住改商
文章摘要：
文章摘要2：
概述 回目录
１.《民法典》第２７９条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”
２.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
“住改商”条件 回目录
当无法定、约定营业性限制时，业主将住宅改变为经营性用房，应当符合以下条件：
１.应当遵守法律、法规；
２.应当遵守管理规约；
３.应当经有利害关系的业主一致 同意：
（１）利害关系认定标准（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１１条）：
Ａ．本栋建筑内的业主推定为有利害关系的业主：本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”；
Ｂ．本栋建筑物之外的业主有条件认定为有利害关系的业主：建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
（２）必须“一致同意”：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１０条第２款）。
【解读】
（１）“住改商”过程中，有利害关系业主的同意须以明示的方式表达才为适格（只要其未以明示的方式表示同意，即应推定其本意是不愿意投赞成票）：
A.书面表示表示方式；
B.明确无误的口头表示方式。
（２）判断是否利害关系的业主标准：
A.从权利主体角度分析，诉讼当事人应当具有司法解释规定的业主身份；
B.从权利客体角度分析，必须是业主的合法权利受到或者可能受到损害；
C.损害与“住改商”业主之间有法律上的因果关系。
违法“住改商”救济权 回目录
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１０条第１款规定：
１.业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主一致同意；
２.有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
陈其象律师提示 回目录
①民法典及司法解释严格限制“住改商”：
A.“住改商”不违反法律、法规以及管理规约：管理规约规定业主不得“住改商”，符合法律规定；
B.“住改商”应当经本栋建筑物内其他业主的一致同意；
C.“住改商”还应当证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响的本栋建筑物之外业主的一致同意。
②业主（出租人、出借人）与非业主的物业使用人（承租人、借用人）对“住改商”行为的意见不一致：
A.业主表示不同意的，应当以业主的意见为准；
B.非业主的物权使用人表示不同意的，应当以非业主的物业使用人的意见为准。
法条链接 回目录
《民法典》
第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
废止法条 回目录
《物权法》
第七十七条【将住宅改变为经营性用房的规定】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
【备注】对应《民法典》第２７９条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致 同意。”增加“一致”同意。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
11.将第十条修改为：
“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条 的规定经有利害关系的业主一致 同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
【解读】仅修改民法典对应条文依据。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
12.将第十一条修改为：
“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条 所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”
【解读】仅修改民法典对应条文依据。
经典案例 回目录
·张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
【载《最高人民法院公报》2014年第11期（总第217期）】
【裁判摘要】
在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
【摘要】湖北省武汉市中级人民法院认为：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。 住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。联通武汉分公司租赁被上诉人郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主上诉人张一的同意，联通武汉分公司应承担相应责任。郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给联通武汉分公司用于建设通信机房，仍对该房屋租赁合同予以认可，其应与联通武汉分公司共同承担责任。
·吴红梅诉童小波、镇江新区大港宝乐宠物医院有限公司等排除妨害纠纷案
【裁判摘要】业主将住宅改变为经营性用房，即使经工商、税务等行政主管部门审核，取得相关的营业证照，但未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害的，人民法院应予支持。
·某移动运营商与赵春钢等排除妨害纠纷上诉案——“住改商”司法审查中应采绝对禁止主义
【裁判要旨】移动运营商擅自在居民小区楼房内搭设工业通信基站，从事无线通信作业，该行为与原有住宅性质相悖，不属于基于专有部分特定使用功能的需要而对共有屋顶的合理利用，已构成对共有物权的侵害，应认定为物权法禁止的“住改商”行为。