- 日期： 05-30 07:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省东莞市中级人民法院民事判决书(2009)东中法民一终字第6328号
【裁判摘要】本案中，经鉴定，涉案商品房的上层最低层高为1. 98米，最高层高为3.76米，而合同中约定的上层层高最低为1.9米，最高为4. 8米，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最高层高相差达1.04米，与双方的合同约定的标准并不相符，差距达21.67％，住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且经本院到涉案房屋现场调查核实，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了蔡某某对涉案房屋的使用，蔡某某的购房合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持……”的规定，蔡某某要求解除与中惠公司之间于2006年10月21日所签订的《商品房买卖合同》的请求，理由成立，本院予以支持。
摘要2：【解读】商品房买受人有权以房屋层高与合同约定的标准不相符且差距较大为由主张解除合同。
- 日期： 05-30 10:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终708号
【裁判摘要】双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》明确约定，本案房屋约定交付期限为2014年3月31日，并有30天宽展期，宽展期内不承担违约责任；对于本案合同解除，双方还明确约定解除权行使期限为30天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”陈某某、魏某某于2014年6月26日委托律师向立天唐人公司发出《律师函》进行催告，催告期三个月，按照上述司法解释规定，三个月届满后的9月25日起，陈某某、魏某某有权解除双方合同。陈某某、魏某某还主张双方合同条款是格式条款，立天唐人公司对限制解除权行使未作提醒，因此无效。本院审查认为，双方签订的合同补充条款对解除权行使期限约定为30天，该条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，应认定为合法有效的约定。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”因此，依照约定，陈某某、魏某某应当在9月25日起30天内行使解除权，将解除合同的通知送达对方，但其未及时行使解除权。故陈某某、魏某某在本案中因立天唐人公司延迟履行要求解除合同的理由不成立。
摘要2：
- 日期： 05-30 11:35
- 作者：陈其象律师
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按揭
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2015)粤高法审监民提字第9号
【裁判摘要】《商品房买卖合同》签订后，林某某、陈某某支付了首期款，并签订《个人购房担保借款合同》，办理了按揭手续。农行东城支行依照《个人购房担保借款合同》的约定，向侨鑫公司发放了涉讼房屋的贷款。至此，林某某、陈某某作为买受人已经按照《商品房买卖合同》的约定，支付全部购房款。侨鑫公司也依合同约定向林某某、陈某某交付了涉讼房屋，侨鑫公司与林某某、陈某某之间的《商品房买卖合同》的主要权利义务已经履行完毕。侨鑫公司再主张解除《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据。原再审判决认定侨鑫公司无权解除合同并无不当，本院予以维持。
摘要2：【解读】出卖人不能以其按照个人购房担保借款合同的约定已代买受人偿还银行贷款为由要求解除商品房买卖合同。
- 日期： 05-31 11:02
- 作者：陈其象律师
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赠送面积
摘要1：【案号】广东省珠海市中级人民法院民事判决书(2018)粤04民终1020号
【裁判摘要１】关于西部九环公司是否发出涉案争议位置为全赠送面积的要约的问题。本院认为，诚如一审法院所分析，南方都市报报道及房产网宣传图片，均为商业宣传，未经开发商允许，不合常理，而且西部九环公司在装修示意图、南方都市报报道、房产网宣传图片均明确宣传在案涉争议位置为可实际使用空间，且上述宣传与西部九环公司展示的样板房在争议位置建有可独立使用空间的事实相符。西部九环公司在样板房的涉案争议空间贴有铭牌，标识为“全赠送面积”，却未提供证据证明其向购房者说明该处仅为样板房专有，对于普通购房者而言，即使购买的商品房是毛坯房，开发商提供样板房目的亦是在于向买房人展示所售商品房的空间、布局，起到宣传推介以促进销售的作用。因此，西部九环公司在装修示意图及样板房等宣传资料上关于涉案争议位置为全赠送面积的说明和允诺具体且确定，且对购房人是否决定签订购房合同产生重大影响，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定涉案争议位置为全赠送面积属于西部九环公司向购房人发出的要约，属于商品房买卖合同的组成部分，并无不当，本院予以维持。
【裁判摘要２】关于西部九环公司应否就上述约定无法履行向刘某某、梁某赔偿的问题。诚如一审法院所分析，涉案争议位置在报建规划上属于悬空状态，不可围蔽供买房人使用，因此双方关于涉案争议空间为全赠送面积的约定违反法律强制性规定，当属无效约定。一审法院对西部九环公司与刘某某、梁某就该无效约定缔约时存在的过错分析合理恰当，并据此酌情认定西部九环公司赔偿买房人5000元，并无不妥，本院予以维持。对于刘某某、梁某上诉主张应按房屋单价赔偿该争议位置所占面积的购房款，本院认为，由于双方签订的商品房买卖合同并未将该面积列入房价计算范畴，且刘某某、梁某亦没有提供证据证明涉案房屋的单价明显高于其他同朝向、方位但没有该部分赠送面积的户型单价，因此刘某某、梁某该上诉主张理据不充分，不应予以支持，一审法院予以驳回，并无不当，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 05-31 15:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】海南省高级人民法院民事判决书(2016)琼民终59号
【裁判摘要】关于双方购买海涛花园3某楼2单元902、1002房两套房产的合同是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，结合本院查明的王某某支付全额购房款2889022元购买宏国公司开发的海涛花园3某楼2单元902、1002房两套房产，宏国公司亦予接受的事实，本院认定双方购买海涛花园3某楼2单元902、1002房的合同成立并生效。一审认定王某某有购买3某楼2单元9楼、10楼两套房产的意向，但双方未明确购房标的及价格，与事实不符，本院予以纠正。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申892号
- 日期： 05-31 15:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2017)鲁民终325号
【裁判摘要】对于房屋面积减少的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，超出3%的面积误差比的，房屋价款由出卖人双倍返还。因上述规定中明确双倍返还的计算基数为购房款，而非房屋的实际评估价格，一审法院根据本案碧海公司履约情况，参照适用上述规定，将原房屋评估价款作为购房对价，判令碧海公司据此承担双倍返还责任。如果按照房屋实际减少面积的市场评估价格计算，张某某房屋面积减少的实际损失为475528.08元（4019元×118.32平方米），少于一审判决认定的539436.09元。一审判决在本案碧海公司未依约履行房屋面积交付义务的情形下，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，具有一定的合理性。张某某关于以房屋评估价格为基数进行双倍返还的请求，无法律依据，不应予以支持，一审判决认定并无不当，应予维持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申5100号
- 日期： 05-31 17:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2017)鲁02民终5074号
【裁判摘要１】一审法院认为：2009年青岛吉昌房地产开发有限公司为贷款，将包括涉案房屋在内的在建工程，抵押给中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司签订的购房合同的履行受中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的约束。但中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并无证据证明青岛吉昌房地产开发有限公司不能销售涉案房屋，王某作为涉案房屋的买受人，根据青岛吉昌房地产开发有限公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司双方签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故王某购得涉案房屋的相应权益优先于中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的在建工程抵押权。在王某已交付全部购房款后，且青岛吉昌房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行没有证据证明王某存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故王某要求中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。
摘要2：【裁判摘要２】根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。
- 日期： 05-31 18:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2015)皖民四终字第00503号
【裁判摘要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原审中，双方提交的六份《商品房买卖合同》和《补充协议》中的约定，均是围绕《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容进行约定，并没有相关借贷内容的表述；尹某某委托北京阳光精益信息咨询中心支付徽州文旅公司的11564840元的《支付业务回单（付款）》上，载明的银行附言和用途为“其他购房款”；尹某某提供的徽州文旅公司出具的NO5424943《收据》上的记载虽已模糊不清，但徽州文旅公司质证并无异议，且没有举证该《收据》留存联中有其他收款用途的记载。根据上述证据，应当认定双方之间建立的是商品房买卖合同关系。2012年8月16日双方签订的《房屋回购协议书》，是就出卖人徽州文旅公司收回买受人尹某某所购房产一事进行协商约定，其中约定了回购时间和未能回购的结果。根据该回购协议约定内容，徽州文旅公司在一定期限内可对涉案六份《商品房买卖合同》以回购方式行使解除权，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且解除权是否行使可由徽州文旅公司进行选择。徽州文旅公司在回购期限届满后没有回购，即未选择解除双方签订的商品房买卖合同，应依约履行商品房买卖合同约定的出卖人的义务，即在2012年11月15日前为买受人办理房屋产权所有权证。一、二审中，徽州文旅公司均未能举证证明其与尹彦琳之间存在借贷关系以及双方签订的《商品房买卖合同》是为借贷作抵押担保，故徽州文旅公司上诉认为双方在短时间内就购房、降价、回购、补偿进行约定，不符合正常的房屋交易习惯，交易价格明显低于市场价格，本案双方应属名为买卖实为借贷的合同关系的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-31 18:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省阳江市中级人民法院民事判决书(2017)粤17民终241号
【裁判摘要】《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，涉案的《商品房买卖合同（预售）》中并没有注明商品房预售许可证号，许某某、徐某某对该事实是明知的，因此，许某某、徐某某请求阳春裕城公司承担赔偿责任，有责任提供证据证明阳春裕城公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。．．．．．．虽然《商品房买卖合同（预售）》中没有注明商品房预售许可证号，但并不能由此证明阳春裕城公司存在“故意隐瞒”的事实；合同中注明由阳春住建局批准预售和没有在预售许可证号的空格处填写“/”，亦不足以证明阳春裕城公司有“故意隐瞒”的行为。因此，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定的情形，许某某、徐某某主ＸＸ春裕城公司故意隐瞒涉案商品房没有取得商品房预售许可证的事实，应承担已付购房款一倍的赔偿责任，理据不足，本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 05-31 19:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省阳江市中级人民法院民事判决书(2018)粤17民终600号
【裁判摘要】本案中，范某某于2015年11月6日与同心房地产公司签订《甲小区认购书》，约定该商铺总价款为1976568元，并于当日在同心房地产公司处刷卡20000元交付定金，同心房地产公司出具收款20000元的收据给范某某收执。2015年11月9日，范某某在同心房地产公司处刷卡180000元支付购房款，同心房地产公司出具收款180000元的收据给范某某收执。事后，同心房地产公司已经明确表示不履行该认购书，并于2015年11月19日将已收取的20000元、180000元通过银行退回范某某的银行账户。同心房地产公司的上述行为虽然并不直接导致合同被解除，但体现了其不再履行合同的意思表示，故原审以2017年10月27日为评估价值时点的深圳市国潼联土地房地产评估有限公司所作的估价3870620元的结论，再对比认购价1976568元，得出涉案房已升值1894052元，并以此来衡量范某某的损失，因该评估价值时点的确定缺乏足够的理据支撑而有失公允，本院予以纠正。纵观本案当事人签订认购书以及付款、退款的事实和经过，范某某在签订认购书后仅支付了小部分购房款，而同心房地产公司在收取该部分房款后已即时表示拒绝接受范某某的履行，并将已收的款项退还给范某某，没有长时间占有范某某的资金，鉴此，本案应酌定由同心房地产公司承担范某某已付购房款200000元同等金额的赔偿责任为宜。
摘要2：
- 日期： 06-10 08:14
- 作者：陈其象律师
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验资
抽逃出资
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终374号
【裁判要旨】股东将资金转入公司账户验资后，以真实购房款形式将出资转出公司不构成抽逃出资。
【裁判摘要】抽逃出资，系指在公司验资注册后，股东将所缴出资暗中撤回，却仍保留股东身份和原有出资数额的一种欺诈性违法行为。抽逃出资不仅侵犯公司的利益，而且也可能侵犯公司以外第三人的利益。本案铭方公司注册资本2亿元，其中第一次出资11136.6万元，由黄河公司名下大通百货实物出资形成，铭方公司并未提出异议。据此，可以认定该笔出资应属已经实际出资。本案争议的是第二笔出资，即2006年1月14日经验资机构验资后各股东的8000万出资是否在出资后构成抽逃。铭方公司认为公司股东的上述出资在由东大公司打入铭方公司后即转入黄河公司，再由黄河公司转入东大公司作为还款，应为抽逃。赵某等则认为以赵某、康某某的名义所借东大公司款项，在完成验资后以购房款形式转入黄河公司，再由黄河公司代赵谋等归还东大公司，实际是通过该程序完成黄河公司资产向铭方公司的移转，也即完成各股东原合伙形成的黄河公司资产向铭方公司的移转，移转完成后实际上应视为各股东补足了应有出资额，因此其不构成抽逃出资。本院认为，铭方公司作为出资抽逃的原告方，对其主张依法负有举证责任，否则其主张不应得到支持。根据一、二审查明的事实，铭方公司有关赵谋等抽逃出资的证据不足。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2631号
- 日期： 07-17 21:51
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：福州法院2018年度商事审判十大案例之四——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【案号】福建省福州市中级人民法院民事判决书(2018)闽01民终8075号
【裁判要点】尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的进行拍卖、变卖，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿；所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的退还购房人。
摘要2：【解读】（１）商品房买卖合同解除后，房屋出卖人不能申请排除对房屋的执行；（２）出卖人未全额收取购房款可从房屋拍卖款项中优先受偿。
- 日期： 08-23 10:30
- 作者：陈其象律师
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借名购房
摘要1：【案号】天津市高级人民法院民事裁定书(2016)津民申1745号
【裁判摘要１】关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请人赵某某１与被申请人赵某某２是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵某某２、赵某”的签名系被申请人赵某某２亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵某某２支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵某某２持有,且房屋交付后由被申请人赵某某２进行装修并居住至今。综合上述因素,本院认为被申请人赵某某２已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。再审申请人赵某某１、赵某主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵某某２所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。
【裁判摘要２】关于借名买房的效力问题,本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。
摘要2：
- 日期： 08-23 10:35
- 作者：陈其象律师
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借名购房
安置房
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2017)沪01民终6521号
【裁判摘要】
（１）本案的争议在于上诉人与被上诉人就涉案房屋是否存在借名购房协议，还是仅为购房款的借贷关系。针对于此，双方虽均未能提供购房款的直接支付凭证，但被上诉人通过提供涉案房屋的产权证、原始购房发票、部分缴费凭证、出租合同及录音等证据，已经证明了涉案房屋系由其出资并实际控制使用、出租收益的事实，且在涉案房屋取得产证八年的时间内上诉人均未提出任何异议；而上诉人对其与被上诉人为购房款借贷关系的主张却未能提供任何有效证据予以证明，对于涉案房屋实际由被上诉人占有使用的事实也无法合理说明或进行反驳，故一审按照举证责任规则采信被上诉人关于双方之间就涉案房屋实为规避动迁房上市交易政策而借名购房的主张，更具有合理性，于法不悖，本院予以支持。现涉案房屋过户已无障碍，上诉人理应按照诚信原则，将涉案房屋的所有权转移登记至被上诉人名下。
（２）但是，涉案房屋的物权登记不存在错误，涉案房屋为动迁安置房，上诉人系作为安置对象而取得涉案房屋，登记机关据此将涉案房屋产权证上权利人登记为上诉人，并不存在登记错误的情形。上诉人与被上诉人之间的交易其实是安置资格的买卖，只是因政策限制，被上诉人无法立时成为涉案房屋的登记产权人，故涉案房屋登记在上诉人名下确为双方当事人当初的真实意思表示。因此，本案并非所有权确认纠纷，而是被上诉人依据其与上诉人之间的借名购房协议提起的债权给付之诉，一审确定的案由有误，本院予以纠正。借名购房协议仅发生债权效力，该协议并非涉案房屋物权变动的原因，不足以否认不动产物权登记的推定效力。故一审直接确认涉案房屋归被上诉人所有，于法无据，本院予以纠正。但一审判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋变更登记至被上诉人名下的过户手续，则并无不妥，本院予以维持。
摘要2：
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2019)黑民终506号
【基本案情】由于陈某某、王某未按期偿还银行贷款本息，根据兴业银行淄博分行的诉请，张店区法院判决新东升置业公司对王某所欠该行购房借款本息、律师费损失承担连带保证责任，又扣划新东升置业公司的存款。后新东升置业公司起诉陈某某、王某，请求解除合同，赔偿损失。张店区法院于2019年5月16日作出民事判决，判令解除合同，王某等人协助撤销案涉房屋的网签备案手续，王某赔偿违约金等。新东升置业公司以此为由请求停止对案涉房屋的执行。
【解读】
（１）在王某、新东升置业公司、兴业银行淄博分行基于案涉房屋形成的买卖合同及担保合同关系中，三方在查封后另行诉讼解除买卖合同及担保合同，新东升置业公司以此为由排除执行，按照《执行异议和复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持"的规定，其排除执行的主张应予驳回。
（2）即使《执行异议和复议规定》第二十六条不作为审理执行异议之诉案件的依据，在三方的买卖合同及担保合同解除后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人"的规定，出卖人新东升置业公司亦具有将购房款的本金及利息返还买受人王某的法定义务。与会议纪要中表明(最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条)的案外人未返还价款，允许其排除金钱债权的执行有失公允的情形一致，故只有在新东升置业公司返还购房款1,034,265元，即将该款交付一审法院执行机构的情况下，才能排除案涉普通债权的执行。......综上所述，在新东升置业公司未将1,034,265元购房款交付一审法院执行机构的情况下，其不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回。
摘要2：【注解】买卖合同解除后出卖人对标的物是否享有排除强制执行权利？——（１）买卖合同解除后出卖人要求买受人返还财产的请求权为物权请求权；（２）出卖人已经返还价款的，有权排除买受人的金钱债权人的强制执行。
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民一申字第123号
【裁判摘要】即使该买卖合同最终被认定有效，由于洪某某与王某等案外人均未办理权属变更登记手续，而本案商铺已于2012年3月29日被查封，且未装修，故洪某某与王某等案外人亦均未实际占有使用该商铺，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款的规定，应当优先保护先行支付购房款及依法成立在先的合同当事人的履行利益。由于洪某某与富宏公司签订房屋买卖合同及支付购房款均在先，故富宏公司应当向洪妙莲交付商铺并为其办理过户登记手续，而王某等案外人有权在其与富宏公司签订的房屋买卖合同有效的前提下向富宏公司主张违约责任。
摘要2：
- 日期： 10-24 12:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民提字第85号
【裁判摘要】红都集团不是涉案被拆迁主体。涉案房屋拆迁主体分别是国瑞地产公司和华表工贸公司，双方签订的《崇文区东花市三期危改非住宅房屋拆迁补偿协议》内容合法有效，房屋拆迁补偿款的构成包括购房款和搬迁奖励费，不含土地补偿款，应全部补偿给华表工贸公司。尽管北京市住建委复函明确“拆迁款项中应包含土地的因素”，但由于红都集团不是涉案土地的使用权人，即使拆迁补偿款中包含土地因素也与其无关，故其无权参与拆迁补偿款的分配。涉案土地原为政府无偿划拨的国有土地，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定：“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其他地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”涉案房屋拆迁补偿协议约定补偿的购房款和搬迁奖励费并不涉及土地补偿款。红都集团委托评估机构作出的评估报告，将绝大部分拆迁补偿款评估为土地补偿款，混淆了土地使用权性质，本院不予认可。
摘要2：【解读】政府无偿收回划拨土地使用权依法只对其地上建筑物和其他附着物予以适当补偿，无需对土地使用权予以补偿。
- 日期： 12-31 16:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2019）最高法民终603号
【裁判摘要】本院认为，《民事诉讼法解释》第三百零五条明确，案外人提起执行异议之诉，应当符合“诉讼请求与原判决、裁定无关”这一条件。因此，《民事诉讼法》第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”应为“诉讼请求”与原判决、裁定无关。华融湖南分公司申请强制执行所依据的原判决即第32号判决的主文内容是判决英泰公司向华融湖南分公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费695431元，华融湖南分公司有权以案涉房产作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。本案中，建行怀化分行一审诉讼请求是排除对案涉房产的强制执行，确认华融湖南公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行。起诉理由是以其签订购房合同、支付购房款及占有案涉房产在办理抵押之前为由，主张排除对案涉房产的强制执行。建行怀化分行在本案中并未否定华融湖南分公司所享有的抵押权，也未请求纠正第32号判决，实际上其诉请解决的是其主张基于房屋买卖享有的权益与华融湖南分公司所享有的抵押权之间的权利顺位问题，属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议之诉案件审理的内容，应予立案审理。一审法院裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。
摘要2：【解读】案外人并未否定生效判决认定的抵押权，也未请求纠正生效判决，实际上其诉请解决的是其主张基于房屋买卖享有的权益与抵押权之间的权利顺位问题，属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议之诉案件审理的内容，应予立案审理。
- 日期： 01-15 09:47
- 作者：陈其象律师
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断供
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号
【裁判摘要】因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本息返还担保权人（贷款银行）和买受人，而买受人不负有返还义务——《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某某等三人不负有返还义务。第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某某等三人不具有拘束力。
摘要2：
- 日期： 01-27 15:25
- 作者：陈其象律师
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借名购房
摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院民事判决书（2020）闽09民终517号
【裁判摘要】案涉房产所有权人虽为郑某某，但该房产的购房定金、购房款、物业交割等均系辛某某在履行购房人义务，且该房屋目前也由辛某某实际占有并居住，权属证书也是由辛某某持有。双方之间虽然没有形成借名买房的书面协议，但事实上案涉房屋的价款均由辛某某实际支付，辛某某依法应实际享有房屋的权益。郑某某主张案涉房产系赠与，但是对于房产这类巨额财产的赠与，其既未举证证明双方之间存在赠与协议，也未实际占有和使用案涉房产，亦未持有案涉房产产权证书，故其关于案涉房产为赠与的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院判令案涉房产归辛某某所有，并要求郑某某协助办理案涉房产所有权变更登记手续，并无不当。
摘要2：【解读】一审判决：一、确认郑某某名下坐落于福鼎市［不动产权证号：闽（2016）福鼎市不动产权第××号］归辛某某所有；二、郑某某应于判决生效之日起十日内协助辛某某将上述房产变更登记至辛大炎名下。二审判决：驳回上诉、维持原判。
- 日期： 02-07 15:11
- 作者：陈其象律师
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讼也问答
典问
摘要1：【目录】1.建设工程施工合同无效情形有哪些？１.１联合承包能否视为转包？2.超越资质等级的建设工程施工合同是否无效？3.未取得规划审批手续的建设工程施工合同是否无效？4.建设工程施工合同无效，法院能否收缴非法所得？5.建设工程施工合同无效，如何确定损失赔偿责任？发包人能否追究承包人工期延误赔偿责任？6.装饰装修承包人能否主张行使工程价款优先受偿权？7.因挂靠施工质量不合格，发包方能否主张挂靠方与被挂靠方承担连带责任？8.企业合作开发房地产的合作方是否需要对外承担连带责任？9.建设工程施工期间建材价格大幅上涨，施工方未主张变更、解除合同，工程竣工后结算时能否以情势变更原则提出变更、解除合同？10.在建房产项目拍卖后，购房者的购房款能否优先受偿？11.农民自建房屋是否适用建设工程施工合同司法解释？12.无资质的装修施工合同是否无效？13.中标通知书能否产生建设工程施工合同成立的法律效果？14.承包人非法转包、违法分包，发包人能否张建设工程施工合同无效？14.1发包人能否请求确认转包合同和违法分包合同无效？15.劳务分包人是否属于实际施工人？劳务分包人能否以实际施工人身份向发包人主张权利？16.监理工程师签证能否作为工程结算依据？17.发包方请求承包方返还多支付的工程价款适用建设工程施工合同纠纷还是不当得利纠纷案由？18.承包人对与其不具有合同关系的实际施工人是否应当承担连带还款责任？19.建设工程施工合同的被挂靠单位是否应当对实际施工人承担工程款的支付义务？20.商品房买受人符合哪些条件才能排除建设工程价款优先受偿权和担保物权的强制执行？21.建筑企业分公司签订建设工程施工合同是否有效？22.施工合同备案取消后如何认定“白合同”？23.分期付款买卖合同能否适用于建设工程合同领域？24.承包人起诉前单方委托鉴定机构出具的造价鉴定报告能否作为法院认定工程价款的依据？25.《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》是否有效？26.工程价款结算是事实行为还是法律行为？27.法院能否执行品房预售资金监管账户内资金？28.建设工程监理合同是否属于建设工程合同范畴？29.监理单位在哪些情形下应当承担赔偿责任？30.装修工程合同是否属于适用建设工程施工合同纠纷司法解释规定？31．建设工程分包合同是否属于专属管辖？32．装饰装修合同纠纷是否适用不动产专属管辖规定？
摘要2：33.境外建设工程施工合同能否约定协议管辖？34.建筑企业与发包方签订建筑合同后，能否由建筑企业分公司提供建筑服务和结算工程款开具增值税发票？35.口头建设工程合同是否合同成立？36.必须招标工程项目范围有哪些？37.能否将建设工程勘察、设计和施工等总承包给只有施工资质的承包单位？38.如何认定违法分包行为？39.如何认定违法发包行为？40.如何认定挂靠行为？41.如何认定转包行为？42.主体工程中钢结构工程能否分包？43.如何区分劳务分包和非法分包行为？44.如何认定建设工程施工合同的实质性内容？45.保修条款和质量保证金条款是否相同？46.承包人未按照约定取得发包人或者监理人工期顺延签证，人民法院能否支持承包人顺延工期主张？47.《招标投标法》禁止低于成本价中标，是指投标单位个别成本还是行业平均成本？48.建设工程价款优先受偿权的权利主体范围有哪些？49.建设工程价款优先受偿权顺位有哪些规定？50.建设工程价款优先受偿权范围包括哪些？51.建设工程价款优先受偿权行使期间多长？52.建设工程价款优先受偿权行使方式有哪些？53.承包人承诺放弃建设工程价款优先受偿权行为是否有效？54.承包人行使建设工程价款优先受偿权条件有哪些？
- 日期： 02-18 15:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事裁定书（2018）闽民辖67号
【裁判摘要】本案原告系根据补充协议的约定，主张被告应退还购房款及赔偿违约金和损失等款项，属于民事合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，合同履行地或被告住所地人民法院均有管辖权。本案被告的住所地为福建省柘荣县，因此，本案应由福建省柘荣县人民法院管辖。
摘要2：
- 日期： 02-18 16:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省福州市中级人民法院民事裁定书（2018）闽01民辖终222号
【裁判摘要】本案系房屋买卖合同纠纷引起的管辖权争议，不适用不动产专属管辖的规定。福州市建设发展集团有限公司以周某某未依约支付购房贷款为由诉请确认合同解除以及要求周某某恢复原状、返还房屋、协助办理相关注销手续、返还代付款、支付违约金、赔偿损失、承担律师费等。但诉讼请求不等同于争议标的，而应根据诉讼请求所指向的合同义务内容来确定争议标的。福州市建设发展集团有限公司的上述诉讼请求所指向的合同义务为周某某负有的支付购房款的义务，因此，本案争议标的为给付货币。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第十八条之规定，本案当事人未对合同履行地点进行约定，争议标的为给付货币，接收货币的一方福州市建设发展集团有限公司所在地为合同履行地，原审法院作为合同履行地人民法院依法具有管辖权。
摘要2：
- 日期： 05-18 06:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2019)浙民再545号
【裁判摘要】交付全部或大部分房款的购房消费者所享有的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，但应以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件——本案案涉房屋系住宅，而赵某某在杭州市又无其他住房，且其已经实际向亚细亚公司支付超过一半的购房款计833070元，在亚细亚公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵某某要求返还购房款之请求权在亚细亚公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。亚细亚公司提出，案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在亚细亚公司名下，故赵某某不应享有优先受偿权。然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。
摘要2：
- 日期： 05-20 08:42
- 作者：陈其象律师
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以物抵债
自认
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终550号
【裁判要旨】
１.借贷双方在债务到期后，经协商签订以房抵债协议，该协议所涉交易安排，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属《物权法》第一百八十六条关于“禁止流押”的规定情形，应认定为合法有效。最高院公布的第72号指导案例也持此观点。
２.借贷合同中虽包括“高息”约定，但随着借贷双方签订以物抵债协议后合同关系的转变，在对被抵欠款中是否包含非法高息的问题进行审查时，不应脱离以房抵债合同关系而单独判断借款利息是否过高等问题。
３.诉讼中的自认具有程序性，是当事人行使处分权的结果，须以明确的方式作出。原告为明确立案标的额以及交纳诉讼费的需要作出的相应陈述，并不构成相关标的价值的自认。
摘要2：【摘要】《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。因此，诉讼中的自认具有程序性，是当事人行使处分权的结果，须以明确的方式作出。本案中，林某某１、林某某２为明确立案标的额以及交纳诉讼费的需要作出相应陈述，并非对案涉房产价值的确认，更谈不上与荣光公司达成合意。因此，荣光公司关于双方对结算数额已达成合意，林某某１、林某某２撤销自认违反禁反言原则的主张，于法无据，本院不予支持。
【解读】原告在一审诉请中注“结转购房款20662万元”，并非对案涉房产价值的确认，是立案时为确定标的额计算诉讼费而作的表述。
- 日期： 05-21 09:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申2093号
【裁判摘要】购房人仅提供发票、收据不能认定已经实际付款并排除强制执行——本案是执行异议之诉，涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖合同纠纷案件并不相同，购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款，还应查明购房人实际支付购房款的事实。根据原判决查明的事实，华大公司与刘某某于2012年5月20日签订《商品房买卖合同》，2016年4月23日华大公司向刘某某出具销售不动产统一发票，但刘某某并未提供证据证明其已经按照合同约定的支付方式向华大公司支付了房款。刘某某提交银行转账记录拟证明其于2014年2月25日向何某支付购房款527000元，该款项金额与案涉商品房买卖合同及销售不动产统一发票的购房价格不符，刘某某称多付的61610元为装修款，但未提供证据予以佐证。原判决认定刘某某未提交有效证据证明支付房款的事实，并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-21 09:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖合同纠纷案件并不相同，购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款，还应查明购房人实际支付购房款的事实；（２）购房人仅提供销售不动产统一发票、收款收据不能认定已经实际付款并排除强制执行。
摘要2：
- 日期： 05-21 15:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1221号
【裁判摘要】明知不符合限购政策却自甘无法办理房屋过户手续的风险坚持购房，不能排除法院强制执行——根据原审法院查明的事实，郑某某签订购房合同及支付购房款的时间均在《海南稳定房地产市场的通知》发布之日即2018年4月22日之后。郑某某知道或者应当知道，其购房行为不符合海南省有关限购政策，却自甘无法办理房屋过户手续的风险坚持购房。二审法院据此认定，郑某某基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权，并作出准许继续查封位于海南省文昌市清澜新区房屋的处理意见，理据充分，本院予以支持。
摘要2：
- 日期： 05-27 08:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条第３项“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。
摘要2：
摘要1：——另案中抗辩的内容与本案的诉请一致，且另案已经对是否构成违约作出认定的，构成重复诉讼
——当事人诉请实质上否定已生效判决认定的构成重复起诉
【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申210号
【裁判观点】禁止重复起诉即一事不再理原则是对民事诉讼客观规律的正确反映，该原则有利于维护法律尊严和法院权威，有利于保障诉讼效率从而节约有限的司法资源、有利于实现程序的合理性和公正性。该案进一步明确了重复起诉的判断标准，有利于在保障当事人诉权的同时提高诉讼效率。本案原告在另案中抗辩的内容与本案的诉请一致，另案已经对是否构成违约作出认定，因此，原告在本案中诉请实质上否定已经生效案件的认定和判决结果，构成重复起诉。该案对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条进行了较好诠释，对重复起诉的要件进行了分析和认定，有利于统一实务标准。
【摘要】在前诉的汽配城公司起诉磬天公司违约的无锡中院18号案件中，无锡市中级人民法院根据双方举证情况，对各方是否存在违约情形进行了审查判断，在判决说理部分明确认定“双方当事人实际上已通过各自行为变更合同履行方式，即从由磬天公司零星销售涉案房屋以回笼资金变更为整体处置涉案房屋以解决资金困境，故汽配城公司未交付对应已付购房款价值的房屋并不构成违约”、“磬天公司未支付剩余购房款构成违约，应当承担相应的违约责任”，据此判决磬天公司向汽配城公司支付违约金。磬天公司不服该判决提出上诉后，江苏省高级人民法院在二审程序中审查认定“汽配城公司未交付已付购房款对应价值的房屋不构成违约”，判决驳回了磬天公司的上诉。可见，磬天公司虽未在无锡中院18号案件中明确提出汽配城公司违约的反诉主张，但无锡市中级人民法院在该案一审程序以及后续江苏省高级人民法院在二审程序中，对汽配城公司是否违约均进行了实质审查，且已明确认定汽配城公司不构成违约。磬天公司基于同一事实和相同法律关系，在本案提出汽配城公司违约的诉讼请求，该请求在实质上否定了前诉无锡中院18号案件的裁判结果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，磬天公司在本案的起诉应认定为重复诉讼，原审裁定驳回磬天公司的起诉并无不当。
摘要2：