国家依法实行土地登记发证制度。

１.国家依法实行土地登记发证制度：

（１）依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；

（２）土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定；

（３）土地登记资料可以公开查询。

２.确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面滩涂的养殖使用权：分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

１.申请登记：由农民集体所有土地的所有者、依法用于非农业建设的土地使用者向土地所在地的县级政府土地行政主管部门提出土地登记申请。

２.登记核发证书：

（１）由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书、使用权证书，确认所有权、建设用地使用权。

（２）设区的市政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

１.单位和个人依法使用的国有上地：

（１）由土地使用者向土地所在地的县级以上政府土地行政主管部门提出土地登记申请；

（２）由县级以上政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。

２.中央国家机关使用的国有土地的登记发证：

（１）由国务院土地行政主管部门负责;

（２）具体登记证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定[《国土资源部在京中央国家机关用地土地登记办法》（2000.10.23）]。

３.未确定使用权的国有土地：由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。

依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

１.依法改变土地权属的变更登记：

（１）法定情形：

Ａ.依法改变土地所有权、使用权的；

Ｂ.因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的。

（２）变更登记的程序：

Ａ.必须向土地所在地的县级以上政府土地行政主管部门提出土地变更申请；

Ｂ.由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记；

Ｃ.土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

２.法改变土地用途的变更登记：

（１）必须持批准文件，向土地所在地的县级以上改府土地行政主管部门提出土地变更登记申请;

（２）由原土地登记机关依法进行变更登记。

１.回用地单位的土地使用权的：由原土地登记机关注销土地登记。

２.地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满：

（１）土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。 

（２）（物权法）宅建设用地使用期间届满自动续期（不必申请）。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 

《土地管理法》（2019修正）第12条第1款规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。”

《土地管理法》（2019修正）

　　第十二条　土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

　　依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

《土地管理法》（旧）

　　第十一条　农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

　　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

　　单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

　　确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

　　第十二条  依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

　　第十三条  依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　【（二）将第十一条、第十二条、第十三条合并，作为第十二条，修改为：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

　　“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”】

中华人民共和国土地管理法实施条例

　　第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。

　　土地登记资料可以公开查询。

　　确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

　　第四条农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。

　　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。

　　设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

　　第五条单位和个人依法使用的国有上地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。

　　未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。

　　第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

　　依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民改府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

　　第七条依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。

　　土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。 

·古某某等诉广西壮族自治区昭平县人民政府登记案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申7701号

【裁判摘要】1997年颁发80号土地证时有效的（1995）国法（土）字第184号《土地登记规则》第六条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十八条、第十九条规定，土地登记应当经过土地登记申请，然后是地籍调查，三是权属审核，四是注册登记，五是颁发或者更换土地证书。申请土地登记必须向土地管理部门提交土地登记申请书，个人身份证明或户籍证明，土地权属来源证明，地上附着物权属证明。土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查，根据地籍调查结果和土地定级估价结果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，以宗地为单位填写审批表，并将认为符合登记要求的宗地予以公告。公告期满，相关土地权益人对土地申请登记审核结果未提出异议的，经人民政府批准后，进行注册登记，并由县级以上地方人民政府颁发土地证书。本案中，古某某于1997年2月申请土地登记，提交土地登记申请书、占用土地建房申请表、土地权属来源证明、176号批复等材料。昭平县土地管理局受理申请后，对涉案土地进行地籍调查，制作《土地登记地籍调查表》、《土地登记审批表》、《界址调查表》、《宗地草图面积计算表》等，地籍调查及审核权属情况期间，无人提出权属异议，古某某缴纳农地占用税费及罚款后，昭平县政府为其颁发80号土地证。上述颁证行为土地权属来源清楚，颁证程序基本符合法律规定。古某某２、黄某某主张，涉案土地中80平方米是购买取得的，50平方米土地是黄某某用与第一生产队互换承包地取得，剩余2.54平方米系邻居古和用无偿赠与。但是，其提供的《收据》、《互换土地协议书》等证据，不能证明所付款项是购买涉案土地的款项，也不能证明互换的土地就是涉案土地，且自1992年建房时起，古某某１、黄某某从未申请土地登记。其主张缺乏事实根据，本院不予支持。

【摘要】《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项规定，行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为。本案中，昭平县政府没有提供证据证明，昭平县土地管理局按照《土地登记规则》第十五条规定，对古某某登记申请的审核结果进行公告，颁证行为违反法定程序，一、二审本应全面审查被诉颁证行为的合法性，核实是否履行公告程序，经审理查明事实后，即便颁发80号土地证的行为对古某某１、黄某某的权利不产生实际影响，也应当依法判决确认该颁证行为违法。一、二审对该项程序事实未予审查，判决驳回原告诉讼请求不妥，本院亦予以指正。鉴于本案系对再审申请的审查程序，以此为由再审本案，并不能对再审申请人的合法权益产生任何实际影响，徒增诉累，不利于行政争议的实质化解，本案不予再审。

·英德市东华镇英华居委会二分场五组等诉广东省英德市人民政府登记行政行为案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申6453号

【裁判摘要】颁发B078号土地证时有效的土地登记规范是1995年12月28日原国家土地管理局修改后发布的《土地登记规则》，应当适用当时有效的规范审查被诉颁发B078号土地证行为的合法性。《土地登记规则》第十、十一、十三、十四、十五、十八、十九条规定，土地登记申请者申请土地使用权初始登记的，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查，根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。经土地管理部门审核，对认为符合登记要求的宗地予以公告。公告期满，土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，由人民政府批准后，根据对土地登记申请的调查审核结果，以宗地为单位逐项填写土地登记卡，根据土地登记卡的相关内容填写土地证书。由县级以上地方人民政府向国有土地使用者颁发《国有土地使用证》。

·广西壮族自治区博白县博白镇中江村民委员会垌心坡生产队等诉广西壮族自治区博白县人民政府颁发国有土地使用证案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申6214号

【摘要】《土地登记办法》【备注：已失效】第九、十二、十三、十四、十七、三十二、三十三条规定，申请人申请集体土地初始登记的，应当提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、集体土地所有权证明等材料，如实向国土资源行政主管部门提出登记申请。国土资源行政主管部门应当对申请人的申请进行审查，申请材料齐全、符合法定形式的，应当受理土地登记申请。受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。审查后认为符合法定登记条件的，应当根据审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿及土地归户卡、土地权利证书。在办理土地所有权及土地使用权登记手续前，国土资源行政主管部门应当报经同级人民政府批准。依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。

·广西壮族自治区兴业县大平山镇大苏村第十一村民小组等诉广西壮族自治区兴业县人民政府登记案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申6376号

【裁判摘要】《土地登记办法》第九、十四、二十七、三十八条规定，申请人申请土地登记，应当提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、法律法规规定的完税或者减免税凭证等材料。国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，以宗地为单位填写土地登记簿，根据土地登记簿的相关内容填写土地权利证书，报经同级人民政府批准。依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更，应当申请变更登记。

·洪某某与山东省嘉祥县人民政府土地补偿纠纷再审案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申8645号

【裁判摘要】土地权属证书仅是土地权利的确认——宅基地使用权系宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。集体土地建设用地使用证作为一种土地权利证书，是相关行政主管机关对土地权利经行政登记后颁发给权利人的凭证。通常而言，对于证明宅基地使用权的归属，集体土地建设用地使用证在证明效力上优于其他证据。由于集体土地建设用地使用证仅是对土地权利的确认或者记载，其本身并不创设土地权利，故在证明宅基地使用权的归属上，集体土地建设用地使用证不具有绝对的证明效力。

·博白县亚山镇白花村元福岭队等诉博白县人民政府等复议决定再审案

【案号】最高人民法院行政判决书(2017)最高法行再65号

【裁判摘要】土地房地所有权证存根效力等同于证书原件——《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。即当不动产权证与登记簿不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，元福岭队提供1952年《土地房产所有权证存根》系博白县档案馆的存档，虽然其遗失《土地房产所有权证》原件，但不能因此否认存根的效力。该存根作为证据材料具有真实性，来源合法，其效力等同于《土地房产所有证》。

·唐某某与乐东黎族自治县人民政府土地登记纠纷再审案

【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再111号

【裁判摘要】不存在土地权属争议才能登记、颁证——根据《土地登记规则》第六条规定的土地登记程序，土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明后，应当开展地籍调查，对土地权属进行审核后，方可注册登记并颁发土地证书。《土地登记办法》第十八条第一款第一项规定，土地权属有争议的，不予登记。《中华人民共和国土地管理法》第十六条则规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。根据上述规定，只有权属来源清楚，不存在土地权属争议的，才能依照法定程序注册登记、颁发土地证书。如果尚存在土地权属争议，则需先行解决争议，确定权属后再予以登记颁证。本案中，九所中学于2013年6月13日向乐东县国土资源管理局提交的《九所中学关于校办农学基地土地确权的申请》，明确载明案涉土地中“少部分已被周边村庄占用甚至挪用为其他建设，改变土地性质”。对于九所中学提出的确权申请，乐东县政府及其土地管理部门应当依照《中华人民共和国土地管理法》及《土地权属争议调查处理办法》的相关规定，先行解决案涉土地上的权属争议。

·海南省高级人民法院行政判决书（2006）琼行终字第159号【行政审判案例第６６号】 

【裁判摘要１】界址、四至、面积不变的土地使用权变更登记不需要相邻各方到现场指界——2621号证是从1981、1982号证变更而来的，前证与后证之间界址、四至、面积都没有发生变化。在土地证所载的界址、四至、面积都不变的情况下，根据《城镇变更地籍调查实施细则》的有关规定，不需要相邻各方到现场指界。联成公司认为相邻方不到现场指界就违反办证程序的理由，因缺乏法律依据，不予支持。

【裁判摘要２】根据国家土地管理局《城镇变更地籍调查实施细则》第4．4条、第5．2条、第6．3条规定，对没有发生界址点、界址线变化的变更调查，一般不需要检查界址点位，可以不组织相邻各方进行指界。因此，三亚市政府在为世嘉公司颁发2621号证时没有通知相邻方到现场指界并不违反法定程序。联成公司认为三亚市政府颁发2621号证程序违法，理由不能成立，本院不予支持。