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建筑物区分所有权与物业服务纠纷精解

摘要1:【目录】一、建筑物区分所有权:1.什么是建筑物区分所有权?
二、业主专用权:2.什么是专有部分所有权(业主专有权)? 3.“住改商”有哪些严格限制?4.什么是明示属于个人绿地?
三、业主共有权:5.什么是业主共有部分共有权?6.什么是停车位(车库)归属及使用原则,有哪些规定?如何认定小区规划车位、车库的所有权归属? 7.屋顶花园是否属于共有、能否单独出售或者赠送给业主?顶层公寓阁楼权利归属的认定标准如何规定?8.小区会所是否属于共有部分?9.建筑物外墙面是否属于共有部分,获得收益是否归业主共有?出租自已房屋对应的外墙面违法吗?10.建筑物楼顶空间及其架空层的所有权是否属于全体区分所有权人共有?11.增建夹层的行为应否实施,是否必须由建筑物区分所有权人征求全体区分所有权人的意见?12.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?
四、业主共有共同管理权和物业服务合同纠纷:13.什么是业主共有部分共同管理权? 14.如何认定业主?15.什么是业主大会? 16.什么是业主委员会?什么是业主撤销权? 17.业主委员会诉讼主体资格是否具备?18.《物权法》对物业管理有哪些规定? 19.什么是临时管理规约?20.什么是前期物业服务合同?21.如何认定物业服务合同效力?22.什么是物业服务合同解除、终止?23.建设单位物业义务和责任有哪些? 24.物业资料移交有哪些规定? 25.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?26.什么是物业服务合同?27.物业服务企业管理有哪些规定?28.物业使用与维护规定有哪些?29.对业主侵权行为救济方式有哪些?30.什么是物业服务企业违约责任和安保义务责任?31.什么是业主违约责任?32.物业管理法律责任有哪些规定?33.房屋漏水原因无法查明,能否以公平原则认定?

摘要2

业主委员会诉讼主体资格

摘要1:物权法和《物业管理条例》对业主委员会的法律地位均未作出明确规定。
【民法典标签】D271【建筑物区分所有权】;D272【业主对专有部分的权利和义务】;D273【业主对共有部分的权利和义务】;D274【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】;D275【车位、车库的归属】;D276【车位、车库的首要用途】;D277【业主自治管理组织的设立及指导和协助】;D278【业主共同决定事项及表决】;D279【业主改变住宅用途的限制条件】;D280【业主大会、业主委员会决定的效力】;D281【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】;D282【共有部分的收入分配】;D283【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】;D284【建筑物及其附属设施的管理主体】;D285【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】;D286【业主的相关义务及责任】;D287【业主合法权益的保护】

摘要2:【注解】(1)对于业主大会、业主委员会以及业主的原告主体资格问题,经研究后倾向暂不规定,留待立法和司法实践中继续探索为宜。——杨临萍:《﹤关于审理房屋登记案件若干问题的规定﹥理解与适用》、中国法制出版社2012年版,第61-62页。(2)《行政诉讼法司法解释》(2018年2月8日)第18条规定“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,可以自己的名义提起诉讼。“/“业主委员会不起诉的,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”

徐州市泉山区人民法院(2012)泉民初字第1486号民事判决书

摘要1:【案号】徐州市泉山区人民法院(2012)泉民初字第1486号民事判决书
【裁判摘要】
  业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。
  物业管理用房依规划定点建造,为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所,依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定,为业主共有。在建筑物竣工验收交付后,物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置,应当由业主共同或业主大会决定。

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江西省赣州市中级人民法院(2012)赣中民一初字第19号;江西省高级人民法院(2013)赣民一终字第53号

摘要1:——业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担违约责任的诉讼主体资格
【裁判要旨】
1.业主委员会依法享有一定的民事权利和义务,是具有民事主体地位的非法人组织。其民事诉讼主体资格范围是由法律、法规规定的业主委员会的职责和权限决定的,只限于与业主共有和物业共同管理事项有关的范围。
2.商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系,基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系,不属于业主共有和物业共同管理事项的范围,业主委员会无权代为主张,也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。
【案件索引】一审:江西省赣州市中级人民法院(2012)赣中民一初字第19号(2013年1月21日);二审:江西省高级人民法院(2013)赣民一终字第53号(2013年6月20日)

摘要2

浙江省杭州市中级人民法院民事裁定书(2014)浙杭民终字第2278号

摘要1:【案号】浙江省杭州市中级人民法院民事裁定书(2014)浙杭民终字第2278号
【裁判要旨】业主委员会的诉权来源于全体业主赋予的代表权。因此,对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷,在小区自治规则亦没有明确规定的情形下,业主委员会向法院提起诉讼的,需经业主大会决议明确授权,以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。

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