建设用地使用权民事法律关系
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概念 回目录
建设用地使用权的民事法律关系是指基于建设用地使用权的享有而在当事人之间产生的民事权利义务关系。
建设用地使用权主体 回目录
建设用地使用权的主体是指因建设用地使用权而享有民事权利、承担民事义务的人。
1.包括自然人、法人、其他组织;
2.《物权法》、《土地管理法》等未对获得建设用地使用权的主体范围进行限制。
(一)一般义务主体:指仅负有消极义务的人,包括权利人之外的不特定多数人。
(二)特殊义务主体:指负有积极义务的人(即土地所有权人国家和集体经济组织)。
1.建设用地使用权消灭后有益费用补偿义务、地上建筑物和构筑物补偿义务;
2.提前收回土地的相应土地出让金退还义务;
3.住宅建设用地使用权期间届满后的自动续期义务;
4.建设用地使用权消灭后的及时办理注销登记义务;
5.出让中的交付土地义务等。
建设用地使用权客体 回目录
建设用地使用权的客体是指建设用地使用权所指向的对象及权利载体(土地)。
1.建设用地使用权只能在国有土地上设立;
2.集体所有土地作为建设用地:应当依照土地管理法等法律规定办理(必须依照法律进行征用)。
建设用地使用权权能 回目录
建设用地使用权的权能指某一权利内容(即对国有土地占有、使用、收益)并具有物权效力。
占有是指对国有土地可以排除土地所有人在内的其他人占有的排他性独立占有。
使用主要指依据权利目的对土地的实际利用。
收益是指利用土地获得利益。
1.优先权;
2.物权请求权;
3.排他性效力;
4.权利推定效力(物权法第142条);
5.相邻关系等。
建设用地使用权人的权利 回目录
1.建设用地使用权人可以占有和使用土地,进行开发、利用、经营;
B.但不得造成永久性损害的权利。
权利让与是指建设用地使用权人可以通过合同等法律行为(买卖、赠与、互易、抵债、作价入股等)将权利让与他人。
1.出让的建设用地使用权的让与无须土地所有人同意。
2.土地使用权让与的限制:当事人出让合同对让与权的限制:
A.物权法第143条规定,建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押,但法律另有规定的除外。
B.《城市房地产法》第38条规定,“按照出让合同的约定进行投资开发”等。
我国《物权法》通过后删除了原来草案权利抛弃的规定。
出资是指建设用地使用权可以作为有限责任公司出资、股份有限公司股东或发起人出资、合伙企业出资,以及合作建房、合作开发房地产的合作出资和联营等。
我国物权法、土地管理法、城市房地产法等法律中没有规定土地租赁、土地使用权出租制度。
在我国无意义。
建设用地使用权人义务 回目录
1.出让金、转让金不属于建设用地使用权要素;
2.只是合同债权,不能对抗第三人。
1.违反不得改变土地用途义务的法律后果:收回建设用地使用权(性质为行政方式、非违约解除合同)。
A.国家可以收回建设用地使用权;
B.农村集体经济组织报经原批准用地的政府批准,可以收回集体土地建设使用权。
2.土地发展权(即改变土地用途的权利)为公权力:
A.主要形式:土地用途的规划、审批制度。
B.原建设用地使用权人应补缴土地出让金金额=批准改变时的新土地使用条件下的建设用地使用权的市场价格-批准改变时原土地条件下剩余年限的建设用地使用权的市场价格。
土地税费(主要为城镇土地使用税和土地增值税)由土地使用人负担。
法条链接 回目录
《物权法》
第一百四十条【土地用途】建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条【建设用地使用权人支付出让金等费用的义务】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十八条【建设用地使用权提前收回及其补偿】建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。
第一百四十九条【建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属】住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条【建设用地使用权注销登记】建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
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