专有部分所有权
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概念 回目录
１.专有部分所有权又称为业主专有权，是指区分建筑物在构造和使用上具有独立性，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。
２.业主对专有部分享有所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利：
（１）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（民法典第２７１条）；
（２）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利（民法典第２７２条）。
专有部分必须是在建筑区划内房屋和特定空间 回目录
１.房屋（包括整栋建筑物）：
（１）小区内的独栋别墅应当被认定为专有部分；
（２）必须是小区内的整栋建筑物才能认定为专有部门：如果整栋房屋不在一个小区内就不属于业主的建筑物区分所有权。
２.特定空间：
（１）车位、摊位等；
（２）露台等应当认定为专有部分的组成部分的条件：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中。
A.符合规划：如规划行政主管部门的规划中没有露台，建设单位建设的露台、某一所有权人加建的露台就属于违法建造的露台，不能成为专有部分的组成部分；
B.物理上专属于特定房屋：是指根据规划该露台只属于特定房屋（是该特定房屋的附属物，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用）；
C.销售合同有明确约定：是指开发商与购房人签订合同时已经明确约定出售的部分包括露台。
专有部分必须符合（构造上、利用上）独立性以及权利登记性条件 回目录
1.具有构造上的独立性，能够明确区分；
2.具有利用上的独立性，可以排他使用；
3.能够登记成为特定业主所有权的客体。
专有部分所有权客体 回目录
1.构造和使用上具有独立性且具有权利可登记性的房屋（包括整栋建筑物）；
2.构造和使用上具有独立性且具有权利可登记性的特定空间；
3.建筑区划内明示属于个人的的绿地；
4.规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。
专有部分所有权类型 回目录
1.法定专有专用部分：是指在构造和使用上具有独立性，且可单独作为所有权之标的物，由权利人享有占有、使用、收益和处分权利的主、附属建筑物部分。
2.约定专用部分：指共用部分经约定而供特定区分所有人之用的部分。
（１）约定专用部分使用权从属于房屋单元所有权而不得单独存在；
（２）约定专用部分使用权随房屋单元所有权获得而获得、转让而转让；
（３）约定专用部分停车位使用权，如单独转让只能转让给物业小区内的其他业主。
【提示】（１）我国《民法典》无约定专用部分的规定；（２）但是不排除业主以集体决策方式将其共用部分变更为专用部分。
业主专有权的权利义务 回目录
1.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；
2.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；
3.业主行使（专有部分所有权）权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；
4.对专有部分维修和必要改良义务（维护建筑物安全和外观义务）；
5.相互容忍义务。
业主专有权行使限制 回目录
1.禁止专有部分所有权滥用（民法典第２７２条）：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；
2.营业性（商用性）限制：即“住改商”的限制（民法典第２７９条）；
3.单独转让禁止（民法典第２７３条第２款）：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让；
4.建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能：未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。
陈其象律师提示 回目录
①规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
②民法典及其司法解释没有明确规定专有部分所有权的权利界限：理论上采取壁芯说、空间说、最后粉刷表层说、最后粉刷表层兼壁芯说（合理）。
③专有权判断标准：
A.从客体的物理状态上看，其是否符合构成上的独立性，利用上的独立性，并且能够满足法律上公示的要求、能够登记成为特定业主所有权客体：必须具有构造上的独立性；必须具有利用上的独立性（机能上之独立性、利用上之独立性）；通过登记予以公示并表现出法律上的独立性（法律上可公示性）。
B.从物权公示上看，其是否符合法定的物权设立和变动程序（即是否办理了过户登记手续）。
④专有权人在享有和使用专用部分应受共同生活规则限制：
A.业主行使权利不得危及建筑物的安全；
B.相邻关系的限制；
C.专有部分所有权的行使必须受管理规约的限制；
D.应当受“权利不得滥用”原则的限制。
⑤建筑物区分所有权之专用权并非纯粹的对无形空间支配的权利（但其核心为空间所有权）。
⑥某一房屋、特定空间构成专有部分必须同时具备三个条件：
A.具有构造上的独立性，能够明确区分（物理要件）；
B.具有利用上的独立性，可以排他使用（物理要件）；
C.能够登记成为特定业主所有权的客体（法律要件）：“能够登记”不能理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专用部分，没有记载的都不是专用部分。
⑦符合构造上的独立性和使用上的独立性两个实质要件，但还没有登记的，该特定业主对“该专用部分”享有所有权，能够认定为业主。
⑧根据民法典第２７８条规定：
Ａ．业主专有部分的利用和处分不属于业主共同决定的事项；
Ｂ．业主公约或章程作出的专有部分是自主经营还是为他他人经营，即使由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的，也应认定无效．
——最高人民法院民一庭：《限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题》，载《民事审判指导与参考》2010年集（总第41集）第210页）。
法条链接 回目录
《民法典》
第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）
第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
废止法条 回目录
《物权法》
第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
【备注】对应《民法典》第２７１条，未修改。
第七十一条【业主对专有部分行使所有权】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
【备注】对应《民法典》第２７２条，未修改。
第七十二条【业主对共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
【备注】对应《民法典》第２７３条，未修改。
第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
【备注】对应《民法典》第２７４条，未修改。
第七十七条【将住宅改变为经营性用房的规定】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
【备注】对应《民法典》第２７９条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致 同意。”增加“一致”同意。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章 所称的业主。
3.将第一条修改为：
“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条 规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章 所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章 所称的业主。”
【解读】仅修改民法典对应条文依据。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
4.将第二条修改为：
“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章 所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款 所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”
【解读】仅修改民法典对应条文依据。
经典案例 回目录
【载《最高人民法院公报》2006年第11期（总第121期）】
【裁判摘要】
一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。
二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。
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