１.专有部分所有权又称为业主专有权——是指区分建筑物在构造和使用上具有独立性，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。

２.业主对专有部分享有所有权——享有占有、使用、收益和处分的权利：

（１）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（民法典第２７１条）；

（２）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利（民法典第２７２条）。

１.房屋（包括整栋建筑物）：

（１）小区内的独栋别墅应当被认定为专有部分；

（２）必须是小区内的整栋建筑物才能认定为专有部门——如果整栋房屋不在一个小区内就不属于业主的建筑物区分所有权。

２.特定空间：

（１）车位、摊位等；

（２）露台等应当认定为专有部分的组成部分的条件——规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中。

Ａ.符合规划——如规划行政主管部门的规划中没有露台，建设单位建设的露台、某一所有权人加建的露台就属于违法建造的露台，不能成为专有部分的组成部分；

Ｂ.物理上专属于特定房屋——是指根据规划该露台只属于特定房屋（是该特定房屋的附属物，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用）；

Ｃ.销售合同有明确约定——是指开发商与购房人签订合同时已经明确约定出售的部分包括露台。

１.具有构造上的独立性——能够明确区分；

２.具有利用上的独立性——可以排他使用； 

３.能够登记成为特定业主所有权的客体。

１.构造和使用上具有独立性且具有权利可登记性的房屋（包括整栋建筑物）；

２.构造和使用上具有独立性且具有权利可登记性的特定空间；

３.建筑区划内明示属于个人的的绿地；

４.规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

１.法定专有专用部分——是指在构造和使用上具有独立性，且可单独作为所有权之标的物，由权利人享有占有、使用、收益和处分权利的主、附属建筑物部分。

２.约定专用部分——指共用部分经约定而供特定区分所有人之用的部分。

（１）约定专用部分使用权从属于房屋单元所有权而不得单独存在；

（２）约定专用部分使用权随房屋单元所有权获得而获得、转让而转让；

（３）约定专用部分停车位使用权，如单独转让只能转让给物业小区内的其他业主。 

【提示】（１）我国《民法典》无约定专用部分的规定；（２）但是不排除业主以集体决策方式将其共用部分变更为专用部分。 

１.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；

２.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；

３.业主行使（专有部分所有权）权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；

４.对专有部分维修和必要改良义务（维护建筑物安全和外观义务）；

５.相互容忍义务。

１.禁止专有部分所有权滥用（民法典第２７２条）——业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；

２.营业性（商用性）限制——即“住改商”的限制（民法典第２７９条）；

３.单独转让禁止（民法典第２７３条第２款）——业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让；

４.建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能——未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。 

①规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

②专有部分边界——民法典及其司法解释没有明确规定专有部分所有权的权利界限，理论上采取（１）壁芯说（以壁心作为认定专有部分的边界）；（２）空间说（认为专有部分由地板、天花板和墙壁围城的空间）；（３）最后粉刷表层说（又称为墙面说）、（４）最后粉刷表层兼壁芯说（通说，合理，认为专有部分的范围应依内部关系及外部关系的不同而定：Ａ．在区分所有人相互之间对建筑物进行维护、管理的关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等表层所粉刷之部分即采最后粉刷表层说；Ｂ．在外部关系如买卖、保险或者税金的缴纳上，专有部分按照墙壁、天花板、地板等部分的中心线进行确认即采壁芯说）。

【问题】专有部分业主进行室内装修时能否挖墙建橱？——最后粉刷表层以内的墙壁属于共有部分而非专有部分，业主不享有专有权，不能挖墙建橱。

③专有权判断标准：

Ａ.从客体的物理状态上看，其是否符合构成上的独立性，利用上的独立性，并且能够满足法律上公示的要求、能够登记成为特定业主所有权客体——必须具有构造上的独立性；必须具有利用上的独立性（机能上之独立性、利用上之独立性）；通过登记予以公示并表现出法律上的独立性（法律上可公示性）。

Ｂ.从物权公示上看，其是否符合法定的物权设立和变动程序（即是否办理了过户登记手续）。

【注释】专门部分是指在构造上及使用上具有独立性的建筑部分——（１）构造上的独立性是指建构造上与其他建筑物部分有隔离的设备（通常为分隔墙）；（２）使用上的独立性是指该建筑物部分具有满足社会经济生活的机能（通常以能否单独使用及有无独立的经济效用作为判断标准）。

④专有权人在享有和使用专用部分应受共同生活规则限制：

Ａ.业主行使权利不得危及建筑物的安全；

Ｂ.相邻关系的限制；

Ｃ.专有部分所有权的行使必须受管理规约的限制；

Ｄ.应当受“权利不得滥用”原则的限制。 

⑤建筑物区分所有权之专用权并非纯粹的对无形空间支配的权利（但其核心为空间所有权）。 

⑥某一房屋、特定空间构成专有部分必须同时具备三个条件：

Ａ.具有构造上的独立性——能够明确区分（物理要件）；

Ｂ.具有利用上的独立性——可以排他使用（物理要件）；

Ｃ.能够登记成为特定业主所有权的客体（法律要件）——“能够登记”不能理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专用部分，没有记载的都不是专用部分。

⑦符合构造上的独立性和使用上的独立性两个实质要件，但还没有登记的，该特定业主对“该专用部分”享有所有权，能够认定为业主。 

⑧根据民法典第２７８条规定：

Ａ．业主专有部分的利用和处分不属于业主共同决定的事项；

Ｂ．业主公约或章程作出的专有部分是自主经营还是为他他人经营，即使由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的，也应认定无效．

——最高人民法院民一庭：《限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题》，载《民事审判指导与参考》2010年集（总第41集）第210页）。 

《民法典》

　　第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）

　　第一条　依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

　　第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

《物权法》

　　第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　【备注】对应《民法典》第２７１条，未修改。

　　第七十一条【业主对专有部分行使所有权】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　【备注】对应《民法典》第２７２条，未修改。

　　第七十二条【业主对共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　【备注】对应《民法典》第２７３条，未修改。

　　第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　【备注】对应《民法典》第２７４条，未修改。

　　第七十七条【将住宅改变为经营性用房的规定】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　【备注】对应《民法典》第２７９条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致 同意。”增加“一致”同意。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

　　第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章 所称的业主。 

　　3.将第一条修改为：

　　“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条 规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章 所称的业主。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章 所称的业主。”

　　【解读】仅修改民法典对应条文依据。

　　第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： 

　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用； 

　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 

　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

　　4.将第二条修改为：

　　“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章 所称的专有部分：

　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款 所称的专有部分的组成部分。

　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”

　　【解读】仅修改民法典对应条文依据。  

·郑州××公司诉王××公有住房出售协议违约纠纷案

【载《最高人民法院公报》2006年第11期（总第121期）】

【裁判摘要】

一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。

二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。

·顾××诉巨星物业排除妨碍、赔偿损失纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2003年第6期（总第86期）】

【裁判摘要】任何一幢独立建筑物，均由基础、框架、承重等部分构成。尽管用隔板可以将一幢独立建筑物分割成不同的使用空间，以供不同的人分别独立使用，但构成该幢独立建筑物的基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、管线以及必要的活动场所等部位，却无法分割使用。整幢独立建筑物如果被分割为若干人所有，则每个人享有的是建筑物区分所有权，它不同于一物一权形态下的建筑物所有权。建筑物区分所有权虽然与建筑物所有权一样具备物权的一切特征，但由于建筑物的特性，决定了它是一种复合性权利，权利人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对整幢建筑物的共用部分享有共有权。同时也由于建筑物的特性，决定了权利人在行使其权利时要受到一定限制。这种限制是指，区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，区分所有权人使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。

【裁判要旨】建筑物区分所有权人在行使其权利时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。