- 日期： 03-05 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终2849号
【裁判要旨】出租人就逾期腾房期间的房屋使用费提出高于约定租金标准的，裁判应当参照市场价值酌情确定。
【裁判摘要】本院认为，双方合同已于2015年3月28日解除，新时代公司在解除租赁合同的函件中要求邹某某于2015年4月8日前腾空租赁房屋，但是邹某某并未按期腾空房屋，新时代公司提交的《公证书》可以证明2015年4月8日其向邹某某送达了《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，该通知记载“从2015年4月8日起使用房屋费用将按照每天每平方米20元的价格收取，直至贵司及个人腾空租赁物业止”，可以认定新时代公司向邹某某作出了对于2015年4月8日之后的房屋使用费新时代公司不同意按照原合同租金标准执行、要求大幅提高房屋使用费标准的意思表示，在此情况之下邹某某继续占用租赁房屋的行为，虽然不能据此认定邹某某接受了新时代公司提出的每天每平方米20元的房屋使用费标准，但可以认定为邹某某愿意承担由此产生的法律后果，包括但不限于房屋使用费标准相较于原合同租金标准的提高，故自2015年4月8日开始至本案中新时代公司主张的截止日2015年12月2日这一期间的房屋使用费标准，应当参照市场价值酌情确定。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2016)京01民终1309号
【裁判要旨】承租企业承租并使用写字楼后，其单方委托鉴定的环境质量检测报告（检测结论为甲醛超标），不能证明甲醛超标属于出租人原因，以该检测报告诉请解除合同不予支持。
摘要2：
- 日期： 03-05 16:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2016)京01民终2812号
【裁判要旨】租赁合同中约定“租赁期满承租人有权递延五年租赁期”的，从真实意思解释，该条赋予承租人单方续约的权利。现租赁合同期限未届满，承租人未按合同约定递延租赁期限。故转租合同中的“超期”条款，出租人诉请确认无效或者承租人诉请确认有效均不予支持。
【裁判摘要】牡丹电子公司与城乡建设公司对补充协议一中“租赁期满乙方（城乡建设公司）有权递延五年租赁期”的理解存在争议，应当按照双方的真实意思予以确定。从该条款的约定来看，城乡建设公司有权递延五年租赁期，该约定明确具体，且具有明确的意思表示，即城乡建设公司在租赁期限届满后有权单方再递延五年租赁期，该权利是牡丹电子公司赋予城乡建设公司的单方续约的权利，因此，城乡建设公司有权选择在租赁合同期满后递延租赁期或者不递延租赁期。现租赁合同期限未届满，城乡建设公司未按合同约定递延租赁期，故城乡建设公司要求确认城乡建设公司与沁泉餐饮公司签订的写字楼租赁合同约定的租期中2019年9月30日至2024年9月1日的部分有效，无事实与法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】承租人具有单方续约权（续租权），其在租赁期间届满前“超期”转租条款属于效力待定合同。
- 日期： 03-05 16:57
- 作者：陈其象律师
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消防验收
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第05296号
【裁判要旨】建设单位根据法律规定负有工程竣工的消防验收义务。写字楼租赁中承租企业装修改造的消防报验义务可由租赁合同明确约定。
【裁判摘要】鑫融公司以租赁单元未办理消防验收为由，要求确认房屋租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终8068号
【二审裁判要旨】转租条款中未明确约定用作特种经营行业的，禁止转租作此用途——经营住宿酒店属于特种经营行业，需要特别许可，应在合同中作特别明示约定。双方约定承租人可以转租给第三人用于经营写字楼“等项目”，承租人据此转租给第三人经营住宿酒店的不予支持。
【二审裁判摘要】二审法院认定：根据补充协议中双方的约定：如乙方餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。该条约定中“写字间等项目”已明确对双方原合同约定的房屋用途做了扩大约定，即：东方汉斯公司可以将涉案房屋做写字间、餐饮用，亦可用作他用途。......双方对补充协议的内容理解存在分歧，华星擘达公司认为补充协议是允许东方汉斯公司经营餐饮及写字楼，未允许东方汉斯公司经营住宿酒店。东方汉斯公司则主张补充协议约定“乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。”，“等项目”就表示可以做其他项目，包括酒店。本院认为，经营住宿酒店属于特种经营行业，需特别许可，应在合同中作特别明示约定，“等项目”不能简单地理解为可经营住宿酒店。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2018)京民再47号
【再审裁判摘要】双方在《补充协议》中又约定，华星擘达公司同意东方汉斯公司与大汉伟业公司合作，将涉案房屋的部分面积用于经营出租写字间；“如乙方（东方汉斯公司）餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租”。其中“剩余全部面积”和“写字间等项目”的具体内容，双方并未作出其他限定。为青青草公司办理成立注册需要，华星擘达公司还于2013年6月27日为工商登记机关出具了《企业住所证明》和《配套服务需求说明》。虽然华星擘达公司在原审中辩称，《配套服务需求说明》只是表明同意成立从事管理主营业务的青青草公司，并未同意其经营酒店住宿，但是工商登记资料显示，青青草公司企业名称中有“酒店管理”内容，而其从业人员只有12人，若其主营业务仅限于“管理”，实难理解华星擘达公司为其提供面积达2600余平方米的经营场所意欲何为。况且华星擘达公司在五个月后的2013年11月28日，又与青青草公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁用途为“七天连锁酒店”，而当时青青草公司仍未取得酒店住宿的特种行业经营许可，证明华星擘达公司主观上并不排斥涉案房屋用于经营酒店。结合华星擘达公司的上述行为，本院再审认定，东方汉斯公司将承租的部分房屋转租给张昭辉用于经营青青草公司的行为，得到了华星擘达公司的认可，不构成擅自整体转租和改变房屋用途。华星擘达公司据此行使约定解除权缺乏事实依据。
- 日期： 03-17 08:58
- 作者：陈其象律师
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项目部
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2015)闽民终字第343号
【一审法院认为】诉争租赁合同记载的担保方来宝项目部系来宝公司为漳州南靖中央名仕汇工程施工管理而设立的临时性部门，根据建设部、国家质量监督检验检疫总局于2006年6月21日联合发布的《建××范》国家标准第5.2条的界定，项目经理部是“组织设置的项目管理机构，承担项目实施的管理任务和目标实现的全面责任；其由项目经理领导，接受组织职能部门的指导、监督、检查、服务和考核，并负责对项目资源进行合理使用和动态管理；其应在项目启动前建立，并在项目竣工验收、审计完成后或按合同约定解体”，故项目经理部并非企业的职能部门，其系企业设立的负责项目管理及目标实现的临时性的组织机构。因来宝项目部为讼争项目脚手架的供应提供担保，系属其“承担项目实施的管理任务及目标实现的全面责任”的职能范围，故来宝项目部提供的担保合法有效，来宝公司依法应按约定对吴某某在本案中所欠债务承担担保责任。
【裁判摘要】本院认为，《中华人民共和国担保法》第二十九条规定：“企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任；债权人无过错的，由企业法人承担民事责任”。来宝项目部系来宝公司为中央名仕汇工程施工管理而设立的部门，系来宝公司设立的负责项目管理及目标实现的临时性的组织机构。来宝项目部为讼争项目脚手架的供应提供担保，系属其职能范围，可以认为，来宝项目部对外提供担保，在其内部授权范围内。故一审判决认定来宝项目部提供的担保合法有效并无不当。
摘要2：
- 日期： 03-24 11:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广西壮族自治区贺州市中级人民法院民事判决书(2014)贺民二终字第246号
【裁判摘要】根据1996年《全国人民代表大会常务委员会关于修改（中华人民共和国矿产资源法）的决定》对1986年《矿产资源法》涉及采矿权部分所作出的修改条款，已对1986年《矿产资源法》中关于采矿权的转让、出租等相关规定作出重大修改，将1986年《矿产资源法》中关于“采矿权不得买卖、出租，不得用作抵押”的内容修改为“除按下列规定可以转让外，探矿权、采矿权不得转让：（一）探矿权人有权在划定的勘查作业区内进行规定的勘查作业，有权优先取得勘查作业区内矿产资源的采矿权。探矿权人在完成规定的最低勘查投入后，经依法批准，可以将探矿权转让他人。（二）已取得采矿权的矿山企业，因企业合并、分立，与他人合资、合作经营，或者因企业资产出售以及有其他变更企业资产产权的情形而需要变更采矿权主体的，经依法批准可以将采矿权转让他人采矿。前款规定的具体办法和实施步骤由国务院规定。禁止将探矿权、采矿权倒卖牟利。”并将1986年《矿产资源法》中关于“买卖、出租采矿权或者将采矿权用作抵押的，没收违法所得，处以罚款，吊销采矿许可证”的条款修改为“违反本法第六条的规定将探矿权、采矿权倒卖牟利的，吊销勘查许可证、采矿许可证，没收违法所得，处以罚款”。此外，1998年国务院颁发的《探矿权采矿权转让管理办法》第十五条规定“违反本办法第三条第（二）项的规定，以承包等方式擅自将采矿权转给他人进行采矿的，由县级以上人民政府负责地质矿产管理工作的部门按照国务院地质矿产主管部门规定的权限，责令改正，没收违法所得，处10万元以下的罚款；情节严重的，由原发证机关吊销采矿许可证”；2000年11月1日国土资源部发布的《矿业权出让转让管理暂行规定》第三条规定“探矿权、采矿权为财产权，统称为矿业权，适用于不动产法律法规的调整原则。依法取得矿业权的自然人、法人或其他经济组织称为矿业权人。矿业权人依法对其矿业权享有占有、使用、收益和处分权”、第六条规定“矿业权人可以依照本规定出租、抵押矿业权”。从上述现行法律条文内容看，法律法规并不明确禁止采矿权人出租采矿权及附合资产给他人租赁经营。上诉人与被上诉人签订的矿山租赁合同不存在违反国家现行法律、行政法规的强制性规定的情形。
摘要2：
摘要1：——代理人未尽善良代理人的代理义务，第三人亦明知代理人的代理行为存在重大瑕疵，该代理行为对被代理人不发生法律效力
【裁判要旨】代理人没有忠实维护被代理人的利益，尽到善良代理人的代理义务，该代理行为违背诚实信用原则，背离民法代理制度的基本宗旨。第三人亦明知代理人的代理行为存在重大瑕疵，在代理人和第三人催告被代理人履行代理人与第三人所签订的合同后，被代理人明确表示对该合同不予认可的情况下，该代理行为对被代理人不发生法律效力。
摘要2：
- 日期： 06-02 08:37
- 作者：陈其象律师
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《民法典》解读
摘要1：第三编 合同；第一分编 通则；第一章 一般规定；第二章 合同的订立；第三章 合同的效力；第四章 合同的履行；第五章 合同的保全；第六章 合同的变更和转让；第七章 合同的权利义务终止；第八章 违约责任；第二分编 典型合同；第九章 买卖合同；第十章 供用电、水、气、热力合同；第十一章 赠与合同；第十二章 借款合同；第十三章 保证合同；第一节 一般规定；第二节 保证责任；第十四章 租赁合同；第十五章 融资租赁合同；第十六章 保理合同；第十七章 承揽合同；第十八章 建设工程合同；第十九章 运输合同；第一节 一般规定；第二节 客运合同；第三节 货运合同；第四节 多式联运合同；第二十章 技术合同；第一节 一般规定；第二节 技术开发合同；第三节 技术转让合同和技术许可合同；第四节 技术咨询合同和技术服务合同；第二十一章 保管合同；第二十二章 仓储合同；第二十三章 委托合同；第二十四章 物业服务合同；第二十五章 行纪合同；第二十六章 中介合同；第二十七章 合伙合同；第三分编 准合同；第二十八章 无因管理；第二十九章 不当得利
摘要2：
- 日期： 06-09 06:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：（１）条件属于将来的不确定的事实，通常与合同自身的内容以及合同的履行行为本身无关。若合同效力附解除条件的，则解除该合同不需要通知（《合同法》第４５条第１款）；（２）若合同约定的解除条件，则解除该合同需要通知合同相对方（《合同法》９６条第１款）。
摘要2：【注解】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
- 日期： 06-28 10:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2019)京民终239号
【裁判摘要】《商铺租赁合同》中“合同标准条款及细则"第十条不存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，合法有效。该项“提前解除租赁合同"条款赋予了出租方与承租方同等的提前解约权，任何一方均可根据该条款要求提前解除租赁合同，并要求对方依据合同支付补偿金。在此条款中，出租方与承租方的权利义务对等，两方承担着同样的法律风险，不存在湟佳公司、七十七街公司主张的该条款无效的情形。
【摘要】首先，第十条第2款系双方约定的甲方提前解除租赁合同的情形，其中约定“如果甲方要求在租期内解除租赁合同，甲方应提前至少120天向乙方"提出，并非湟佳公司、七十七街公司主张的“没有约定事由解除合同"。其次，该条款系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且与该条款并列的第十条第1款亦约定了乙方提前解除合同的类似情形，条款内容合法有效，湟佳公司、七十七街公司主张该条款系非法条款，没有充分的法律依据。再者，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人约定了合同提前解除的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于当事人意思自治的范畴，对于双方当事人具有法律约束力，依据该条款解除合同、终止双方合同关系，系基于双方合同约定，并非湟佳公司、七十七街公司主张的违反合同关系稳定及约束力的基本属性。且从双方合同履行的实际情况看，第一个5年租期已经履行完毕，双方系在续期即第二个5年租期履行过程中出现的提前解约，并未出现湟佳公司、七十七街公司所述的“合同签订之后立即解除"的情形。综合上述分析，一审法院对于湟佳公司、七十七街公司关于“合同标准条款及细则"第十条第2款属于非法条款的主张不予采纳。
摘要2：
- 日期： 06-28 10:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书（2018)川01民终5236号
【裁判摘要】《房屋租赁合同》第10.7条虽然约定在“违约责任”条款里面，但内容明确载明承租人在不需要使用租赁标的物时可以提前三个月通知出租人终止合同，且不承担违约责任，该约定实际上赋予了承租人享有合同的任意解除权。而第13.1条则是赋予当事人在协商一致的情况下享有自由变更合同内容或者终止合同的权利，两个条文内容之间并不矛盾。与行政法上“法无授权不可为”相对应，民法上遵循“法无禁止即可为”的基本原则，只要当事人的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，不损害社会的公序良俗，法院均应当予以尊重。赛格公司与联通成都分公司在《房屋租赁合同》中约定承租人享有合同的任意解除权并不违反法律的禁止性规定，也不损害国家、集体或者第三人的合法权益，更不损害社会的公序良俗，应为有效，且与《中华人民共和国合同法》第六条和第八条规定的合同法的基本原则不冲突。第10.7条约定的“不再需要使用”从语义上讲只要承租人自己觉得不再需要使用租赁物即可以，并不需要承租人说明不再使用的理由，而且合同中对此未约定哪些情形下属于“不再需要使用”，故对该约定应作宽泛解释。赛格公司主张联通成都分公司不具有任意解除权的上诉理由不成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 06-28 10:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书(2018)川01民终5235号
【裁判摘要】《房屋租赁合同》第10.7条虽然约定在“违约责任”条款里面，但内容明确载明承租人在不需要使用租赁标的物时可以提前三个月通知出租人终止合同，且不承担违约责任，该约定实际上赋予了承租人享有合同的任意解除权。而第13.1条则是赋予当事人在协商一致的情况下享有自由变更合同内容或者终止合同的权利，两个条文内容之间并不矛盾。与行政法上“法无授权不可为”相对应，民法上遵循“法无禁止即可为”的基本原则，只要当事人的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，不损害社会的公序良俗，法院均应当予以尊重。赛格公司与联通成都分公司在《房屋租赁合同》中约定承租人享有合同的任意解除权并不违反法律的禁止性规定，也不损害国家、集体或者第三人的合法权益，更不损害社会的公序良俗，应为有效，且与《中华人民共和国合同法》第六条和第八条规定的合同法的基本原则不冲突。第10.7条约定的“不再需要使用”从语义上讲只要承租人自己觉得不再需要使用租赁物即可以，并不需要承租人说明不再使用的理由，而且合同中对此未约定哪些情形下属于“不再需要使用”，故对该约定应作宽泛解释。赛格公司主张联通成都分公司不具有任意解除权的上诉理由不成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 06-28 11:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】大连市中山区人民法院民事判决书(2016)辽0202民初5083号
【裁判摘要】涉案《房屋租赁合同》履行期间，被告于2015年12月20日送达原告的《关于解除租赁合同的函》，表明被告欲解除合同系因为其自身原因，其发出该函的行为意味着单方提出提前终止（解除）《房屋租赁合同》的意思表示。依据《房屋租赁合同》第10.5条的约定，“承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前3个月通知出租方，在合同期限内，承租方提前终止合同，应当向出租方支付违约金600000元，在结清租赁期间（指合同生效至承租方设备搬离租赁标的物的时间）的租金后，可以终止本合同”，被告单方解除合同的行为构成违约，原告认可2016年3月20日为双方解除合同的时间，本院予以确认。原告诉请被告支付违约金600000元，符合双方约定，于法有据，应予支持。．．．．．．被告在解除合同时未援引原告在履行过程中房屋有抵押的事实，在双方合同解除后，本案诉讼过程中，被告才援引该事实作为解除合同的理由，与其2015年12月20日解除合同的理由不一致，显然不是其提出解除时的真实意思表示，故被告现援引房屋有抵押而解除合同的意见不能成立。
摘要2：
- 日期： 07-26 17:05
- 作者：陈其象律师
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一人公司
摘要1：【案号】浙江省杭州市中级人民法院判决书（2014）浙杭知终字第5号
【裁判摘要】公司与其股东人格混同是否认公司独立人格的原因，而财产混同是人格混同的一种形式。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”；第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。因此，对于一人公司而言，在认定财产混同时，应当适用《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定；在认定其他形式的人格混同时还可适用该法第二十条第三款之一般规定。易言之，本案中，对于财产混同，百瑞旅业公司应当对四季酒店公司的财产独立于其自身财产负举证责任；对于路易威登马利蒂所主张的其他形式的人格混同，应当由路易威登马利蒂负举证责任。
据本案查明的事实，四季酒店公司开设了独立的存款账户，所制作并经有资质的专业会计师事务所审核的2007-2012年度财务报表证据可以反映其作为一个独立法人的经营成果、现金流量、利润盈亏等财产状况，亦能反映四季酒店公司与百瑞旅业公司所发生的关联交易及资金结算情况。据此，本院认定百瑞旅业公司所提交的证据已足以证明四季酒店公司的财产独立于其自己的财产，即已经完成《中华人民共和国公司法》第六十四条所要求的举证义务。此时，路易威登马利蒂若仍欲依该条文规定主张四季酒店公司与其股东百瑞旅业公司构成财产混同，则应负进一步的举证义务。本案中，路易威登马利蒂以（2012）杭上民初字第754号民事调解书作为证据，拟证明其主张。本院认为，虽然在该调解书中约定由林业大厦公司补偿百瑞旅业公司400万元（含保证金100万元），四季酒店公司员工的劳动关系由百瑞旅业公司负责处理，百瑞旅业公司除了财务资料、行政文书、企业证照及财务电脑二台可以搬离外，其余物品均不能搬离涉案房屋等条款。但这些条款是林业大厦公司与百瑞旅业公司在房屋租赁合同纠纷个案处理中达成的调解协议，是在合同相对性的限制下对房屋租赁合同解除后相关后续义务在合同双方当事人之间的分配，尚不足以证明百瑞旅业公司与四季酒店公司发生财产混同。因此，路易威登马利蒂关于适用《中华人民共和国公司法》第六十四条认定四季酒店公司与百瑞旅业公司构成财产混同之主张因证据不足，不应予以支持。
摘要2：
- 日期： 09-04 21:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2014)青民二商终字第157号
【裁判摘要】《中华人民共和国公司法》第一百四十八条规定，董事、高级管理人员不得有下列行为：（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。本院认为《中华人民共和国公司法》如此规定的主旨是为了保护公司利益，因为董事、高级管理人员与本公司订立合同或者进行交易时，董事、高级管理人员个人在交易中处于与公司利益相冲突的地位。但本案中，被上诉人在与上诉人签订车辆租赁合同时，上诉人的控股股东杨某知晓并同意签订涉案合同，且进行该租赁交易不会损害上诉人及其股东的利益，故该合同依法有效。
摘要2：
- 日期： 10-01 15:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申2050号
【裁判摘要】丽德公司系一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，尤斯隆公司与丽德公司签订的租赁合同中注明的收款账户系黄某某个人账户，相应租金由黄某某个人收取，可以表明，丽德公司与黄某某的财产在一定程度上相互混同，原审判令黄某某对丽德公司的债务承担连带责任，亦无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1325号
【裁判要旨】一地数卖，受让方均未办理过户手续，也未合法占有投资开发土地，先支付土地转让款的受让方优先受让土地。
摘要2：【解读１】一地数卖均未过户并占有土地的，谁先付款谁就优先取得土地。
【解读２】仅在土地上存放物资不能证明实际占有土地。
【解读３】基本案情：（１）2011年冀丰公司金之源公司签订《土地使用权转让协议》约定金之源公司将某地块土地使用权有偿转让给冀丰公司，协议签订后双方未办理过户手续；（２）2014年金河公司与金之源公司因租赁合同纠纷，河北省石家庄中院作出民事调解书，确认将涉案土地转让给金河公司，金河公司已支付转让款，土地已交接；（３）金之源公司给冀丰公司出具书面通知解除《土地使用权转让协议》，并退还冀丰公司已支付的首付款；（４）冀丰公司不同意解除合同，起诉要求继续履行合同。石家庄中级法院和河北省高级法院判决，均未予支持其诉讼请求。冀丰公司不服河北省高级法院判决，向最高法院申请再审，最高人民法院裁定驳回再审申请；（５）本案土地购买方冀丰公司、金河公司均未办理土地过户手续，也未实际占有土地，区别在于金河公司已支付土地转让款、冀丰公司则在涉案土地上存放有部分机器设备及材料，“冀丰公司在金之源公司仓库内存放有部分机器设备及材料，不足以充分证明其实际占有涉案土地”，不支持冀丰公司根据占有优于交款的规定主张优先受让权。
摘要1：【案号】广州海事法院民事判决书(2012)广海法初字第288号
【裁判摘要】《合同法》第九十四条第（一）项规定因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同，但并未规定不可抗力具体包括什么情形，按照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害、战争、社会异常事件及政府行为等被认为属于不可抗力。本案租赁合同的标的物是国家划拨的土地，被告要求解除合同的理由是湛江市政府回收土地导致租赁合同无法履行，该情形属于因政府行为导致合同目的不能实现，符合上述法律规定的合同解除条件。
摘要2：
- 日期： 10-15 16:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：我国法律法规并无土地使用权人出卖土地使用权时承租人享有优先购买权的规定，在当事人未在租赁合同中约定承租人享有优先购买权的情形下，承租人无权主张其享有优先购买权。
摘要2：
- 日期： 10-15 17:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】我国法律法规并无土地使用权人出卖土地使用权时承租人享有优先购买权的规定，在当事人未在租赁合同中约定承租人享有优先购买权的情形下，承租人无权主张其享有优先购买权。
【案件来源】海南××实业有限公司与海南××房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷上诉案，[海南省高级人民法院(2008)琼民一终字第61号]
摘要2：
- 日期： 10-15 17:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民提字第61号
【裁判摘要】本案中，体育中心享有的土地使用权是通过划拨方式取得的，并非通过出让方式取得。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”根据该规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的，应当报经相关政府土地管理部门批准。而本案所涉联成公司与体育中心之间的《租用合同》与《补充合同》以及联成公司、华益公司与体育中心之间的《合同转让协议书》并未报经政府相关部门审批。上述合同分别签订于1995年、1996年和1997年，应当适用《中华人民共和国涉外经济合同法》的相关规定审查合同的效力。根据《中华人民共和国涉外经济合同法》第九条第一款的规定，“违反中华人民共和国法律或者社会公共利益的合同无效。”本案所涉《租用合同》、《补充合同》和《合同转让协议书》均因违反内地法律的规定而应当认定无效。
摘要2：【解读】未经批准擅自出租划拨土地租赁合同无效。
- 日期： 10-15 17:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2017)陕01民终2382号
【裁判摘要】八十中与培训中心双方签订的《联合办学租赁合同》，经查实际为租赁合同，八十中出租的场地和校舍均为国有划拨土地、国有划拨土地上的建筑物和附着物。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押欠款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”根据以上第四十五条的规定，出租划拨土地使用权的主体限定为公司、企业、其他经济组织和个人，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后方可出租。八十中作为义务教育机构，应适用以上第四十四条的规定，而该条规定是效力性的强制性规定，所以本案涉及的八十中与培训中心双方签订的租赁合同因违法了该条规定应属无效。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，判决《联合办学租赁合同》无效，判决培训中心应将占用八十中的办公楼、教学楼、住宿楼、教学场地等场地校舍腾交八十中，并搬离八十中校园，并无不当。培训中心上诉请求，改判确认合同有效，继续履行，没有法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 10-21 16:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015)穗中法民五终字第1200号
【裁判摘要】关于《六二三路十八甫南地块（F幢）商用楼合作协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。当事人均不具备房地产开发经营资质的应当认定合同无效。从广州道扩办与鸿璟公司签订的《六二三路十八甫南（F幢）地块商用楼合作协议》的内容来看，鸿璟公司作为协议的乙方，根据该协议中乙方权利和义务的约定，乙方承担的不仅仅是出资的义务，还负责选定有相应施工资质的公司承担项目的施工，保证施工质量和安全，并确保在限期内建成投入使用。合作项目建成后，鸿璟公司才享有对合作项目经营的权利，现合作项目至今未建成，这正是鸿璟公司所应承担的风险。鸿璟公司以其与广州道扩办的合作协议其不承担风险，双方为租赁合同关系的主张，本院不予认定。原审法院认定广州道扩办与鸿璟公司签订的《六二三路十八甫南（F幢）地块商用楼合作协议》属于合作开发房地产合同并无不当，本院予以认可。鸿璟公司、黄章雄认为本案应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，本院不予采纳。
摘要2：【案号】广东省广州市中级人民法院民事裁定书(2017)粤01民申490号
【摘要】关于涉案合作协议的性质效力问题，一、二审判决根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条的规定，认定该协议为合作开发房地产合同，因合同双方均不具备房地产开发经营资质，该合同内容违反法律强制性规定而无效。
- 日期： 10-23 11:15
- 作者：陈其象律师
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专属管辖
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民辖终73号
【裁判要旨】合作开发房地产合同纠纷不属于不动产纠纷，不适用不动产专属管辖。
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案是因合作开发有关“棚户区改造项目”而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”的规定，案涉《合作开发协议》第十一条关于“因履行协议发生争议…协议各方同意将提交原告所在地有管辖权的法院解决”的约定符合上述法律规定。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第759号
【裁判要旨】村委会未经村民会议讨论决定而订立的集体土地租赁合同无效——村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人，违反了《村民委员会组织法》的规定，应认定为无效。
【裁判摘要】久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定；文某某主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由，认定无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由，认定上述协议无效，于法有据。
摘要2：
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事裁定书(2017)鲁民申62号
【裁判摘要】对于租赁协议的效力，原审法院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，只是为了对村委会行为进行规范管理，村委会与他人签订租赁合同并不为法律所禁止，该条规定并不属于效力性强制性规定，不能作为认定该协议书是否有效的法律依据。对此，本院认为，原审的认定符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定。王某某作为村集体经济组织成员租赁（或承包）本村集体荒山经营使用，符合《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，不属于村民会议讨论的范畴。沙埠居委会再审申请书中提到的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等相关法律法规，原审判决并未涉及到，不存在据此认定协议效力问题。因此，原审判决适用法律并无不当。
摘要2：【解读】《村民委员会组织法》第２４条第１款第８项“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，不属于效力性强制性规定，不能作为认定该协议书是否有效的法律依据。
- 日期： 10-25 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2016)苏民申2212号
【裁判要旨】“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的禁止性规定。
【裁判摘要】本案中，2007年3月，小吴村进行企业改制，李某某与新星纸业有限公司华泰分公司、小吴村委会签订资产买卖合同一份，约定将新星纸业有限公司华泰分公司的厂房、设备等资产出售给李孝民，并约定所涉土地租赁使用费由李某某交予小吴村委会。2008年10月7日，李某某与小吴村委会签订土地租赁合同一份，约定小吴村委会将位于新星纸业有限公司华泰分公司所属范围的土地12677.31平方米（19.035亩）租赁给李某某使用，并对租金数额、支付方式、违约责任等问题进行了明确约定。首先，“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的禁止性规定。若房产受让人同时为地产的实际权利人的，可以请求将土地使用权变更至其名下。小吴村进行村办集体企业改制时，双方均认可并未转让案涉土地使用权，李某某未支付案涉土地使用权转让之对价，亦未举证证明其系案涉土地使用权的实际权利人，故李某某据“房地一体”原则主张其应取得案涉土地的使用权、小吴村委会无权再行将涉案土地出租于他的主张，与事实不符，本院不予支持。
摘要2：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第1296号
- 日期： 11-09 16:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申4613号
【裁判摘要】《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定：有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系"：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。本案中，安徽省合肥市人民政府收储骆岗机场国有土地使用权及补偿的相对人是安徽民航机场集团有限公司。合肥东韵木材有限公司并非骆岗机场国有土地使用权收储及补偿行为的相对人,也不属于其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织。而且，案涉的骆岗机场国有土地使用权收储及补偿行为并不影响合肥东韵木材有限公司依据租赁合同向转租方主张相关权益，故该收储及补偿行为对合肥东韵木材有限公司的权利义务不产生实际影响。依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国行政诉讼法）的解释》第一条第二款第十项的规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。因此，原审法院认定合肥东韵木材有限公司的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定的条件，裁定不予立案，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3380号
【裁判摘要】契约严守为合同法的基本原则。合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则。根据合同法解释二第二十六条的规定，构成情势变更需具备以下要件：一是应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。二是须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就不能适用。三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。四是情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。五是情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。
摘要2：【摘要】本案中，首先，根据原判决查明的事实，吴某某、王某某与文豪公司自2006年签订案涉《铺面租赁合同》至今，三亚地区包括案涉租赁房屋相同地段的房租价格确有上涨，此种上涨深受房地产市场整体价格波动的影响。在我国房地产市场近年来整体呈长势的大背景下，2006年国务院出台将海南省建成国际旅游岛的政策，与海南房价和房租的普遍上涨存在一定程度的关联性。案涉房屋租金上涨是与海南房屋租赁市场整体波动相一致,这说明案涉房屋租金涨跌的主要原因是市场因素，属于正常的商业风险。其次，吴某某、王某某签订案涉《铺面租赁合同》时，亦约定了租金调整条款，这说明其对房屋租赁市场的变化是有一定预期的，嗣后的价格涨跌都应视为在其合理预见范围之内，不存在无法预见之情形。再次，继续履行案涉《铺面租赁合同》，吴某某、王某某仍能依约收取案涉房屋租金，且由于合同约定文豪公司缴纳租赁税金，继续履行合同不会额外增加吴某某、王某某订约时预计付出的履约成本，吴某某、王某某不会陷入履行困难。最后，案涉《铺面租赁合同》的预期利益和履行利益已充分表现在价格条款之中，超出合同的市场价格并不属于合同预期利益的范畴。继续履行合同是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较，只有在合同的履行利益低于维持利益，即出租方继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本时，方宜认为构成合同法解释二第二十六条规定的“继续履行合同对一方当事人明显不公平”之情形。吴某某、王某某以市场价为基础主张继续履行合同会产生重大经济损失，缺乏事实和法律依据，原判决不予支持并无不当。