- 日期： 03-19 08:50
- 作者：陈其象律师
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情势变更原则
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2015）民一终字第179号
【裁判要旨】在合同履行过程中发生的客观情况变化，当事人对如何继续履行合同进行了明确约定，表明当事人对合同履行过程中发生的有关变化以及由此带来的影响已经作出判断并就相关事宜的变更达成了合意，当事人一方再行主张适用情势变更原则的，不予支持。
【裁判摘要】最高法院认为，对于圣安公司及圣安延安分公司所称的因情势变更导致房屋售价过低构成显失公平的问题，在案涉房屋建设主体工程已经完成的情况下，当事人于2010年1月8日达成会议纪要，对如何继续履行合同进行了明确约定，表明当事人对合同履行过程中发生的有关变化以及由此带来的影响已经作出判断并就相关事宜的变更达成了合意，延长川口采油厂据此支付了相应的购房款，圣安公司及圣安延安分公司按照约定应于2010年5月15日“交付住房钥匙”，但其却迟迟未能依约履行，故本案并不存在适用情势变更的前提条件。
至于圣安公司及圣安延安分公司提供的陕西省建设厅陕建发（2007）232号《关于调整房屋建筑和市政设施基础工程、工程量清单计价安全文明措施费及综合人工单价的通知》、陕建发（2009）3号《关于主要建筑材料价格风险约定及调整的通知》、延安市房屋征收管理局《关于印发2012年城市规划区各类区房屋征收市场评估参考价格》以及委托中介机构的评估价格等证据，并不能证明本案存在情势变更的情形，也不能证明按照约定价格履行将导致显失公平的结果。因此，圣安公司及圣安延安分公司所称的因情势变更导致房屋售价过低构成显失公平的理由不能成立，当事人应当根据诚实信用原则，按照案涉商品房买卖合同、补充协议以及会议纪要等的约定继续履行。
摘要2：
- 日期： 04-04 15:28
- 作者：陈其象律师
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车位车库
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民二(民)终字第1713号
【裁判要旨】地下停车库是商品房的附属建筑物，且双方签订的定车位合同是转移所有权的买卖合同，该行为可适用商品房买卖合同的相关规定。
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。该条款列举了对于出卖人的三种欺诈行为可以适用惩罚性赔偿责任的情形，其中第二项明确规定了出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的，可适用该条款。至于何为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实，担保法及相关司法解释规定了：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。根据上述规定，抵押人办理抵押物登记的公示方式显然不能视为抵押人已履行了通知受让人抵押事宜的告知义务。本案中，上诉人并未提供证据证明其在与被上诉人签订定房合同或定车位合同时，告知了被上诉人系争房屋已预告登记在他人名下及被抵押的事实。故上诉人的行为可视为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的欺诈行为，被上诉人依据双方的合同约定及法律规定，要求上诉人承担已付车位款一倍的赔偿责任，原审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决支持被上诉人的该项诉讼请求，并无不当。上诉人认为双方约定的违约金过高的上诉主张本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 04-13 22:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事调解书（1999）民终字第49号
【裁判摘要】光华公司与金山桥管委会签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，协议签订后，厂房已交付，金山桥管委会已付部分房款，且光华公司具有房地产开发资质，领取了建设工程规划许可证、建设用地许可证以及商品房预售许可证，该公司因欠部分土地出让金等原因而未办妥土地使用权变更登记手续，房屋买卖合同应视为有效合同。因双方当事人均违反合同约定，金山桥管委会未付清购房款，主张原合同无效的理由不能成立，光华公司主张违约金的依据也不足，均不予支持。
摘要2：
摘要1：最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复([2014]执他字第23、24号)
【问题】在建房产项目拍卖后，购房者的购房款能否优先于建设工程价款和土地使用权的抵押债权受偿？
【摘要】对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
摘要2：
- 日期： 06-28 21:31
- 作者：陈其象律师
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借名购房
摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2015)深中法房终字第2387号
【裁判要旨】没有借名协议，无法查明借名买方关系，登记人已出售房屋，出资人要求返还购房款并赔偿差价的不予支持。
摘要2：
- 日期： 06-28 21:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终5532号
【裁判要旨】母女之间虽然没有借名买房协议，但母亲支付全部购房款并承担月供，符合借名买房特点，法院综合考虑，请求确认所有权不予支持，请求变更登记予以支持。
摘要2：
- 日期： 06-28 21:38
- 作者：陈其象律师
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借名购房
摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终3645号
【裁判要旨】即便出资人可证明支付了全部购房款，并实际占有使用房屋，如不能证明与登记人就借名买房事宜达成合意，也不能认定双方之间存在借名买房关系，出资人就购买房屋的出资可另循法律途径解决。
摘要2：
- 日期： 06-28 21:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终1649号
【裁判要旨】情侣之间存在频繁经济往来，一方无法证明付款为购房款支出，另一方名义购买后，即便一直居住使用并支付相关费用，亦不能证明存在借名买房关系存在，要求确认房屋所有权归其所有的不予支持。
摘要2：
- 日期： 06-28 21:43
- 作者：陈其象律师
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借名购房
摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1431号
【裁判要旨】出资人支付了全部购房款、家私款、为购买房屋支出了各项费用，且涉案房屋一直由出资人占有使用收益，登记人不能做出合理解释，虽然双方未签订书面借名买房协议，但可认定出资人是涉案房屋的实际购房人，登记人有义务协助将涉案房屋登记至出资人名下，但不宜直接确认所有权。
摘要2：
- 日期： 06-29 09:25
- 作者：陈其象律师
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第三人撤销之诉
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第2378号
【裁判要旨】第三人对物没有实体权利的，不能针对该物提起撤销之诉。
【裁判摘要】最高法院认为：孙利在该案起诉之前，曾因涉案房屋的买卖合同纠纷以开发公司和常洪利为被告向辽宁省本溪市中级人民法院提起诉讼，要求开发公司与常洪利继续履行合同并承担违约金和赔偿金。该案经过辽宁省本溪市中级人民法院（2003）本民再初字第15号民事判决及辽宁省高级人民法院（2004）辽审民再终字第15号民事判决，结果为：孙利与常洪利之间的购房协议有效，终止履行，常洪利返还孙利的购房款65万元，开发公司赔偿孙利经营损失25万元及看护费3740元等等。该判决已经生效。而孙利此次起诉针对的辽宁省本溪市中级人民法院（2012）本审民再字第19号民事案件对开发公司与董金安之间的房屋买卖合同纠纷作出了生效民事调解书，该调解书确认了开发公司将涉案房屋给付董金安。从上述生效判决和调解可见，孙利仅是对开发公司与常洪利享有返还房款或赔偿损失的债权请求权，而对于涉案房屋并不享有任何实体权利，开发公司此后将涉案房屋给付董金安亦对孙利不产生法律上的利害关系。因此，在辽宁省高级人民法院（2004）辽审民再终字第15号民事判决书生效的前提下，孙利并不具备辽宁省本溪市中级人民法院（2012）本审民再字第19号民事案件的第三人主体资格。作为开发公司或常洪利的债权人，孙利不具备第三人撤销之诉的原告主体资格，其此次起诉并不符合第三人撤销之诉的受理条件，一、二审法院裁定不予受理的结果并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）民一终字第383号
【裁判要旨】第三人撤销之诉在立案阶段不必达到足以证明被请求撤销的裁判文书确有错误的高度。
【裁判摘要】最高法院认为：在高某某1与张某的离婚诉讼中，二人通过广东高院（2013）粤高法民一提字第32号民事调解书将本案所涉登记在高某某1名下的房产处分给了其子高某某2。高某某3认为，该房产是由高某某3出资、以高某某1名义购买的回迁安置房，高某某3与高某某1之间存在购房指标转让关系，且高某某3出资装修房屋并一直占有使用，高某某3是该房产的所有权人。因此，就高某某1与张某琪离婚案件即（2013）粤高法民一提字第32号案而言，高某某3应被认定为有独立请求权的第三人。高某某3并非（2013）粤高法民一提字第32号民事调解书的当事人，且其对此并无过错，即存在因不能归责于本人的事由而未参加诉讼的情形。同时，高某某3在提起本案诉讼时提交了经济适用房买卖合同、购房款付款凭证及收款收据、物业费发票、借款合同、高某某1出具的承诺书等证据材料。在立案阶段对当事人举证责任的要求，虽然第三人撤销之诉案件较普通民事案件而言要求高，但并不要求达到足以证明被请求撤销的裁判文书确有错误的高度。高某某3在起诉时提供的上述证据材料初步证明（2013）粤高法民一提字第32号民事调解书部分内容错误，并损害了其民事权益，因此，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百九十二条关于提交证据材料的规定。此外，高某某3自知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出生效民事调解书的法院提起本案第三人撤销之诉。因此，高某某3的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百九十二条的规定，广东高院应予受理。
摘要2：
- 日期： 07-20 19:18
- 作者：陈其象律师
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以物抵债
摘要1：【要旨】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款并明确出借人是否享有优先受偿权，目前司法判例存在两种截然不同的判决。对于借款合同双方当事人经协商一致，终止了借款合同关系，并建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”之情形，而是合法有效的商品房买卖合同。
摘要2：无
- 日期： 08-08 09:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：江苏省高级人民法院关于未办理房屋登记过户手续的买受人提起执行异议之诉问题的纪要（江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要[2015]1号 2015年4月3日）
摘要2：【要旨】约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定买房人已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合《查扣冻规定》第十七条规定的条件，不应得到支持。
- 日期： 08-09 16:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第125号
【裁判摘要】虽然案涉房屋尚未完成竣工备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据陆进妹于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，陆进妹已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即陆进妹支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月30日起，出租人东方广场公司对陆进妹所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收陆进妹购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务。而陆进妹亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，陆进妹从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者陆进妹的租金收益并不构成实质性影响，故陆进妹早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否有正式的房屋交接手续，并不能成为认定陆进妹是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，陆进妹作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在陆进妹与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-29 20:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【规则摘要】
1.共有房产被查封，共有人提起析产诉讼，应予受理——共有房屋在执行案件中被部分查封，共有权人为析产目的提起诉讼的，应予实体审理，而不应程序上驳回其起诉。
2.买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形——买受人已支付全部购房款并实际占有房屋，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院应判决停止执行该房屋。
3.执行异议之诉中，最高院“查扣冻规定”仍可适用——执行异议之诉中，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条可作审理依据。
4.被执行人与案外人另诉确权调解书，不能对抗查封——不动产被执行查封后，被执行人与案外人另行诉讼取得的确权判决或调解书，不能对抗申请执行人的申请执行权。
5.购房人提案外人执行异议之诉，三个构成要件审查——房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合有关查封司法解释规定的三个构成要件的，应当停止执行。
6.保全查封异议，法院可按执行异议审查并裁定中止——房屋买受人对法院诉讼保全查封措施提出异议的，法院可立“执行异议”案号，经审查后可作出中止执行的裁定。
7.被执行人死亡的，可直接变更其继承人为被执行人——作为被执行人的公民死亡后，法院可直接变更其继承人为被执行人，对遗产进行处置，按先执行再析产顺序处理。
摘要2：无
- 日期： 09-01 04:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）一终字第1100号
【裁判摘要】原判决对当事人之间权利义务的认定并非缺乏证据证明。信达公司认为原审法院始终将万事通公司视为四方大厦的权益人，而没有将信达公司作为该大厦的权益人，属于认定案件基本事实缺乏证据证明的观点不能成立。首先，必须明确万事通公司向信达公司转让的“权益”的内容是什么。根据万事通公司与四方公司1996年和1999年签订的两份协议，万事通公司作为四方大厦的购买人，在交付了部分款项后，没有继续付款，亦未能办理案涉房屋的产权登记。根据四方公司于2001年8月25日致万事通公司的函和万事通公司于2002年4月18日的复函。双方之间就解除房屋买卖合同形成过一致的意思表示，但没有进行清理和结算。而且，万事通公司并未将其就购买四方大厦一事与四方公司所签合同的权利义务向信达公司做概括性转让，换句话说，就是只转移合同中的“权益”，而没有转移债务（义务）。信达公司因此认为，其受让的“权益”就是万事通公司已经支付的6350万元购房款和相应利息的请求权。但在交通银行大连分行向信达公司转让债权后，万事通公司还于2004年10月14日授权信达公司对万事通公司在四方大厦的所有权益全权处理。因此，信达公司受让的仅仅是万事通公司在四方大厦中的“权益”，而非概括性受让万事通公司与四方公司以购买四方大厦为目的签订的合同中的权利义务。万事通公司等于将该合同“权益”转让，而将合同解除后通过结算清理可能产生的义务留给了自己。但该合同既然因万事通公司的违约行为而解除，合同的缔约双方对合同未进行清理结算，四方公司认为万事通公司的违约行为给其造成了较大的经济损失。信达公司并无替代万事通公司作为购房合同的当事人与四方公司解决购房合同解除后的清理、结算问题的授权，也无意愿替代万事通公司承担可能存在的合同责任。所以在信达公司受让的“权益”是否为6350万元的购房款及利息尚存在争议的情况下，原审法院认定信达公司受让的“权益”无法确定，并非缺乏证据证明。
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执复33号
【裁判要旨】商品房预售资金应用于工程建设以支付工程款，其他债权人请求自商品房预售资金监管账户中冻结工程进度款的请求，人民法院不予支持。
【裁判摘要】二、关于工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行问题 商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款关于“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定和上述国务院通知精神。
摘要2：【法条链接】
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）
五、加强市场监管和预期管理
2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。.......
《城市房地产管理法》第四十五条第三款 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
摘要1：【案号】北京市石景山区人民法院民事判决书(2013)石民再初字第7号
【裁判摘要】冯秀伟与海开纪元公司签订的加盟合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同有效。《加盟合同书》及《终止加盟合同责任说明》中已明确约定加盟期间所发生的纠纷均由加盟店负责人全责处理，故海开纪元公司在已经依约履行了合同义务后，冯秀伟理应对其挂靠在海开纪元公司从事房地产经纪业务期间所产生的纠纷承担民事责任。现因冯秀伟在经营海开纪元公司京西旗舰店期间，挪用客户购房款，海开纪元公司已经依照法院生效法律文书代其履行了支付义务，故冯秀伟理应将购房款55万元交付海开纪元公司。
摘要2：无
- 日期： 04-12 20:55
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2364号
【裁判摘要1】预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说，在预售商品房合同关系中，作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下，作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为对商品房的正式查封；在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上，被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以”预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。
摘要2：【裁判摘要2】人民法院因诉讼保全向房产管理部门办理了预查封登记手续，却未通知房产公司的情况下，房产公司与购房户解除商品房预售合同没有明显过错，应属有效。
摘要1：解答：由于近年来我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，由此导致在金融机构计收逾期贷款利息的标准失去参考依据。一般改为按照年利率6%计算。
【提示】应予注意的是，为深化利率市场改革，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），并且取消了中国人民银行贷款基准利率这一标准。在此情况下，今后利息要以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。——最高人民法院民事审判第二庭编著：《（全国法院民商事审判工作会议纪要）理解与适用》第267-268页
摘要2：【解读１】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（２０２０修正）第２４条第３款原规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”修改为：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30— 50%计算逾期付款损失。”
【解读２】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第１３条第２款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、第１４条第２款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”即仍然规定适用计收逾期贷款利息的标准计算。
【注解】如何区别贷款利率和贷款市场报价利率？——（１）2019年8月19日之前按照同期同类贷款利率计算；（２）2019年8月19日之后按照贷款市场报价利率计算。
- 日期： 01-05 15:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】吉林省松原市中级人民法院民事判决书（2018）吉07民终489号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是由于近年来我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参考的依据。但从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，对此本案可以参照民间借贷中关于逾期利息的规定，即以已付购房款272611元为基数按照年利率6%支付资金占用期间利息。关于违约期间及违约金金额。从2015年4月10日至2017年11月7日止，共违约937天，以年利率6%计算得出违约金数额为42799.93元。
摘要2：
- 日期： 01-15 10:17
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【裁判要旨】被执行人通过按揭贷款方式购买的预登记在其名下的商品房，被法院预查封并作为执行标的，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿。所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的，退还购房人。
【案号】一审：（2016）闽0128民初4107号；二审：（2018）闽01民终8075号
摘要2：【编者按】本案入选《人民司法》2018年第35期，简要案情如下：本案系案外人执行异议之诉案件，陈坚强购买的尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的，因陈坚强断供致开发商旺达公司为其向银行担保垫款，旺达公司遂提起执行异议及异议之诉，要求解除商品房买卖合同、确认商品房所有权并请求排除执行。一审法院判决解除合同，但所有购房款均应交由法院执行。旺达公司不服提起上诉。二审法院撤销原审判决，准予执行案涉房产，并明确了房产变价款清偿顺位，即依次清偿银行、开发商、申请执行人的债权，最后有余款退还购房人。
本案对于银行的优先权的保障，系从抵押预告登记保全效力及物权期待权角度出发进行分析论证，有利于解决实践中对于此类案件银行优先权主张的实践争议。同时,本案亦参照相关司法解释规定，认定开发商享有次顺位优先权，避免了开发商动辄行使合同解除权，有利于维护商品房交易市场的稳定。即本案最大限度的实现了银行、开发商、申请执行人、购房人等各方利益的平衡保护，有利于维护商品房交易秩序；且本案处理结果对于法院在执行案件中依法处置房产具有重大参考价值，亦有利于人民法院决胜“基本解决执行难”攻坚战。
- 日期： 04-13 09:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2018)湘民再45号
【裁判摘要】堂皇公司因债务清偿期限届满无力偿还借款，经与张南华协商出具案涉《承诺书》，约定以堂皇公司开发的商品房抵偿1250万元债务，同时约定了抵债房屋的移转和过户程序，及双方在此过程中的权利义务和违约责任，并由黄选乐对违约赔偿责任承担连带保证责任。为此，堂皇公司根据张南华的要求，分别签订了44份商品房预售合同，开具了收该44套房款的收据，并将其中38套房屋办理了预告登记。这是在债务已经到期，债务人无法偿还借款的情况下，双方经协商对账作出的变更双方之间法律关系的约定，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将尚未清偿的借款本息转化为已付购房款。双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借贷提供担保，而是债务到期后，堂皇公司无法清偿债务时，通过将堂皇公司开发的商品房出售给张南华的方式，实现双方权利义务的一种交易安排。这种交易安排是当事人真实意思表示，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六规定禁止的情形，该商品房买卖合同具有法律效力，双方之间法律关系应当据此认定。故原审将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当。
摘要2：
- 日期： 10-01 09:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5670号
【提示】开发商能否以与买房人解除合同而对抗案外人就买房人原购房屋的执行？
【裁判摘要1】中海公司主张兰州中院（2017）甘01民初492号民事判决其与石某某《房屋买卖合同》已解除，石某某应向其返还房屋。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。经查，本案之所以对案涉房产采取强制执行措施，系因建行营业部与嘉迪隆公司、石某某、徐某某等人借款担保合同纠纷一案中，石某某、徐某某等人对嘉迪隆公司的借款承担连带清偿责任，故本案属于金钱债权的执行。案涉房产被查封的时间为2015年11月25日，案外人中海公司提出执行异议所依据的另案判决作出时间为2017年12月8日，系在执行标的被查封后，故对其依据该判决提出执行异议不应予以支持，中海公司该项再审理由不能成立。
【裁判摘要2】石某某已通过自行支付首付款和向浦发银行兰州分行按揭贷款的方式，向中海公司付清了全部购房款，并已实际占有案涉房产。虽然石某某之后无力偿还贷款，中海公司作为担保人承担担保责任向浦发银行兰州分行还清了贷款，但此时中海公司作为担保人仅有向债务人石某某的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人石某某的事实。故石某某依法对案涉房产享有物权期待权，中海公司仅对石某某享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于建行营业部的债权，中海公司上述再审理由亦不能成立。
摘要2：【摘要】中海公司还主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施，但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主张均没有法律依据，不能成立。
【法条链接】最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发[2004]5号)
十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
- 日期： 10-24 21:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申887号
【裁判要旨】银行同意转让抵押物，对抵押物不再享有抵押权——《物权法》第一百九十一条确立了抵押物需经“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了对抵押物的抵押权，抵押权人仅得就转让价金优先受偿。
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于农行道外支行因无法行使价金代位权而造成的损失，系农行道外支行与中财公司的债权债务关系，当事人应当另行主张。
摘要2：
- 日期： 01-07 08:36
- 作者：陈其象律师
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意向书
摘要1：【案号】北京市朝阳区人民法院民事判决书(2014)朝民初字第27004号
【裁判要旨】当事人签订的购房意向书具备买卖合同的主要内容的，认定为房屋买卖合同——房屋买卖双方当事人经过初步协商签订“购房意向书”、“预购书”、“价格协议书”等协议，就预购的房屋基本情况、房款、支付方式等事项达成一致的，该协议已经具备合同的主要内容，除当事人另有约定以外，可以认定该协议性质为房屋买卖合同。双方均应当依照合同履行义务。
【裁判摘要】本案中，原告与被告就涉案房屋的交易所订立之《房屋买卖意向书》，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同，双方均应当按照约定履行各自义务。该意向书签订后，原告依约支付了前两笔购房款共计110万元，并举证证明了其未依约支付剩余购房款的原因系行使不安抗辩权，故并非原告故意违反意向书的约定致使该意向书无法继续履行。现原告起诉主动支付剩余购房款190万元，并要求被告履行意向书中约定的过户义务，主张合理有据，本院应当予以支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2010)民再申字第163号
【裁判摘要】对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。
摘要2：【解读】根据生活经验，基于下列四项推定，足以形成张某某与新华公司之间已经形成房屋买卖合同关系且已经履行的内心确信：
（１）张某某主张２０００元属房屋使用费不合常理；
（２）２０００元与房屋价格相当，更符合购房款性质；
（３）能够体现张某某转让房屋产权的真实意思；
（４）表明张某某长期对他人占有使用该房屋并无异议。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2014）民一终字第79号
【提示】房屋买卖合同纠纷与房屋代建合同纠纷的认定。
【裁判摘要】就本案当事人之间的争议实质而言，优幸公司与大团镇政府对于案涉项目的建设并无纠纷，优幸公司于本案诉请的基础在于大团镇政府迟延支付房屋回购款，故本案当事人之间的纠纷性质应该属于项目回购纠纷。该种项目回购纠纷的实质系大团镇政府支付购房款，优幸公司交付房屋，故此种法律关系符合房屋买卖合同的属性，应界定为房屋买卖合同法律关系，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷；一审法院认定为房屋代建合同纠纷，认定事实错误，本院予以纠正。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民提字第200号
【裁判要旨】买受人作为先履行义务人未按合同约定履行后期付款义务，其在支付部分房款后不再支付剩余购房款，导致合同没有继续履行，双方未就合同不能继续履行时的权利以作出处理，不能认定买受人对出卖人享有债权。
【裁判摘要】依据1996年1月9日富裕达公司与万事通公司、国电中心签订的《北京市外销商品房预售合同》，万事通公司以10614.5万美元购买案涉房产，取得该房产65%的权益。合同签订后，万事通公司作为先履行义务人未按合同约定履行第三、第四期及其后数期付款义务，其在支付2亿元后不再支付剩余购房款，导致合同没有继续履行，该公司并未取得案涉房产65%的产权。合同没有继续履行系因万事通公司的违约行为所致，万事通公司与富裕达公司一直未就合同不能继续履行时双方当事人的权利义务作出处理，故目前不能认定万事通公司对富裕达公司享有债权。而且，依据案涉商品房买卖合同的约定，万事通公司逾期支付第三、第四期购房款超过30日的，富裕达公司有权没收第一、二期购房款。万事通公司在支付前两期款项后未按约定支付后续款项，富裕达公司没收万事通公司已付2亿元购房款符合合同约定，不构成不当得利，再加之万事通公司在本案诉前从未向富裕达公司主张降低违约金，故万事通公司的债权受让人信达辽宁分公司无权向富裕达公司主张不当得利返还或降低违约金。综上，信达辽宁分公司依据《声明及授权书》向富裕达公司主张返还1.9亿元，理据不足，二审判决未予支持并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第123号
【裁判摘要】认定《预定协议》的性质，需要分析双方当事人依据协议约定内容及实际履约行为所形成的法律关系。首先，《预定协议》约定内容表明双方当事人合意目的系形成商品房买卖合同关系。一是，协议约定虹房公司定向预定经纬公司和泰苑住宅房。按照文意解释，“定向预定”含义为预先约定购买。协议签订时，案涉项目尚未开工进行建设。原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条第二款规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。按照上述办法对商品房预售的定义，《预定协议》约定的“定向预定”，应理解为经纬公司向虹房公司预先出售将要建设的商品房，属于商品房买卖合同范畴。二是，《预定协议》具备商品房买卖合同的主要内容。协议约定了缔约主体、买卖房屋的位置及面积、价款及价款支付、购房款结算;协议约定在和泰苑符合上海市商品房预售条件下，经纬公司如何履行交付房屋义务；缔约双方未履行交付房屋、支付价款等主要合同义务时违约责任的承担。上述约定表明，《预定协议》具备商品房买卖合同所必备的内容。其次，双方当事人实际履行了《预定协议》。经纬公司取得和泰苑0000354号商品房预售许可证后，双方签订了13830.98平方米房屋商品房出售合同。经纬公司取得0001709号商品房预售许可证后，按照虹房公司指令与案外人签订了三份商品房出售合同，经纬公司交付了14012.42平方米房屋，经纬公司在原审诉讼过程中，并未否认虹房公司已经支付上述销售房屋价款。上述事实表明，双方当事人依照《预定协议》约定实际履行了支付房款及交付房屋的合同义务，部分实现了《预定协议》的缔约目的。二审判决认定《预定协议》为商品房买卖合同正确。
【摘要1】《合同法》第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述法律规定表明，违约方承担迟延履行违约金后，仍需承担继续履行合同义务。
摘要2：【摘要2】增加新的诉讼请求——虹房公司基于和泰苑二期房屋涵盖在买卖房屋面积中，提出经纬公司继续履行合同，交付房屋的请求。一审法院经庭审查明，和泰苑二期房屋不属于《预定协议》约定的买卖房屋范围，基于虹房公司在错误判断事实基础上所提出的诉讼请求不完善，向虹房公司予以释明，并无不妥。虹房公司经释明后将其请求修正为如经纬公司不能交房则按照市场价予以赔偿，该主张应当作为虹房公司的诉讼请求。经纬公司认为虹房公司上述请求为增加新的诉讼请求，一审法院予以准许程序违法，缺乏依据，本院不予支持。
【摘要3】《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。依照上述司法解释规定确定的原则，再审程序与普通诉讼程序不同，其是对原审的再次审理，是对已经生效的原审裁判存在错误的纠正程序，因此，必须立足于原审裁判。由于原审生效裁判的作出使得当事人原审诉讼请求已经固定，再审诉讼标的应以此为限，受原审诉讼请求限制。按照上述观点，对于原审被告一方在一审判决后提起上诉，后就终审判决提起再审，再审申请范围应当限定在其二审提起上诉请求范围内。在经纬公司未提供证据证明其未就经纬公司承担房屋过户时应当缴纳的税、费提起上诉具有正当理由情形下，应当认定其已对该请求作出处分，不应作为再审审理范围。
【摘要4】《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依照上述法律规定，经纬公司履行向虹房公司交付房屋义务，必然需要协助虹房公司办理产权过户手续，这是交付房屋的附随义务。虹房公司请求经纬公司交付房屋，当然涵盖请求经纬公司履行协助过户义务，亦包括因经纬公司未依约交付房屋，经纬公司应承担虹房公司因此增加的税费