建筑物的外墙面属于共有部分，利用该共有部分获得的收益，应当归业主共有（《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第68-72页）：

１.共有部分的实质标准：

（１）不属于专有部分；

（２）不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

２.外墙在壁心、最后粉刷表层之外（壁心说和最后粉刷表层说），专有部分的范围不包括外墙面，外墙面不属于业主专有部分的范围。

３.开发商不可能保留外墙面所有权：

（１）外墙面是房屋的组成部分，与房屋的专有部分不可分割；

（２）出售专有部分的时候已经计算了外墙面的面积，不可能由开发商为业主支付单独的成本对外墙板保留所有权并享有收益。

４.登记机关不可能将特定房屋的外墙面登记为单个业主所有。

①一个业主拥有小区内的一栋楼，该楼的所有部分属于该业主所有，外墙面不属于共有部分。

②对于共有部分获得的收益，应当归业主共有。

·出租自已房屋对应的外墙面违法吗？

【提示】小区的外墙面属于全体业主共有，虽然广告牌挂在某个业主房屋的外墙面，但该笔收益应由小区全体业主享有，而不应该由某个业主享有。

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【简要提示】建筑物区分所有权人或承租人可在合理限度内使用外墙，被告在外墙悬挂标牌是否构成侵权，应从“四标准”认定,即是否基于对专有部分特定使用功能的合理需要，是否无偿利用，是否对专有部分相对应的外墙面进行使用，是否不违反法律、法规和管理规约，不损害他人合法权益。

·开发商以格式条款保留外墙面使用权无效——苏州中院判决一商品房买卖合同纠纷  

【裁判要旨】在商品房交易过程中，开发商以合同约定的方式保留外墙面使用权的行为，系以格式条款的方式排除他人权利，应属无效。