- 日期： 12-11 19:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）质押权人委托第三方对存放在质押人处煤炭实施监管应视为质押权人已经实现了对质押物间接占有；（２）在不存在第三方主动放弃监管、将案涉质物返还给质押人呢的情形，仅仅是监管合同履行过程中存在瑕疵这一事实，不能认定质权已经丧失——质权自出质人交付质押财产时设立。交付质押财产是指移转质押财产的占有，质权人对质押财产的占有，既可以采取直接占有的方式，也可以采取委托他人保管等间接占有的方式。本案中，根据工行灵石支行、宏峰公司与中外运山西分公司签订的《商品融资质押监管协议》、宏峰公司与中外运山西分公司签订的《监管场地租赁合同》、宏峰公司和工行灵石支行向中外运山西分公司出具的《质物种类、价格、最低要求通知书（代出质通知书）》以及中外运山西分公司向工行灵石支行出具的《质物清单（代动产质押专用仓单）》等证据，案涉煤炭虽仍存放在宏峰公司厂区内，但中外运山西分公司已向宏峰公司承租了该场地并对案涉货物实施监管，也即工行灵石支行通过委托中外运山西分公司进行监管的方式实现了对案涉煤炭的间接占有，应视为宏峰公司已经向工行灵石支行实际交付了作为质物的案涉煤炭。天健公司仅以案涉质物仍存放在出质人厂区为由主张该质物并未交付，没有事实与法律依据，本院不予支持。．．．．．．最后，关于案涉煤炭的监管问题。工行灵石支行提交的质押物进、出、存动态周报表，质押物现场检查记录表以及中外运山西分公司向工行灵石支行发出的函告、通知等证据，足以证明中外运山西分公司对案涉煤炭进行了监管。至于天健公司主张中外运山西分公司并未对案涉质物进行有效监管，应属于中外运山西分公司履行合同存在瑕疵的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十七条“质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持”之规定，本案并不存在中外运山西分公司主动放弃监管、将案涉质物返还给宏峰公司的情形，仅仅是监管合同履行过程中存在瑕疵这一事实，不能认定工行灵石支行享有的质权已经丧失。综上，二审判决认定工行灵石支行对案涉煤炭享有质权，事实认定清楚，法律适用正确，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 12-17 14:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】卖方未开具发票导致买方无法缴纳住房专项维修基金亦无法办理房屋过户手续，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”——用以证明涉案房屋因舒斯贝尔公司的原因没有给范××开具购房发票，范××因此无法缴纳住宅专项维修基金，亦无法办理房屋过户手续——本案中，范××提供了其与舒斯贝尔公司签订的《商品房买卖合同》、付款凭据、《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》及《房屋租赁合同》等，证明范××是涉案房屋的权利人。二审审理期间，范××又提供了公证书、涉案《土地登记卡》、《登记卡续表》及系列生效裁判文书等证据，用以证明涉案房屋因舒斯贝尔公司的原因没有给范××开具购房发票，范××因此无法缴纳住宅专项维修基金，亦无法办理房屋过户手续。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。据此，舒斯贝尔公司作为涉案房屋的销售方，在范××向其支付购房款后，负有向范××开具购房发票的义务。对没有开具发票的原因，舒斯贝尔公司原法定代表人金×出庭作证，证明因该公司没有缴纳相关税费等原因，不愿也无法向范××出具购房发票。证人金×作证程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，双方当事人对证人进行了询问，对证人证言进行了质证。证人金×是有关事实的亲历者，与双方当事人均无利害关系，其证人证言具有客观性，应当作为认定案件事实的根据。范××提供的《土地登记卡》、《登记卡续表》证明涉案土地因舒斯贝尔公司原因自2013年以来陆续被法院查封至2018年。青岛中院、日照中院等法院的一系列生效文书亦证明，舒斯贝尔公司出售的其他房屋在购房户取得购房发票、缴纳了住宅专项维修基金及税款的情况下，依然无法办理房屋登记过户手续。上述证据之间可相互印证，能够证明因舒斯贝尔公司原因没有给范××出具购房发票，且即使在取得购房发票的情况下，舒斯贝尔公司亦无法为涉案房屋办理过户登记手续。关于住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该项资金的缴纳以购房发票为计算依据。因舒斯贝尔公司不向范××出具购房发票，住宅专项维修资金亦无法缴纳。综上，范××关于涉案房屋没有办理过户手续非其原因所致的主张成立，
摘要2：（续）本院予以支持。一审法院认定系范××原因导致涉案房屋未能办理过户手续错误，本院予以纠正。范××对涉案房屋提出的异议符合《最高人民法院（关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定）》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定范××不具有排除对涉案房屋强制执行的民事权益有误，本院予以纠正。
- 日期： 12-31 17:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】案外人以现金方式支付仅有收据不能证明已经支付购房款——因案涉房屋买卖关系发生于房屋抵押登记之后，因此杨×对其是否享有足以排除执行的民事权益需要结合人民法院查封前的房款支付、房产占有及用途等情况综合考量。首先，案涉房屋查封前，杨×与鑫懋源公司签订了《商品房买卖合同》并主张以现金支付的形式全额支付房款，辅之以收据和发票加以证明。但该发票形成于2016年，且缺乏入账凭证等其他证据形成完整证据链，据此二审法院认为上述证据不足以证明杨×已实际支付购房款的观点，本院予以支持。其次，《泰成宾馆租赁合同》因签章不全且鑫懋源公司向杨×转账的金额和时间与约定的租金支付要求并不相符，案涉房屋也因未完成装修不满足入住条件，因此上述证据不足以认定杨×在查封前已合法占有案涉房屋。因此，二审法院认定杨×对案涉房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的足以排除执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-21 17:38
- 作者：陈其象律师
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国有土地租赁
摘要1：解读：（１）《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第１２条规定“以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。”（２）以租赁方式取得的国有土地使用权可以抵押。
摘要2：
- 日期： 01-21 18:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十九条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股”。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，神羊公司依据租赁合同获得了案涉国有土地的使用权，并由土地行政管理机关向其颁发了国有土地使用权证书，神羊公司以租赁方式取得国有土地使用权符合法律规定。按照《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第三项的规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物，可以抵押。案涉土地虽为以租赁方式取得，但以该方式取得的土地进行抵押并不违反法律及行政法规的强制性规定，神羊公司与马来西亚进出口银行签订的抵押合同合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以土地使用权抵押的，应当办理抵押物登记。对案涉两宗土地沈阳国土局铁西分局均办理了抵押物登记，分别为马来西亚进出口银行出具了铁西他项（2007）第0034号、铁西他项（2007）第0036号《土地他项权利证书》，案涉两宗土地的抵押权依法设立。铁西城市管理局关于案涉抵押权不成立的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。．．．．．．虽然马来西亚进出口银行对案涉抵押物享有优先受偿权，但参照《中华人民共和国担保法》第五十六条规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有权优先受偿。本案神羊公司取得土地使用权虽系以租赁方式取得，但因神羊公司在租赁取得土地后，并未按照租赁合同约定支付土地租赁款，并且按照租赁合同的约定，土地租赁租金以分期缴纳方式支付，案涉抵押物的折价或者拍卖、变卖的受让人实际系以承继神羊公司与第三人之间的租赁合同的方式取得案涉土地的使用权，在实现抵押权时抵押物的受让人应继续按照神羊公司与第三人之间所签订的租赁合同继续履行且其权利范围不能超过神羊公司所享有的权利。马来西亚进出口银行对抵押物实现优先受偿时，应扣除自抵押权实现之日至租赁合同到期之日止的租金后的款项享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 02-07 09:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，虽然本案中艾默克公司向第三人的转租经过东贺居委会同意或认可，均在艾默克公司的剩余租赁期限内，但是第三人均未在东贺居委会要求解除租赁合同时请求代艾默克公司支付欠付的租金和违约金，故在艾默克公司欠付租金已经构成根本违约的情况下，东贺居委会可以根据双方合同的约定及法律规定解除其与艾默克公司之间的租赁合同。
摘要2：
- 日期： 02-07 09:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】原告×××与被告粤华地产签订的《商铺租赁协议》以及被告粤华地产与被告生源公司签订的《租赁合同》，均系合同各方的真实意思表示，亦不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，故上述两份合同均为有效合同。根据上述租赁合同的约定，被告粤华地产作为承租人理应如期及时向×××支付租金，现因被告粤华地产拖欠租金，原告×××起诉要求解除双方之间的租赁合同，但次承租人被告生源公司表示要求继续履行上述《租赁合同》并自愿代被告粤华地产支付租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金。现被告生源公司同意代付被告粤华地产欠付的租金，且原告×××在被告生源公司代付租金的情况下，同意继续履行合同。因此，原告××要求解除原告×××与被告粤华地产之间的《商铺租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-07 09:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】次承租人同意代为承租人向出租人支付租金的，租赁合同不解除——次承租人为避免不必要的损失，同意在承租人不能履行租赁合同义务时，代其向出租人支付租金，且出租人同意的，租赁合同不解除。次承租人就承租人欠付的租金及违约金承担补充责任，承担补充责任后，可以充抵其应当向承租人应付的租金，超出应付租金数额部分可以向承租人进行追偿。
【裁判摘要】根据已经查明的事实，禾策公司基于自身财务问题未按约定向郑文俊履行支付租金达到三个季度以上，已构成根本违约，郑××有权要求解除合同。基于此，一审判决解除郑××与禾策公司之间的《商铺委托经营管理协议及》《补偿协议》和返还租赁物的处理符合法律规定，本院予以确认。二审时，海福记公司主张，如果郑××与禾策公司之间被法院认定为租赁合同关系而被解除，那么其考虑到已经进行了装修，为避免不必要的损失，可以暂时在禾策公司不能履行的情况下代禾策公司履行。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以冲抵次承租人应当向承租人支付的租金，超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。本案郑××允许禾策公司转租，禾策公司转租海福记公司的合同对郑××具有约束力。故本院对海福记公司主张代为支付租金的主张予以采纳。郑××二审时亦同意海福记公司代为履行，故一审法院判决解除郑××与禾策公司的《商铺委托经营管理协议》和《补充协议》的结果，本院依法予以变更。海福记公司就禾策公司欠付郑××的租金及违约金承担补充责任，海福记公司承担补充责任后，可以冲抵其应当向禾策公司应付的租金，超出应付租金数额部分可以向禾策公司进行追偿。
摘要2：
- 日期： 02-07 10:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】承租人长期拖欠租金已不具备租赁合同继续履行的基础，次承租人代为清偿不能对抗出租人合同解除权——因金利赢公司长期拖欠租金违约在先，双方已经不具备继续履行租赁合同的基础，天主教爱国会、圣达物业公司未协助次承租人办理登记手续系事出有因，不应认定天主教爱国会、圣达物业公司的行为构成违约。同时，本院认为，即便次承租人愿意代为支付金利赢公司所欠的部分租金，也不能对抗天主教爱国会、圣达物业公司享有的合同解除权。
摘要2：
- 日期： 02-07 10:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】次承租人向法院提存了承租人欠付的租金和违约金可以抗辩出租人的合同解除权——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。．．．．．．虽然张×因伊巴巴伊公司存在拖欠租金的行为有权要求解除涉案租赁合同，但因次承租人吆巴巴吆会所向一审法院提存了承租人欠付的租金和违约金，故可以抗辩出租人张×的合同解除权。
摘要2：
- 日期： 02-07 10:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】次承租人主张代偿权抗辩解除权的应以承租人拖欠租金为前提｜（１）因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权；（２）若承租人与出租人协商一致解除租赁合同的，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同，则次承租人无权主张代偿权以抗辩合同解除——根据原审查明的事实，思创公司是出租人，田×是承租人，凌××、正恒公司是次承租人。思创公司与田×于2017年10月31日签订《合同解除协议书》，载明：“因乙方（即田×）违约，使得合同目的不能实现，无法继续履行合同，双方于2016年9月1日签订的《曹状元厅承包经营合同》于2017年11月1日予以解除；自本合同签订之日起，乙方30日内搬离贵州省贵阳市南明区中华南路68号附楼一层的营业厅……”根据这份解除协议书载明的内容，因为田×违约，田×与思创公司协商一致解除合同。思创公司作为出租人，根据前述协议享有要求承租人返还租赁物的权利。出租人与承租人之间合同的解除，必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利。因此，出租人也可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物。城镇租赁合同司法解释第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本条规定的是因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权。根据前述内容，本案中系田×与思创公司协商一致解除，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同，凌××、正恒公司以此条规定主张其可以不返还租赁物缺乏依据。
摘要2：
- 日期： 02-07 11:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】黄××是以次承租人的身份，基于钛白粉厂、红心化工厂向仲裁机构申请仲裁行使涉案合同的解除权，而其已代承租人富林公司代付欠付钛白粉厂、红心化工厂的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，提起本案诉讼以对抗钛白粉厂、红心化工厂的合同解除权。根据本案查明的事实，广州仲裁委员会已作出（2014）穗仲案字第4798号裁决书解除黄××起诉所依据的富林公司与钛白粉厂、红心化工厂于2008年4月10日签订的《租赁协议》、《广州钛白粉厂房地产租赁协议补充协议》和于2009年4月23日签订的《广州钛白粉厂房地产租赁协议补充协议》，根据《中华人民共和国仲裁法》第九条“仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理”、第五十七条“裁决书自作出之日起发生法律效力”的规定，该裁决已发生法律效力。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款所规定的次承租人的抗辩权，只是一种应诉抗辩权，并非赋予次承租人另行起诉的诉权。据此，二审法院以钛白粉厂、红心化工厂是向广州仲裁委员会申请行使合同解除权，黄××向法院起诉行使其抗辩权缺乏法律依据为由，撤销一审判决并驳回黄××的起诉并无不当。
【解读】（2015）穗中法民五终字第6052号二审法院认为：《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”该条法律规定赋予的是次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持。因此，出租人是否向法院行使合同解除权，是法院审查次承租人行使抗辩权能否成立的前提。本案中，钛白粉厂、红心化工厂作为出租人并没有向法院提出解除合同之诉，而是向广州仲裁委员会提起仲裁申请行使解除权，要求解除其与富某公司签订的租赁协议，因此，由法院审理因仲裁受理而形成的抗辩诉权，缺乏法律依据。
摘要2：
- 日期： 03-16 23:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】合同注明“此合同为草稿”字样但合同明确约定了具体内容，且在合同订立后已经支付押金，该合同不属于预约合同，更不属于对双方不具有法律约束力的“草稿”，应理解为合同权利义务具体内容双方均认为有待进一步细化——根据该合同的有效部分，虽然注明“此合同为草稿”字样，但是，合同明确约定了租赁物的具体内容、租赁期间、租金标准及押金等，且在合同订立后，刘××按照合同约定向尹××支付了押金，因此，该合同并不属于预约合同，更不属于对双方不具有法律约束力的“草稿”，应理解为就约定的长达十年的租赁期间的权利义务具体内容，双方均认为有待进一步细化。因而，就合同已明确约定的事项，对双方当事人具有法律约束力。
【裁判摘要２】超过合同解除期间（除斥期间）届满后合同解除权消灭，但仍有权请求终止合同权利义务关系——关于合同解除权的行使期限，《中华人民共和国合同法》并无相应的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定，对该事项应适用《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款的规定，即在尹××应当交付租赁物之日起的一年内，刘××享有合同解除权。因刘××未在法定期限内行使该项权利，故《租赁合同》仍应继续履行。但是，鉴于尹××已于2019年3月17日与案外人另行订立租赁合同将案涉鱼塘出租，刘××与尹××之间的《租赁合同》事实上已无法继续履行。从刘××的起诉状可知，刘××在此后的2019年4、5月已知悉该事实。基于该新的事实，刘××仍有权要求解除合同。但是，刘××仍未在知悉该新的事实之日起一年内解除合同。虽然如此，基于《租赁合同》在2019年尹××向案外人交付案涉鱼塘后已不能履行的客观事实，且刘××已不能实现合同目的，在法定的合同解除期间(除斥期间)届满后，刘××仍有权请求终止合同权利义务关系，否则会陷入合同僵局。刘××基于其对案涉《租赁合同》效力的理解，以合同无效为由提起本案诉讼，请求返还押金，虽然这并非解除合同的意思表示，但终止该合同权利义务关系的意思表示明确。由于案涉《租赁合同》不能履行的事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，且刘××在《中华人民共和国民法典》施行后通过诉讼方式作出终止合同权利义务关系的意思表示，故本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第一项、第二款之规定。
摘要2：
- 日期： 03-16 23:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】生效判决认定当事人无权解除合同，不影响当事人起诉请求解除合同，不违反一事不再理原则——(2020)闽0102民初3001号民事判决已认定陈×无权仅以发函通知的形式单方解除合同，2019年6月24日所发《关于终止鼓楼区津泰新村××号楼第3层店面合作的通知函》不具有合同解除效力。陈×诉请确认其与叶××签订的《协议》于2019年6月25日解除，本质上是要求确认其发函解除合同行为有效，系对已生效判决的否定，一审认定构成重复起诉，本无不当。但前述生效判决在论述《协议》是否应当继续履行这一争议焦点时，认定双方已经形成合同僵局，陈×自愿以承担违约责任为由要求终止权利义务，在此前提下，应允许陈×起诉请求解除合同。这一认定本院在二审中亦予以维持肯定。综上，陈×发函解除合同行为虽被前诉生效裁判否定，但不影响其可通过诉讼途径解除合同。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条、《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，为避免当事人诉累，本案宜由一审法院依法向当事人释明变更诉讼请求后，针对案涉《协议》是否达到因无法继续履行而解除的程度这一焦点问题进行审理。
摘要2：【案号】福建省福州市中级人民法院民事判决书(2022)闽01民终4103号
【摘要】违约行为发生时,继续履行是令违约方承担责任的首选方式,这是因为继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。但当违约方继续履行所需的物力、财力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益,合同就不具备继续履行的条件,为平衡双方当事人利益,可以允许违约方解除合同,而根据最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定,违约方符合相应条件时可以起诉请求人民法院解除合同,但违约方应承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除,以保证对方现实既得利益不因合同解除而减少或免除。本案中,刘××、陈×以经营亏损为由向叶××要求提前解除租赁合同,该理由并非属合同履行不能的情形,若就此解除合同势必对叶××因合同确定的现实既得利益造成不合理的损失,且刘××、陈×也未通过诉讼程序对案涉合同请求解除,在案涉合同未依法解除的情形下叶××有权利选择继续履行来维护自己现实既得利益,对于叶明龙在本案中的租金损失不能依据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定而要求叶××承担减损责任，故一审法院认为叶明龙作为守约方未能及时止损，对损失扩大存在过错，对2021年4月1日至2021年9月7日的收益金予以调整并未支持该部分收益金的滞纳金,本院予以纠正。
- 日期： 03-17 10:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】就合同解除一项，赵××在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知边××收回房屋的行为，属于以自己行为表明其不再履行合同，但其搬离房屋的行为不符合法律规定的解除条件，不具备单方解除合同的效力。一审法院考虑到赵××不愿继续履行租赁合同且该合同义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，认定双方租赁合同及补充协议于判决生效之日解除，并无不当，本院予以确认。赵××关于租赁合同解除时间的上诉主张不能成立，本院对其该项上诉主张不予支持。
摘要2：
- 日期： 04-10 16:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】违约方终止合同的判项为本判决生效之日即终止合同——《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”特殊情形下违约方可通过起诉的方式，而非直接行使法定解除权，终止合同关系(违约责任不因此减少或者免除)，以打破合同僵局，平衡双方利益。鉴于江西正邦漳州分公司在2021年5月已经撤场，继续履行费用高，双方处于合同僵局，不利于租赁物的高效利用与流转，结合市场猪价行情及周期性特点，案涉租赁协议不宜强制继续履行。结合双方当事人的诉讼请求及意见，本院准许江西正邦漳州分公司终止租赁合同。
【裁判摘要２】违约方终止合同关系的时点为判决生效时点——关于终止合同的生效时点问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十条对此未予明确。由于违约方诉请人民法院终止合同关系，与当事人行使约定或者法定解除权的权利性质不同，后者为形成权，即单方意思表示到达对方则导致合同关系被解除，在解除时间上也具有回溯力，无论权利人是否起诉，时间点均以对方收到通知为准，亦即适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定的合同解除程序。而违约方诉请终止合同，系行使诉权，最终需人民法院依据案件情况裁判决定，如人民法院判决终止合同，终止的时间点不适用民法典第五百六十五条规定的当事人通知或者起诉时点。况且，在人民法院判决之前，守约方基于交易安全的信赖，合同关系处于履行状态。如以当事人通知时间或者起诉状送达时间为终止时点，将由守约方承担判决生效之前的损失，有悖公平原则。因此，在合同终止时点的选择上，宜作出不利于违约方的解释。综上分析，本院确认违约方终止合同关系的时点为判决生效时点。故，在案涉租赁合同终止之前，江西正邦漳州分公司应向三明明耀公司支付相应的猪场租金和变压器租金。同时，依据《租赁协议》第十四条关于迟延支付租金按每日万分之五支付违约金的约定，三明明耀公司主张按照合同约定标准自起诉之日起算逾期付款违约金，本院予以支持。
摘要2：
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第１６０条规定“附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效”，合同期限届满属于附终止期限的民事法律行为；（２）合同期限届满属于《民法典》第５５７条第１款第６项规定“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”债权债务终止情形，产生合同终止的法律效力。
摘要2：【注解】《民法典》第７３４条第１款规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”——租赁期限届满并不产生合同终止的法律效力，而只是租赁期限为不定期。
- 日期： 04-14 05:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】承租人不是被征收人，与征收行为不具有利害关系｜（１）在行政征收法律关系中被征收土地的所有权人、使用权人或者被征收房屋的所有权人才是征收法律关系的相对人或利害关系人；（２）房屋承租人不是行政征收法律关系中的法定被征收人，与相关征收行为不具有法律上的利害关系，不是适格原告——根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。一般来说，在行政征收法律关系中，被征收土地的所有权人、使用权人或者被征收房屋的所有权人才是征收法律关系的相对人或利害关系人。本案中，武汉市凌志实业发展有限公司承租板桥村案涉土地后在其上建房，拥有涉案房屋的所有权。爱乐学校与武汉市凌志清华教育投资发展有限公司签订房屋租赁合同，承租案涉房屋用于办学，基于租赁协议对相关房屋享有使用权，不是行政征收法律关系中的法定被征收人，其作为承租人与相关征收行为不具有法律上的利害关系，故不是本案适格原告。一审裁定驳回起诉，二审裁定驳回上诉，维持一审裁定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 04-18 17:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【注解】（１）租赁物由承租人出资修建，承租人收回建造成本的方式为低价租赁部分所修房屋，其与普通租赁合同中的承租方在权利义务上应有所区别；（２）案涉合同中约定在承租方使用期内如遇政府拆迁，所得补偿若属出租方使用权部分其补偿归出租方所有，若属承租方使用权部分其补偿归承租方所有，该合同约定有效；（２）双方的本意在于约定的低价租赁期未届满时如不能继续履行该合同，则应给予承租方相应的补偿，该补偿不同于直接对所有权的补偿，不能依据使用面积直接分配拆迁补偿款。法院结合评估报告中的预期收益评估法，在扣除土地出让金后，用承租方剩余使用年限代入公式得出相应的补偿金额，该方式既保证了土地出让金按规定上交国家，不造成国有资产流失，又保护了出资建房的民营企业的合法权益，对其预期收益进行了有效弥补。
摘要2：
- 日期： 04-27 10:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。"本案中，在杨×与王××的《商铺租赁合同》履行期间，案涉商铺被政府征收，宁德市蕉城区土地收储中心于2018年8月12日与王××、王××１、叶××２签订房屋征收补偿协议并开始履行。《商铺租赁合同》明确约定“乙方在经营期间如遇政府土地开发等造成停业，甲方无补偿乙方任何损失"、“合同期满后，乙方装修的不可移动的固定用品乙方不能拆除"，但未就合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，一、二审法院参照征收补偿估值中的二次装修及附属物单项补偿款，按照剩余租赁期限占全部租期的比例，酌定王××应补偿杨×二次装修及附属物单项60126元（360756元×1/6），已属公平合理。
摘要2：【案号】福建省宁德市中级人民法院民事判决书(2019)闽09民终703号
- 日期： 04-27 11:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——房屋承租人无权分割征收补偿款
【裁判要旨】租赁房屋被国家依法征收的，征收补偿对象应为房屋所有权人，征收补偿协议对承租人不发生法律效力，故承租人无权基于房屋被征收事实主张分割征收补偿款项，但可依据租赁合同中的相关约定，通过民事诉讼方式向出租人（或房屋所有人）主张确定征收补偿各项目对应款项的归属。
摘要2：
- 日期： 04-27 11:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——租赁合同因征收终止承租人无权分割补偿款
【裁判要旨】租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。
【案号】一审：（2013）津法民初字第02266号；二审：（2014）渝五中法民终字第00785号
摘要2：
- 日期： 04-27 15:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《租赁合同》特别约定：租赁期内因国家或当地政府需征用上述租赁厂房时，国泰公司应按政府部门规定的时间将租赁厂房退还谢××，本合同自动解除，双方互不承担违约责任；国泰公司投入建设、改造和装修部分和营业损失等赔偿金归国泰公司所有。后《租赁合同》一方的谢××变更为诚实公司，泰格公司并于2018年10月11日出具书面的《厂房转租同意书》，允许诚实公司将以上厂房及宿舍转租，据此，应认定泰格公司知悉以上《租赁合同》并应予以认可，故《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应确认有效，各方当事人均应按约履行。因2019年11月25日宁德市蕉城区人民政府发布宁区政(2019)13号《宁德市蕉城区人民政府房屋征收决定(塔南片区改造项目)》，所决定征收用地范围包括国泰公司所承租的以上厂房、宿舍。故国泰公司有权依《租赁合同》取得相应的拆迁补偿款。因泰格公司与宁德市蕉城区住房和城乡建设局、东侨经济技术开发区土地收购储备中心签订《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》、《塔南片区改造项目房屋征收补偿补充协议书》，泰格公司已取得包括土地补偿、房屋补偿、补贴、二次装修评定价值、移装费、机器设备搬迁(含不可搬迁设备)、构筑物及广告版、花木、搬家补助费、停产停业损失补偿、近期签约腾空奖励费用，合计220105112元。泰格公司所取得的以上款项中，包括国泰公司应取得的拆迁补偿款。根据公平原则，国泰公司应承担将已实际取得的属于国泰公司的拆迁补偿款支付给国泰公司的责任。根据东侨收储中心提供的《二装及附属物价格评定表》，可确定国泰公司机修车间补偿费25045元，办公室补偿费255565元，宿舍补偿费119355元；《构筑物价值评定表》可确定国泰公司构筑物价值：5＃一层02钢、5＃一层03钢、5＃二层03钢、5＃一层04钢共计115188元；东侨收储中心提供的《企业拆迁-机器设备拆迁补偿评估明细表》，可确认国泰公司机器设备拆迁补偿费76120元。一审法院根据以上证据，认定泰格公司应支付国泰公司的拆迁补偿款包括：机修车间补偿费25045元，办公室补偿费255565元，宿舍补偿费119355元，5＃一层02钢、5＃一层03钢、5＃二层03钢、5＃一层04钢构筑物补偿费115188元，机器设备拆迁补偿费76120元，广告牌补偿费30035元，根据国泰公司提供的光盘内容，确认地面金刚砂垫层补偿费23
摘要2：
- 日期： 04-27 20:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】土地使用权人获得土地收储补偿不属于不当得利，承租人不能请求返还不当得利——根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失。本案中，轻工大学获得补偿款，系基于与土地储备事务中心签订的《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》，该协议书即为轻工大学获得征收补偿款的合法依据。而且，该土地使用权在轻工大学名下，轻工大学获得土地收储补偿亦有事实依据。如果轻工大学获得了应由他人获得的补偿，应对土地储备中心构成不当得利。轻工大学从收储人处获得利益，其获利行为与汉城公司即使存在的损失之间也没有直接的因果关系。汉城公司并非轻工大学与收储人之间形成的土地收储补偿法律关系的当事人，故轻工大学不对汉城公司构成不当得利，二审判决对本案法律关系认定错误，本院依法予以纠正。
【裁判摘要２】关于对租赁房屋装饰装修部分的补偿问题。轻工大学自2010年起与金×签订的房屋租赁合同约定租赁期限为一年，租赁期满后又与金荣续签租赁合同，如非遇政府土地征收，金×仍可继续承租使用房屋。因金×承租房屋用于餐饮经营，其为长期租赁而进行了装修投入，虽合同约定装修投入由金×自行投资，合同到期后轻工大学对金×的装修不负任何赔偿责任，但轻工大学在从政府征收中获得了包含房屋装修部分的补偿项目后，却要求已投入巨大装修成本而经营未满两年的金×无条件腾退房屋，显失公平。故原一审本着公平原则，酌定金×承租房屋部分应得80%装饰装修补偿，即1,694,822.4元（1,765.44平方米×承租房产部分装修单价1,200元/平方米×80%），处理并无不当，本院依法予以确认。
摘要2：
- 日期： 04-27 20:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】公房的承租人在其所租住的公房被征收时，可以要求获得补偿，故应当享有相应的诉权，应认定原告主体适格——《征补条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”被上诉人西固区征收办与被上诉人甘肃矿冶局分别作为房屋征收部门和被征收人，依据《征补条例》的规定，签订了《安置补偿协议》。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人刘××自2006年与甘肃矿冶局签订《河口住房租赁协议》，租住甘肃矿冶局的房屋。租期一年后，双方虽然未续签协议，但刘××一直租住该房屋至今且租费交至2015年9月，双方之间已经形成不定期租赁关系。《兰州市征补办法》第三十七条第一款规定：“征收租赁国有直管房屋，房屋征收部门应先行与被征收人签订征收补偿协议，再按承租人选择的补偿方式分别对被征收人和承租人进行补偿。”第四款规定：“征收租赁其他国有产权的房屋，参照上述款项规定进行补偿安置。”根据上述规定，刘××作为公房的承租人，在其所租住的公房被征收时，可以要求获得补偿，故应当享有相应的诉权。刘××所称“一审法院以主体不适格驳回起诉，属适用法律错误”的上诉理由成立，本院予以采纳。
摘要2：
- 日期： 04-29 07:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）双方均在合同上加盖公章一般可推定双方就该合同达成合意；（２）一方明确表示合同并非其所签订，相对方既不能对合同订立提供相关证据也不能就合同履行及解除作出合理解释时不宜直接根据盖章认定双方就合同达成合意，应结合案件事实审查双方是否达成订立合同合意——本案的争议焦点为涉案租赁合同是否成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。根据合同法的自愿原则，当事人达成合意是合同的成立的必备要件。本案中，虽然涉案租赁合同加盖有新诺亚公司的印章及葛某的签字，并且能确认该印章的真实性，但是新诺亚公司否认曾与峨嵋苑公司签订过租赁合同，亦否认葛某系其公司员工，并表示不清楚何人在租赁合同上加盖其公司印章，其没有意向和需求租赁涉案场地。第三人孙×亦否认涉案租赁合同系新诺亚公司与峨嵋苑公司签订，并否认合同签字为葛某本人所签。在法院要求峨嵋苑公司陈述合同订立过程的情况下，峨嵋苑公司表示不清楚合同磋商订立过程。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于涉案租赁合同的履行情况，峨嵋苑公司未举证证明已将涉案场地交付给新诺亚公司，对于租金交纳情况，峨嵋苑公司先陈述新诺亚公司通过现金方式支付了第一年租金，后又否认收到过租金，峨嵋苑公司亦未举证证明双方存在其他履行租赁合同的行为。峨嵋苑公司主张合同已解除，但未向法院举证证明解除通知书上贾某1与新诺亚公司有何关系，亦未证明新诺亚公司与峨嵋苑公司办理过交接手续。综上所述，峨嵋苑公司未能就葛某的身份及签字情况作出合理的解释，亦未对涉案租赁合同的订立情况作出相应的陈述，峨嵋苑公司对于租金收取情况的陈述亦前后矛盾，同时，也没有证据证明上述合同签订后，双方有过任何履约行为，因此，峨嵋苑公司提交的现有证据不能证明新诺亚公司与其有订立租赁合同的合意，峨嵋苑公司和新诺亚公司之间的租赁合同不成立。峨嵋苑公司根据租赁合同要求新诺亚公司支付租金等诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。
摘要2：
- 日期： 04-29 08:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，双方签订的《军队房地产租赁合同》第十二条约定，该合同在双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，应视为附生效条件的合同。该合同所附之生效条件为经具有审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章。北京卫戍区后勤部主张该合同的审批权在北京卫戍区后勤部基建营房处，金海懿丰公司主张该合同的审批权在总后勤部，但《军队空余房地产租赁管理规定》是军队系统内部规定，非法律、行政法规，故，是否必须经过合同一方当事人内部的特定部门审批非认定合同无效的事由，还应结合所附条件之目的来探究双方当事人订立合同本意，显然，本案合同所附生效条件的目的在于履行合同一方当事人即北京卫戍区后勤部所属军队有关部门的审批手续以保障合同的履行，而该合同已经经过军队有关部门审批，并由中国人民解放军北京军区房地产管理局加盖了合同审核专用章，中国人民解放军北京军区房地产管理局也出具证明，称该租赁合同合法有效，其加盖的租赁合同审核专用章系2011年审核签盖，故北京卫戍区后勤部履行的该审批手续已经实现了保障合同履行之目的，可视为合同所附条件已经成就，合同已经生效，而租赁合同审核专用章的加盖时间、租赁许可证的发放对象并非该合同的生效要件，故金海懿丰公司以合同审批章系补盖，租赁许可证上的承租人非金海懿丰公司为由主张合同未生效，法院不予采信。
【裁判摘要２】关于王××是否构成表见代理的问题。北京卫戍区后勤部与金海懿丰公司签订租赁合同时，王××为金海懿丰公司的法定代表人。后金海懿丰公司变更了法定代表人，但金海懿丰公司及王××并未将此情况告知北京卫戍区后勤部，且王××仍于2014年1月26日及2014年7月9日分别在北京卫戍区后勤部发给金海懿丰公司催缴租金的函件和通知上代表金海懿丰公司签字确认金海懿丰公司欠缴北京卫戍区后勤部租金。根据上述情况，本院认为王××的行为构成表见代理。故对于金海懿丰公司关于王××的签字不构成表见代理的上诉意见，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 04-29 11:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】就杨××的无权代理问题，本院认为，依照相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，在涉及无权代理与越权代理的纠纷中，如果行为人订立的合同未经被代理人追认，出现的后果是合同对被代理人不发生法律效力，而非合同无效。据此，陈××以杨克飞无权代理为由请求确认杨××与岳××之间房屋租赁合同无效的主张本院不予采信；就陈××主张杨××与岳××之间恶意串通侵害其权益一节，本院认为，当事人有责任对其主张提供证据予以证明。本案中，陈××仅依据案外人的租赁合同的租金标准，尚不足以使本院确信杨××、岳××降低租金标准，构成恶意串通；就杨××是否存在无权处分一节，本院认为，出租行为并非物权法领域中的处分行为，因此不适用该领域中的无权处分的相关规定。在陈××未提供充分证据证明杨××、岳××签订的商铺租赁合同存在其他无效情节的情况下，本院对陈××要求确认杨××与岳××签订的商铺租赁合同无效的主张不予支持。进而，对陈××基于杨××与岳××之间的商铺租赁合同无效而提起的杨××、岳××赔偿损失及岳晓强腾退房屋的诉讼请求，本院也不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-01 18:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】合肥未来公司、中国移动大悟公司不应对深圳安芯公司所欠工程款承担连带清偿责任。虽然深圳安芯公司、合肥未来公司、中国移动大悟公司为完成大悟县天网工程的施工，设立项目部，但是《大悟县天网工程中心机房改造工程施工合同》的发包人是深圳安芯公司，不包括合肥未来公司、中国移动大悟公司，且合肥未来公司、中国移动大悟公司亦未在该合同上签字盖章，应当认为其不是合同的当事人。深圳安芯公司、合肥未来公司、中国移动大悟公司与大悟县人民政府签订的是《大悟县天网工程系统项目建设、运维服务和租赁合同书》。2013年8月20日，深圳安芯公司、合肥未来公司、中国移动大悟公司按照大悟天网工程项目招标要求，自愿组成联合体参与项目投标，深圳安芯公司、合肥未来公司、中国移动大悟公司自愿订立《联合体协议书》，约定由中国移动大悟公司作为牵头方，其在招标文件中的所有承诺均代表了联合体各成员。联合体成员共同与大悟县公安局签订合同书，并就中标项目向大悟县公安局负连带责任和各自的法律责任。深圳安芯公司将大悟县天网工程中心机房改造项目发包给振源公司施工，与深圳安芯公司、合肥未来公司、中国移动大悟公司根据《联合体协议书》约定与大悟县政府签订的天网工程总包合同无关，故振源公司的该项上诉请求本院予以驳回。
摘要2：
- 日期： 05-25 08:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）租赁合同约定承租人设立项目公司承继租赁合同，虽未办理变更手续但已经实际履行的，认定租赁合同权利义务已经概括转让给项目公司；（２）承租人股权结构的变化并未导致合同主体变化，不构成转租——本案中巨洋公司(甲方)与湖心公司(乙方)于2013年8月17日签订的《房屋租赁合同》第7.2.1条约定“甲方同意乙方单独设立该项目公司，同意可将本合同项目租赁的权利义务全部转让给乙方新设立的项目公司，给予配合乙方办理相关合同变更手续。但乙方应对受让的项目公司履行本合同义务承担连带责任。”2014年10月10日，湖心公司作为股东之一，设立了中影小象公司，并持有该公司65%的股权。虽巨洋公司未与湖心公司、中影小象公司办理相关合同变更手续，但中影小象公司自成立至2016月9月30日近二年时间内，向巨洋公司按时支付了租金，交纳了物管费、设施费等费用，中影小象公司已经履行了《房屋租赁合同》的主要义务，巨洋公司根据中影小象公司的缴费情况出具收据以及向其开具增值税发票。据此，可以认定湖心公司已按《房屋租赁合同》的约定将该合同项目租赁的权利义务概括转让给了中影小象公司，且经过了巨洋公司同意。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，中影小象公司与巨洋公司之间形成新的房屋租赁合同关系。中影小象公司股权结构的变化，并未导致合同主体变化，不构成转租。退言之，即便如巨洋公司所称，其认可湖心公司控制的项目公司中影小象公司交付租金、使用租赁物业，是将中影小象公司的行为视为是湖心公司履行案涉合同的行为。则湖心公司转让其所持有的中影小象公司全部股份后，中影小象公司不再是湖心公司的项目公司，但中影小象公司仍是代湖心公司继续使用案涉租赁物业，湖心公司的股权转让行为亦不构成转租。故巨洋公司主张依据其与湖心公司的《房屋租赁合同》第13.2条解除合同并采取断电措施要求中影小象公司搬离案涉租赁物业缺乏合同和法律依据，其行为构成违约，应承担相应违约责任。
摘要2：