲认为：1、所谓的租赁合同是虚假的，戊的签名是他人冒签的。2、丙、丁对房屋买卖合同无利害关系，该事实一审法院故意不认定；3、首付款50万元不认定。故甲提起上诉，要求二审法院更正或删除与房屋买卖合同不相干且不符合租赁事实的所谓“事实”。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1579号
【裁判要旨】出租人采取断电行为催租被判决赔偿承租人９３８万元多损失。
摘要2：长垣县鸿基置业有限公司、长垣金博大购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
【案号】河南省高级人民法院民事判决书(2020)豫民终424号
【摘要１】关于断电行为，各方举证均非直接证据，原审法院认定鸿基公司实施了断电行为的主要依据是鸿基公司发出的催收租金函和公证书两份间接证据，催收租金函中“如不按期交纳租金就断电”的内容和公证书中“对一楼配电柜的电闸进行了上下推拉，商场仍处于停电状态”的内容对金博大公司的主张具有证明优势，能够证明鸿基公司有断电的意思表示且商场供电控制方为鸿基公司，二审中鸿基公司关于该事实的上诉主张和理由不足以改变原审法院对证据的判断，本院不予支持。
【摘要２】关于金博大公司是否按时履行交付租金义务，双方分歧在于合同签订后金博大公司缴纳保证金的性质以及能否折抵租金。……因此，该160万元并非仅是对装修的保证，而具有更广泛的担保功能，在欠付租金的情况下同样有冲抵租金的作用。根据鸿基公司自认的事实，截止2017年9月23日断电之日，金博大公司共拖欠其租金100余万元，160万元保证金足以冲抵该笔租金。综上，原审认定鸿基公司在金博大公司未违反租金按时交付义务的情况下实施了断电行为，符合证据的采信规则，鸿基公司关于该争议事实的上诉理由和证据并不充分，本院不予支持。
【摘要３】综上，原审法院对审计意见书的采信部分错误，鸿基公司赔偿金博大公司各项损失应为：前期费用损失774540.14元＋设备投资损失2465099.70元＋一次基础装修损失4640500.17元＋二次基础装修损失1067794.49元＋人员工资损失415481.37元＋对合作伙伴的违约损失20000元＝9383415.87元。
摘要1：案例一 国有独资企业设立的全资子公司应当适用一人公司的有关规定——丁公司与甲公司及其全资子公司等买卖合同纠纷案；案例二 在公司经强制执行，不能清偿债务已具备破产原因，但未申请破产时，股东的出资义务应加速到期——张某与陈某、冯某股东损害公司债权人利益责任纠纷案；案例三 出资不实的股东不能以其对公司的债权抵销出资义务——丙公司与严某甲、严某乙股东损害公司债权人利益责任纠纷案；案例四 董事辞职虽致公司董事低于法定人数，但在公司不正常经营情况下，辞职发生法律效力——单某与甲公司请求变更公司登记纠纷；案例五 未征得全体股东一致同意作出的不同比减资决议不成立——夏某乙与丙公司、狄某等请求变更公司登记纠纷案；案例六 股东因抽逃出资被股东会决议除名的，在该除名决议未被否定效力前，不具有提起知情权诉讼的资格——汪某与甲公司股东知情权纠纷案；案例七 即使公司进入强制清算程序，股东在竭尽内部救济程序后，仍有权提起代表诉讼——徐某甲与徐某乙等租赁合同纠纷案；案例八 未实际参与经营且无实质性关联的挂名股东，在公司运转陷入僵局时，有权申请涤除其法定代表人身份——徐某与甲公司请求变更公司登记纠纷案；案例九 即使一人有限公司的股东为名义股东，也不当然免除其作为一人股东财产独立的举证责任——姚某与甲公司、赵某、丁某等买卖合同纠纷案；案例十 认缴制下不当减资，满足股东出资加速到期条件时，减资股东应在减资前的范围内承担补充清偿责任——甲公司与薛某股东损害公司债权人利益责任纠纷案
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4051号
【裁判摘要】本案国建广告分公司对奔腾公司建设的案涉69座广告塔不具有强制拆除的权利，却擅自拆除了该69座广告塔，原审法院据此认定国建广告分公司应当依法承担赔偿责任，并无不当。关于国建广告分公司提出的案涉广告塔为违法构筑物，其拆除行为不构成侵权，不应承担赔偿责任，一方面，其未能举证证明案涉广告塔已为相关有权机关认定为违法建筑物；另一方面，即使案涉广告塔为违法建筑物，其也应当依法请求相关机关通过合法程序予以拆除，无权擅自强行拆除。因此，国建广告分公司提出的该项再审申请理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：【案号】河北省高级人民法院民事判决书(2019)冀民终1139号
【摘要】奔腾公司认可固安县工商行政管理局已经收回对案涉广告塔的审批文件。奔腾公司提交的其与河北省高速公路管理局服务管理中心2012年3月20日签订的《关于大广高速京衡段北京奔腾广告公司设置广告塔纳入合同管理有关事项的会议纪要》以及奔腾公司与河北省高速公路禄发实业总公司广告分公司2012年4月20日签订的《高速公路广告媒体租赁合同》，均不能证明奔腾公司在高速公路沿线附近建设经营广告塔依程序经过了相关政府部门审批许可，奔腾公司主张国建公司赔偿其广告塔迁移费、占地补偿费、广告发布费收益损失理据不足，本院不予支持，原判决依据鉴定意见认定奔腾公司拆除损失16423709.23元并无不当，本院予以维持。
摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2014)辽民一终字第00101号
【裁判摘要】案外人除持有海域使用权证书外不能提供其取得该海域使用权的其他依据且无法对其取得海域使用权证书作出合理解释不能排除执行——本案中，黄××持有涉案海域的使用权证书，现无证据证明该证书系非法取得，该海域使用权证书确具有公示黄××拥有涉案海域使用权的作用，但李×提起本案诉讼，意在排除该海域使用权证书所代表的实体权利。从现有证据看，涉案海域使用权的取得，系施×甲与镇政府签订海湾租赁合同，并缴纳租金，只是该海湾租赁合同中的涉案海域的使用权证书办理在黄××名下。黄××除持有涉案海域的使用权证书外，不能提供其取得该海域使用权的其他依据。施×甲与李×签订协议合作开发涉案海域，并对涉案海域进行了施工，后因双方产生纠纷引发诉讼。施×甲与李×关于涉案海域的诉讼历经一审、二审、再审，长达3年之久，黄××与施×甲具有亲属关系，应当知道涉案海域上述涉诉的情况，却并未在相关诉讼中主张权利，只是在一审法院就施×甲与李×合作开发合同纠纷一案对涉案海域进行强制执行时方才就执行标的提出异议，故黄××的执行异议及抗辩意见缺乏相应的事实依据，对其上诉主张，本院不予支持。
摘要2：【注解】（１）一般情况下海域使用权归属应当以海域使用权证登记为准；（２）本案认定黄××只是海域使用权的名义权利人不足以排除强制执行不具有普遍适用性。
摘要1：解读：（１）根据《民事诉讼法司法解释》第３０５条之规定，案外人提起执行异议之诉必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求；（２）承租人请求法院确认其对执行标的享有租赁权及执行拍卖中公告权利受限的诉讼请求明显不符合《民事诉讼法司法解释》第３０５条规定的起诉条件，应当驳回起诉。
摘要2：【注解１】承租人提起案外人执行异议之诉应当如何确定诉讼请求？——（１）《执行异议和复议规定》第３１条第１款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”（２）承租人提起案外人执行异议之诉的诉讼请求应当是“请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产”，或者类似内容。
【注解２】承租人执行异议之诉仅仅要求确认租赁权和带租拍卖，没有明确提出排除执行（即阻止移交占有），不符合承租人执行异议之诉要件——（１）根据《民事诉讼法司法解释》第３０５条第１款第２项规定，案外人执行异议之诉必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求；《执行异议和复议规定》第３１条第１款股东，即承租人执行异议之诉必须有明确的请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的诉讼请求（如请求对租赁物不清场等类似内容）；（２）根据《民事诉讼法司法解释》第３１０条第２款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”承租人执行异议之诉可以提起请求确认租赁合同有效和享有租赁权。
摘要1：解读：（１）典房合同名义上为典当实际上是以息代租的房屋租赁合同，双方依《房屋典当合同》成立房屋租赁关系，但租赁期限不得超过２０年，超过２０年的部分无效；（２）典房人可以根据《执行异议和复议规定》第３１条规定排除强制执行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申7449号
【裁判摘要】集体土地承租人不具有集体土地征收的行政诉讼原告主体资格——宋××在一审庭审中明确，其诉讼请求为确认溧阳市政府强制征收土地的行政行为违法。结合原审情况，本案审查的重点为宋××是否具有提起本案行政诉讼的原告主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，宋××曾与斑竹村村委会签订《租赁合同书》，租赁斑竹村部分土地。后斑竹村村委会通知宋××终止租赁。溧阳市政府发布《溧阳市人民政府征收土地方案公告》[2016]第1号（2016.2批），将斑竹村集体土地征收为国有土地。宋××并非集体土地征收行为的相对人，与征收行为亦不存在行政法上的利害关系，故不是本案适格的原告。一审裁定驳回起诉，二审裁定驳回上诉，维持一审裁定，结果并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】广东省高级人民法院行政裁定书(2019)粤行申3576号
【裁判摘要】承租人在租赁场所违法储存危险化学品，行政机关能否对出租人进行处罚？——行政机关不能证明出租人存在主观过错，故意或者重大过失将场所租赁给承租人违法储存危险化学品，对承租人作出行政处罚依据不足应予撤销——《中华人民共和国安全生产法》第四十六条第一款规定：“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。”第一百条第一款规定：“生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人的，责令限期改正，没收违法所得；违法所得十万元以上的，并处违法所得二倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得不足十万元的，单处或者并处十万元以上二十万元以下的罚款；对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上二万元以下的罚款；导致发生生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。”本案中，粤丰公司向上通公司出租的是普通厂房，而上通公司是具备汽车维修经营资质和许可的单位，且双方在租赁合同中明确约定了“乙方（上通公司）用于经营汽车维修，乙方不按约定用途经营的，视为乙方违约”“乙方及其员工应当守法经营、遵守消防、安全、工商、劳动、合同、消费者、产品质量、侵权赔偿责任”“乙方应守法经营，做好环保和消防防火及其他安全工作”等内容。虽然上通公司在租赁涉案场所期间超出其经营资质范围储存危险化学品的事实客观存在，但仅依据该事实尚不足以推断出粤丰公司存在主观过错，故意或者重大过失将涉案场所租赁给上通公司违法储存危险化学品。行政处罚的归责应以相对人存在主观过错为原则，南海区应急管理局未考虑粤丰公司是否存在主观过错，径行认定粤丰公司违反了《中华人民共和国安全生产法》第四十六条第一款的规定，并根据该法第一百条第一款的规定作出（南）安监罚［2018］409号《行政处罚决定书》，决定对粤丰公司处以没收违法所得及罚款的行政处罚，属于适用法律不当。
摘要2：
摘要1：【案号】青海省高级人民法院民事判决书 (2017)青民终33号
【裁判摘要】“鉴于条款”作为合同首部的约定是契约的总则，合同首部的约定属于合同的纲要，对合同缔约方均有约束力——庭审中，森鑫公司认为《森鑫国际花园会所（二、三层）租赁合同》首部关于此鉴于森鑫公司为森鑫国际花园会所的房屋及附属设施的合法所有者，建设工程及建筑物已通过建设部门、消防部门的验收，韩××１、韩××２为合法注册的企业法人，具有经营管理的资金和能力，现双方经协商一致，就韩××１、韩××２租赁森鑫公司的会所二楼和三楼场地及设施，从事经营性服务的约定，仅是鉴于条款或前言部分，不属于房屋租赁合同的实质性条款，对合同缔约方无约束力，一审法院以该鉴于条款作为本案定案依据错误。本院认为，双方当事人签订的上述合同是双方合意的意思表示，所约定的条款对双方当事人均有约束力，特别是合同首部的约定是契约的总则，只有总则中的基本原则、实质内容的确定，才能形成合同具体条款的约定，因此，合同首部的约定属于合同的纲要，对合同缔约方均有约束力，森鑫公司的此节上诉理由不能成立。
摘要2：
摘要1：解读：（１）出租人将房屋另外出租给他人能否实际获取利益受经营策略、租赁市场活跃程度等多种因素的影响，租金差额并不当然等同于原承租人的预期利益损失；（２）原承租人主张“两次出租价款差额”来计算原承租人的预期利益损失缺乏理据，不予支持。
解析：《民法典合同编司法解释》第６１条规定——（１）在以持续履行的债务为内容的定期合同中，一方不履行支付价款、租金等金钱债务，对方请求解除合同，人民法院经审理认为合同应当依法解除的，可以根据当事人的主张，参考合同主体、交易类型、市场价格变化、剩余履行期限等因素确定非违约方寻找替代交易的合理期限，并按照该期限对应的价款、租金等扣除非违约方应当支付的相应履约成本确定合同履行后可以获得的利益。（２）非违约方主张按照合同解除后剩余履行期限相应的价款、租金等扣除履约成本确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院不予支持。但是，剩余履行期限少于寻找替代交易的合理期限的除外。
摘要2：【注解１】（１）租赁合同本身通常无法给作为承租人带来收益，一般只有承租案涉房屋后所开展的经营活动才能产生收益；（２）租赁合同解除赔偿预期经营利润损失应限于承租方重新寻找类似的场地开展相关经营活动所需的时间、投入的成本等情况酌定合理的计算预期经营利润损失的期间。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民再243号
【注解２】在经营性租赁合同中承租人的损失主要表现为寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1914号
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2021)最高法执监91号
【裁判摘要】执行程序房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖、变卖无效或要求撤销不应支持——本案的争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便陈××确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人陈××网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害陈××的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民辖54号
【裁判摘要１】债务主合同未约定管辖条款但担保合同作出约定，应按照主合同确定管辖法院——本案中，港联融资租赁有限公司与胡野双方之间的主合同《融资租赁合同》并未约定发生纠纷时的管辖法院，虽然在《担保协议》约定管辖条款，但是依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十一条的规定：“债权人一并起诉债务人和担保人的，应当根据主合同确定管辖法院”。本案的管辖应按照主合同《融资租赁合同》确定。
【裁判摘要２】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第十九条，财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。本案涉案标的物是车辆，车辆作为《中华人民共和国民法典》确定的“特殊的动产”，按照《民法典》第二百二十五条的规定，其权利公示采“登记对抗主义”，本案的管辖从便于人民法院查明相关案件事实出发，虽无法查明车辆实际使用地，可以认定车辆登记地作为合同履行地。本案车辆登记在案外人沈阳世捷开元汽车运输服务有限公司名下，故该公司住所地可以认定为《融资租赁合同》的合同履行地，而沈阳世捷开元汽车运输服务有限公司的住所地在沈阳市于洪区××街××号，故本案可以指定辽宁省沈阳市于洪区人民法院管辖。
摘要2：
摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2019)皖民终814号
【裁判摘要】承租人不同意继续交纳租金构成根本违约，请求继续履行排除强制执行不予支持——本案二审的争议焦点为：张××、刘××对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。．．．．．．在房屋租赁合同中，承租人的主要义务是支付租金，违反该主要义务属根本违约，亦与张××、刘××要求继续履行《租赁合同》的诉请相矛盾，故在张××、刘××已明确表示不履行《租赁合同》主要义务的情况下，一审法院对其仍以承租人身份以继续履行《租赁合同》为前提而要求排除强制执行的诉讼请求未支持，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】海南省高级人民法院执行裁定书(2015)琼执复字第12号
【裁判摘要１】承租人执行异议中对租赁合同效力不予审查——关于本案是否应当审查谢×与国托公司签订的《租赁合同》效力的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，对于被执行人擅自处分被查封的财产，与第三人签订租赁合同，执行异议和复议程序要解决的是该租赁和占有是否能对抗申请执行人、是否能阻止法院执行的问题，而租赁合同效力问题不是本案执行异议和复议过程中审查和裁定的内容。因此，当事人之间就租赁合同效力的争议，在本案中本院不予审查，当事人可以通过诉讼程序或其他法律途径处理。
【裁判摘要２】承租人提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害其租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理——关于本案应确定为执行行为异议还是案外人异议的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。本案中，谢×因与国托公司签订《租赁合同》而主张承租权和优先购买权，其提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。另外，案外人异议系案外人基于对执行标的主张实体权利提出的异议，而租赁权并非对执行标的享有实体权利，该权利存在与否不能成为阻止法院采取强制执行措施的理由。因此，本案不适用案外人异议的法律规定，海口中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查是正确的。综上，申请复议人谢文在法院查封被执行人国托公司的房产之后，与国托公司就该涉案房产签订《租赁合同》，并以此为由主张对涉案房产享有租赁权和优先购买权、请求撤销海口中院的相关裁定，理由不成立。海口中院驳回谢×的异议请求是正确的，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：驳回谢×的复议申请。
摘要2：
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号
【裁判摘要】《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；确立了同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权源于租赁合同，作为一种特殊债权，受到了物权化的特殊保护。基于租赁合同，承租人主要享有两种权利：一是依据租赁合同，请求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。前者属纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利因具备“占有”这一公示性表征，则会产生物权化与特殊保护之问题，亦为真正意义上之租赁权。即，对租赁权的物权化特殊保护与其具有“占有”这一物权公示状态密不可分，亦因此，实质性租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间起点亦为占有时；此亦符合确立“所有权变动不破租赁”原则，以避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权之制度本意。于不动产执行之时，在先设立的租赁权得以对抗抵押权，承租人须同时满足以下条件：一是于抵押权设立前成立真实有效的租赁合同关系；二是承租人实际占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。具体言，就租赁权与抵押权的对抗效力，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约履行支付租金的合同义务，并实际占有使用租赁物的，可以认定成立在先租赁权；在此情形下，租赁权之物权化保护规则得以适用。．．．．．．(一)旌展贸易公司与佳宇电机厂是否成立真实有效的租赁合同关系．．．．．．．书面合同作为当事人之间达成一致合意之载体，于依法成立时对合同双方产生拘束力及履行效力，但于认定合同双方之间的合同关系或者合同当事人所享有合同项下之权益，得以对抗合同之外权利或其他法律关系时，除审查是否签订真实的书面合同外，还应综合考量该合同是否进行了备案或公证、是否实际履行了合同项下义务、是否基于合同义务之履行产生一定的对外公示状态等合同履行事实，以评判当事人之间是否真实形成足以产生外部对抗效力的合同关系。．．．．．．(二)旌展贸易公司是否实际占有使用案涉厂房｜租赁权就性质而言属债权而非物权。
摘要2：（续）合同法上之“所有权变动不破租赁”，突破合同相对性之一般规则，赋予承租人特殊的权益保护，故亦称之为租赁权之物权化。债权之物权化保护，应具有一定形式的权利外观作为公示方式；合法有效的公示，方能产生对抗买受人的效力。因此，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当提交证据证明其于所主张的租赁期内实际占有使用该不动产。同时，基于租赁权得以对抗其他一般债权之本质，在于保护承租人对承租物实际利用之自由和利益，故上述“占有使用”，通常认为应是承租人实质意义上的实际占有使用；这是由于，如果离开承租人对租赁物具有直接支配、控制的物权化权利外观和内涵，则很难产生优于普通债权之特别效果。．．．．．．综上所述，旌展贸易公司提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的租赁权，其请求确认带租拍卖、中止要求其腾房、停水停电等强制措施的执行异议，不能成立。
摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2020)闽执复22号
【裁判摘要１】一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为，是指执行法院运用国家强制力，强制实现执行依据中所确定权利的公法行为。执行行为异议，是指当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定，向执行法院提出的书面异议。本案异议人宁德市旌展贸易有限公司书面异议并非针对该院执行行为提出，其异议不符合《中华人民共和国民事诉讼法》(下称《民诉法》)第二百二十五条规定条件。异议人宁德市旌展贸易有限公司应先向该院申报其租赁权，由该院审查是否带租拍卖，其如对审查结论不服可通过执行异议途径救济。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定驳回宁德市旌展贸易有限公司异议申请。
【裁判摘要２】二审法院认为：本案争议的焦点问题是，复议申请人旌展公司就涉案厂房提出执行异议是否符合受理条件。具体分析如下：本案中，异议人旌展公司在宁德中院作出(2017)闽09执212号《公告》，责令涉案厂房使用人自行搬迁腾房后，向该院提出异议，请求该院中止要求其搬出涉案厂房和采取停水、停电措施，以及在拍卖公告披露该公司租赁涉案厂房事实并在拍卖后阻止向买受人移交涉案厂房。同时，提交了签订于申请执行人兴业福安支行抵押权设立以及宁德中院查封之前的《厂房租赁合同》以及向该厂有关人员转账支付租金、电费、卫生费等的《银行存款明细账》作为证据。旌展公司针对宁德中院腾房《公告》提出的异议，实质上是主张以设立在抵押权和法院查封之前租赁权排除该院在租赁期内对涉案厂房的强制交付，其申请符合执行异议的受理条件，宁德中院以不符合执行异议的受理条件为由裁定驳回其异议申请不当，应予纠正。
摘要2：
摘要1：解读：（１）承租人主张租赁权排除租赁期内对租赁物强制交付，符合执行异议的受理条件；（２）承租人未向执行法院申报租赁权，有权基于租赁权提出执行异议。
摘要2：【注解】房屋拍卖成交后案外人以享有租赁权为由申请排除房屋强制交付是否超出异议期限？｜（１）房屋由第三人受让，执行法院尚未向不动产登记部门送达协助变更登记手续，未超过异议期限，否则超过异议期限；（２）房屋由申请执行人或被执行人受让，在执行程序尚未完全终结前则未超过异议期限，否则超过异议期限。——2019年11月29日最高人民法院(2019)最高法执他2号复函规定:....本案中，法院将涉案房屋交给申请执行人抵债后，要求被执行人及相关人员限期腾退房屋，实质上否认了被执行人及相关人员继续占有涉案房屋的权利。案外人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用
该房屋为由提出异议，阻止在租赁期内强制交付涉案房屋，属于法律规定的案外人异议情形，人民法院应当依照民事诉讼法第227条进行审查处理。”
摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号
【裁判摘要】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院裁定中止对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施，属于案外人执行异议和执行异议之诉——案外人旌展公司作为承租人仅享有阻止租赁物交付的请求权，且该请求权的享有必须是租赁合同签订于查封之前或抵押权设立之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签认合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持"的规定，对案外人旌展公司提出中止腾房、停水、停电强制措施及带租拍卖的异议请求主要审查以下三个要件，一是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂是否签订合法有效的书面租赁合同，并按约支付租金；二是案外人旌展公司是否合法占有并使用涉案不动产；三是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂之间的租赁关系是否成立于人民法院查封之前。本案案外人旌展公司提供的证据可以证实其在人民法院查封之前与佳宇电机厂签订书面租赁合同，并按合同约定履行交纳租金的义务，且实际占有使用涉案不动产，其对涉案不动产的租赁权符合上述要件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，本案涉案不动产虽系申请执行人的抵押财产，但该抵押权设立在本案租赁关系成立之后，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押财产的受让人继续有效。因此，鉴于本案案外人旌展公司对涉案不动产的租赁权设立在抵押权和法院查封之前，可以排除本院强制交付与停水、停电等强制执行措施，其异议主张可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：案外人请求带租拍卖的异议成立，中止本院对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施。
摘要2：【解读】案外人请求中止要求案外人腾房、停水、停电等强制措施，并在（2017）闽09执212号公告中披露涉案房产已经存在租赁关系的事实，在拍卖、变卖后阻止向买受人移交涉案房产。
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2021)京03民终1917号
【裁判摘要】关于《北京市房屋租赁合同》效力问题。．．．．．．各方签署的《北京市房屋租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效，故合同未违反法律法规的强制性规定；是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给付义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分(杨××基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分)，不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《北京市房屋租赁合同》系合法有效的。
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院民事判决书(2020)沪02民终2453号
【裁判摘要】关于倾辉公司对案涉车辆是否享有转租权之事实对《单车租赁协议》效力的影响。根据查明事实，案涉车辆的所有权归于国际汽车城公司。根据当前已提交合同可知，国际汽车城公司只与骏伊公司之间签订了《汽车租赁服务合同》，该合同中约定的租赁车型荣威ERX5与案涉车辆的车型不相符，且该合同明确约定承租人不得对外转租。倾辉公司主张其通过与神捕公司签订合同的形式取得对案涉车辆的使用权，但鉴于无证据证明神捕公司自案涉车辆产权人处取得了处分该车辆的相应权利，故倾辉公司并未实际上取得向陈××出租案涉车辆的权利，两者之间签订的《单车租赁协议》实属无权处分条件下签订的合同。关于基于无权处分而签订的合同之性质认定，案涉《单车租赁协议》的签署和履行以及纠纷发生时间均在《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)施行之前。于此期间有效的《合同法》第五十一条只规定了权利人追认和无处分权人事后获得处分权的情形下无权处分合同有效。然而本案涉及的权利人即国际汽车城公司未对《单车租赁协议》进行追认且无权处分人即倾辉公司并未后续取得对案涉车辆的转租权的情形，《合同法》未对之进行规定。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条仅规定，基于无权处分而签订的买卖合同不可认定为无效合同，故针对无权处分下的租赁合同的效力无生效法律进行明确规定。然而，《民法典》第七百一十六条第二款明确规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。未经出租人同意转租签订的出租合同，只有在合同生效的基础上方可谈及出租人可行使对该租赁合同的解除权，故依据《民法典》相关规定，案涉《单车租赁协议》应为有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。故本案可以适用《民法典》的规定。综上，案涉《单车租赁协议》应为有效。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】土地承包经营权人有权排除强制执行——本案中，万庆村委会与垦农公司于2014年4月25日签订《土地租赁合同书》，该份合同经过万庆村村民代表三分之二以上表决同意，并进行备案。该合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规强制性规定，应为有效协议。万庆村委会与垦农公司《土地租赁合同书》约定，“乙方在本合同有效期内有权同他人联营、转租他人经营的权利，也可抵押贷款、继承等权利。但必须告知甲方并提供相关手续，否则无效。”垦农公司与王××签订《万庆村土地转包合同》时，万庆村委会作为《万庆村土地转包合同》一方当事人加盖了公章,时任万庆村村委会主任刘××亦在合同上签名，虽然刘××在哈尔滨市中级人民法院询问笔录中称加盖公章的行为系其个人帮垦农公司法定代表人柳××的忙，村委会不知情、不代表村委会，否认该行为系村委会认可垦农公司将案涉土地转租给王××。但根据《土地租赁合同书》的约定，垦农公司在合同有效期内转租他人经营，只需告知甲方，并提供相关手续。刘××作为村委会主任知道垦农公司将案涉土地转租王××的事实，并加盖了公章，其行为可以视为村委会知情并认可转租的事实。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百二十七条的规定，认定王××对案涉土地享有土地承包经营权可以阻却案涉土地的执行，并无不当。．．．．．．根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十二条的规定，承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。《万庆村土地转包合同》第十条约定：“本合同经甲、乙、丙三方签章生效”，故在案涉《万庆村土地转包合同》订立时，该合同已生效，王××是否支付土地转包费用及是否实际占有使用案涉土地，是合同履行的问题，不影响其享有土地承包经营权。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】船舶建造各方对于所有权约定合法有效，有权排除名义权利人的债权人的强制执行——首先，青岛顺和公司与金益全公司2013年1月9日签订的《47500吨散货船（船号：ZH470058）合资造船、经营协议》约定：以青岛顺和公司名义银行融资、经营、船舶管理，青岛顺和公司与金益全公司共同出资造船，船舶建成后，按融资租赁合同的要求，融资租赁期间的船舶登记所有人为融资租赁公司，船舶实际所有权由双方按照本协议规定的股份比例共同拥有。2013年1月20日，双方又签订了《合资造船经营协议变更协议》，约定金益全公司的所有权益由焦××承继。之后，青岛顺和公司与民生金融租赁公司于2013年2月1日签订〔MSFL-2013-0001-C-ZZ-002〕号《融资租赁合同》，约定出租人是租赁船舶的唯一所有权人，租赁期限内租赁船舶的占有、使用、经营权属于承租人。因此，焦××依据《合资造船经营协议变更协议》与青岛顺和公司共同享有对涉案船舶租赁期限内的占有、使用、经营权。葛×于2013年10月基于其与金益全公司的债权债务关系申请查封案涉船舶的财产权益，焦××作为相关权利的继受人，有权对此提出异议。其次，一审法院于2013年12月27日作出（2014）平执一字第6号协助执行通知书，其上载明“该船的股权等财产权目前金益全公司已转移至焦××名下”，也就是说，一审法院查封案涉船舶的财产权益时，焦××已经受让了相关财产权益。另外，该协助执行通知书查封的内容包括案涉船舶的所有权，而《船舶所有权登记证书》显示该船舶的所有权人为民生金融租赁公司。综上，一、二审法院认定焦××系案涉船舶相关财产权益的权利人，判决解除了（2014）平执一字第6号协助执行通知书对47500吨散货船的保全措施，并无不当。
摘要2：