摘要1：【目录】查封、扣押财产；冻结；拍卖；拍卖成交标的物所有权转移时间（民事诉讼法司法解释第493条）；禁止无益拍卖；变卖；司法拍卖、变卖撤销条件；查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人财产规则；提示2：划款裁定具有冻结的效力；提示3：冻结银行存款期限不得超过1年；查封、扣押动产期限不得超过2年；查封不动产、冻结其他财产权期限不得超过3年（民事诉讼法司法解释第487条） ；提示4：一人拍卖效力；提示5：案涉土地使用权是否被查封，不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立，更不能作为认定合同无效的评判依据；提示6：属于被执行人但由第三人占有或登记在第三人名下的财产权，可以查封、扣押、冻结；提示7：漏拍不可分财产效力；提示8：拍卖裁定在价款全额交付后10日内送达；提示９：拍卖、变卖财产程序
摘要2：【注解】轮候查封是指对其他人民法院已经查封的财产，执行法院在登记机关进行登记或者在其他法院进行记载，查封依法解除后在先的轮候查封自动转化为正式查封：（1）轮候查封登记不具有查封效力（不发生效力），查封解除后在此之后的轮候查封才生效；（2）轮候查封的标的价值不进入查封标的；（3）查封期限是否适用于轮候查封各地做法不一致，目前实务中法院基本参照首封措施对轮候查封附有期限。
- 日期： 01-01 23:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示】对被执行人集体土地的处理，可由人民法院协调土地、规划等部门及土地所有者共同委托拍卖公司以虚拟的征地使用者的名义，对土地使用权和地上建筑物一并拍卖，拍卖所得价款依法优先支付土地出让金及税款、征地补偿费，在保证强制执行中的当事人权利同时，确保国家土地管理部门行政权依法完整地行使。
摘要2：
摘要1：【要旨】根据“房地一体”原则，房产占用范围内的土地使用权亦一并转让并设定抵押。抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就抵押房地产一并拍卖的价款主张土地使用权部分价值的返还。
【案例】最高人民法院（2011）执监字第82号《中国××银行昆明市官渡区支行与云南××集团有限公司、昆明××房地产开发经营公司执行申诉案》
摘要2：
摘要1：【实务要点】根据“房随地走”、“地随房走”的司法原则，及《物权法》第146条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”和147条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，在执行程序中处置房地产时应尽量使得房地一致，以减少历史遗留问题形成的更多纠纷。
【裁判要旨】人民法院在执行程序中，对于房屋与其占用范围内的土地使用权应一并处置。实际操作中可对地上房屋和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再将土地使用权拍卖所得价款交付给第三人。
【案例索引】最高人民法院( 2010)执他字第8号“兴城市四家建筑公司与兴城市市政管理处、兴城市国有资产管理局执行异议案”，《关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件时如何执行的问题》
摘要2：
- 日期： 04-14 23:17
- 作者：陈其象律师
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拍卖无效
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2011）执复字第16号
【裁判要旨】拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则拍卖行为无效。
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。
摘要2：无
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院执行裁定书（2015）苏执复字第00019号
【裁判要旨】出租房屋内的装潢及设施设备因与房屋分离会严重损害其价值，承租人扩向执行法院申请整体拍卖。
【裁判摘要】依据本案事实，涉案房地产属于被执行人所有，涉案装潢、设施设备属于案外人东古来大酒店、海月公司所有。此前执行法院南通中院也仅是对被执行人名下的房地产进行评估，被执行人等即以”评估结果未包含装修及设备设施价值”为由向南通中院提出执行异议。涉案装潢附着于涉案房地产之上，涉案锅炉、消防设施、电梯等设施设备即是为满足涉案房地产从事酒店经营目的而进行购置、安装。故涉案装潢、设施设备如与涉案房地产分离即会严重减损其价值。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。涉案房地产原承租人东古来大酒店向南通中院申请要求对涉案装潢、附属设施与房地产一并评估、拍卖。海月公司法定代表人黄振扬也同意对海月公司所有的设施设备进行评估拍卖。黄某作为海月公司法定代表人，其意思表示依法能够代表海月公司。在执行法院已对案涉标的物评估拍卖的情况下，海月公司对本案的执行未主张权利，故其后所谓海月公司股东会决议仅是公司内部决议，不具有否定其法定代表人黄某意思表示的法律效力。且执行法院应依据上述司法解释规定确定评估拍卖财产的范围，而非以申请执行人的申请为准。南通中院对涉案房地产与装潢、设施设备整体评估拍卖并无不当。
摘要2：无
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院执行裁定书（2017）苏执复29号
【裁判摘要】常州中院对被执行人润丰公司的房地产决定整体拍卖依法有据，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，常州中院应当对被执行人润丰公司的案涉房地产整体拍卖。本案中，被执行人润丰公司的案涉房地产既有设定抵押的有证房地产，又有在抵押土地使用权范围内的无证房产、构筑物等，根据“房随地走”，“房地一体”处分原则，为最大化实现房屋价值，也为免于分别拍卖可能严重减损其价值的不利后果，从最高最佳使用考虑，常州中院根据申请执行人的申请，将被执行人润丰公司的案涉厂房、土地整体评估、拍卖有事实和法律依据。事实上，常州中院决定评估、拍卖前，2016年6月16日被执行人润丰公司已在常州中院执行人员与润丰公司法定代表人付宝林、招商银行信贷中心委托代理人的《谈话笔录》中明确确认“我们已协商好达成一致，共同委托鲲鹏公司对我润丰公司位于潞城镇政新村委颜家村8××号的厂房、土地进行评估后由法院上网拍卖。”
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2011)执复字第16号
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。
摘要2：【解读】法院单独拍卖土地使用权时未将地上建筑物一并处分的，拍卖行为应予撤销。
- 日期： 10-16 08:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】河北省石家庄市中级人民法院执行裁定书(2015)石执复字第00050号
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此“房地一体”的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-05 18:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：［结论意见］我们认为，综合《民法典》实施前后的审判实践及最新的司法解释，配电工程虽然是依附于主体结构的附属工程，完工后多与主体工程融为一体，但参照装饰装修工程的优先受偿权，其是具备折价或拍卖条件的，若诉讼中发包人提出配电工程不宜折价、变卖，应当由其举证。同时审判阶段确认的优先受偿权，执行阶段，法院应当将配电工程与其他工程分别进行评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定配电工程承包人可以优先受偿的金额。
摘要2：