摘要1：（１）竣工验收是指建设工程竣工后，准备交付发包人投入使用时，由发包人会同设计、施工、工程监理等有关单位及工程质量监督部门，依照国建关于建设工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准进行的检查、考核工作。
（２）房屋综合验收是指爱房屋竣工后在勘察、设计、监理、建设单位验收合格并出具验收报告的基础上，再继续由规划、消防、环保等部分进行验收，若验收合格则由以上单位出具认可文件和准许使用文件。
（３）建筑工程竣工验收备案是指房屋的建设单位在房屋综合验收合格后将验收资料上报建设行政机关，由其登记保存以备检查和监督的行为。
摘要2：【注解１】（１）《建设工程质量管理条例》第１６条规定了建设工程竣工验收应当具备的５项条件；（２）《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第５条又在《建设工程质量管理条例》的基础上，将竣工验收的条件增至１１项。
【注解２】工程承包人拒不移交竣工验收资料，发包人能否通过诉讼解决？——（１）发包人在起诉应明确当地工程竣工备案所需承包人提交的资料明细及相关依据，并在诉讼中提出以明确承包人配合工作的具体内容，避免法院因诉讼请求的配合工作内容不明确而驳回诉讼请求；（２）发包人可以起诉请求法院就承包人配合竣工验收备案的诉请先行判决。
【注解３】承包人拒不提交工程资料的，能否有鉴定机构出具鉴定报告替代承包人应交付的工程竣工备案资料？——被执行人未履行交付工程资料和配合完成工程验收和竣工备案的义务，通过房屋质量检测和鉴定完成验收和竣工备案手续。——参考案例：江苏省苏州市中级人民法院执行裁定书(2018)苏05执复109号《中国建筑股份有限公司、中国建筑集团有限公司等建设工程施工合同纠纷执行裁定书》
【注解４】备案制下合同当事人对工程质量作出更高标准的约定合法有效。——参考案例：上海市第二中级人民法院民事判决书(2010)沪二中民二(民)终字第652号
【注解５】竣工验收是工程质量管理的重要环节且受国家相关行政职能部门的监督。施工单位是否在竣工验收报告上盖章确认，涉及双方共同的权利义务，并涉及行政行为，应当受到国家行政职能部门的监督，故发包方请求承包方在竣工验收报告上盖章，不具有民事争议的可执行性。——参考案例：最高人民法院(2022)最高法民终65号
摘要1：——未完成消防验收备案是否必然导致租赁房屋交付不合格
【来源：《人民法院案例选》2015年第4辑（总第94辑）】
【裁判要点】不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投人使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。
【案件索引】一审：福建省厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第1262号（2014年8月4日）；二审：福建省厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第2883号（2014年11月10日）
摘要2：
- 日期： 04-22 07:12
- 作者：陈其象律师
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幼儿园转让合同
摘要1：【案号】新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书(2015)克民一初字第504号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国消防法》及《幼儿园消防安全管理十项规定》的相关规定，幼儿园作为人员密集场所应当将消防设计文件报送公安机关消防机构进行审核。须经公安机关消防机构严格按照标准进行消防验收、备案，经依法抽查不合格的，应当停止使用。幼儿园在投入使用、营业前，应当向公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。幼儿园严禁使用未经消防行政许可或者不符合消防技术标准要求的建筑、场所。本案中，原、被告转让的系被告经营的智慧双语幼儿园，根据克拉玛依市公安消防支队克拉玛依区大队作出克区公（消）行罚决字（2014）0114号行政处罚决定书查明该幼儿园自2013年3月投入使用至今未进行消防设计备案抽查、竣工备案抽查。马继云作为克拉玛依区智慧幼儿园消防安全责任人应负法律责任。同时原告提供的智慧幼儿园的照片可以看出该幼儿园不能正常使用，亦不应进行使用。故原、被告双方签订的转让合同无法实现合同目的，原告可以请求法院解除合同。故对于原告要求解除双方之间的转让合同，本院依法予以支持。
摘要2：
- 日期： 08-09 16:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第125号
【裁判摘要】虽然案涉房屋尚未完成竣工备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据陆进妹于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，陆进妹已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即陆进妹支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月30日起，出租人东方广场公司对陆进妹所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收陆进妹购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务。而陆进妹亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，陆进妹从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者陆进妹的租金收益并不构成实质性影响，故陆进妹早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否有正式的房屋交接手续，并不能成为认定陆进妹是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，陆进妹作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在陆进妹与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再326号
【裁判要旨1】承包人具备移交施工资料条件，无正当理由拒绝向发包人依约履行移交施工资料义务的，有违诚信原则，依法依约应当承担相应的违约责任。
【裁判要旨2】承包人未依约向发包人移交施工资料构成违约，可以结合承发包双方建房、付款等履约情况，承包人违约的主观过错程度，逾期移交施工资料造成的实际损失，双方的过错等因素确定违约金数额。
【裁判摘要】南通二建公司未依约向中安公司交付竣工备案资料已构成违约。．．．．．．据此，在具备移交施工资料条件的情形下，南通二建公司无正当理由拒绝向发包人中安公司依约履行移交施工资料义务，有违诚信原则，主观恶意明显，与建筑业执业准则相悖，依法依约应当承担相应的违约责任。二审判决裁量幅度明显失当，裁判结果未能体现本案是非。关于南通二建公司应以何种标准向中安公司支付违约金问题。本院认为，中安公司与南通二建公司于2013年2月5日签订的《工程结算协议书》中，有关双方需要履行的合同义务主要有两项：一是中安公司按约定支付工程尾款1000万元；二是南通二建公司按约定将竣工备案所有资料移交给中安公司。从约定内容看，双方显系明确施工结束后各自应当履行的主要义务，防止出现违约行为。故，违约条款内容，惩罚性明显。．．．．．．中安公司请求南通二建公司支付的违约金数额以7585万元为基数，自2013年4月16日起至实际交付全部竣工资料止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算。本院认为，中安公司请求支付的违约金数额过高，中安公司对南通二建公司逾期履行合同存在协调、配合不力的过错。结合承发包双方建房、付款等施工合同主要权利义务实际履约情况，南通二建公司违约的主观过错程度，逾期移交施工资料构成违约至通过“解疑”程序为讼争房产办理权属文件期间违约造成的实际损失情况，再审审查程序至再审程序中双方未履行施工合同协作义务至今仍未办妥工程档案备案的过错等。本院酌定，南通二建公司向中安公司支付违约金1000万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方南通二建公司支付违约金后，还应当向中安公司继续履行移交工程档案备案必备施工资料，并协助办理工程档案备案的相关手续。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终162号
【裁判要旨】附约定解除条件的合同，自条件成就解除权人的解除通知到达对方时解除，无须相对方作出明确意思表示。
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"《合作协议》第18条约定：“非因通产公司原因导致取得竣工备案表从而影响本协议书第三部分所附租赁合同生效的，每逾期一天，泰来公司应向日坛公司支付16348元违约金，且泰来公司应每三个月结清一次违约金，违约金逾期超过180日……的，通产公司有权解除本协议书并要求泰来公司按照本协议约定承担违约责任，但双方另行协商一致的除外。"《租赁合同》第4.2条约定：“泰来公司逾期支付押金的，按每日万分之二点五支付违约金；逾期超过60日，通产公司有权解除本合同，但双方另行协商一致的除外。"第11.4条约定：“泰来公司不按约定支付租金，应按欠交数交付滞纳金，滞纳金按每天万分之二点五计算。逾期超过180天的，通产公司有权解除本合同，但双方另行协商一致的除外。"截至2015年10月15日，泰来公司未支付押金、租金以及违约金均超过180天，已经构成根本违约，通产公司通知解除案涉《合作协议》及《租赁合同》，符合合同约定的解除条件，具有法律依据。一审判决判令上述《合作协议》及《租赁合同》于2015年10月17日解除正确，本院予以维持。
【摘要１】《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。"本案中，双方没有约定解除权的行使期限，也不存在泰来公司催告通产公司行使解除权而通产公司在合理期限内未予行使的情形，故泰来公司关于通产公司解除权因长达四年未行使故已经消灭的上诉理由，亦不能成立，本院不予支持。
摘要2：【摘要２】《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。"第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。"本案中，日坛俱乐部项目建设用地使用权系通产公司所有，泰来公司以通产公司名义建设施工形成的建筑物及设施应当归通产公司所有，一审判决判令投资建设和租赁期间投资形成的资产归通产公司所有，符合不动产及其附属物财产归属原则，并无不当，本院予以维持。但一审判决仅调低合同约定的解除违约金，遗漏认定通产公司没收泰来公司施工建设费用构成违约金且属于违约金过高的情形，适用法律有误，本院予以纠正。综合考虑本案所涉合同的预期利益、履行情况、违约实际损失以及通产公司亦存在怠于加盖《租赁合同》印章的违约行为等因素，结合本案已经支持通产公司逾期竣工违约金、租金滞纳金、逾期支付押金违约金、逾期腾退赔偿金诉请的事实，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定《合作协议》《租赁合同》解除违约金总计2200万元，超过部分不予支持，即对泰来公司垫资施工投入的建设费用，通产公司无权予以没收。由于泰来公司本案中未提出返还工程建设投资费用的反诉请求，本案对投资款项的返还问题不予处理，对泰来公司、通产公司二审阶段提交的日坛俱乐部项目评估报告等有关费用结算方面的证据相应亦不予评价，双方可另循法律途径解决。
摘要1：解读：（１）建设工程竣工验收备案行为能够对当事人的权利产生实际影响，是可诉行政行为；（２）备案行为对购房者的权利义务不直接产生实际影响，购房者与竣工验收备案行为不具有法律上的利害关系，不具有行政诉讼原告主体资格。
摘要2：【注解１】另有观点认为：竣工验收备案行为能够对购房者的权利产生实质性影响，普通购房者具备起诉建设工程竣工验收备案行为的原告主体资格——建设工程竣工验收备案时行政机关对未发现建设工程存在违法情形的宣示，系行政机关履行质量监督管理责任的行政行为；备案机关对备案申请材料不仅要进行内容完备性、形式合法性审查，还应通过审查竣工验收材料内容的真实性、合法性履行工程质量监管职责，对购房者的权利义务产生影响，具有可诉性。
【注解２】建设行政主管部门对集体土地住宅小区颁发验收合格证行为可诉。——参考案例：江苏省高级人民法院行政判决书（2006）苏行再终字第0001号
- 日期： 09-24 12:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省苏州市中级人民法院执行裁定书(2018)苏05执复109号
【裁判摘要】被执行人未履行交付工程资料和配合完成工程验收和竣工备案的义务，通过房屋质量检测和鉴定完成验收和竣工备案手续——首先，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。就本案而言，中国建筑股份有限公司、中国建筑集团有限公司未在生效法律文书确定的期限内履行交付工程资料、配合通过专项验收、竣工备案的法律义务，由此昆山市超华投资发展有限公司向执行法院申请强制执行，但在执行法院规定的履行期间内，中国建筑股份有限公司、中国建筑集团有限公司仍未及时履行义务，故执行法院的强制执行行为并无不当。两被执行人复议主张的需要整理资料、涉及另案诉讼的原因，并不能成为其怠于履行生效判决的正当理由，该复议主张不能成立。同时，两被执人也未提供证据表明在其他案件中向申请执行人昆山市超华投资发展有限公司交付了生效判决认定的工程资料，亦未提供证据表明系昆山市超华投资发展有限公司原因造成工程无法验收和备案，故对于两被执行人认为已经完全履行生效判决的复议主张，缺乏依据，本院不予支持。其次，根据法律规定，被执行人拒不履行生效法律文书确定的行为义务，法院可以委托有关单位或他人完成，因完成义务而发生的费用应由被执人承担。由于本案两被执行人一直未履行交付工程资料和配合完成工程验收和竣工备案的义务，为此经执行法院协调有关单位后通过相关资质机构对案涉工程进行房屋质量检测和鉴定，进而使得申请执行人昆山市超华投资发展有限公司完成案涉工程的验收和竣工备案手续。由此，就上述房屋工程质量检测和鉴定所产生的费用，系应中国建筑股份有限公司、中国建筑集团有限公司未能履行生效法律文书确定的义务产生，依法应当由两被执行人承担。因上述费用系申请执行人昆山市超华投资发展有限公司先行垫付，故执行法院根据申请执行人的申请，向两被执行人进行强制执行亦无不当。同时，本案所涉法律关系的性质实际属于行为义务代履行所产生的费用负担问题，并且已经生效的（2014）苏民终字第4310号民事裁定明确确认应执行程序中审查确认该费用负担主体，故本案并不存在改变生效判决确定的履行义务问题，两被上诉人该复议主张亦不能成立。最后，本案执行法院的执行行为并不存在严重违法情形，两被执行人主张认为执行法院程序违法的复议理由亦不能成立，本院不予支持。
摘要2：