最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终797号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终797号
【裁判要旨】补充协议是商品房买卖合同的基础，补充协议解除后，商品房买卖合同亦应予以解除。
【裁判规则】已经嵌入到房屋中不能分离或分离后丧失原有价值的装修材料损失以及已经实际发生的设计、审核、预算损失、人工费等属于实际损失。
【解读】涉案项目的实质信托收益权人，应承担担保责任还是直接还款责任？
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终743号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终743号
【裁判要旨】当事人一方通知对方解除合同，如果不具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。
【裁判摘要１】不符合法律规定的解除合同的情形不能产生解除合同的效力——《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《合同法解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复(法研〔2013〕79号)规定：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”因此，当事人一方通知对方解除合同的，如果不具备《合同法》第九十三条或第九十四条规定的解除合同条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。．．．．．．综上，新华百货主张大世界实业集团公司、大世界房地产公司构成违约，不能成立，因此，新华百货发出的解除合同的通知，不符合法律规定的解除合同的情形，不能产生解除合同的效力。而新华百货在此情况下单方发出解除合同的通知，并且至今拒不接收案涉房屋，显然已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，其应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但对于大世界实业集团公司主张新华百货继续履行合同的请求应否支持，仍应根据《合同法》的相关规定加以分析。
摘要2：【裁判摘要２】出租人请求继续履行的内容并非仅为承租人依约支付租金，请求承租人继续履行的内容包括接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为难以强制履行，构成“债务的标的不适于强制履行”的情形——《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案为房屋租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务。本案中，大世界实业集团公司请求继续履行的内容并非仅为新华百货依约支付租金，更为重要的是，本案所涉项目系商业地产租赁，作为大型百货业态的新华百货依约进场经营对于整个项目的正常租赁经营有着重要影响，大世界实业集团公司请求新华百货继续履行的内容包括新华百货应继续依约接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案中，新华百货与大世界实业集团公司之间就是否符合房屋接收条件等问题自2013年起就发生争议，2014年提起本案诉讼，可见，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年，并非短时间内即可履行完毕，在新华百货不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。在这种情况下，一审判决判令继续履行案涉合同，显属适用法律错误，故本院对此予以纠正，对大世界实业集团公司主张继续履行合同的请求不予支持。
最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终60号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终60号
【裁判要旨】出租人在寄送解除合同通知书的当日即强行接管租赁房屋是造成租赁合同不能继续履行的主要原因，对此出租人应当承担房屋租赁合同不当解除的主要责任。
【裁判规则】当事人上诉后增加了上诉请求数额，没有超过一审起诉主张的数额，不违反法律规定。
【裁判摘要】本案在一审诉讼中，美好家居公司、于某某、操某某作为共同原告提起诉讼，一审判决作出后，美好家居公司、于某某、操某某共同作为一方提交上诉状提出上诉，不存在双喜家具公司答辩中所述上诉期满后又增加了上诉人的情形；美好家居公司、于某某、操某某上诉后增加了上诉请求数额，没有超过一审起诉主张的数额且就增加数额部分补交了相应的上诉费，法律法规并未禁止，本院予以准许。
摘要2：
北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民再115号
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民再115号
【裁判摘要】银路达公司提交的2005年11月7日《会议纪要》第二条内容为：为理顺资产关系，决定对银路达公司和深圳财路达公司按揭房进行处理，此事授权公司计划财务部办理，本着先内后外的原则，按当时按揭价格处理给个人，剔除装修费，要房人一次性与公司结清公司已付房款，后续按揭款项由购房人负责支付。孙某某2002年辞职，2005年已不是吉林信托公司职工，从《会议纪要》内容中可以看出孙某某不具备优先购买诉争房屋的条件，且事后亦未按照《会议纪要》一次性与公司结清公司已付房款，支付后续按揭款项，直至本案诉讼之前都未取得诉争房屋的产权证。原吉林信托公司的相关领导张xx和姜xx虽称诉争房屋产权应为孙某某所有，该房是对外埠工作的工作人员的补助及奖励，但《会议纪要》上并没有上述相关记载，也没有公司租用孙某某房屋并用按揭款折抵租金的内容。孙某某亦未举证证明其与银路达公司之间存在租赁关系，故本院认为张xx和姜xx证言的证明力较弱，原判予以采信欠妥。银路达公司提交的诉争房屋首付款支付凭证、车位款、装修费收据、偿还贷款凭单、交纳物业费、水电费的收据、乾坤伟业公司将诉争房屋差价款退还的进帐单、银路达公司一直占有、使用诉争房屋的事实均证明银路达公司是诉争房屋的实际购买人。因孙某某已将诉争房屋出售，银路达公司要求其协助办理产权登记手续的诉讼请求已经无法实现，银路达公司就此遭受的损失可以另诉予以解决。
摘要2：
北京市第一中级人民法院民事判决书(2015)一中民终字第2861号
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2015)一中民终字第2861号
【裁判要旨】借名购买经济适用房二条被判无效后，出名人起诉要求返还房屋的，借名人可以要求支付房屋增值补偿款（最终判得房屋差价损失189万元）。
【裁判摘要】原审法院认为：双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策，应属无效，因此戴某某再次要求确认借名买房行为无效的诉讼请求，违反了一事不再理的原则，因此法院不予支持。本案争议的焦点是诉争房屋由谁出资购买。根据庭审查明的情况，购房手续原件均由戴某某持有，诉争房屋由戴某某装修并居住使用，白某某书写的证明中认可了戴某某的出资及戴某某之子张×代为偿还贷款的事实，而白某某并未提供认可证据证明其出资的事实，因此，法院认定诉争房屋系戴某某出资购买。因该借名买房的行为已经被确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现已有生效文书判决戴某某将诉争房屋腾退给白某某，因此白某某应返还戴某某为购买涉案房屋支付的购房款及利息、契税、印花税等相关款项，故戴某某要求白某某返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。对于装修，因装修完成后，戴某某实际使用该房屋，对于装修的现值，戴某某并不申请鉴定，因此对于戴某某诉讼请求中关于装修的部分，法院不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到戴某某支付了全部购房款，白某某拒绝履行等因素，白某某应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，白某某应按照其过错程度给予戴某某相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、白某某于本判决生效后三十日内支付戴某某购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元；二、白某某于本判决生效后三十日内支付戴某某房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角；（以上一至二项共计二百三十四万七千零一十五元八角三分）三、驳回戴某某的其他诉讼请求。
摘要2：
北京市房山区人民法院民事判决书(2014)房民初字第01593号
摘要1：【案号】北京市房山区人民法院民事判决书(2014)房民初字第01593号
【裁判摘要1】违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告于2000年4月7日签订房屋买卖协议时，被告不属于X村集体经济组织成员，虽然签订协议后，被告及其家人已经将户口迁入X村，但结合本院对X村村委会的调查及X村集体经济组织成员认定标准，宋某及其家属不属于X村集体经济组织成员，且涉诉宅院亦未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为宋某，其无权享有X村X街X条X号的宅基地使用权，故原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
【裁判摘要2】无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王某某与宋某之间的房屋买卖合同无效，宋某应返还王某某房屋，宋某购买X街X条X号宅院后一直由其居住、使用争议房屋，现争议房屋已拆迁。宋某与X村村委会签订拆迁补偿协议，取得拆迁补偿款。拆迁补偿款中有王某某的份额，故王某某对的有权要求分割。X村永久避险安置房项目进行拆迁时，宋某作为争议宅院使用人与拆迁方签订拆迁补偿协议，有权取得争议宅院拆迁补偿款中的房屋重置成新价、装修及附属物补偿价、周转费、搬家补助费、提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖等拆迁利益，上述款项王某某无权主张权利。宋某因非X村集体组织成员不应享有对宅基地的使用权，故X街X条X号拆迁补偿款中宅基地区位补偿款，王某某有权主张分割。王某某将房屋卖与非集体经济组织成员的宋某，对造成合同无效应承担主要责任。关于宅基地区位补偿款的数额，为了平衡买卖双方的利益，结合买卖双方的过错程度，本院予以酌定。王某某要求过高部分，本院不予支持。应安置建筑面积160平方米是基于X街X条X号宅院宅基地面积确定，针对的安置对象是特定的，应为房屋的所有权人和宅基地使用权人。
摘要2：
北京市第三中级人民法院民事判决书(2014)三中民终字第14257号
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2014)三中民终字第14257号
【裁判要旨】因出租人原因导致承租商铺无法办理营业执照，租赁合同目的不能实现的，承租商铺有权解除租赁合同并请求出租人赔偿相应损失。
【裁判摘要】本案中，立荣公司不能为张某提供办理营业证照所需材料，导致合同无法履行，现张某要求解除与立荣公司之间的租赁合同，并要求立荣公司退还押金、租金、赔偿装修及加盟费损失，理由正当，法院予以支持。关于张某要求立荣公司赔偿无法经营损失的主张，证据不足，法院不予支持。关于立荣公司称大厦目前存在的问题主要原因是由于××公司的原因所导致，并申请追加该公司为被告的辩解意见，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。
摘要2：
北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第05296号
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第05296号
【裁判要旨】建设单位根据法律规定负有工程竣工的消防验收义务。写字楼租赁中承租企业装修改造的消防报验义务可由租赁合同明确约定。
【裁判摘要】鑫融公司以租赁单元未办理消防验收为由，要求确认房屋租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
摘要2：
中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引
摘要1：【目录】第一编总则；第二编律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引；第一章房屋租赁合同订立前的法律服务；第一节房屋租赁合同订立前的审核与调查；第二节房屋租赁合同广告的审查与调查；第二章房屋租赁合同的内容；第一节合同对租赁房屋基本情况的约定；第二节合同对租金、保证金、定金以及其他费用的约定；第三节合同对租赁期限、房屋交付及返还的约定；第四节合同对房屋使用要求及维修责任的约定；第五节合同对装饰装修的约定；第六节合同对转租的约定；第七节合同解除的约定；第八节合同对违约责任的约定；第九节合同对争议解决的约定；第十节合同的成立、生效、登记与备案；第三章房屋租赁合同的效力；第一节房屋租赁合同的生效；第二节房屋租赁合同的无效情形；第四章房屋租赁合同的交底；第五章房屋租赁合同的履行、变更、转让、解除与终止；第一节房屋租赁合同的履行（包括一房数租问题、扩建问题等）；第二节房屋租赁合同的变更（包括情势变更等）；第三节房屋租赁合同的转让（包括承继问题、买卖不破租赁问题）；第四节房屋租赁合同的解除与终止；第六章优先购买权问题；第七章诉讼、仲裁前的和解与调解；第八章律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容；第一节法律服务委托合同的签订、履行及相关内容；第二节律师为委托人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示；第三编附则
摘要2：
浙江省高级人民法院民事判决书(2011)浙商提字第76号
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2011)浙商提字第76号
【裁判要旨】除合伙协议另有约定外，合伙人未经其他合伙人一致同意向合伙人以外的认转让财产份额的，其他合伙人有权撤销，但撤销权应当自知道或者应当知道撤销事由之日起１年内行使。
【裁判摘要】本案的争议焦点在于王甲是否有权请求确认陈甲与童甲之间的合伙份额转让协议无效。根据《中华人民共和国合伙企业法》的规定，除合伙企业另有约定外，合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额时，须经其他合伙人一致同意。对于未经全体合伙人一致同意的向合伙人以外的人转让合伙份额的行为，其他合伙人应该有权撤销。但出于维护交易行为稳定性的考虑，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。根据本案再审查明的事实，童甲在受让份额实际经营会所后，投入资金对会所进行重新装修，王甲于2008年7月向名豪会所领取分红款时，即应知晓童甲受让份额并实际经营会所的情况，但其并未及时行使撤销权，直至2010年1月才向法院提起诉讼，要求确认陈甲与童甲之间的合伙份额转让协议无效，已超过行使撤销权的法定期限。而且，考虑到合伙企业法对合伙企业人身信任关系的保护，本案中，在陈甲转让合伙份额前，王甲与陈甲之间即已因合伙企业知情权事宜发生诉讼，应认定双方人身信任关系已经发生动摇，合伙企业的存续基础受到破坏，不宜通过司法判决强系王甲、陈甲之间合伙关系的存续。据此，陈甲、童甲签订合伙份额转让协议，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，王甲关于确认陈甲、童甲之间合伙份额转让行为无效的诉讼请求缺乏相应的法律和事实基础，二审法院作出的实体判决并无不当。
摘要2：
广东省珠海市中级人民法院民事判决书(2018)粤04民终1020号
摘要1：【案号】广东省珠海市中级人民法院民事判决书(2018)粤04民终1020号
【裁判摘要１】关于西部九环公司是否发出涉案争议位置为全赠送面积的要约的问题。本院认为，诚如一审法院所分析，南方都市报报道及房产网宣传图片，均为商业宣传，未经开发商允许，不合常理，而且西部九环公司在装修示意图、南方都市报报道、房产网宣传图片均明确宣传在案涉争议位置为可实际使用空间，且上述宣传与西部九环公司展示的样板房在争议位置建有可独立使用空间的事实相符。西部九环公司在样板房的涉案争议空间贴有铭牌，标识为“全赠送面积”，却未提供证据证明其向购房者说明该处仅为样板房专有，对于普通购房者而言，即使购买的商品房是毛坯房，开发商提供样板房目的亦是在于向买房人展示所售商品房的空间、布局，起到宣传推介以促进销售的作用。因此，西部九环公司在装修示意图及样板房等宣传资料上关于涉案争议位置为全赠送面积的说明和允诺具体且确定，且对购房人是否决定签订购房合同产生重大影响，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定涉案争议位置为全赠送面积属于西部九环公司向购房人发出的要约，属于商品房买卖合同的组成部分，并无不当，本院予以维持。
【裁判摘要２】关于西部九环公司应否就上述约定无法履行向刘某某、梁某赔偿的问题。诚如一审法院所分析，涉案争议位置在报建规划上属于悬空状态，不可围蔽供买房人使用，因此双方关于涉案争议空间为全赠送面积的约定违反法律强制性规定，当属无效约定。一审法院对西部九环公司与刘某某、梁某就该无效约定缔约时存在的过错分析合理恰当，并据此酌情认定西部九环公司赔偿买房人5000元，并无不妥，本院予以维持。对于刘某某、梁某上诉主张应按房屋单价赔偿该争议位置所占面积的购房款，本院认为，由于双方签订的商品房买卖合同并未将该面积列入房价计算范畴，且刘某某、梁某亦没有提供证据证明涉案房屋的单价明显高于其他同朝向、方位但没有该部分赠送面积的户型单价，因此刘某某、梁某该上诉主张理据不充分，不应予以支持，一审法院予以驳回，并无不当，本院予以维持。
摘要2：
江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2018)苏02民终3518号
摘要1：【案号】江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2018)苏02民终3518号
【裁判摘要】本案中，百大公司称“浇板供该用户使用"，结合委托施工协议的内容以及李某某、于某某称装修时由其自行出资做统一的落地窗，说明百大公司最多是将争议面积浇板形成一个附设于外墙上有永久上盖、地板和围护栏杆的半室外空间交付给李某某、于某某，该空间符合阳台的特征，如要将该空间作为房间使用，需要李某某、于某某自行出资将户外相通的部分进行封闭，而且李某某、于某某未能举证证明百大公司曾明确表示赠送面积属于封闭型的构筑物，因此，一审法院按照阳台计算面积的方式确定赔偿损失的面积，并无不当。根据已查明的事实，百大公司并未承诺赠送面积可以办理登记手续，且双方签订的书面合同中明确了房屋专有部分。即便百大公司能够履行交付义务，李某某、于某某也仅能获得该赠送面积占有使用权，损失比照房屋专有面积溢价部分计算并不合理。因此，一审法院按照合同约定的房屋面积单价计算，并无不当。根据无锡市惠山区城建档案馆留存的涉诉房屋的竣工平面图显示，争议空间墙体中心线之间的尺寸均为：东西3.2米，南北3.2米（面积为10.24㎡）。经计算，李某某、于某某因百大公司违约产生损失金额为26240.67元（5125.13元/㎡×10.24㎡÷2）。因百大公司承诺自愿补足30000元，故一审法院判令百大公司向李某某、于某某赔偿30000元，不违反法律规定。
摘要2：
广东省广州市中级人民法院民事判决书(2018)粤01民终14964号
摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2018)粤01民终14964号
【裁判摘要】胡某某在向广进公司购买案涉房屋时，签订了两份合同，一份是其与广进公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称买卖合同），一份是其与宏大公司签订的《装饰工程委托协议书》（下称装修合同），胡某某称《装修合同》签订后由广进公司保管，而后胡某某多次要求广进公司提供未果，直至一审判决后才取得。对此，广进公司并未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断，本院采信胡某某的主张，本案装修合同实质为广进公司主导所签。广进公司与胡某某签订的买卖合同除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。广进公司主导胡某某与宏大公司签订的装修合同，并非合同双方当事人的真实意思表示。胡某某与广进公司签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付，可见，装修的义务主体应为广进公司，胡某某无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。广进公司主导胡某某与宏大公司签订装修合同，约定装修款为469935元，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款1295845元，一部分为装修价款469935元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理"的规定，胡某某与宏大公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为1765780元。因此，胡某某要求以房屋交易价款1765780元作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。
摘要2：
贵州省高级人民法院民事裁定书(2017)黔民申476号
摘要1：【案号】贵州省高级人民法院民事裁定书(2017)黔民申476号
【裁判摘要】夏某诉请要求确认其与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》有效，判令龙顺公司将争议房屋交付给夏林，并协助办理房屋产权证。从查明的情况看，夏某与龙顺公司于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》后，到罗甸县房地产管理所对该合同进行备案，而合同备案属于行政管理范畴，并不产生物权的效力，与《中华人民共和国物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，故该备案并不是争议房屋的预告登记，夏某不能以此为由主张优先享有争议房屋产权。吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的时间为2008年12月至2010年10月，晚于夏某签订的《商品房买卖合同》时间，但是本案争议的房屋在2010年竣工验收合格后，龙顺公司已将该房屋交付吴某某等16人装修使用至今，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，吴某某等16人已基于其与龙顺公司的合同占有本案争议房屋，夏某在诉讼中坚持要求判令龙顺公司交付房屋和协助办理产权证，吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》已实际履行，本案争议房屋已不能交付夏某，夏某与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的目的已不能实现，故一、二审判决对夏某的诉请不予支持并无不当。夏某主张吴奇兵等16人系恶意占有房屋但并未提供充分证据证明自己的主张，故对夏某的此项申请再审理由，本院不予采纳。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再2号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再2号
【裁判要旨】股东并没有以案涉不动产出资投入公司义务的，不应要求其将案涉不动产过户登记至公司名下。
【裁判摘要】《公司法解释（三）》第十条第一款规定：“出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续"。该规定适用的前提条件是出资人具有出资义务。．．．．．．本院认为，有限责任公司的股东出资义务是指有限责任公司在设立时，股东必须认缴符合公司章程规定的出资额，全体股东认缴的出资额总和在公司登记机关记载为公司注册资本。．．．．．．根据《公司法》第二十三条、第二十五条，《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十条第二款的规定，《公司章程》应当载明公司的注册资本以及股东的出资方式、出资额和出资时间。碧海大酒店的《公司章程》第八条规定：“公司是由两个股东共同投资设立的，其中云南证券以人民币300万元投资入股；康明公司以人民币120万元投资入股，共有资本420万元设立的有限责任公司"。同时验资机构出具的验资报告记载云南证券与康明公司均是以货币出资。据此，应确认碧海大酒店原始股东出资中无实物出资，康明公司的初始出资义务为120万元。．．．．．．本院认为，发起人协议一般是在公司设立过程中由发起人订立的关于公司设立事项的协议，明确各发起人在公司设立过程中的权利义务，其对签订协议的发起人产生约束力。公司设立之后具有独立的法人人格，其并非发起人协议的一方当事人，发起人协议也并不当然对公司产生法律效力。而且，从上述约定内容看，以420万元注册资本金成立碧海大酒店是股东双方达成一致的意思表示；其中“两家公司的投入待酒店装修完毕后，按实际投入的货币与实物，再计算其股份"，因公司已经设立，不能将“再计算其股份"解读为对股东初始出资义务的约定，而更符合股东认缴新增资本的约定。．．．．．．综上，康明公司并没有以案涉不动产出资投入碧海大酒店的义务，二审适用《公司法解释(三)》第十条第一款规定要求康明公司全面履行出资义务，将案涉不动产过户登记至碧海大酒店名下系法律适用错误。
摘要2：
天津市高级人民法院民事裁定书(2016)津民申1745号
摘要1：【案号】天津市高级人民法院民事裁定书(2016)津民申1745号
【裁判摘要１】关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请人赵某某１与被申请人赵某某２是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵某某２、赵某”的签名系被申请人赵某某２亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵某某２支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵某某２持有,且房屋交付后由被申请人赵某某２进行装修并居住至今。综合上述因素,本院认为被申请人赵某某２已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。再审申请人赵某某１、赵某主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵某某２所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。
【裁判摘要２】关于借名买房的效力问题,本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第243号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第243号
【裁判摘要】新天问公司将案涉房屋分别以出售和抵顶装修款的方式与刘某、张某某签订的房屋买卖合同，均系当事人双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二审法院经审理已查明，刘某、张某某作为买受人均未办理房屋权属变更登记手续，但张某某已先行合法占有使用了案涉房屋。刘某申请再审虽称张俊君和新天问公司交接房屋的水电物业单据等证据均系伪造，但并未提供证据证明，该项主张不能成立。二审法院依据上述事实，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，判令支持张某某要求办理权属变更登记手续的请求，并无不当，本院予以维持。
摘要2：【解读】一房数卖可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之一地数买裁判规则。
广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民一申字第123号
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民一申字第123号
【裁判摘要】即使该买卖合同最终被认定有效，由于洪某某与王某等案外人均未办理权属变更登记手续，而本案商铺已于2012年3月29日被查封，且未装修，故洪某某与王某等案外人亦均未实际占有使用该商铺，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款的规定，应当优先保护先行支付购房款及依法成立在先的合同当事人的履行利益。由于洪某某与富宏公司签订房屋买卖合同及支付购房款均在先，故富宏公司应当向洪妙莲交付商铺并为其办理过户登记手续，而王某等案外人有权在其与富宏公司签订的房屋买卖合同有效的前提下向富宏公司主张违约责任。
摘要2：
新旧对比｜最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）
摘要1：最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）（2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行 法释〔2020〕25号）
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，现予公布，自2021年1月1日起施行。
摘要2：【解读】２０２０年《建设工程解释》实质性变化：
（１）第１条｜删除“法院收缴权”（《民法通则》第１３４条已被《民法典》第１７９条取代）；
（２）第２５条、第２６条｜“利息计算标准”调整（因利息计算标准在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已经调整）；
（３）第３７条｜装饰装修工程承包人优先受偿权行使条件变化（即便装饰装修工程的发包人不是建筑物所有权人，但装饰装修工程具备折价或者拍卖条件的，承包人也可以行使优先受偿权）；
（４）第４１条｜建设工程工程价款优先受偿权的行使期限延长（由６个月变更为不得超过１８个月）；
（５）第４４条｜实际施工人可代位行使的权利种类增加（“到期债权”扩大为“到期债权或者与该债权有关的从权利”，与民法典第５３５条第１款代位权之规定一致）。
民法典｜建设工程施工合同问答汇总
摘要1：【目录】1.建设工程施工合同无效情形有哪些？１.１联合承包能否视为转包？2.超越资质等级的建设工程施工合同是否无效？3.未取得规划审批手续的建设工程施工合同是否无效？4.建设工程施工合同无效，法院能否收缴非法所得？5.建设工程施工合同无效，如何确定损失赔偿责任？发包人能否追究承包人工期延误赔偿责任？6.装饰装修承包人能否主张行使工程价款优先受偿权？7.因挂靠施工质量不合格，发包方能否主张挂靠方与被挂靠方承担连带责任？8.企业合作开发房地产的合作方是否需要对外承担连带责任？9.建设工程施工期间建材价格大幅上涨，施工方未主张变更、解除合同，工程竣工后结算时能否以情势变更原则提出变更、解除合同？10.在建房产项目拍卖后，购房者的购房款能否优先受偿？11.农民自建房屋是否适用建设工程施工合同司法解释？12.无资质的装修施工合同是否无效？13.中标通知书能否产生建设工程施工合同成立的法律效果？14.承包人非法转包、违法分包，发包人能否张建设工程施工合同无效？14.1发包人能否请求确认转包合同和违法分包合同无效？15.劳务分包人是否属于实际施工人？劳务分包人能否以实际施工人身份向发包人主张权利？16.监理工程师签证能否作为工程结算依据？17.发包方请求承包方返还多支付的工程价款适用建设工程施工合同纠纷还是不当得利纠纷案由？18.承包人对与其不具有合同关系的实际施工人是否应当承担连带还款责任？19.建设工程施工合同的被挂靠单位是否应当对实际施工人承担工程款的支付义务？20.商品房买受人符合哪些条件才能排除建设工程价款优先受偿权和担保物权的强制执行？21.建筑企业分公司签订建设工程施工合同是否有效？22.施工合同备案取消后如何认定“白合同”？23.分期付款买卖合同能否适用于建设工程合同领域？24.承包人起诉前单方委托鉴定机构出具的造价鉴定报告能否作为法院认定工程价款的依据？25.《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》是否有效？26.工程价款结算是事实行为还是法律行为？27.法院能否执行品房预售资金监管账户内资金？28.建设工程监理合同是否属于建设工程合同范畴？29.监理单位在哪些情形下应当承担赔偿责任？30.装修工程合同是否属于适用建设工程施工合同纠纷司法解释规定？31．建设工程分包合同是否属于专属管辖？32．装饰装修合同纠纷是否适用不动产专属管辖规定？
摘要2：33.境外建设工程施工合同能否约定协议管辖？34.建筑企业与发包方签订建筑合同后，能否由建筑企业分公司提供建筑服务和结算工程款开具增值税发票？35.口头建设工程合同是否合同成立？36.必须招标工程项目范围有哪些？37.能否将建设工程勘察、设计和施工等总承包给只有施工资质的承包单位？38.如何认定违法分包行为？39.如何认定违法发包行为？40.如何认定挂靠行为？41.如何认定转包行为？42.主体工程中钢结构工程能否分包？43.如何区分劳务分包和非法分包行为？44.如何认定建设工程施工合同的实质性内容？45.保修条款和质量保证金条款是否相同？46.承包人未按照约定取得发包人或者监理人工期顺延签证，人民法院能否支持承包人顺延工期主张？47.《招标投标法》禁止低于成本价中标，是指投标单位个别成本还是行业平均成本？48.建设工程价款优先受偿权的权利主体范围有哪些？49.建设工程价款优先受偿权顺位有哪些规定？50.建设工程价款优先受偿权范围包括哪些？51.建设工程价款优先受偿权行使期间多长？52.建设工程价款优先受偿权行使方式有哪些？53.承包人承诺放弃建设工程价款优先受偿权行为是否有效？54.承包人行使建设工程价款优先受偿权条件有哪些？
民法典｜租赁合同纠纷问题汇总
摘要1：【目录】１.未经消防验收合格的房屋租赁合同是否有效？２.出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同是否有效？３.房屋租赁期满后次承租人逾期腾房，出租人能否要求承租人承担逾期腾房占有使用费？４.出租没有产权证的房屋租赁合同是否无效？５.承租人的租赁权能否排除法院执行？６.房屋租赁合同约定承租人逾期腾房占有使用费为房屋租金三倍是否有效？７.租赁合同约定租赁期限超过20年是否有效？８.长期租赁合同约定单方终止合同应当提前一个月通知对方并支付一个月租金作为违约金，该约定是否有效？９.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？１０.租赁标的物单项验收合格但未经整体验收合格，租赁合同是否有效？１１.签订租赁合同签订在法院查封前，法院查封后能否转租？１２.什么是分期履行“同一债务”？１３.出租人同意承租人重新装修，其无权要求承租人恢复原状或者赔偿损失１４.简法|因不可归责于双方事由解除租赁合同，剩余租赁期限装饰装修残值损失以及其他损失如何承担？１５.简法|因出租方违约导致房屋租赁合同解除，装饰装修残值能否按照双方约定的预期租赁期限摊销？１６.危房租赁合同是否无效？１７.采矿权租赁合同未经批准是否生效？１８.简法｜土地承租人对出租土地是否享有优先购买权？１９.划拨土地使用权及其地上建筑物租赁合同是否无效？２０.简法｜名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、租赁合同，是否需要具备房合作开发房地产合同有效要件？２１.村民委员会未经民主议定程序将集体土地出租签订的租赁合同是否有效？２２.当事人分别购买厂房建筑物和租赁建筑物土地，能否以“房地一体”原则为由拒不支付土地租金？２３.租赁合同约定租赁期满承租人未返还租赁物应双倍支付租金是否有效？２４.口头租赁合同是否一律视为不定期租赁合同？
摘要2：
简法｜建设工程分包合同是否属于专属管辖？
摘要1：解答：（１）建设工程施工分包合同纠纷适用专属管辖（建设工程施工分包合同实质仍然是建设工程施工合同法律关系）；（２）建设工程勘察、设计分包合同不适用专属管辖。
摘要2：【解读１】《民事案由》第１１５条“建设工程合同纠纷”项下（1）建设工程勘察合同纠纷（2）建设工程设计合同纠纷，应该不适用不动产专属管辖之规定。
【解读２】劳务分包合同纠纷案件按照不动产纠纷专属管辖原则确定管辖法院。
【注解１】因履行挂靠协议发生纠纷不属于专属管辖。
【注解２】应当适用不动产专属管辖：（１）建设工程施工合同；（２）建设工程分包合同纠纷；（３）装饰装修合同纠纷；（４）铁路修建合同纠纷；（５）农村建房施工合同纠纷；（６）建设工程价款优先受偿权纠纷；（７）建设工程监理合同纠纷。
【注解３】不适用不动产专属管辖：（１）建设工程勘察合同纠纷；（２）建设工程设计合同纠纷。
最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民辖93号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民辖93号
【裁判摘要】装饰装修合同纠纷属专属管辖情形，应按照不动产纠纷确定管辖——本院认为，本案请示争议的焦点问题是案涉纠纷是否应按照不动产纠纷确定管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。本条规定的建设工程施工合同纠纷，不限于民事案件案由规定的建设工程合同纠纷项下的第四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还应当包括该项下的建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷，装饰装修合同纠纷等其他与建设工程施工相关的纠纷。本案案由为装饰装修合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖，属专属管辖情形，由不动产所在地法院管辖。案涉合同中的协议管辖条款因违反专属管辖规定而无效，上海市嘉定区人民法院对本案无管辖权。案涉工程位于安徽省芜湖市镜湖区长江路66号，安徽镜湖法院对本案有管辖权。
摘要2：
【笔记】建设工程和建筑工程有哪些区别？
摘要1：解读：（１）建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程（范围广）；（２）建筑工程是指房屋建筑和市政基础设施工程及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程（范围小）；（３）详见《建设工程分类标准》。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民辖37号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民辖37号
【裁判摘要】本案中，原告龙某某以个人名义给装饰工程承包方提供劳务，《工程量收方统计表》、《贵州省六盘水乐美时尚购物中心装饰工程木工人工费单价》等证据中，注明了各项劳务的费用，以及按照龙某某完成的工作量应向其支付的劳务费数额。龙某某起诉请求支付该笔劳务费，属于在履行劳务合同过程中产生的纠纷。双方争议不符合装饰装修合同纠纷特点，不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款关于建设工程施工合同纠纷按照不动产纠纷专属管辖的规定。作为劳务合同纠纷，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定。受移送的重庆市九龙坡区人民法院作为被告经常居住地人民法院，对本案有管辖权。
摘要2：【解读】因装饰工程引发的劳务纠纷不适用专属管辖。
最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申4292号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申4292号
【裁判摘要１】本案中，再审被申请人中原区政府的强拆行为已被确认违法，且未能提供证据证明其在强拆过程中依法对再审申请人的室内物品进行了清点、登记和保存。而从再审申请人提交的现场照片和室内装修及室内家具明细清单所反映的情况看，其主张的相关损失并未超出日常生活用品的合理范围。在此情况下，中原区政府应当承担进一步的举证责任，但一、二审法院却将室内物品损失的举证责任分配给再审申请人，并在此基础上对其赔偿请求不予支持，适用法律错误，应予纠正。
【裁判摘要２】本案中，虽不存在产权调换房屋或者安置房屋的问题，但因中原区政府在未与再审申请人签订安置补偿协议的情况下，违法将涉案房屋强行拆除，该行为必然导致再审申请人在接受赔偿之前，临时另寻住房，并承担相关费用。因此，该项费用损失系中原区政府的违法拆除行为直接导致的，应当由中原区政府予以赔偿。
摘要2：
【笔记】行政机关颁发个体工商户营业执照是否应以环保评价许可为前置条件？
摘要1：解读：根据最高人民法院行政审判庭回复福建省高级人民法院的答复《最高人民法院行政审判庭关于工商行政管理部门审查颁发个体工商户营业执照是否以环保评价许可为前置条件问题的答复》之规定，公民个人租赁住宅楼开办个体餐馆的，不属于环境影响评价法第１６条第３款关于“建设项目的环境影响评价分类名录”规定中的“建设项目”。因此，公民租赁住宅楼开办个体餐馆不以环保评价许可为前置条件。
摘要2：【注解１】公民个人租赁住宅楼开办个体餐馆的，是否属于环境保护法律规范中规定的“建设项目”？——（１）公民个人租赁住宅楼开办个体餐馆未改变房屋主体结构，一般装修的，不属于环境影响评价法第十六条第二款关于“建设项目的环境影响评价分类名录”规定中“建设项目”；公民个人租赁住宅楼开办个体餐馆申请营业执照时，无须进行环保评估。（２）公民对其使用的房屋改变房屋主体结构的改建,则属于“建设项目”,应当取得环保评价的许可证后,方能进行改建。
【注解２】公民之间因个体餐馆排放的噪声空气污染产生争议的——（１）经营管理者应当采取有效措施,使其边界噪声空气达到国家规定的环境噪声空气排放标准;（２）对他人造成危害的,应当承担相应的损害赔偿责任。
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申2093号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申2093号
【裁判摘要】购房人仅提供发票、收据不能认定已经实际付款并排除强制执行——本案是执行异议之诉，涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖合同纠纷案件并不相同，购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款，还应查明购房人实际支付购房款的事实。根据原判决查明的事实，华大公司与刘某某于2012年5月20日签订《商品房买卖合同》，2016年4月23日华大公司向刘某某出具销售不动产统一发票，但刘某某并未提供证据证明其已经按照合同约定的支付方式向华大公司支付了房款。刘某某提交银行转账记录拟证明其于2014年2月25日向何某支付购房款527000元，该款项金额与案涉商品房买卖合同及销售不动产统一发票的购房价格不符，刘某某称多付的61610元为装修款，但未提供证据予以佐证。原判决认定刘某某未提交有效证据证明支付房款的事实，并无不当。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申259号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申259号
【裁判摘要】案外人虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在法院查封之前已被其实际占有使用，因此其无权请求阻止向买受人移交占有讼争房产。执行法院责令案外人腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行”。本案中，谢某某、王某某虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其无权请求阻止向买受人金达昌公司移交占有讼争房产。厦门中院作出执行《公告》，责令谢某某、王某某腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。
摘要2：【解读】申请人称：拍卖公告载明：“租赁租约的真实性未经确认，由买受人自行判断处理”，“买受人须自行通过合法途径解决标的物可能涉及的装修、租赁、标的物移交等方面可能遇到的问题”，已经排除执行法院直接移交的可能，更说明执行法院将房产强制交付，没有执行依据。
【注解】承租人不能证明在查封之前已占有租赁物不能排除强制执行。
福建省高级人民法院执行裁定书(2019)闽执复154号
摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2019)闽执复154号
【裁判摘要】案外人据以阻却执行的实体权利必须达到“足以”的程度，法院才适用民事诉讼法第２２７条之规定进行审查；因出租人（业主）对转租行为持明显反对态度且本承租合同已经解除，转租合同的基础权利已不复存在，故次承租人所主张的租赁权不足以对抗法院的强制执行；其房屋装修、经营损失等，可通过其他法律程序予以救济——根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张租赁权，该权利足以阻止执行标的转让、交付的，可依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，通过执行异议之诉进行救济"之规定，案外人据以阻却法院执行的实体权利必须达到“足以"的程度，才适用民事诉讼法第二百二十七条之规定进行审查，并得以通过案外人异议之诉救济其权利。涉及本案，因江夏学院对鼎邦公司的转租行为持明显反对态度，且复议申请人与鼎邦公司签订转租合同的基础权利已不复存在（本院二审判决判定《联合办学协议》及《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除），故复议申请人郑某所主张的租赁权不足以对抗法院的执行，其要求法院中止执行，并解除对涉案房产的查封的请求，没有法律依据，本院不予支持，其房屋装修、经营损失等，可通过其他法律程序予以救济。
摘要2：